שמישהו יסביר לי, בבקשה, מה הוא אמר. אחרת הפרופסור סותר את אצמו, והבועה כן בועה... בתודה.

ניתן להסביר המשך התייקרות של מחירי הדיור באופן כלכלי קר, אך ניתן גם להסביר את בלימת העלייה בדרך זו. נראה שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות בטווח הארוך, כפי שקרה מאז קום המדינה. ייתכן מאוד, עם זאת, שבחודשים הקרובים תהיה הוזלה (קטנה) בפריפריה ואולי גם באיזורי ביקוש מרכזיים (צפון ומרכז ת"א, מרכז ר"ג, גבעתיים) אך המגמה הכללית תהיה למעלה כה"נ. מה תומך בהמשך ההתייקרות? 1) ריבית נמוכה- כנראה תישאר גם בשנה הקרובה (לפי הצהרות הנגיד). 2) היעדר קרקעות אמיתי (רמת גן) או סמי- פיקטיבי (ראשל"צ, נס ציונה). 3) יזמים וקבלנים מקפיאים או מאטים התחלות בניה על מנת להשאיר את המחירים גבוהים= ירידה בהיצע. 4) שיעור ילודה גבוה בישראל יחסית למדינות מערביות אחרות= עליה בביקוש. 5) תשתיות בעיקר במרכז= תומך בעלית מחירי הדיור במרכז (לאו דווקא בכל הארץ). 6) חידוש רכישות של זרים יהודיים (בעיקר מצרפת). 7) לרוב בתי הבית בישראל יש דירה בבעלות, הממשלה גובה מיסוי גבוה עבור דירות יקרות, יזמים וקבלנים רוצים למקסם רווחים, דהיינו- אין אינטרס אמיתי להוריד את מחירי הדיור (למעט בקרב אנשים/ זוגות צעירים בעיקר). מה תומך בהפסקת ההתייקרות? 1) צפי להעלאת הריבית בעתיד בטווח הבינוני- תלוי במצב המשק המקומי והגלובלי. 2) התקשורת אשר מפמפמת את נושא ה "בועה" (שכנראה אינה קיימת) ועקב כך, אי ודאות בקרב המוכרים והקונים לגבי עתיד מחירי הדיור בטווח הקצר-בינוני. 3) פער גדול בין המשכורת הממוצעת למחיר דירה ממוצעת- רוב הדירות במרכז ייקנו ע"י עשירים, ובני מעמד הביניים או המעמד התחתון יידחקו לפריפריה- מה שיגרום לעליה במחירי הנדל"ן בפריפריה במקביל להתייקרות נוספת במרכז. לסיכום- קיימת אי ודאות רבה בשוק לגבי התמשכות עליית המחירים בטווח הקצר והבינוני, אך למעט משבר סאב-פריים משלנו או מלחמה גרעינית (שיהרסו את המדינה, כך שאף אחד לא ירוויח מכך), ההערכה היא שמחירי הדיור יעלו בטווח הארוך. עזריאלי המפורסם אמר לפני כשבוע בראיון כי הוא מציע לאנשים לא להמתין ולרכוש דירה כבר עכשיו, בהתאם ליכולותיהם הכלכליות, ללא קשר למחירי הדיור בעתיד בטווח הקצר. אני מזכיר כי עזריאלי אינו רק איש עסקים מבריק, אלא גם פילנטרופ גדול, ולכן נראה כי אינו מדבר מפוזיציה.

נתונים ומסקנות הגיוניות שנובעות מהם. סתם לצעוק יש בועה\אין בועה זה המקבילה של לצעוק במשחק כדורגל "תכניס גול תכניס גול", אין לזה שום משמעות. ולענייננו, בניגוד לדעה הרווחת כלכלה היא מדע לא מדוייק, יש בכלכלה את החלק המתמטי (כמו חישובי ריביות) שהוא מדוייק לחלוטין, אבל ניתוחי שוק ותחזיות כלכליות מבוססות יותר על אינטואיציות ואגנדות מאשר על ניתוח מדעי. וכמובן שניסיון לחזות מה יקרה בשוק הדיור בארץ נופל בקטגוריה של ניחוש יותר מכל דבר אחר. אני אישית מאוד אוהב השוואות, בעיניי הן מעניקות את התחזיות המדוייקות ביותר. לצורך העניין ההשוואה הרלוונטית בארץ היא כמה חודשים נידרשים לכוח קנייה חציוני לקנות דירה חציונית לעומת מדינות מפותחות\מתפתחות אחרות. כוח קנייה חציוני הוא שכר חציוני ברוטו פחות מיסים (ישירים, ועקיפים המבוססים על סל קנייה ממוצע.) אין לי מול העניים כרגע את הנתונים המדוייקים אבל לפי כל ההשוואות שנעשו בשנים האחרונות ישראל ממוקמת במקומות הראשונים בעולם. כלומר כל שקל ברוטו קונה פחות מ"ר בנוי בארץ מאשר כמעט בכל המדינות בעולם. או במילים אחרות דירה בארץ בהתאם לכוח הקנייה בארץ יקרה יותר מכמעט כל מדינה אחרת. זה כשלעצמו אומר לי שיש פה בועה שצריכה לרדת, יוקר הדירה אמור להיות מקביל לדרוג הכלכלי של ישראל. מצד שני יכול להיות שיש פה כשל שוק אינרהרנטי (מיסוי גבווה ומונופול על האדמות של המנהל שלא מוכן לשחרר מספיק קרקעות לבנייה) ואז שום תחזית או ניתוח לא יעזור כי השוק לא פועל על פי אף כלל אלא על פי קפריזות של פקידים האחראים לכשל השוק.

חברים, שיעור הריבית, אלטרנטיבות להשקעה וכו...אלה רק סיבות שוליות.. אפילו בממשלה כבר הבינו שהבעייה היא בהיצע הקרקעות...מחירי הקרקעות בשמיים... והדבר היחידי שיוריד את המחירים הוא הגדלת ההיצע באופן מסיבי על ידי המינהל. כל עוד זה לא יקרה המחירים ימשיכו לעלות וזאת מהסיבה הפשוטה של עודף ביקוש...הכלל הכי חזק בכלכלה... ולידיעת כולם...לא תיקון ולא שמיקון..המחירים עולים באופן רצוף כבר שלוש שנים, באזורי הביקוש בין גדרה לחדרה במהלך השלוש שנים האחרונות המחירים עלו בעשרות אחוזים בממוצע..הבחור פשוט לא מחובר למציאות... גם כשלא קרה כלום מבחינה מאקרו כלכלית המחירים המשיכו לעלות וזאת שוב עקב היצע נמוך... אנחנו רק צריכים לקוות שממשלת ישראל, המונופול של קרקעות ישראל, תפסיק לספסר בקרקעות, תתחיל לעבוד על הפשרה מאסיבית של קרקעות במקום להתבטל ולשתות תה במסדרונות, תתעשת ותשחרר כמות רבה של קרקעות לשוק, רק אז נוכל לקבל את מה שבעצם שלנו, מה שמגיע לנו, דירה במחיר סביר לאזרחי ישראל.

אחרי שנים של תקיעות ושוק נדל"ן רדום, הרבה משפחות ראו הזדמנות לשדרג את נכסם או לחילופין להתקדם. מחנק של שנים, זאת הסיבה האמיתית למצב בשוק הנדל"ן. ההתעוררות חיובית והיא גם תבלם לבד ברגע שתגיע רוויה בקרב הקונים והמוכרים..

החוקים הם רק בעד השוכרים ולמשכיר אין הרבה כלים. יש בעלי דירות שלא יכולים לפנות דייר שמסרב לשלם, והחוק אינו לצידו. מבחינה חוקית לבעל הדירה אסור אפילו להתקרב לשוכר, רק דרך בית משפט, והשוכרים יודעים שזה לוקח המון זמן עד למשפט ובינתיים גרים בחינם. יש כאלה שהופכים זאת לשיטה קבועה. לפחות בבנק הכסף יותר בטוח אפילו שההכנסה מריבית פחותה. ומה עם דייר שהורס דירה משופצת. לפני שממהרים לקנות דירה להשקעה צריך לקחת את כל זאת בחשבון.

נכון מחירי הדירות משנת 2000 ועד 2008 היו בשפל וירדו, ולכן בשנת 2008 יש עליה מסויימת במחירי הדירות, אבל זה לא מספיק ויהיו עוד עליות

מזמן כבר לא רלוונטי הניתוח המלומד של הפרופסור הנ"ל ושאר חבריו חבל שלא חזה הוא כל שאר חבריו פרט מאוד שולי שקורה עכשיו בעולם והוא נקרא "המשבר העולמי" אבל לבוא ולומר כי אין בועת נדל"ן בארץ ??? איפה הוא חושב שהוא חי ?? אף אחד לא יכול לבוא ולשכנע את "סחבק" שדירת 3 חדרים קומה רביעית ללא מעלית עולה 850,000 ש"ח !!! אם זו לא בועה אזי הפרופסור המכובד וחבריו מתבקשים למצוא לכך שם חדש

גורם חשוב אחר בהווצרותן של בועות הוא טבע האדם. מאפיין ידוע של בועות הוא שהן מתחילות בעליית מחיר ראשונית, שבה מעורבים משקיעים מתוחכמים יחסית, הגוררת אחריה עדר של משקיעים מנוסים פחות, הנמשכים אחר הרווחים שמתפרסמים בתקשורת או עוברים מפה לאוזן. רבים מאותם משקיעים טוענים שהם רוכשים את הנכס בידיעה שמחירו גבוה מדי, מתוך כוונה למכור אותו ל"טפשים גדולים יותר" מהם שיגיעו אחריהם. כאשר מגיע לבסוף השלב שבו טיפש אחרון מחזיק בידו נכס מנופח לאין שיעור, וסופג את ההפסד, אזי רבים מהמשקיעים המתוחכמים יותר כבר הצליחו לממש את אחזקותיהם ברווח גדול, ולחמוק מהמפולת. חוכמה כשלעצמה אינה ערובה להצלחה שכזו: המדען הדגול אייזק ניוטון הפסיד כסף רב בבועת הים הדרומי. לאחר מכן סיכם את חוויתו זו באומרו: "אני יכול לחשב את תנועת הכוכבים, אבל לא את טירופם של בני האדם".

זוג צעיר מתחתן יש לו בכיס 250000 במקרה הטוב והוא קונה בית ב 1.1מליון? איך זה? הון נדרש .... אם מחיר בית ממוצע 850K לפי פרופ' נכבד ומשכנתא ממוצעת היום הינה 650K אז איך זה? מסתדר וכל זה לשלושה חדרים מה עושים עוד 5 שנים שני ילדים משכנתא חונקת שלא ניתן לזוז?? בקיצור לא אמרת כלום חוץ מכותרת וזה ריאלי אהבתי את אם יש לו הון נדרש...

דירת 4 חדרים בישראל שווה לווילה על חוף הים במיאמי כדי שזוג צעיר יקנה דירה הוא צריך לקחת משכנתא ל60 שנה ועוד לא נוסיף את כל מה שמסביב המשבר האחרון פרץ בדיוק בגלל אותם אנשים שחשבו בצורה כל כך מעוותת- שהכיוון של מחירי הדירות אחד הוא. סופו של עניין, הריבית תעלה, הוצאות המימון יגדלו וכל מי שקנה היום ב2000000 ש"ח דירת חדר וחצי בדרום תל אביב- יכל לקנות את אותה דירה בחצי מחיר בעוד 5 שנים. צאו מהאשלייה הכל עניין של היצע וביקוש בריאים- וזה בהחלט לא מה שקורה בשוק היום

כל דירה סופה להמכר, בשרשרת המזון הטבעית של העולם, מתחילים בבית קטן 3-3.5 חדרים , אחר כך עוברים ל-4 וכן הלאה... הבעיה היא שקיום זוגות צעירים כבר לא יכולים לקנות דירת 3 חדרים קומה שנייה ב-950 אלף, ועוד באיזור מעפן מחוץ לעיר כמו חולון מודיעין ועוד מקומות כאלה ואחרים. ולכן כל מסחר הדירות הוא או להשקעה \ אנשים עוברים מ-4 ל-5 או ההפך ששם המשחק הרבה יותר קטן מיכוון שאם מכרת ביקר אז אין בעיה לקנות ביקר. (אינפלציה כשלעצמה). וכך השוק התנתק כבר מזמן מהבסיס שלו , כשאנשים ינסו למכור את הבתים של -4 , או של 3 חדרים הם יגלו שכבר אין קונים במחירים המטורפים האלה. ואז המחירים יתחילו לחזור לשפיות.

אני מנטרל את אלה שקונים דירות להשקעה יש לנו ריבוי אוכלוסין בצורת מגפה, במדינה קטנה וצפופה כמו שלנו צריך להפסיק עם זה. זו הבעיה האמיתית שאף אחד לא מוכן לדבר עליה. המחירים ימשיכו לעלות, וה"עניים" ישלמו יותר "תושבי חוץ" זו גם בעיה שצריך לטפל, לא לתת להם לרכוש כאן דירות\נכסים

התגובות כאן ברובן לא רציניות ומונעות מרצון\תקווה ולא מניתוח. אביה הציגכאן על קצה המזגל מודל פשטני למחירי הדיור לפיו היחס בין מחיר הדירה לשכ"ד צריך להיות שווה למחיר ההון (הריבית). המשוואה הזאת מתקיימת מה שאומר שאכן אין בועה. הדבר לא סותר את העבודה שהמחירים במרכז יקרים. והם יהיו עוד יותר יקרים בעתיד. אין בזה שום דבר רע או לא בסדר. ככה הכלכלה עובדת - זה נורמלי לחלוטין. אם אתם זוג צעיר שרוצה לרכוש דירה, או משפרי דיור ואין לכם את היכולת לרכוש במרכז גוש-דן, לכו לפריפריה של גוש דן: גדרה, באר יעקב, חדרה, נתניה, מודיעין, ויישובים רבים אחרים שיכולים להציע לכם דירה איכותית במחיר זול יותר מבמרכז ת"א.

צריך כמות משכורות לא הגיונית בשביל לקנות דירה, זה בועה. ההגדרה האקדמית הפלצנית לא משקפת את המושג "בועה" הריאלי.

האיש נחשב לאחד מאושיות המדיניות הכלכלית של מדינת ישראל. גם אם אתם לא מסכימים - תנו טיפה כבוד והמנעו ממילות גנאי. לענינינו, אני זוכר את אותו דיון בתחילת השנה כשהיה רעד קל בשוק ומאז המחירים עלו בעשרה אחוז בערך אם לא יותר. רק תזכרו שהמדינה לא תאפשר קריסות מחירים - מקסימום ירידות מתונות. אף אחד לא רוצה להתמודד עם קריסות של בנקים וחברות. דבר נוסף - אם תמשך ההתאוששות הכלכלית כולל ירידה באבטלה ועליה בהכנסה, אני לא רואה שום גורם שיביא לירידות מחירים - אולי עליית ריבית דרסטית. בקיצור, שכל אחד יעשה את השיקולים שלו.

ישנם המון מודלים ואלפי הסברים. העובדה הפשוטה היא שבכל שיחת סלון כל זוג בגיל 35 עם משכנתא ענקית עדיין לשלם מדבר על קניית דירה להשקעה. זה לא מצב נורמאלי והקונים יגמרו בשלב מסויים ואז תחל מכירה. לא לכל אחד מתאים להיות בעלים של דירה, בייחוד לא כשהתמורה תרד עם עליית הריבית ומתחילים לגלות שיש גם עלויות (צינור מתפוצץ) ושוכרים שלא כולם צדיקים גמורים (הצ'ק חזר). זו בעני בועה, כשהציבור הרחב נוהר להשקעות על בסיס "זה תמיד יעלה" ולא על בסיס כלכלי וידע.

כזוג צעיר דירה במיליון ש"ח זה בשבילי בדיוק כמו דירה בעשרה מיליון. לא מסוגל לקנות. גם אם נביא 200K (ואין לנו מאיפה כי הורינו לא טחונים, רק אנשים שעבדו קשה כל חייהם) עדיין נצטרך לקחת 800K משכנתא, היינו, חוב של כמעט מיליון ש"ח! רק לפני 7 שנים הייתה פה ריבית של 9-10 אחוז. אין ולא תהיה לי יכולת להחזיר, במקרה הטוב, 6,000 ש"ח בחודש להחזר משכנתא, ובטח שלא מעבר לכך. וסליחה לכל אלה שממליצים לי לקנות דירה במרכז לוד ולגדל את ילדיי בין ערבים מוסלמים וערבים יהודים. זה לא יקרה. מעדיף שאשתי הרופאה ואני נעבור לקנדה, למרות שאנו ממש לא רוצים לעשות זאת.

זה לא שאני סומך על פוליטקאים, אבל יש פעולות בשטח. חוץ מזה המחירים הגיעו לרמה שהם מתחילים להתמתן.

המדינה שלנו צריכה להגביל את מחירי הדירות, כל עוד היא לא עושה זאת ומחירי הדירות חסרות כל פרופורציה אל תקנו דירות.

פרופסור פרופסור אבל בכל זאת צא ולמד. כאשר דרושות 110 משכורות חציוניות כדי לרכוש דירה חציונית יש לך בועה נקודה אל תאמין לי ובדוק בעצמך, בכל מדינה שזה קרה הייתה בועה.

והשאר היסטוריה.

על דירה בשווי 850,000 ש"ח לוקחים היום שכ"ד של כ - 3,500 ש"ח לפחות כדאי שיתעדכן במה שקורה שבשוק ההשכרות...

לרוץ ולקנות לפני שהמחירים יעלו עוד

היום בפועל אין תשלום מס על הכנסות משכ"ד

כולם ימכרו את הדירות להשקעה..ואז כל המחירים ירדו חזק. אז אתה לא קורא לזה בועה, אנחנו כן. 2 תרחישים עיקריים - -הריבית תעלה, ואז ההשקעות יעברו לתוכנית חסכון. -לא יהיה כסף לאנשים להשכיר במחירים של היום, פחות שכירויות,ואז ימכרו דירות להשקעה, מה שיוזיל מחירים. תכניסו טוב טוב לראש : פרייאר מי שקונה דירת 4 חדרים מעל מיליון שקל. פרייאר מי שקונה דירת 3 חדרים מעל 800 אלף שקל. לא חשוב איזור, שכונה, וכו. שקל מעל המחירים האלה, והבן אדם פשוט פרייאר.

3 שנים בצבא ועל זה תוסיפו בערך 120 משכורות ועוד לא דיברנו על ריבית, במשכורת ממוצעת ולא חציונית תגלו שישראל בתחום הנדלן זה הבועה הגדולה ביותר בעולם, אין שום הצדקה שבמדינה שכל שנתיים יש מלחמה דירות יעלו במחיר כזה!!

כשכולם מנסים להסביר שאין בועה אז ניתן לדעת בוודאות שהבועה עומדת להתפוצץ!!!!!

הבנקים,הטייקונים,בתי ההשקעות,והממשלה המנופחת שצריכה כסף לטיסות וארוח בחו"ל. ======לא נשלם מכיסנו על כשלונותכם!!! יש אמא של כל הבועות=============

אם הממשלה הייתה יכולה להוריד מחירים גם אז היא לא הייתה עושה כלום לממשלה אין פשוט אין קרקעות באיזורי הביקוש הקבלנים מכתיבים את המחירים הם יקנו קרקעות יחכו שהדירות ימכרו ורק אז יבנו בקשר למחיר הם תמיד יתרצו בעלית מחיר הברזל המלט החול העובדים ואף אחד לא רוצה לעבוד ועלית האגרות הצבע הפלסטיק החשמל ועוד ועוד לכן אין מה לצפות ליירידת מחירים

ובוודאי, שהוא בעל נגיעה לעניין, ורוצה שה"בועה" שלו תתפח ותתפח, ולכן דעתו אינה נחשבת ומטעה את האחרים. אבל, סופה של ה"בועה" ככל הבועות להתפוצץ בשלב כזה או אחר, ובידיו של בעל הנכס יהיו הרבה "רסיסים" נטולי ערך. ומי שלא הבין. קרא/י ערך "לבייב". יום טוב לכולם !

למה אתה משווה תשואה של דירה לתשואה של אגח מדינה? אגח מדינה הוא ההשקעה הכי בטוחה שיש. בהשקעה בדירה יתכנו הרבה דברים בלתי צפויים: חודשים ללא שוכר, תיקונים, שוכרים בעיתיים וכו' וזה בלי לדבר על ההבדל במאמץ וזמן הדרוש להשקעה בדירה לעומת אגח. באגח של מכתשים אגן, לדוגמא, תקבל כ-6 אחוז פלוס מדד שזה הרבה יותר מהשקעה בדירה, אלא אם כן אתה מצפה לעלייה במחיר הדירה. אבל זה לפי הגדרתך מאפיין של בועה.

ויחזור להקרא, מר ספיבק, או ספיבק הטמבל או פשוט אבי.

אבל באמת שטויות. האלטרנטיבה למשקיע נדל"ן אמיתי - הינה השקעת נדלן במקום אחר. כיום הרווח על דירה הוא 4% בניקוי כל ההוצאות השוטפות. בארה"ב, הרווח עולה ל 10%. כלומר משקיעים עוברים מישראל למדינות אחרות, מה שיוצר חוסר ביקוש, מה שמסביר את ירידת המחירים הצפויה. פוף. ותפטרו אותו, הוא באמת לא עושה לכם טוב למוניטין...

אפשר להסביר הכל משיקולים כלכליים, זה לא סימן לכלום.

באופן מלאכותי זה לא נתוני יסוד חזקים!!!!

כמו שהוא אמר - אנשים קונים בגלל שהם חושבים שהמחירים ימשיכו לעלות. זה בדיוק מה שקורה עכשיו כי "מלאי הדירות קטן". עכשיו כמו שהוא אומר, המכירה נעצרה כי אנשים רוצים לממש, ובקרוב תהיה הנפילה