בועה מופרכת

שוק הדיור רותח. בכל הארץ עלו המחירים בשנת 2008 ב־3.7% ובשני הרבעונים הראשונים של 2009 ב־7.8% וב־2.8% . בירושלים, בתל אביב ובחיפה המספרים אף גבוהים יותר מהממוצע הארצי (הנתונים מהלמ"ס).

הכותרות בעיתונים מספרות על בועת נדל"ן בישראל. בועת נדל"ן היא עניין מטריד מבחינת הציבור והמשק. המשבר הפיננסי הגלובלי האחרון הרי החל בהתפוצצות של בועת נדל"ן, שבעקבותיה ירדו המחירים בארצות הברית ב־30% לעומת השיא של 2006. במצב זה רוכשי הדירות נמצאים בבעיה: מצד אחד הם חייבים לקנות את הדירה מהר, כי המחירים עולים ועולים; מצד שני הם חוששים שבתוך זמן קצר יחסית הבועה, אם אכן ישנה כזאת, תתפוצץ, ומלבד התסכול על העיתוי הגרוע של הקנייה גם ערך הנכס שבידיהם יירד בחדות.

כמו טירוף הצבעונים במאה ה־18

בועה במחירו של נכס מתרחשת כאשר מחירו עולה רק בגלל הציפיות שהוא יוסיף לעלות, אף על פי שכבר הגיע לגבהים שאין להם הצדקה כלכלית. הדוגמה הקלאסית היא טירוף הצבעונים (Tulip Mania) בהולנד במאה ה־18. בשיא הבועה היה מחירה של פקעת צבעונים גבוה יותר ממחיר הזהב, אבל אנשים המשיכו לקנות פקעות בגלל הציפייה שמחירן יוסיף לעלות בעתיד. בועה כזאת סופה להתנפץ, כי ברגע שנעצרת עליית המחירים, כולם רוצים למכור והמחיר צונח עד לערכו הכלכלי.

בניגוד לבועות של מחירי הצבעונים, בועות נדל"ן הן דבר נפוץ. נוכל אם כך לנסח את מבחן הצבעונים: אם אפשר להסביר את העלייה במחירי הדירות בשיקולים כלכליים, סימן שאין בועה. ואכן, את עליית הביקוש לנדל"ן למגורים שהביאה לעליית המחירים האחרונה אפשר להסביר בניתוח כלכלי פשוט: המשק יצא ממיתון שבו מחירי הנדל"ן ירדו, ולכן סביר לצפות לתיקון כלפי מעלה. כמו כן, ריבית בנק ישראל נמוכה מאוד והיא הופכת את הנדל"ן לאטרקטיבי בקרב קוני דירות למגורים שנוטלים משכנתאות.

מהצד השני, הביקוש גדל גם בקרב קוני הדירות להשקעה, שכן אלטרנטיבות ההשקעה העומדות בפניהם מניבות תשואות כמעט אפסיות. לדוגמה מחיר של דירה בישראל הוא 850 אלף שקל בממוצע ושכר הדירה החודשי הוא 2,700 שקל בממוצע, כלומר כ־32 אלף שקל בשנה. סכום זה הוא תשואה ריאלית של 3.8% על ההשקעה (בהנחה שלרוכש היה כל ההון הדרוש), וזו תשואה בהחלט סבירה שאינה שונה בהרבה מהתשואה הריאלית הממוצעת על אג"ח צמודות של ממשלת ישראל. באינפלציה של 2% בשנה תשואה זו שקולה לתשואה שקלית של 5.8% בשנה, הרבה יותר מתשואות שמתקבלות היום. בערים היקרות בישראל, תל אביב וירושלים, התשואה הריאלית נמוכה יותר, אך עדיין מגיעה ל־3.3% בשנה.

גם בתשואות נמוכות יותר כדאי לעתים קרובות לקנות דירה ולא לשכור ולשלם את השכירות מהריבית. ומכיוון שאין בישראל כמעט שוק דיור להשכרה ממוסד, מי שגר בשכירות חשוף בסוף השנה לפינוי, והתוצאה היא הגבלה על היכולת להתאים את הדירה לצורכי הדייר.

לקנות דירה בראש צלול

ניתוח זה הוא כמובן מקוצר, ואינו מביא בחשבון את הסיכונים שיש בקניית דירה, סיכוני השוק הכלליים וסיכונים ספציפיים לכל דירה בנפרד. זהו קירוב ראשון, המאפשר לבדוק בזריזות את הקשר הכלכלי בין מחירי הדיור לערך ההשקעה. עם זאת, אפשר בהחלט להסיק כי שוק הנדל"ן אינו נמצא היום בבועה. האם יוסיפו המחירים לעלות? קשה לדעת, אולם העלאת הריבית הצפויה בחודשים הקרובים בוודאי תפעל לקרר את שוק הנדל"ן.

כדאי אפוא שהציבור יירגע ויבין שמוכרי הדירות רק מרוויחים מהשמועות על בועת הנדל"ן. קניית דירה היא עסקה ענקית לרוב הציבור, וחשוב לבצע אותה בראש צלול.