לבייב אחרי דוחות אפי פיתוח: "קיים שיפור בנגישות לאשראי ברוסיה"

בעיצומו של המו“מ הדרמטי סביב הסדר החוב של אפריקה ישראל טענו המתנגדים לפירוקה של החברה כי יש לאפשר לבעל השליטה לב לבייב למצות את יכולתו ברוסיה. הללו טענו כי לבייב מיטיב להכיר את שוק הנדל“ן הרוסי ושהוא יכול לתרגם את הקשרים למזומנים ולאושש את מצבת החוב של החברה.

על הרקע הזה, מעניין לגלות מה עשתה אפי פיתוח, זרוע הנדל“ן של אפריקה ישראל ברוסיה, ברבעון השלישי של השנה. מתוצאות החברה שפורסמו אתמול, מתברר כי החברה־הבת סיימה את הרבעון ברווח נקי של 2 מיליון דולר לעומת הפסד של 70 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד. ההפסד נגרם כתוצאה מירידת שווי נכסיה של החברה ברוסיה.

בדו“חותיה כתבה אפי פיתוח כי נבלמה מגמת הירידה במחירי הנדל“ן ברוסיה, וכי השוק החל להתייצב. החברה מבססת את הערכתה על חברת השמאות הבינלאומית john lang la sale, ואולם אליה וקוץ בה: ההתייצבות היא על רמת המחירים הנמוכה ביותר שרשם השוק הרוסי מאז יוני 2008. משכך, בהסתמך על דו“חות השמאים, אפי פיתוח לא היתה יכולה לרשום ברבעון החולף שיערוך חיובי לנדל“ן בהשקעה שברשותה.

הכנסות כפולות

לעומת זאת, את תשעת החודשים הראשונים של השנה מסכמת אפי פיתוח ברווח נקי של 217 מיליון דולר, שהושג בזכות שיערוך חיובי מצטבר של נדל“ן להשקעה בגובה של 262 מיליון דולר — שנרשם כולו במחצית הראשונה.

ברבעון החולף הסתכמו הכנסותיה של אפי פיתוח ב־17.2 מיליון דולר, כפליים מברבעון המקביל אשתקד. הזינוק בהכנסות נרשם הודות לצמיחה בהכנסות מהשכרה של נכסים מניבים. בתשעת החודשים הראשונים של השנה עמדו הכנסות החברה על 27 מיליון דולר לעומת 20.9 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

בדו“חות שפורסמו אתמול עדכנה אפי פיתוח את משקיעיה לגבי קצב ההתקדמות של השכרת שטחי המסחר בפרויקט הדגל שלה, קניון מוסקבה (The Mall of Russia). החברה ציינה כי הצליחה להשכיר רק כ־35% משטחי הקניון, לאחר שברבעון הקודם עמד השטח המושכר על 30%.

מלבד אותם 35% שלגביהם קיימים הסכמי שכירות מחייבים, חתמה החברה על מזכרי הבנות לא מחייבים לגבי 30%–35% נוספים מהשטחים, ואולם מדובר במזכרים שנחתמו כבר ברבעון הקודם.

בחינה מחדש

"השלמת בנייתו של קניון מוסקבה והשכרתו נמצאות בראש סדר העדיפויות של החברה לטווח הקצר“, אמר אלכסנדר חלדאי, מנכ“ל החברה, שהוסיף כי הקניון עתיד להיפתח ב־2010. לעומתו, יובל בן זאב, מנהל מחלקת המחקר של כלל פיננסים ברוקראז', קצת יותר פסימי וכתב כי "לא נופתע אם החברה תודיע על דחייה נוספת במועד פתיחת הקניון“.

עם זאת, היציבות בשוק הנדל“ן הרוסי גורמת לאפי פיתוח לבחון מחדש את תוכניותיה לטווח הקצר, ועל כך אמר חלדאי כי למרות התנאים המאתגרים בשוק שבו פועלת החברה, היא שוקלת לחדש את הבנייה בכמה פרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון או פיתוח ראשוני.

מדו“חות החברה עולה כי היא עתידה להמשיך את הבנייה בפרויקט טברסקיה, שהוא למעשה קניון תת־קרקעי במוסקבה, ובפרויקט אוזרקובסקיה הכולל נדל“ן למגורים ומשרדים.

לב לבייב, בעל השליטה באפריקה ישראל, המשמש יו“ר אפי פיתוח, התייחס בדו“חות למצב הנדל“ן ברוסיה וכתב כי "אנו רואים עלייה בהיקף המכירות של נדל“ן למגורים ועלייה בתפוסת הנדל“ן למשרדים. מלבד זאת קיים שיפור בנגישות לאשראי בנקאי“.

אפי פיתוח קיבלה מימון לבניית מלון בשם Four winds במוסקבה בהיקף של 150 מיליון דולר לשמונה שנים ובריבית של 13%. הפרויקט נמצא בשלב תכנון.

את תשעת החודשים הראשונים של השנה מסיימת החברה עם קופת מזומנים ושווי מזומנים בגובה של 164 מיליון דולר. בסוף הרבעון השני של 2009 היו בקופתה 132 מיליון דולר בלבד.

תזרים המזומנים של אפי פיתוח מפעילות שוטפת היה בסוף ספטמבר 2009 שלילי, ועמד על 6.4 מיליון דולר. ברבעון המקביל אשתקד היה לחברה תזרים מזומנים חיובי בגובה של 89 מיליון דולר. לאפי פיתוח הלוואות בנקאיות לפירעון בטווח הארוך בגובה של 258 מיליון דולר, נוסף על הלוואות בנקאיות לפירעון בשנה הקרובה בגובה של 96 מיליון דולר.

על בסיס תוצאותיה הרבעוניות יש להניח כי אפי פיתוח לא תחלק דיבידנדים בשלב זה, וההערכות הן כי החברה גם לא תבחר לממש נכסים ברוסיה בזמן הקרוב (אלא אם כן תנאי השוק יאלצו אותה לבצע זאת מסיבה זו או אחרת).

בן זאב ציין אתמול כי אפי פיתוח עתידה להמשיך ולשמש הציר המרכזי של אפריקה ישראל בשנים הבאות, בעיקר על רקע מימוש נכסים אחרים של אפריקה.

לדבריו, דו“חותיה של אפי פיתוח מדגישים את ההתייצבות בשוק הנדל“ן הרוסי, אך לפני החברה עדיין ניצבים אתגרים רבים. באשר למניית אפריקה ישראל, בן זאב מעריך שהיא תמשיך להיות תנודתית.