מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה: בתוך שנתיים עד שלוש צפויה ירידה במחירי הדירות

"בחודשים הקרובים ההיסטריה של הרכישה ועליית המחירים אולי תימשך, אולם, בתוך כשנתיים-שלוש, המחירים צפויים לרדת או להישאר כפי שהיו במהלך 2007-2008", כך לדברי רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה ומומחית בתחום הנדל"ן.

מניתוח שנערך לרגל כנס הנדל"ן השנתי של המי"ל עולה, כי העלייה הבלתי צפויה במחירי הדירות התרחשה בישראל לא בשל הביקוש השוטף-הטבעי, אלא בשל מצב רגעי במשק, בו נוצרה כדאיות כלכלית לרכישת דירות. כדאיות זו נבעה משלוש סיבות עיקריות: החשש משוק ההון, הריבית הנמוכה וההרחבה הגדולה של "קבוצות הרכישה", שהבטיחו תשואות גבוהות לרוכשים באמצעותם. מצב זה גרם גם למשקיעים קטנים שהחזיקו כ-200 אלף שקל להיכנס לשוק.

כך, בעוד משקי הבית המובטלים והתושבים הזרים העדיפו להמתין עם רכישת דירות, משקיעים ישראלים רכשו כ-15 אלף דירות במהלך תקופת המשבר. מדובר בדירות שאינן מיועדות למגורים עצמיים, אלא למכירה או להשכרה. רכישות אלה יצרו בשוק ביקוש "לא אמיתי", אולם בכך הם הצילו את שוק הנדל"ן הישראלי מקריסה, מסבירה ד"ר דגני.

בתוך כך, דגני מעריכה, כי הציפייה למימוש רווחים מרכישת דירה בתוך שנתיים שלוש עלולה להיעצר, זאת בשל עודף דירות שייווצר בשוק בתום תקופת הרכישה ההיסטרית האחרונה. אם שוק המגורים היה מתנהל באופן נורמאלי, מחירי הדירות בישראל היו צפויים לרדת לפחות ב-10%, כפי שהם ירדו בעולם, וכפי שצפו לה בשוק הישראלי. הביקוש השוטף היה צורך לפחות כ-15,000 יחידות. לכן מספר העסקאות הכללי במשק במרוצת 2009 היה צריך להסתיים בכ-80,000 בלבד במקום כ-95,000 ב- 2008.

מהנתונים עולים שני תרחישים עיקריים לגבי העתיד: לפי התרחיש הראשון, אם המצב הכלכלי לא ישתפר באופן ניכר והאבטלה תמשיך, ייכנסו לשוק כ-15,000 דירות שאין להם רוכש, השוק יוצף בכ-7,500 דירות המיועדות להשכרה וכ-7,500 דירות המיועדות למכירה. צפויה הצפה של שוק הדירות בכ-8%-10%, ולכן מחיר הדירות ומחירי השכירות ירדו.

לפי התרחיש השני, אם המצב הכלכלי יתאושש והאבטלה תתכווץ למימדים של 2007-2008, כל מי שעצר את הביקוש שלו לדירה יחזור לשוק וירכוש דירה מ"המלאי" שנוצר בידי הרוכשים. גם כאן, במצב של שוק נורמאלי לא צפויה עליית מחירים, כיוון שהשוק יחזור לקדמותו.

דגני אף מעריכה כי מספר העסקאות במשק לא צפוי לגדול בהרבה בשל ההפחתה במספר העולים (למעט המגזר הערבי), ולכן הביקוש לבנייה חדשה יעמוד סביב 30,000 דירות חדשות בשנה, כפי שהיה בכל אחת מ-7 השנים האחרונות.