"הממשל היה צריך להניח לפאני ופרדי לקרוס"

בערב חג המולד, כשרוב האמריקאים היו טרודים בסידור עצי האשוח בסלון ביתם, הוציא הממשל הודעה לקונית לתקשורת שממנה עולה כי מגבלת הסיוע לענקיות המשכנתאות פרדי מק ופאני מיי, שעמדה על 400 מיליארד דולר, הוסרה.

אף שנדמה שההודעה תוזמנה במיוחד למועד שבו חדשות כלכליות מוושינגטון נותרות הרחק מתשומת הלב הציבורית, הממשל בהחלט הצליח להרגיז כמה אנשים. זאת מאחר שהמשמעות המעשית של ההחלטה היא הענקת "צ'ק פתוח" לשני גופים שעד לפני שנה וחצי עמדו בפני קריסה וממשיכים כיום לצבור הפסדי עתק - והכל באופן חוקי לחלוטין וממומן כספי ציבור.

שתי סוכנויות המשכנתאות, המהוות Government Sponsored Enterprises או GSE, הן המקורות הגדולים ביותר למימון משכנתאות ולנזילות בשוק הנדל"ן האמריקאי. לשתיהן יחד בעלות ישירה או ערבות על 32 מיליון משכנתאות בסכום עתק של 5.5 טריליון דולר - קרוב למחצית מכל שוק המשכנתאות האמריקאי.

סיוע כושל לבעלי משכנתאות

כיצד פועלת השיטה? שתי החברות רוכשות תיקי משכנתאות מבנקים למשכנתאות, מאגדות את הלוואות המשכנתה לאג"ח מגובות משכנתאות, ומוכרות אותן הלאה לציבור המשקיעים. שוק משכנתאות משני זה מגדיל את ההון הנזיל העומד לרשות הבנקים למשכנתאות, ובעקבות כך את אפשרותם להעניק משכנתאות חדשות ללווים חדשים.

הפסדי פאני מיי (במיליארדי דולרים)

לאורך השנים נהגו שתי הסוכנויות לרכוש משכנתאות בדירוג גבוה (כלומר, בטוחות מנקודת מבטו של המלווה), אולם עם הזמן הסטנדרטים התרככו ופרדי ופאני פנו לסחור במשכנתאות בעלות סיכון גבוה. עם העלייה, במיוחד בשנתיים האחרונות, בשיעור חדלות הפירעון בקרב נוטלי המשכנתאות - מה שהפך עם הזמן ל"משבר הסאב־פריים" - החלה נשקפת סכנה לפעילותן של שתי החברות ומכאן לשוק המשכנתאות האמריקאי כולו.

ההסבר לכך פשוט מאחר שכאשר נוטל המשכנתה הופך לחדל פירעון, הנכס ששועבד נמכר, והדבר מסב הפסדים לפרדי ופאני. לפיכך, ככל שהמחירים בשוק הנדל"ן בארה"ב יורדים, וככל ששיעורי חדלות הפירעון עולים, כך מחריפה בעיית כיסוי החובות של שתי הסוכנויות. בשל כך הן נאלצו, בתגובה, להוריד את היקף רכישת המשכנתאות החדשות, דבר הפוגע בהדרגה בהיקף הנזילות בשוק, ובטווח הארוך מזיק לכל "שרשרת האספקה" במגזר המשכנתאות בארה"ב.

בשנת 2008, בעת שממדיו העצומים של המשבר שאליו נקלעה ארה"ב החלו להתבהר, פנה הממשל האמריקאי להעביר סיוע לפאני ופרדי כדי למנוע את קריסתן. לסוכנויות הועבר בסכום כולל של 110 מיליארד דולר. מהלך זה היה שקול למעשה להלאמה משום שלאחריו קיבל הממשל מניות בכורה בהיקף של כ־2 מיליארד דולר בשתי הסוכנויות, שהעניקו לו אחזקה של כ־79% בכל אחת. בכך נהפכו השתיים לחטיבות של הממשל, שבאמצעותן הוא מיישם את אחת היוזמות הכלכליות העיקריות במצע הבחירות של הנשיא ברק אובמה: תוכנית ההקלה בתנאי ההחזר על משכנתאות (HAMP) כדי להפחית את גל העיקולים. אנליסט חברת Kfee Bruyette & Woods ג'ורג' בוסה מעריך כי הממשל הסיר את תקרת הסיוע כדי שניתן יהיה להרחיב, או אף לשנות את מהותה, של תוכנית ה־HAMP, יוזמה שעליה נמתחו בארה"ב ביקורות רבות על כך שאינה מביאה לשיפור משמעותי במצבם של רבים מבעלי הבתים המצויים בקשיים. טים דווי, פרופסור לכלכלה מאוניברסיטת אורגון, סבור כי המהלך כולו מיועד לסייע לממשל לספוג את ההפסדים הנובעים מהפחתת הסיוע לבעלי החוב במסגרת השינויים שיחולו בתוכנית HAMP.

"אמון מלא של הממשל"

את תשעת הרבעונים האחרונים סיכמה פאני מיי עם הפסד מצטבר של יותר מ־120.5 מיליארד דולר. פרדי מק, לעומתה, דיווחה על הפסד מצטבר של 67.9 מיליארד דולר בפרק זמן זה. לפי הערכות הממשל, בעשר השנים הבאות צפויות שתי הסוכנויות להפסיד 170 מיליארד דולר נוספים. מדוע, אם כן, החליט ממשל אובמה, מבלי לקבל את אישור הקונגרס, להסיר לגמרי את תקרת הסיוע לפאני ופרדי? הדעות חלוקות.

הפסדי פרדי מק (במיליארדי דולרים)

כשבועיים לפני ערב חג המולד פרסמה RealtyTrac העוקבת אחר שוק הנדל"ן האמריקאי, נתון חמור שממנו עולה כי גם בנובמבר האחרון עלה מספר העיקולים בארה"ב על 300 אלף, זה החודש התשיעי ברציפות. הערכה של כלכלני דויטשה בנק קובעת כי בתום 2010 יהיו 21 מיליון בעלי בתים בארה"ב שרויים בחוב הגבוה משווי הנכס שברשותם. גם אם אחד בלבד מכל חמישה מהם ייהפך לחדל פירעון, מוסדות פיננסיים ייאלצו להתמודד עם הפסדים בגובה 400 מיליארד דולר.

החשש העיקרי של הממשל היה, ועודנו, כי שתי החברות ייקלעו למחסור חמור בנזילות. הזזתן לשולי הבמה עלולה לסתום את הגולל על התאוששות מגזר הנדל"ן ולהשפיע בתוך כך על חזרתה של הכלכלה לנתיב צמיחה. נדמה כי אובמה מבין זאת היטב, שכן ההודעה הרשמית שהוציא הממשל הביעה "מחויבות ותמיכה בפאני מיי ופרדי מק, מתוך הבנה שהן ממלאות תפקיד מרכזי וחיוני ביציאתו של שוק הנדל"ן מהמשבר".

בהקשר זה תהה הפרשן דין בייקר על מהות המהלך כאשר כתב ב"האפינגטון פוסט" כי "האם העובדה שפרדי ופאני השתמשו ב־100 מיליארד דולר בלבד מה־400 שהוקצו להן אינה כשלעצמה מהווה עידוד לשווקים?". לדבריו, אם מאחורי יוזמת הממשל עומדת ההערכה כי הפסדי שתי החברות יעלו על 400 מיליארד דולר, עליו לציין זאת בפומבי. טים דווי טוען, לעומת זאת, כי הסרת תקרת התמיכה מטרתה להקרין לשווקים כי פרדי ופאני נהנות מאמון מלא של הממשל, זאת ללא קשר להפסדים שצברו, וימשיכו לצבור.

בסוף 2008 התחייב הפדרל ריזרב לרכוש אג"ח מגובות משכנתאות בהיקף של כ־1.25 טריליון דולר. מהלך זה צפוי, על פי הערכות, להסתיים בשנתיים הקרובות. הסרת המגבלות על הסיוע לפרדי ופאני אמורה לאפשר להן להגדיל את חשיפתן לשוק המשכנתאות במקביל להפחתת מעורבותו של הממשל. "בלעדיהן, למשל, יהיה קשה הרבה יותר להשפיע על המתרחש בשווקים", כותב הפרשן הכלכלי השמרן דגלאס ביגס. לדבריו, הסיוע לשתי הסוכנויות, כמו גם לענקית הביטוח AIG, הביא להחרפת המשבר והיה על הממשל להניח להן לקרוס - מהלך שבעקבותיו היו שחקנים קטנים יותר נכנסים לשוק וממלאים את החלל.

דין בייקר מציין כי פרדי ופאני הן, למעשה, שני הגופים הפיננסיים הגדולים הייחודים שהשתתפו בתוכניות סיוע ממשלתיות, שעדיין לא הצליחו להתאושש מהמשבר. לפיכך, מעריך בייקר, ייתכן כי שתי החברות צוברות הפסדים ניכרים על נכסים שנרכשו על ידיהן לאחר חודש ספטמבר 2008. כלומר, השתיים שילמו מחיר גבוה מדי עבור משכנתאות וניירות ערך מגובי משכנתאות שרכשו מהבנקים, מבלי שהממשל מציב לכך תנאים, בשעה שהמשבר הפיננסי היה בשיאו. כלכלנים נוספים סבורים כי הגברת פעילותן בשוק המשכנתאות אמורה להביא לירידה בגובה הריבית שמשלם האזרח על משכנתה, או לפחות למנוע את העלייה בשיעורה.

כרגע נראה שבבסיס המהלך שנקט ממשל אובמה עמדה הכוונה להותיר את פרדי ופאני כשחקנות המרכזיות בשוק המשכנתאות האמריקאי, בין היתר מאחר שלא נותרו חלופות אחרות. כיצד יממן הממשל את הצ'ק הפתוח לשתי החברות בתקופה של גירעון שיא בתקציב, זה כבר סיפור אחר.