שיפוצים: תמרור אזהרה למפצלי דירות

שני שיקולים עיקריים מנחים רוכשי דירות להשקעה רגע לפני שהם מגיעים למעמד הרכישה - שניהם כלכליים. השיקול הראשון הוא מהי התשואה שיניב הנכס בהשכרתו, והשני - מהו פוטנציאל השבחת הנכס הגלום במכירתו העתידית. בעקבות מצוקת הדיור באזורים העירוניים נוהגים בעלי הדירות לפצל את שטח דירת המגורים לכמה דירות משנה נפרדות ועצמאיות. דירות המשנה החדשות מושכרות בנפרד, וכך מגדיל בעל הדירה את התשואה. אלא שתשואה מוגדלת בהשכרה עשויה לבוא על חשבון התשואה בעת מכירת הדירה.

כך עולה השאלה אם מכירת דירה שפוצלה לכמה יחידות משנה תיחשב עסקת מכר של דירת מגורים אחת או של כמה עסקאות מכר נפרדות. לשאלה זו יש השפעות מרחיקות לכת על תוצאות המס. אם יימכר הנכס כדירה אחת, יהיה המוכר זכאי בדרך כלל לפטור ממס שבח, הניתן על מכירת דירת מגורים אחת בלבד. במקרה השני, אם יימכרו היחידות המפוצלות בנפרד, ייהנה המוכר מפטור רק על אחת מיחידות המשנה.

חשיבותה של הטרמינולוגיה בחוזה

שאלה זו נדונה לאחרונה בפני ועדת הערר בתל אביב (ו"ע 1385/07 איבגי נ' מנהל מס שבח רחובות). במקרה הנדון הוסב בית דו־משפחתי בן שתי קומות וקומת מרתף לשלוש יחידות דיור נפרדות שהושכרו לשוכרים שונים. לכל יחידת דיור היתה כניסה נפרדת, מטבח ושירותים, וכן הותקנו בכל יחידה שעוני מים וחשמל פנימיים, כדי לחלק את החשבונות בין השוכרים. הבית, על כל יחידותיו המושכרות, נמכר לקונה אחד. מנהל מס שבח פטר את דירת המשנה הגדולה ממס וחייב במס את יתר דירות המשנה, ועל כך הוגש הערר לוועדה. זו דחתה את הערר וקבעה כי מבחינה תפקודית כל קומה שימשה בפועל יחידת דיור נפרדת עם מטבח ושירותים. הוועדה קבעה כי למצב העובדתי בשטח במועד המכירה יש משקל רב לצורך קביעת שיעור המס המתחייב מעסקת מקרקעין. עוד צוין כי לא רק בעת הביקור בשטח התברר כי מדובר בשלוש דירות נפרדות, אלא אף בחוזה הנפרד עם כל שוכר הוגדר הנכס המושכר כ"דירה". בפרט זה, קבעה הוועדה, יש לראות מעין הודאת בעל דין התומכת בגישתו של מנהל מס שבח. ועדת הערר הוסיפה כי אם החזקה הייחודית במבנה היתה בידי בעלי הנכס זמן סביר לפני המכירה, ייתכן שהיה יכול ליהנות מפטור על כל המבנה, אך אין זה המקרה.

שווה לאחד את היחידות לפני המכירה?

המסקנה מההחלטה היא סימן אזהרה בפני מפצלי הדירות. חלוקת דירה ליחידות משנה אמנם עשויה להגדיל את התשואה השוטפת, אך היא עלולה לפגוע קשות בפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה. כמו כן, למצב הדירה בעת המכירה יש חשיבות לא מבוטלת, והוא עשוי להכריע את תוצאת המס. החזרת הדירה למצבה שלפני הפיצול או פינוי הדיירים זמן ממשי בטרם המכירה כך שהחזקה בדירה תהיה בידי הבעלים - עשויים להניב פטור מלא ממס. הנסיבות שבהן אפשר יהיה ליהנות מפטור מלא ממס בגין דירה שפוצלה והושכרה לכמה דיירים לא נדונו במישרין בוועדה. כמו כן, עדיין אין זה ברור מה תהיה החלטתה, אם וכאשר פתרונות אלה יובאו בפניה.

הכותב הוא ראש מחלקת מסים במשרד גרוס, קלינהנדלר, חודק, הלוי, גרינברג ושות'