אין כסף לדירה להשקעה?

תחום הנדל"ן הפך לשיחה המדוברת ביותר בסלונים הישראלים. נדמה כאילו כולם קונים או מוכרים או משתתפים בקבוצת רכישה או משפצים או כל דבר אחר.

שוק הנדל"ן התחמם בעקבות צירוף ריבית נמוכה מאוד על המשכנתאות, מצב טוב יחסית של המשק הישראלי לעומת חו"ל ואלטרנטיבות השקעה בורסאיות אשר הפחידו את רוב הציבור. לכן רכישת דירה נראתה כהשקעה הבטוחה ביותר לשנת 2009, ולא בכדי, מחיר דירה ממוצעת עלה מ-766 אלף שקל ב-2008 למחיר של 930 אלף שקל ב-2009. לכל העוסקים בתחום ברור כי עליה של 21% על דירת מגורים בשנה אחת היא חריגה במיוחד.

אינני רוצה להתנבא ולהגיד כי מחירי הדירות בדרך למטה, אך סביר מאוד להניח שקצב עליה שכזה לא יחזור על עצמו בטווח הקרוב, ומי שבונה על התעשרות מהירה מקניה ומכירה של נכסי נדל"ן שוגה בדמיונות. אני רוצה להזכיר לכם כי גם בשוק ההון ישנן אלטרנטיבות ראויות להשקעה, בעלות מאפיינים דומים, ויתרונות משמעותיים על פני רכישה של דירה פיזית.

בנק ישראל, משרד השיכון וגורמים אחרים מודאגים מהעלייה החדה של מחירי הנדל"ן בארץ ומתופעת קבוצות הרכישה אשר תפסה תאוצה חזקה, יש שיגידו חזקה מידי. חוסר הוודאות לגבי עתיד הרגולציה על קבוצות הרכישה, ופוטנציאל עליית הריבית אשר עלול להפוך את המשכנתא שלנו ליקרה יותר, מעלה את השאלה – מהי האלטרנטיבה הראויה להשקעה בנדל"ן, והיכן ניתן להשיג אותה בבורסה?

אפשרות ראשונה – אג"ח

התשואה השוטפת המתקבלת מהשכרת דירה באזור המרכז, עומדת על 3%-4% על פי נתונים סטטיסטיים. אם נוסיף לכך עליית ערך המתקבלת לאורך השנים, נראה כי השקעה בנדל"ן למגורים עומדת על תשואה של 5%-8% לשנה. תשואה נאה, אך לא גבוהה במיוחד.

בבורסה הישראלית נסחרות מעל 150 איגרות חוב צמודות מדד של חברות העוסקות בנדל"ן ובינוי. אם נתמקד באגרות החוב של חברות יציבות, בעלות דירוג השקעה, ובמח"מ בינוני עד ארוך (כי דירה להשקעה אנחנו קונים למספר שנים), נראה כי התשואות על איגרות אלו עומדות על 2.9% (מליסרון ד', מח"מ 4.5 שנים בדירוג AA-) ועד כמעט 6% (דרבן ד, מח"מ 6.4 שנים בדירוג A-). אם נוסיף לאלו את ההצמדה לאינפלציה, אשר עומדת על ממוצע של 2% לשנה בטווח הארוך, אנו מקבלים תשואה נומינאלית של 5%-8%, בדומה מאוד לתשואה המתקבלת מדירה.

מהם ההבדלים בין שני סוגי ההשקעות? ובכן, ישנם מספר יתרונות שבהשקעה באג"ח. כך למשל, ניתן להשקיע באג"ח קונצרני החל מסכום של 10,000 שקל בלבד, כך שזו השקעה אשר מתאימה גם למי שאין לו מאות אלפי שקלים פנויים להשקעה, ואין צורך לקחת משכנתא ולשלם ריביות בכל חודש. שנית, במצב נורמלי ניתן למכור את איגרות החוב שלנו ללא בעייתיות מיוחדת בכל יום מסחר בבורסה.

יש לזכור כי רכישת אג"ח היא בעצם מתן אשראי לצד אחר, ודבר זה נושא סיכון. סיכון שכזה התממש רק לפני שנה, וישנם מספר לא מבוטל אל אגרות חוב אשר נמצאות בתהליך של הסדר פריסת חובות או אף חדלות פירעון. גם אגרות חוב של חברות גדולות ומוכרות איבדו מערכן עשרות אחוזים במהלך המשבר של 2008, ויש להבין כי ישנן פעמים בהיסטוריה בהן הברבור השחור מופיע.

אפשרות שנייה – מניות של חברות נדל"ן מניב

בבורסה נסחרות לא מעט מניות של חברות העוסקות בנדל"ן מניב או ייזום נדל"ן למגורים, אשר עשויות גם הן להיות מעניינות להשקעה. אלו מניות אשר לרוב מחזיקות במרכזים מסחריים, קניונים או משרדים. למניות אלו ישנה נטייה לחלק חלק גדול מרווחיהן בתור דיבידנד, אשר מקנה להן מאפיינים של אג"ח אשר משלם קופון (כסף מזומן) מידי רבעון, ועשוי להוות תחליף לשכר הדירה.

החברות הידועות בתחום הן מליסרון, אמות, ביג, בריטיש ישראל, גב ים, ועוד רבות אחרות בתחום הנדל"ן המניב, וכן חברות כמו שיכון ובינוי, אפריקה מגורים, אזורים ואחרות בתחום הייזום למגורים. לרבות ממניות אלו תשואת דיבידנד (הכסף שהחברה מחלקת למשקיעים לעומת מחיר המניה) גבוהה של בין 3%-19%, אשר מקנה למשקיע שקט נפשי בדמות קופון אשר מתקבל מידי תקופה.

מניות אלו כבר הציגו עלייה של עשרות עד מאות אחוזים בשנה האחרונה, ולכן אינני מצפה כי ימשיכו להציג תשואות כאלו. אך כן ניתן לצפות מהן לתשואה חיובית יפה, בצירוף תשואת הדיבידנד.

כמובן שהסיכון שבהשקעה במניות הוא גבוה משמעותית מהסיכון שבהשקעה בדירת מגורים, והתנודתיות שמציגות מניות אלו היא גבוהה משמעותית. אך גם כאן מגיעים היתרונות של אפשרות הפיזור, של נזילות ושל פוטנציאל לרווחים גבוהים יותר לאורך זמן.

אינני בא להגיד כי אפיק השקעה אחד טוב יותר מהאחר. גם חז"ל אמרו כי לעולם ישלש אדם את כספו – בקרקע, במסחר ובמזומן. אני מאמין כי הדרך הנכונה היא באמת לשלב בין האפיקים. אך היה חשוב לי להראות כי גם מי שאין בידיו את האמצעים לרכישת דירה, יכול ליהנות מהתחממות שוק הנדל"ן על ידי אפיקי השקעה אחרים.

הכותב מכהן כמנכ"ל אקסלנס קרנות נאמנות

קרנות נאמנות בניהול אקסלנס קרנות נאמנות בע"מ וכן חברות מקבוצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסיים המוזכרים בכתבה. הכתבה אינה מהווה המלצה לרכישת ני"ע ואינה מתחשבת בנתונים האישיים של כל אדם.