פרופ' אמיר ברנע: פרמיית השליטה באדגר שווה 50 מיליון שקל

עסקת בעלי העניין למכירת גרעין השליטה (50%) של חברת צור שמיר בחברת הנדל"ן אדגר לחברה־הנכדה ישיר איי.די.אייעולה מדרגה.

לאחר מו"מ בין הצדדים, שבו ננקב לאדגר שווי של 304 מיליון שקל, נחתם בסוף השבוע האחרון הסכם המכירה שיובא לאישור בעלי המניות, ובו מוסבר כי לצורך העסקה בכוונת ישיר איי.די.איי לגייס הון באמצעות הנפקת זכויות בהיקף של 200 מיליון שקל מבעלי מניותיה. החברה מתכננת לגייס כ־170 מיליון שקל מבעלת השליטה הגדולה (85%) ביטוח ישיר(שהיא גם החברה־הבת של צור שמיר) ועוד כ־30 מיליון שקל מהציבור. יתרת התמורה תגויס באמצעות קבלת הלוואות.

את הרבעון השני של 2009 סיימה אדגר עם הפסד של 143 מיליון שקל, בעיקר כתוצאה מהפחתה של 232 מיליון שקל בשווי נכסיה. אף על פי כן, התמורה בעסקה, שמקורה בהערכת שווי שניפק פרופ' אמיר ברנע, גבוהה ב־28% משווי השוק של אדגר ביום החתימה על הערכת השווי.

לדברי ברנע הפער בין שווי השוק של אדגר לשווייה בהערכה נובע מפרמיית השליטה, שמוערכת על ידיו בכ־50 מיליון שקל, זאת למרות שהעברת השליטה היא טכנית בלבד כיוון שהשליטה נותרת בידי אותו גרעין בעלות של משפחת שניידמן. סיבה נוספת לפער בשווי נובעת מהוויתור של צור שמיר על דמי הניהול השנתיים שהיא גובה מאדגר (5 מיליון שקל) כשתרומת הוויתור לשיטתו מסתכמת ב־40 מיליון שקל.

כמו כן, ברנע נימק כי הגיע לשווי תוך התבססות על כמה פרמטרים, ובהם פריסה ואיכות נכסים מניבים שברשותה של אדגר בקנדה, בלגיה, פולין וישראל. לדבריו, שמאי המקרקעין הפחיתו את ערך הנכסים בפולין ובקנדה באופן המבטא את מצב השוק הנוכחי, אולם שיפור במצב הכלכלי במדינות אלו יביא לעלייה בדמי השכירות וייצור סיכוי סביר לעליית ערך.

ביחס לחוב החוץ־בנקאי, ברנע מציין כי האג"ח שהנפיקה אדגר מהוות רק 30% מהחוב, וזרם ההכנסות הנוכחי מספיק לתשלום הריבית בגינן ואף יוצר עודף של 30-20 מיליון שקל. על אדגר להחזיר תשלומי קרן אג"ח ב־2010–2009 בהיקף של 50–60 מיליון שקל כשבשנים הבאות גדל החזר הקרן. לדברי ברנע, מקורות תשלום הקרן יהיו מימוש נכסים והגדלת ההכנסות על ידי השכרת השטחים במבנים בהקמה. ברנע מסכם ואומר כי לאדגר אין בעיית נזילות וזאת כשבסיס הנחתו הוא שהחוב הבנקאי שלה ימוחזר במלואו.