סיכום השנה בנדל"ן: הטרנדים שיבנו את שנת 2009

בשנות השבעים בישראל הפכו מרפסות לחדרים, בשנות התשעים המציאו פה את הלובי ומשנת אלפיים ואילך כולם רוצים לגור בשכונות "סגורות". בכל עשור המציא שוק הנדל"ן הישראלי אופנות חדשות, שנראו לעתים כמו בדיחה שהפכה למציאות שכבשה את הענף כולו. בעתות משבר כלכלי או מדיני הומצאו כאן טרנדים נדל"ניים שהותאמו בדיוק לצורכי הקבלנים, ולפעמים אפילו התאימו לרוכשי הדירות. המשבר הכלכלי המעמיק במשק הישראלי משאיר אותנו חשופים ל"ראש היהודי", שכמעט אין ספק ש"ימציא לנו פטנטים".

אופנות בבנייה | איור: יונתן וקסמן

"כלכליסט" בדק עם הפעילים בענף הנדל"ן בשוקי המשרדים, המגורים, הבנייה הפרטית והתכנון, מה לדעתם יהיה הטרנד הבא בתחומם בשנה הבאה.

1. שוק המגורים

השנה של הבנייה הפרטית

רבים מרוכשי הנכסים הפוטנציאליים החלו לבדוק באחרונה אם עדיף לקנות דירה חדשה או לבנות בית לבד. מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי ישראל פסטרנק סבור שהטרנד הגדול של 2009 יהיה שיפוץ הדירה הקיימת או מעבר להרחבות של קיבוצים ומושבים. "אנשים שרצו לעבור דירה יעדיפו עכשיו להוציא סכום קטן יותר של כסף ולשפץ את הדירה הקיימת. עוד טרנד יהיה לעבור דירה לקצוות של כביש 6 בצפון ובדרום - לקיבוצים או למושבים שנמצאים ליד בית קמה או קריית גת. השטחים שם זולים יותר וכך גם הבנייה". כמו כן סבור פסטרנק שקבלנים לא יתחילו פרויקטים חדשים ב־2009, מצב שיגרום לבעלי מקצוע רבים לעבור לבנייה פרטית.

חזרה לדירות במרכז

בחברת הבנייה נוה שוסטר צופים ששנת 2009 תתאפיין בכמה שינויים הקשורים למיקום, לצורת הבנייה ולתכנון. "בעקבות התפתחות תרבות הפנאי ועלייה באיכות החיים, אני צופה מעבר למרכזי הערים ולמרכז בכלל", אומרת דליה שוסטר, מנכ"לית ובעלי קבוצת נוה שוסטר. "מעבר זה יוביל להערכתי לפיתוח ולחידוש השכונות המרכזיות והוותיקות ולהאטה בפיתוח השכונות החדשות, מכיוון שפיתוח זה דורש המתנה ארוכה לתקציבים עירוניים ועתידה להתארך עוד יותר". עוד מגמה שצופה שוסטר היא התגברות הליכי פינוי־בינוי: "ההליך מאפשר לדיירים לשפר את רמת החיים בלי להוציא כסף, וגם העיריות מעודדות את המגמה", היא אומרת. נוסף על כך היא צופה שהציבור יעדיף לרכוש דירות בבניינים ולא וילות, "משום שהדבר מקנה ביטחון לרוכשים ועלויות האחזקה של הדירות זולות יותר".

המקומות החדשים

רחלי בריזל, מנהלת השיווק בחברת נווה גד, צופה שבשנה הבאה יתפתחו מתחמי מגורים במקומות חדשים שבהם יעלה הביקוש לדירות מגורים, ויחליפו את המתחמים ה"חמים" שהיו האבן השואבת ללקוחות שוק המגורים בשנים האחרונות. "פתח תקווה וראשון לציון מערב היו עד לא מזמן מוקד המשיכה לרוכשי דירות ולחברות בנייה. לדעתי, אזורים אלה מיצו את עצמם ועכשיו הביקוש יעבור למקומות אחרים". לדברי בריזל, מקומות שבהם כבר אפשר לראות את הביקוש עולה הם כרכור, כפר סבא ורחובות. "בכפר סבא מתפתחת שכונה חדשה שמתאפיינת בבנייה נמוכה. ברחובות מתוכננת שכונה גדולה בסמוך לכביש עוקף רחובות, ולדעתי, שתיהן ימשכו קהל רב".

2. עיצוב ותכנון

דירות קטנות יותר | איור: יונתן וקסמן

דירות קטנות יותר

"יזמים יבנו דירות קטנות יותר בהתאם למה שמאפשרות תוכניות בניין העיר, כי הציבור ירצה לרכוש דירות זולות יותר", צופה תמיר לולו, מנהל השיווק בחברת מ.אביב. "אחד הפתרונות יהיה לבנות חצי חדר בדירות, שישמש חדר לכל דבר. כך ייהנו הרוכשים מהפחתה במחירי הנכסים, אולם לא מירידה בפונקציונליות של חלוקת סביבת המגורים שלהם". עוד מגמה שצופה לולו הוא ריבוי דירות קטנות באופן יחסי ליחידות הדיור בפרויקטים. "אם עד כה היו דירות 4 חדרים עיקר המסה בפרויקטים נבנים, הרי שעם המיתון והעלייה בביקוש לדירות קטנות ייבנו יותר דירות 3 חדרים".

מוזילים במפרט

נדב ליסובסקי, סמנכ"ל השיווק של חברת ב.יאיר, צופה שבשנה הבאה יירדו הוצאות הקבלן על מפרט הדירה. "בשנים האחרונות נהגו יזמים וקבלנים לתכנן את השקעתם לפי פרמטרים של גודל דירה, מפרט רחב וסביבת מגורים", אומר ליסובסקי. "כיום ינסו היזמים להוריד את רמת הסיכון ואת ההוצאות על מפרט הדירה". כמו כן, ליסובסקי צופה שיותקנו יותר מערכות סולריות על גגות הבתים, שישמשו לצריכת החשמל הביתית. "אנחנו בודקים כיום אפשרות להפוך את הגגות לספקי אנרגיית חשמל באמצעות מערכות סולריות מיוחדות. הדיירים יוכלו להשתמש בחשמל לביתם ולמכור את היתרה לשימוש חברת החשמל", הוא אומר.

הדואר ייכנס פנימה

לפעמים דברים קטנים עושים את ההבדל בפרויקטים, כך טוען עמוס דבוש, סמנכ"ל מכירות בחברת י.ח דמרי. בשנה הקרובה, צופה דבוש, נראה שתיבות הדואר ייכנסו לתוך חדר דואר ייעודי ושהמרפסות ייהפכו למרכז הבית ויותקנו בהן נקודות טלוויזיה. "מדובר בטרנדים שהתחלנו ליישם בפרויקטים. במקום שתיבות הדואר יהיו בחוץ ויתפוצצו מדואר זבל, נכין חדר דואר בתוך הלובי. עוד דבר שעושה כיף לאנשים הוא נקודות טלוויזיה במרפסת. השדרוגים הקטנים האלו זה מה שאנשים אוהבים ומחפשים".

3. שיווק

הרוכשים רוצים יותר

למרות המצב, ישנם גורמים בענף הנדל"ן שסבורים שהמשבר יגרום דווקא לשינוי חיובי. "בתקופת מיתון הצרכן בודק יותר לעומק את המוצר לפני הרכישה", אומר האדריכל דני מורן ממשרד האדריכלים מורן דיק. "בשנים האחרונות רוכשי הדירות פסקו מלבצע סקרי שוק מקיפים, כדי לבדוק מה הם מקבלים תמורת כספם - התנהגות האופיינית לתקופות של פריחה כלכלית. במצב שנוצר יש לצפות שהרוכשים הפוטנציאליים יהיו זהירים ומחושבים יותר, ותהליך החלטת הקנייה יתארך". לדברי מורן, בין השאר ישימו הרוכשים דגש על בדיקת טיב התכנון, טיב הביצוע והעמידה בהתחייבויות של היזם או הקבלן הבונה את הפרויקט ועוד. כמו כן הוא טוען שהרוכשים יתעכבו על המפרט וידרשו יותר. גם אצל היזמים צפוי שינוי: "הם יקפידו יותר על תכנון איכותי ועל איכות הבנייה ויציעו מפרט עשיר יותר במחיר דומה או קצת יותר גבוה", אומר מורן.

נושא מרכזי לפרויקט

לדעתו של דרור תורן, סמנכ"ל השיווק באמריקה ישראל, ב־2009 תתעצם מגמת בנייה של פרויקטים בעלי נושא מרכזי. "קשה לחדש בתחום הנדל"ן", הוא אומר. "חברות מחפשות אלמנטים שיבדילו אותן מפרויקטים אחרים, גם בשיווק וגם במראה החיצוני. כך למשל, פרויקט נוטן של אמריקה ישראל בהרצליה נסוב כולו על קונספט יפני, שבא לידי ביטוי בברכות קטנות, בחלוקי נחל, בדגים ובפרגולות". כמו כן תורן צופה שהשנה תגדל חשיבות יכולת הניוד של הדיירים. "פעם, השאלה הראשונה של מתעניינים בדירות היתה היכן ילמדו הילדים. היום חשוב יותר לרוכשים לבדוק היכן נמצאים תחנת הרכבת הקרובה, החיבור לכביש 6 או הדרך הקלה להגיע למקום העבודה".

4. שוק המשרדים

טרנדים ב-2009 | איור: יונתן וקסמן

שכירות משנה במשרדים

התחזית ל־2009 מדברת בעיקר על הקפאה בשוק המשרדים, אולם מנכ"ל סוכנות התיווך מאן נכסים ג'קי מוקמל צופה שתתרחש צמיחה של שכירויות משנה על ידי חברות שצמצמו את כוח האדם. "בשנה הקרובה לא ייפתחו בנייני משרדים חדשים לשיווק, מכיוון שלא יימצאו שוכרים בטוחים לרוב שטחי הנכס. חברות שונות, בעיקר חברות הייטק ברמת החי"ל או בהרצליה פיתוח, ישכירו שטחים במחירים אטרקטיביים, כדי להפחית את הנזקים בעקבות המשבר הכלכלי. מדובר במחיר הנמוך בכ־15% ממחיר השוק ויזמים לא יוכלו לעמוד בתחרות איתן, בייחוד כשמדובר בשטחים מוכנים לאכלוס ומרוהטים".

שנת מיקור החוץ

השנה הבאה עתידה לתת הזדמנות לחברות מיקור החוץ, כך סבור מוטי ויזל, בעליה של חברת ייעוץ ומחקר אסטרטגי לחברות בארץ ובחו"ל. "חברות אלה הן גורם שאפשר להשתמש בו, כל עוד זקוקים לו", אומר ויזל, "ואחר כך לסיים עמו את ההתקשרות בלי להתעסק עם פיטורים ופיצויים". כמו כן צופה ויזל שהשנה תעמוד בסימן של מכירות ולא שיווק. "כל החברות ינסו למכור את הנכסים הקיימים, לשדרג את הפעילות מול הלקוח ולפעול בדרך של שיווק ישיר". נוסף על כך, ויזל טוען שבשנה הקרובה יתמקדו יזמים בפיתוח מנועי צמיחה קטנים ויבחרו להתרכז בנישות ספציפיות כגון פינוי־בינוי, הרחבות במושבים או דיור מוגן. "חברות מסוימות שעסקו גם בביצוע וגם נהפכו ליזמים בשנים האחרונות יתמקדו עכשיו יותר בביצוע, כי שם נמצא הכסף".