בלעדי: מחקר חדש של מינהל מקרקעי ישראל חושף: תכנון לקוי העלה מחירי הדירות במרכז

תחזיות שגויות של משרד הפנים הביאו לעליית מחירי הדירות באזורים מסוימים, ולירידתם באזורים אחרים. זו המסקנה העולה מעבודת מחקר חדשה של מינהל מקרקעי ישראל, אשר הגיעה לידי "כלכליסט". מחברי המחקר טוענים כי התחזיות לגידול האוכלוסייה שעליהן מבוססת תוכנית המתאר הארצית 35 (תמ"א 35) אינן עומדות במבחן המציאות, ולפיכך נוצרו עודפי היצע בפריפריה, בהם נמוך מספר התושבים ב־67 אלף מהתחזיות, לעומת ביקוש יתר בערי המרכז, בהן יש כיום 240 אלף איש יותר מהתחזית.

תגובת משרד הפנים: "בשוק קיים מלאי תכנוני גדול של יחידות דיור" המשרד מגיב על הפרסום לפיו טעות בתחזית שלו הביאה לעליית מחירי הדירות בחלקים שונים בארץ תגובה אחתלכתבה המלאה

תמ"א 35, המתווה את מדיניות הבנייה בישראל אושרה על ידי הממשלה בסוף שנת 2005. התוכנית עסקה ב"פיתוח הערים ובלימת הפרבור, קידומה של תחבורה ציבורית, חידושם ופיתוחם של היישובים הקיימים, תוך מתן עדיפות לפיתוח הנגב והגליל והעיר ירושלים". כדי לעשות זאת, הסתמכו המתכננים על נתונים שחזו את מספר התושבים בערים שונות עד שנת 2020.

תחזית האוכלוסייה של תמ"א 35 מול המציאות

בימים אלו עומדת תמ"א 35 בפני עדכון, ואחת ממטרותיו של המחקר שעשה מינהל מקרקעי ישראל כדי להיערך לשיווק קרקעותיו בשנים הקרובות היתה לסייע בכך. הממצאים, שנאספו ונותחו על ידי האגף לתכנון ופיתוח במינהל, מראים כי המתווה שהנהיגה תמ"א 35 הוביל לעודפי קרקע ובנייה באזורים מסוימים, שנותרו ללא ביקוש, בעוד שבאזורים אחרים התגלה מחסור שלא ניתן לו מענה.

יש תוכניות, אין למי לשווק

"הצגנו לצוות ששוקד על עדכון התוכנית את המחקר שערכנו", מספר ראש האגף לתכנון ופיתוח במינהל, רפי אלמליח. לדבריו, "הם מאוד התלהבו שהמינהל סוף סוף נותן פידבק. יש למינהל הרבה מאוד נתונים שאין לאף גוף במדינה במה שקשור לקרקע ולזמינותה ברחבי הארץ. בעבודה בחנו מדוע כה קשה למצוא קרקעות זמינות במסגרת של התוכניות שהוכנו בעבר. ניתחנו את כל הנתונים, ומצאנו שאמנם על פי התמ"א יש מספיק קרקעות לפיתוח - אבל זה משום שלא נבחן היישום בשטח. יש קרקעות, אבל הן קרקעות חקלאיות שאין אופק לפיתוחן, או בסיסים צבאיים שלא מיועדים לפינוי. מאז סיום העבודה על תמ"א 35 איש לא בדק את היישום שלה. זה נעשה עכשיו, על ידינו, בפעם הראשונה".

להערכת המינהל, חלקים בולטים בתוכנית המתאר שגויים. "כבר היום, יותר מעשור אחרי גיבוש התמ"א, יש פערים עצומים בין התכנון לבין המציאות", אומר אלמליח. "תפקיד התמ"א היה לכוון את הפיתוח לפריפריה, אבל את כוחות השוק אי אפשר לעצור. ערים כמו אשדוד או פתח תקווה התפתחו יותר ממה שחזו כשעשו את התמ"א, בזמן שבפריפריה המצב הפוך לגמרי — חזו הרבה יותר ביקוש ממה שקרה במציאות. אנחנו במינהל פעלנו על פי התמ"א ושיווקנו את הקרקעות. יש תוכניות מאושרות במקומות שונים בפריפריה, אבל אין ביקוש ואין למי לשווק אותן".

"הקיטוב מחריף"

התוצאה בפועל היתה עליית מחירים בערי המרכז, וירידתם בערי הפריפריה. ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים, לא הופתע לשמוע את נתוני עבודת המחקר. "פיתוח הפריפריה הוא רעיון יפה, אבל התכנון מלמעלה לא עובד במדינת ישראל", הוא אומר.

לדבריו, התחזיות הלקויות שעליהן התבססה תמ"א 35 הביאו "לכל הפחות למחירי הדירות להישאר ברמתם הנוכחית, אם לא לעלות". התמ"א לא מאפשרת הפשרת כמות גדולה של קרקעות באזור המרכז, אך "הביקוש קיים, וזה מה שגרם למחירים במרכז להישאר יציבים גם בתקופה של משבר כלכלי. אין ספק שזו אחת הנגזרות מהצפי הלא נכון. בתל אביב, למשל, החריגה הביאה לעלייה של כ־10% במחירים, וזו הערכה שמרנית".

גובה במקום צמודי קרקע

ממצאי המחקר הראו, למשל, כי כבר היום גרים בעיר תל אביב כ־48 אלף תושבים יותר מכפי שחזתה התמ"א. במודיעין עומדת החריגה על כ־59 אלף איש, בבית שמש עקפה המציאות את התחזית בכ־49 אלף איש, בראשון לציון בכ־56 אלף איש ובכפר סבא בכ־27 אלף איש. בפריפריה, כאמור, המצב הפוך: מספר התושבים בבאר שבע נמוך ב־35 אלף איש מהתחזיות, וכך גם בנצרת, עם פער של כ־23 אלף איש, בטבריה עם פער של כ־5,500 איש ובעפולה - פער של כ־4,000 איש.

מלבד ההשפעה על המחירים, הביאו התחזיות השגויות גם לתכנון לקוי של הבנייה. ביישובי הפריפריה, שבהם צפו גידול אוכלוסייה גבוה מזה שקרה בפועל, נבנו בנייני מגורים צפופים במקום צמודי קרקע - ובמרכז להיפך. בערד, למשל, אומר אלמליח, "הכנו תוכניות על פי מה שקבעה התמ"א - צפיפות גבוהה, בנייה רוויה לגובה. אם היתה גמישות בנוגע לצפיפות האפשרית במקום כזה, ובפריפריה בכלל, אולי אנשים היו מגיעים לשם. אם בפריפריה תרד הצפיפות וישווקו צמודי קרקע, למשל, זה יביא אנשים".

חוסר התיאום בין התמ"א למציאות אינו נובע אך ורק מהתחזיות השגויות לגבי גידול האוכלוסייה. המחקר מצא שלעתים דווקא הביורוקרטיה היא שעצרה את התוכניות הגדולות. דוגמה אחת לכך היא תוכנית משרד הפנים לבניית 640 יחידות דיור להרחבת וחיזוק בית דגן, שהוצעה בהתאם לתמ"א 35. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תמכה בתוכנית, אך היא

נתקלה בסירובה של ועדת המשנה של המועצה הארצית. הוולנת"ע (הוועדה לענייני תכנון עקרוניים), שדנה בתוכנית, סירבה אף היא לאשרה, בטענה שלפי תמ"א 35 יש להפנות את מאמצי התכנון לחיזוק הפריפריה בלבד. לגורל דומה זכתה גם התוכנית לתוספת 2,400 יחידות דיור בהמשך לשכונת נווה שרת מזרח שבתל אביב.

משרד השיכון: "התרענו"

ממשרד השיכון נמסר כי "המסמך שנכתב על ידי ממ"י לא הגיע לידנו, ולכן אין באפשרותנו להגיב עליו. במהלך הכנת התמ"א התריע המשרד פעמים רבות כי במחוזות מסוימים יהיה מחסור בקרקעות לפיתוח. המחסור נובע מהפער בין היקפי השטחים המוצעים לפיתוח בתוכנית לבין היקף השטחים בהם ניתן לממש את הפיתוח בפועל. תהליך העדכון הראשון של התמ"א נמצא כעת בעיצומו".