מדריך כלכליסט: כך תנצלו את הריבית הנמוכה לקיצוץ בהוצאות המשכנתה

בזמנים של מיתון, אחת ההזדמנויות הנדירות לאזן את ההפסדים היא הוזלה של עלויות המשכנתה. ריבית הפריים, העומדת כיום על 2.5%, היא הריבית הנמוכה ביותר בתולדות ישראל. הוסיפו לזה את התחזיות לצמיחה שלילית ב־2009, ותקבלו הזדמנות להוזלת עלויות המשכנתה - לפחות עבור מי שמשלמים במסלול צמוד לפריים. המסלול הזה מרכז כיום הרבה תשומת לב, ובעלי משכנתאות רבים שוקלים לעבור אליו - אבל לא תמיד זה משתלם. כדי לבחון את השאלה הזו פנה "כלכליסט" למומחי המשכנתאות וגיבש בעזרתם מדריך: כיצד ישפיע המיתון על המשכנתה שלכם, ומה תוכלו לעשות כדי לחסוך כסף.

מה לעשות עם המשכנתה?

למי כדאי לשבת בשקט?

כמעט כל מי שיש לו משכנתה מרוויח כרגע, ומשלם פחות על המשכנתה שלו. אבל אולי עדיף לעבור למסלול זול יותר - למשל מסלול הפריים, או צמוד מדד? התשובות אינן חד־משמעיות, ותלויות בכמה גורמים.

מסלול הפריים: אם כל המשכנתה שלכם (או לפחות אחוז גבוה ממנה) נמצאת במסלול הפריים, ואם המרווח מהפריים טוב, כדאי שתישארו במקום: מצבכם השתפר לאחרונה, היות שריבית הפריים נמוכה מאוד; נוסף על כך, במסלול זה יתרת המשכנתה קטנה (כיוון שאין הצמדה), ואין קנסות.

מה לעשות עם המשכנתה? | צילום: shutterstock

מסלול צמוד מדד: גם עבור מי שנמצאים במסלול צמוד המדד, עם מרווח ריבית סביר ביחס לגובה המשכנתה ולתקופת ההחזר, אין תמריץ לצאת מהמסלול - שוב, בגלל האינפלציה הגבוהה.

מסלול ריבית קבועה: אם אתם מצויים במסלול קבוע, והריבית שלכם עומדת סביב 4.5%, לא כדאי לכם למהר ולעבור: נכון, הריביות הנמוכות מעבר לפינה קורצות יותר מתמיד, אבל במסלול צמוד לפריים הסיכונים עולים כעת. אם אינכם ערוכים היטב לסיכונים עתידיים, ואם הריבית שלכם אינה גבוהה, ייתכן שכדאי לכם להישאר במקום.

מסלול צמוד מט"ח: כאן אין תשובה מוחלטת: שוק המט"ח הוא שוק ספקולטיבי מטיבו ונתון לתנודות פתאומיות, ולכן משכנתה שצמודה למטבע זר עלולה להיטלטל עם אותו מטבע. השיקול אם להתמיד במסלול נגזר מערכו של המטבע שאליו צמודה המשכנתה.

למי כדאי לשפר תנאים?

פתרון אחר הוא להישאר באותו מסלול משכנתה, אבל לנצל את המצב בשוק כדי לשפר את התנאים שלה. כאשר מדובר בשיפור, הכוונה היא לשיפור ריביות או מרווחים באותו המסלול כמו בעבר. שיפור תנאים מצריך כמובן מיחזור משכנתה, על כל מה שכרוך בכך, אבל אם אתם נמצאים במסלול בריבית קבועה, ואם גובה הריבית שאתם משלמים עומד על 6% ריבית ועכשיו תוכל לקבל 4.5%, אזי הטרחה משתלמת בהחלט.

שיפור מרווח: אם אתם נמצאים במסלול צמוד לפריים, והמרווח שלכם עומד על 0.5% או יותר, כדאי בהחלט שתשפרו אותו. למשל, אם אתם במסלול של פריים מינוס 0.25% ואתם יכולים לעבור לפריים מינוס 0.8%. עם זאת, הביאו בחשבון שמהרווחיות המשופרת עליכם לקזז את עלויות המעבר - הוצאות פתיחת תיק, שמאי, רישומים במינהל ובטאבו וכדומה.

עלויות המעבר מתייקרות עוד יותר אם מעבירים את המשכנתה לבנק אחר: אם תישארו באותו בנק, העלויות יגיעו בדרך כלל עד 2,000 שקל לכל היותר; במעבר לבנק אחר ישנן הוצאות נוספות, שיכולות להסתכם ב־1,000 שקל נוספים.

לפיכך, לפני שאתם משפרים תנאים, חשבו את העלויות בכפוף לתקופה שנשארה לכם לשלם, לנקודות היציאה וליתרה שלכם. "אם החוב העתידי של המשכנתה שלכם עומד על עשרת אלפים שקל לחמש שנים, הסיכוי שתשפרו את הרווחיות על ידי שיפור תנאים הוא אפסי, כי לא נותר לכם מספיק זמן ומספיק כסף כדי להרוויח מהמעבר", מסביר רז גולדשטיין, מנכ"ל המרכז לחיסכון במשכנתה MSC. "לעומת זאת, אם עליכם לשלם עוד 500 אלף שקל ל־30 שנה, כל 0.5% הוא הרבה כסף".

התאמת התשלום החודשי ליכולת המשפחתית: המצב הנוכחי מתייחד בהתאמה של יכולת ההחזר למצב הכלכלי. במשפחות רבות המיתון הוביל להקטנת ההכנסה החודשית, אם בשל פיטורין או בשל קיצוצים בשכר. רבים מאלו שלקחו בעבר משכנתה עם החזר חודשי גבוה ביחס להכנסתם מתקשים כיום לעמוד בהחזר החודשי. גולדשטיין ממליץ לשמור על החזר חודשי שלא עולה על 15%–20% מההכנסה. "כך, שיפור התנאים לא יהיה קשור לגובה הריבית, אלא להקטנת התשלום החודשי, שיבוצע באמצעות פריסה מחדש של המשכנתה", הוא מסביר. "הריבית, התנאים והמסלול פחות רלבנטיים אם יש לכם משכנתה זולה ואתם לא יכולים לעמוד בהחזר שלה".

למי כדאי לעבור לפריים?

כדי להחליט על מעבר בין מסלולים צריך לשים על המאזניים כמה פרמטרים: רמת הסיכון שאתם יכולים ונכונים לקחת על עצמכם, היכולת הפיננסית שלכם, והעלות הכוללת של המעבר. כדי לעשות זאת באופן היעיל ביותר חשוב שתבינו את היתרונות והחסרונות של כל מסלול, בהתייחס למצב הנוכחי בשווקים.

מסלול צמוד פריים: הפריים נמוך מאוד היום והמשכנתה כולה צמודה, לכן היתרות יורדות, ואין קנס פירעון מוקדם: תמיד אפשר למחזר את המשכנתה בעלות של 60 שקל. מצד שני, אם הריבית תחזור לרמות הרגילות התשלום החודשי יקפוץ בצורה ניכרת, ומי שלא יתארגן מראש ייקלע לבעיה.

מסלול צמוד מדד: המסלול הזה מאפשר תמונת ראי למצב השוק - וזה, כידוע, צולל. אף שהתשלום החודשי גדל במרוצת השנים, הוא גדל בהדרגה ואינו מפתיע בקפיצות גדולות, כך שאפשר להיערך לכך מראש. מצד שני, ברגע שהאינפלציה תחזור או תהיה נמוכה, המדד יתפיח את היתרות. נוסף על כך, אם תרצו למחזר את המשכנתה אתם עלולים לשלם קנס על פירעון מוקדם.

מסלול בריבית קבועה: גם כאן התשלומים עולים בצורה עקבית וידועה מראש, וקל להתכונן לכך. מאידך, אתם חותמים על קיבוע ריבית שעלולה להיות גבוהה ביחס לשוק בתקופות מסוימות.