הבהלה הראשונית נגמרה; שוק הנדל"ן מתעורר

החודשים האחרונים היו מבלבלים מאוד לקבלנים, ליזמי הנדל"ן ולרוכשי הדירות הפוטנציאליים. מחד, בכל פורום אפשרי טוענים הקבלנים שהמחירים אינם יורדים ואינם עומדים לרדת, וחלקם אף הזהירו שבעוד כמה חודשים ישובו המחירים דווקא לעלות. מאידך, רוכשי הדירות הפוטנציאליים שכנעו את עצמם שמחירי הדירות עומדים לרדת בעשרות אחוזים והחליטו לשבת על הגדר ולחכות לנפילת המחירים.

אמיר שאלתיאל, מנכ"ל ובעלים של חברת שיווק הפרויקטים אלדר - אחת מחברות שיווק הנדל"ן הגדולות בשוק הדירות החדשות בישראל, המשווקת כיום 45 פרויקטים בכל הארץ - נמצא בתווך שבין היזמים לרוכשים. "המצב טוב יותר עכשיו, יש אפקט של אחרי מלחמה. מהרגע שהיא הסתיימה היתה אנחת רווחה פסיכולוגית בציבור", אומר שאלתיאל, ומביע דעה דווקא אופטימית על מצב השוק.

"הכותרות הקשות על המלחמה ועל המשבר הכניסו אנשים למתח. הרבה אנשים ירדו עכשיו מהעץ ואנחנו מרגישים את המגמה הזו. בימים האחרונים אני מקבל דיווחים על כ־15 עסקאות שנסגרות מדי יום מכל הפרויקטים שאנחנו משווקים, וזה מספר יפה".

בחודשים האחרונים הכל קפא. זה עומד להשתנות?

"צריך להבין שבכל התקופה האחרונה משרדי המכירות לא היו ריקים. אנשים כל הזמן בדקו עסקאות ועכשיו הם החליטו שכדאי לקנות. אף על פי שהרוכשים מצפים שהמחירים יירדו, העובדות בשטח מדברות בעד עצמן - יש מחסור גדול של דירות. השנה ייבנו בארץ רק 8,000 יחידות דיור, כשצריך 30 אלף. פחות ופחות פרויקטים יוצאים לדרך והרגולציה מעכבת גם את הפרויקטים שנמצאים בתכנון.

בונים בחולון. "השנה ייבנו 8,000 יחידות בעוד השוק זקוק ל-30 אלף" | צילום: עמית שעל

"עוד נתון שהרוכשים מתעלמים ממנו הוא שהחברות הגדולות ירדו בתקופה האחרונה מהמדף. חברות כמו נידר או חפציבה שבנו בכל הארץ נמחקו והפחיתו מאוד את ההיצע. שעתו הגדולה של פרויקט חופים של חפציבה בחדרה, למשל, היתה אמורה להיות עכשיו, אבל בגלל בעיית רגולציה ייקח זמן עד שהוא יחזור לשוק".

מחפשים 5% תשואה

אחת המגמות הבולטות בתקופה האחרונה בשוק המגורים, לדברי שאלתיאל, היא עלייה דרסטית בביקוש לדירות 4 חדרים. "אנחנו מזהים עלייה של 85% בדרישת הרוכשים לדירות 4 חדרים על חשבון ביקושים לדירות 5 חדרים. זה יוצר לחץ על הקבלנים שבנו מעט דירות כאלה, לאחר שזמן רב לא היה להן ביקוש. זמן התגובה אטי, כי היום מתכננים את הביקוש לבניין שיהיה מוכן רק בעוד שנתיים וחצי. גם אם קבלן רוצה לשנות את התכנון הקיים - זה תהליך ביורוקרטי מסובך שאורך זמן".

עוד מגמה שמציג שאלתיאל היא מוכנות הקונים להתפשר על חניה שנייה, בשל ההערכה שרבים ייאלצו לוותר על הרכב השני במשפחה. במקביל עולה חשיבות המחסן הדירתי. עוד עניין הוא השוני בחלוקת "עוגת הרוכשים": "בחודשים נובמבר־ינואר נרשמה עלייה של 30% במספר הזוגות הצעירים שקנו דירה חדשה לעומת השנה הקודמת מתוך 'עוגת' רוכשי הדירות. במקביל עלה ב־60% שיעורם של רוכשי הדירות למטרות השקעה. אנחנו רואים את זה בכפר סבא, בפתח תקווה, בהרצליה, בבאר יעקב ובראשון לציון".

כשהוא מתבקש להסביר את התופעה הזו, שאלתיאל אומר: "אנשים חוזרים לבסיס ומחפשים השקעה קבועה. ההבדל העיקרי הוא שהמשקיעים מחפשים עכשיו דירות עממיות ולא דירות יוקרה. עד המשבר, מי שראה בעצמו 'משקיע מתוחכם' ציפה ל־40% רווח. עכשיו יש קהל גדול שלא חיפש לפני כן דירות להשקעה, ומוכן לקנות גם אם הוא מניח שמדובר בתשואה של 4%-5% בשנה".

לא שומרים על פאסון

שאלתיאל מספר שהמשבר מצריך מחברות השיווק שפועלות עבור הקבלנים לשנות את הגישה. "אם לפני המשבר שמרו על פאסון, היום כולם באים לקראת הלקוחות הרבה יותר מהר. זה לא הזמן למשא ומתן של הורדות ידיים". כל המנהלים בחברה שלו, הוא מספר, "ירדו לשטח ומסתובבים במשרדי המכירות. הלקוחות שבאים להתעניין היום מחפשים את המנהלים כדי שירגישו בטוחים".

אחת הסיבות העיקריות לקיפאון בשוק היתה עד כה הערכה של רוב הקונים שהמחירים בו יירדו מאוד, אך שאלתיאל חושב שהצפי של ירידות מחירים של 20% ויותר רחוק מהמציאות. "אנשים מצפים שהקבלן ימכור דירות בלי להרוויח. הקבלנים עובדים על מרווח של 10%-20% ויש אפילו כאלה שעובדים על פחות. נתח הרווחים לא מספיק גדול בשביל ירידות של 15%. בשביל זה צריכה להיות בעיית מלאי אמיתית - ונכון להיום, אין. הקבלנים אינם ממהרים לשום מקום. היו ירידות של 5%–6% במקומות מסוימים אבל מדובר בסכומים שגם ככה נסגרים בסופו של דבר עם הקבלנים".

מה אתה צופה שיקרה למחירי הדירות בחודשים הקרובים?

"אני מעריך שבעוד כמה חודשים יעלו המחירים בחזרה. מה שהיה צריך ויכול לרדת כבר ירד. בשנת 2010 יהיו המחירים גבוהים יותר ממה שהיה בשיא של 2007".