רומניה הלכה, איפה משקיעים עכשיו?

"לא כל השקעה מתאימה לכל אחד. זה תלוי ביכולותיו הכלכליות של המשקיע ובציפיותיו מהעסקה. התפקיד שלנו הוא להתאים לכל משקיע את ההשקעה המתאימה לו", אומרת דנה תדמור, מנכ"לית פאונדרס בית השקעות לנדל"ן. המשבר הכלכלי, שהשפיע על שוקי הנדל"ן בעולם, גרם למשקיעים שנהנו מתשואה יפה בהשקעות בשוק ההון לחפש אפיקי השקעה חדשים. תדמור ואורי עצמון, המשנה למנכ"לית החברה, מספרים ל"כלכליסט" על הדרכים שבהן הם מאתרים מקומות חדשים שלא היו עד היום חלק מ"מפת הנדל"ן" של הישראלים הפועלים מעבר לים.

פאונדרס הוקמה ב־1997 ועסקה בתחילה בנדל"ן בישראל. במהלך 2001 נכנסה החברה להשקעות נדל"ן בחו"ל, ייצגה יזמים ומכרה נכסים לישראלים. השניים לא נותרו אדישים לגאות בשוק הבנייה הבינלאומי. "בשנתיים האחרונות נהפכנו ליזמים בעצמנו ונכנסנו לאיתור ופיתוח נדל"ן ובניית מוצרים פיננסיים מגוונים", מספרת תדמור, "עד לפני שנתיים פעלנו בארצות הברית, ומאז החלטנו לפעול במקומות אחרים, כמו קנדה, מונטנגרו ווייטנאם".

בעשור האחרון ניהלו השניים השקעות בנכסים בשווי כולל של כ־240 מיליון דולר; סכום שאינו יוצא דופן לחברה שפעלה בשוק הבינלאומי בשיא גאות במחירי הנדל"ן בחצי השני של העשור הנוכחי - עד לשנה שעברה. מדובר בפעילות החברה בוייטנאם, קנדה, מונטנגרו וארה"ב בשנות הגאות שם. לדבריהם, מדובר בהשקעות שהבסיס להן היה הון עצמי של משקיעים ושל החברה בסכום של כ־70 מיליון דולר.

קודם בודקים

פאונדרס, מספרים השניים, עורכת פיילוטים במקומות שאליהם היא נכנסת בפעם הראשונה. "אין כמו טעימה אמיתית ממה שקורה שם כדי להגיע למסקנות אמיתיות", אומרת תדמור, ומוסיפה כי חברות רבות אחרות אמנם שולחות נציגים למדינות רחוקות ובוחנות את מצבן הכלכלי, אך אינן מתנסות בפועל בעסקים במדינה. "זה לא מדע מדויק או מתמטי. לפני שנה וחצי היתה המולה גדולה סביב רומניה. קיבלנו הרבה בקשות של משקיעים להיכנס לשם, אבל לא ראינו סיבה להיכנס ובדיעבד זו היתה החלטה נכונה". תדמור ממליצה לבדוק לפני כניסה למדינה חדשה את הרחוב עצמו, ומספרת: "כשהסתובבנו בוייטנאם, למשל, הבנו את הפוטנציאל. אין שם מגדלים, זו לא מדינה בפריחה אלא רגע אחד לפני. בבדיקות האלה אפשר לגלות עוד דברים שלא תמיד רואים בבדיקות הכלכליות".

על פי השניים, עד היום השתתפו יותר מ־300 משקיעים ישראלים בפעילות שלהם ברחבי העולם.

דנה תדמור

איך הגעתם למספר גדול שכזה?

תדמור מסבירה: "חלק מהם פנו אלינו בעקבות פרסום מסיבי שביצענו לאורך השנים, אך בסופו של דבר רובם הגיעו בשיטת חבר מביא חבר". בניסיון לאפיין את פרופיל המשקיעים הללו עצמון מחלק את הלקוחות לשלוש קבוצות. "יש משקיע שבא אחרי שהפסיד בבורסה - ויש כאלה יותר ויותר עכשיו - ומביא איתו 80 עד 100 אלף דולר. הסוג השני הם אנשים שיצאו בזמן מהבורסה ויש להם מיליונים בכיס. יש לא מעט כאלה בארץ, שעד היום השקיעו בבורסה ועכשיו הם חוזרים לנדל"ן עם מיליון עד 2 מיליון דולר, ומחפשים להיות המשקיעים העיקריים בעסקאות שונות. הסוג השלישי הוא חברות פרטיות עם הרבה כסף, שמבינות שאין להן עכשיו איפה להשקיע אותו. הן מחפשות עסקאות טובות ובדרך כלל מביאות איתן 5–4 מיליון דולר בממוצע". לדברי עצמון, כ־70% מהמשקיעים שלהם הם אלה שכבר ביצעו באמצעות פאונדרס השקעה אחת לפחות.

האם מדובר בשיווק פרויקטים למשקיעים או שותפות?

"המשקיעים נכנסים כבעלי מניות לחברה שלנו הרשומה בקפריסין שמשקיעה בחברה שהקמנו במדינת היעד, ומקבלת בתמורה שעבוד מלא על הנכס. בקנדה, למשל, קיבלנו שעבוד גם על חוזה השכירות בבניין המשטרה באונטריו שקנינו, וכך בעצם יש שתי בטוחות".

האם קרה שפסלתם מראש מדינות שאותן בחנתם?

"אחד המקומות שבדקנו היה השוק בקוסטה ריקה שבמרכז אמריקה בסוף 2007. היינו בקשר עם משקיעים אמריקאים ויהלומנים ישראלים, והיה לנו הרבה כסף להשקיע. אבל כבר אז התחילו סימני המשבר בארה"ב, והחלטנו שכניסה לקוסטה ריקה לא תהיה נכונה", אומר עצמון. "הציעו לי אז לקנות קרקע בחוף המזרחי ב־20 דולר למ"ר, והיום אותה קרקע מוצעת בשני דולרים למ"ר. הדבר החשוב ביותר הוא התזמון ולא המחיר הנמוך. צריך להבין מה צפוי שם ועל פי זה להחליט".

כיום משקיעה פאונדרס בשלוש מדינות: קנדה, וייטנאם ומונטנגרו. "העסקאות בקנדה הן הכי סולידיות שיש היום, עם כ־10% תשואה. המשבר נתן הזדמנויות למי שיודע לרכוש נכון", אומר עצמון, "וקנדה היא מקום טוב. אתה יודע מה המינימום ושההלוואה היא במימון סולידי. לדעתי זה הזמן להיכנס לקנדה ולמצוא עסקאות טובות. היום אנחנו במשא ומתן על רכישת עוד נכס בטורונטו".

בחודשיים האחרונים דיווחו פעילי נדל"ן בקנדה על מיתון של ממש. אתם לא רואים בו סיכון?

תדמור מתעקשת: "אפשר להניח שהמשבר בארה"ב לא ישפיע על קנדה בגלל מדיניות שמרנית יותר, אבל גם בדברים האלו אין 100%. נכון להיום אונטריו היא המקום להשקיע בו בקנדה, אבל לא כל קנדה".

חלון לסין

תדמור ועצמון מסמנים כעת את וייטנאם ומונטנגרו כאטרקטיביות להשקעה. לכאורה, מדובר בימים שבהם כל שוקי הנדל"ן נראים כאסונות עתידיים פוטנציאליים. הכוונה היא בדרך כלל לצפי לעתיד המאוד מאוד קרוב.

אתם באמת חושבים שהמשבר העולמי לא יפגע בשוק הנדל"ן של וייטנאם ומונטנגרו?

עצמון: "בכל מקום שבו היה לנו פיילוט מוצלח אנחנו ממשיכים להשקיע. נכון להיום אנחנו מגייסים משקיעים לשתיהן".

תדמור: "המשבר הנוכחי דווקא מייצר במדינות הללו הזדמנות. המחירים ירדו כבר כמו בכל העולם. הנתונים הכלכלים של וייטנאם יוצאי דופן. יש שם כוח עבודה עצום, אוכלוסייה צעירה מאוד והמשכורות עדיין נמוכות. מנגד, קצב הגידול מהיר שם בכל התחומים הכלכליים והממשל מקפיד לנהל את המשק בזהירות". לדבריה, שוק המשרדים בוייטנאם התאפיין תמיד במחסור במשרדים במיקום טוב וברמה טובה. "המשבר עצר הרבה פרויקטים שתוכננו במדינה - והשוק שם עדיין דורש שטחי משרדים שאינם עוד".

עצמון מספר: "העסקאות בערים הגדולות בוייטנאם אינן עסקאות גדולות, כיוון שמדובר בבנייני משרדים שכבר בנויים ועומדים. אנחנו עומדים לקנות חלק מבניין משרדים או לרכוש אחוזים בחברה שהובילה את הפרויקט. מדובר במגדלי משרדים יוקרתיים במרכז הו צ'י מין סיטי, שאמורים להיות מאוכלסים בעוד כארבעה חודשים".

לדברי עצמון, השכירות במקום, שעמדה פעם על 80 דולר למ"ר, ירדה כיום ל־65 דולר למ"ר אולם האזור נמצא בתפוסה בשיעור של 95%. "בעסקה הזו אנחנו צופים תשואה של כ־13% למשקיעים. וייטנאם היא החלון החדש לסחר החופשי בסין, ביפן ובקוריאה, ויש שם דרישה גדולה למשרדים. אין חברה רצינית שעוסקת בסחר במזרח אסיה שתרשה לעצמה לא להיות שם. הביקוש שם גדול מאוד", אומר עצמון. "אחד מהפיילוטים שלנו יצא לפועל לפני כשנה בפרויקט מגורים בוייטנאם. רכשנו חמש דירות יוקרה לזרים מעל מרכז מסחרי, אולם הגענו למסקנה שנכון להיום, ההשקעה הטובה היא במשרדים ולא במגורים".

עד כמה המשבר השפיע עד כה על מונטנגרו ומה צפוי שם?

תדמור: "ישנה האטה במדינה, אך הנפילות הקשות של מזרח אירופה לא הגיעו לשם. זו מדינה עם משק יציב ומערכת בנקאית יציבה. כיוון שאין שם משכנתאות והלוואות לבנייה שוק הנדל"ן שם לא מאוים ממשבר הסאב־פריים. כולם פועלים עם הון עצמי ש'בא מהבית'. ליאכטות של כל התיירים העשירים כבר אין מקום לעגון במונטה קרלו והם יגיעו עכשיו גם למונטנגרו. כמו כן, למונטנגרו יש טיסות ישירות מרוסיה. המקום שלנו נמצא בסמוך לגבול עם קרואטיה, 50 דקות נסיעה משדה התעופה. יש לנו אופציה לרכוש שם עוד קרקעות".

לדברי תדמור, "לפני כשנתיים קנתה קבוצה רוסית שטח של כ־20 דונם בסמוך לשטח שרכשה לאחרונה פאונדרס. "הם שילמו 450 יורו למ"ר. הקרקע שלנו עוד לא הופשרה ובגלל זה קנינו אותה במחיר נמוך יותר. כולם מסביבנו כבר בונים, התשתיות כבר קיימות, ושטח הקרקע שלנו צמוד לשכונה הכי יוקרתית באזור. אין לנו ספק שהקרקע תופשר בקרוב. מדובר במקום מסודר עם כלכלה פשוטה. אפשר לקנות שם קרקע ולקבל עליה בעלות. אנשים חושבים שמרכז אירופה זה מקום מסובך ומושחת. זה ממש לא נכון".

על התרחבות למדינות אחרות אומרת תדמור: "אנחנו לא חושבים על מקומות חדשים. אם כן, נלך כנראה על המדינות שסובבות את מונטנגרו כגון בוסניה, אבל נכון לעכשיו יש לנו מספיק".