ישראלי, נורבגי ורומני נפגשים בבוקרשט

חברת אאורה הישראלית הודיעה אתמול על תוכניתה להיכנס לפרויקט משותף לבניית אלף יחידות ברומניה עם קרן ההשקעות הנורבגית Romania Invest. הקרן הנורבגית שותפה כיום גם בפרויקט בשם Vitan Platinum Tower עם הישראלי שלמה שרון, אחד הפעילים הבולטים בשוק הנדל"ן המזרח־אירופי, הממוקם בלב בוקרשט וכולל 312 יחידות דיור בשלושה מגדלים. הקרן הנורבגית משתפת פעולה ברומניה עם היזמים הישראלים דביר כהן־חושן ודיוויד פלוסברג, בעליה של קבוצת אדמה הולדינגס.

אור בקצה המנהרה האם שוק הנדל"ן הרומני עומד להיחלץ מהמשבר? החלטה חדשה של הממשלה הרומנית להעניק ערבות למשכנתאות של רוכשי דירות, פותחת דלת לפריחה מחודשת בענף אורי חודי וצמרת פרנט, 24 תגובותלכתבה המלאה

לאחרונה החלה קרן השקעות הנדל"ן הנורבגית להשקיע בשיווק דירות ברומניה לפלח השוק של משקיעים פרטיים מישראל. את המהלך מוביל סמנכ"ל השיווק והמכירות בקרן, הישראלי לשעבר נמרוד צביק, שפועל כמה שנים ברומניה לאחר ששימש סמנכ"ל שיווק בחברה פרטית שבבעלות בני שטיינמץ. הקרן מרכזת כ־500 משקיעים פרטיים, מרביתם ממוצא נורבגי, והיקף הנכסים שלה נאמד כיום ב־120 מיליון יורו. הקרן רוכשת דירות פרטיות על הנייר, ומשווקת אותן במחיר גבוה יותר לצרכן. עד כה רכשה הקרן 800 דירות למגורים בבנייה רוויה בשבעה פרויקטים, מהן 350 דירות שנרכשו משלושה יזמים ישראלים. הקרן עתידה לפעול במשך חמש שנים, עם אופציית הארכה לחמש שנים נוספות. כיום מחזיקה הקרן ב־80 דירות מוכנות, ובתוך חודש היא עתידה להכפיל את מספרן.

הרעיון לשווק דירות לישראלים, מספר צביק ל"כלכליסט", עלה בעקבות פניות שקיבל ממשקיעים ישראלים שהתעניינו ברכישת נכסים ברומניה. "התחלנו בתהליך המכירה לפני שלוש שנים ומכרנו 20 דירות במחירים של 100–95 אלף יורו. אנחנו נותנים מימון למקומיים, ומתכוונים להציע מימון גם לישראלים", אומר צביק. לדבריו, מחירי הדירות בבוקרשט ירדו בשנה האחרונה בכ־35%. "דירות שמיועדות למעמד בינוני־גבוה, שנמכרו בתקופת השיא ב־1,700 יורו למ"ר, נמכרות היום ב־1,100 יורו למ"ר. דירות שפונות לרוכשים ממעמד בינוני, שמחירן עמד על 1,400 יורו למ"ר, נמכרות ב־1,000-900 יורו למ"ר", הוא מדווח. הסיבה לכך, לדבריו, היא שהיזמים הבינו כי נתח הרווחים לא יעמוד על 40%-60%, חתכו את המחירים ומסתפקים כעת בנתח רווחים צנוע יותר של 15%-20%.

נמרוד צביק | צילום: אוראל כהן

תשואה של 8%

צביק מספר כי משבר האשראי העולמי פגע ברומניה באופן ישיר וחד. "בבוקרשט אין מציאות רבות. כולם ידעו שהפעילות מסוכנת, אבל קיוו שזה יימשך זמן רב. פרוץ המשבר תפס יזמים רבים לא מוכנים; יזמים קטנים עזבו בניינים לא גמורים והלכו, או מכרו בהפסד של עשרות אחוזים", הוא מזכיר. "בפרויקטים מחוץ לבוקרשט ביקשו למכור את הדירות במחירי שפל של כ־500 יורו למ"ר ללא הצלחה. ערך הקרקעות נחתך גם הוא בחדות ואיש לא יודע כמה באמת הן שוות".

למרות מצבם העגום של חלק ניכר מהיזמים ברומניה, צביק מגלה כי שוק השכירות בה עדיין חי ובועט. "צעירים רבים מתגוררים עם ההורים וחולמים על עצמאות. הנושא מעסיק את הציבור ואף זוכה להתייחסות של העיתונות המקומית", הוא אומר. הדירות המבוקשות לרכישה הן בנות 1–2 חדרים, והדרישה הגדולה ביותר בשוק השכירות היא לדירות 2 חדרים. דמי השכירות הממוצעים הם 700 יורו לחודש לדירת 3 חדרים, 500 יורו לדירת 2 חדרים ו־500–400 יורו לדירות סטודיו - תשואה של 8%-10%.

לדברי צביק, היזמים שפועלים ברומניה גילו כי הדרישות הישראליות לדירה שונות מאוד מדרישותיהם של הרומנים בתחום המגורים. הרומנים מעדיפים דירות מרוהטות המאפשרות להם מעבר קל מנכס לנכס, ועבור דירות כאלה נהוג לגבות עוד 100-50 יורו בחודש. ניהול הדירות והשכרתן מתבצעים לרוב באמצעות חברות לניהול נכסים, שאחראיות גם על תחזוקת הדירה השוטפת וגביית הכספים. בניגוד למצב בישראל, החוק הרומני אינו מאפשר לדיירים להישאר בדירה זמן רב ללא תשלום ומספק הגנה סבירה לבעל הבית. אם הדייר אינו משלם את שכר הדירה אפשר להוציאו ממנה בתוך כחודשיים.

בוקרשט | צילום: shutterstock

הצרכים האמיתיים

נהירתם של המשקיעים הישראלים לשוק הרומני לוותה ברעש וצלצולים, אולם מתברר שהיזמים היטיבו לבצע עסקאות בינם לבין עצמם אך לא טרחו ללמוד את השוק הרומני על בוריו. "הם הגיעו עם חזון מנופח, יהירים ומתנשאים, וביקשו לשנות את השוק הרומני ואת צרכיו. תוכניות רבות התבצעו בין יזמים וקבלני ביצוע ישראלים בלי לערב כלל את המקומיים, חברות רכשו שטח לפי הרווח שאפשר לייצר ממספר יחידות הדיור והשאירו את מחלקות השיווק מחוץ לתמונה", אומר צביק. במקרים מסוימים, הוא מספר, נבנו דירות בצפיפות מוגזמת שאינה מקובלת על רוכש הדירות הרומני, ומחלקות השיווק התקשו למכור אותן. במקרים אחרים תכננו הישראלים דירות 4-6 חדרים כפי שמקובל בישראל, אלא שהרומנים מעדיפים דירות 2 חדרים. חוסר הניסיון בלט במיוחד בתחום המקצועי של ביצוע הבנייה.

בעוד הרומנים מודעים היטב להשפעת החורף האירופי על לוחות הזמנים ומביאים אותו בחשבון, הישראלים התעלמו ממנו ובשל כך היו חברות מועטות בלבד שהשלימו את הפרויקטים בזמן.

בדומה לישראל, גם ברומניה קיים מחסור בדירות זמינות למגורים, ובכל בוקרשט עומד המלאי על כ־1,000 דירות. להערכת צביק, בקרוב יושלמו כמה פרויקטים שיגדילו את היצע הדירות ל־3,000. אולם השוק הרומני מראה סימנים ראשונים של התעוררות: ביריד דירות שהתקיים בתחילת מאי הופתעו המארגנים מקהל של מאות אלפים שנהר למקום. עם זאת, צביק פסימי: "התקופות שבהן מכרנו 25-30 דירות לחודש לא יחזרו בקרוב, אבל קצב המכירות גבר, ואנחנו מוכרים כ־20 דירות בשלושה חודשים".