כדי לשלם גם את הקרן של ההלוואה של 600 אלף ל-20 שנה אתה צריך דמי שכירות של כ-6% על הנכס כלומר 4,000 ש"ח לחודש על דירה ששווה 800 אלף - אין חייה כזאת !

בנוסף לניתוח הפיננסי המציג את טעות מגיב 3, יש לקחת בחשבון את ההוצאות החלות על המשכיר ששוחקות את ההכנסה משכירות: 1. הוצאות תחזוקת הדירה, תקונים, נזילות, שיפוצים אחת לכמה שנים וכו' 2. שוכרים בעייתיים עם שיקים חוזרים או נזקים לנכסאו בעיות בתשלומי חשמל ארנונה 3. הוצאות עו"ד על חוזה השכירות מידי שנה + הוצאות תיווך 4. אובדן הכנסות שכירות מתקופות שנכס ריק בין שכירות לשכירות בקיצור - כאב ראש ובלבולי מח לעומת השקעה באג"ח סולידי עם תשואה סבירה.

ההנחה שלך שדמי השכירות יכסו את תשלומי המשכנתא של 600 אלף ש"ח - חסרת כל יסוד. דמי השכירות מכסים את הריבית על ההלוואה בלבד - אך לא את הקרן. בחישוב פשוט: נניח שהשכירות היא 3-4% משווי הנכס לעומת ריבית על ההלוואה בשיעור 4-5%. כדי לשלם גם את הקרן של ההלוואה אתה ל-20 שנה אתה צריך דמי שכירות של כ-7% על הנכס כלומר 3,500 ש"ח לחודש על דירה ששווה 800 אלף - אין חייה כזאת ! בכל ניתוחי הכדאיות הכלכלית תמצא שדמי שכירות על דירה כלשהי שווים בדרך כלל לשיעור הריבית על הנכס. הטעות הנפוצה של זוגות צעירים שחושבים שחבל לשלם שכירות ועדיף לקנות עם משכנתא - אינם מבינים שבמשכנתא הם משלמים ריבית (השווה לשכירות) ובנוסף גם חלק מהקרן. אז נכון ששוכר דירה עלול להפסיד את עליית הערך של הדירה, אבל בהשקעה זהירה ונבונה באג"ח הוא יכול לקבל גם את עליית הערך האלטרנטיבית.

תהיה ראשון אולי תתשיג את הראל

ישנם אפיקים מעניינים לא פחות, אבל אולי קצת פחות מוכרים ונגישים: קרנות ריט, ושותפויות הולכת נפט וגז. לגבי קרנות ריט, הרי שתחום זה הולך וצובר תאוצה בארץ, אך במקום בו נולד- ארה"ב וגם באירופה ישנה מסורת והיסטוריה ארוכה לחברות מסוג זה, שגם משלמות דיבידנד יפה. שותפויות להולכת נפט וגז הן חברות שמחוייבות לחלק את רווחיהן לציבור בעלי היחידות, וגם שם אפשר לקבל תשואת דיבידנד של 6% פלוס בשנה. ניתן לרכוש יחידות של חברות שעוסקות בהולכה ואחסנה בלבד, ולא בחיפוש, וכך לנטרל את התנודתיות במחיר הסחורה.

אסטרטגיה פשוטה הבורסה נותנת לנו בחינם היא להשכיר את המניות שברשותנו. בבורסה האמריקאית בהצלחה

של דירה זולה היום, נגיד 800,000 ש"ח, דרוש כ-200,000 ש"ח כדי ליקנות. ובהנחה כי באג"ח נקבל 8% לשנה ולעומת זאת לקחנו את הכסף קיבלנו מינוף מהבנק, קנינו דירה והשכרנו ואת השכירות שימשנו לתשלום המשכנתא (בלי רווח נוסף..). אחרי 20שנה שבהן סיימנו לשלם את המשכנתא ובהנחה צנועה ביותר של תוספת 3% שנתית לשווי הדירה מתקבלים המספרים הבאים: באג"ח כולל החזר הקרן קבלנו כ-520,000 ש"ח בדירה יש לנו 1,280,000 ש"ח וזה בלי לקחת בחשבון את העובדה של תשלומי מס רווחי הון כל שנה באג"ח (מה שמקזז את סך הסכום המתקבל) לעומת הדירה שניתן ליכור בפטור ואז 1) הסכום כולו נבנס לכיס או 2)שממשיכים לקבל שכ"ד ללא מחויבות לבנק 3) ממנפים שוב ובכסף הפעם ניתן ליקנות עוד 2 דירות !!! עכשיו תעשו את השיקול שלכם ותבינו למה "פיתאום" אתם מגלים שיש לכם חברים (או קרובי מישפחה) שלהם יש מיספר דירות ולכם יש רק חשבון קטן בבנק !!!!

עלו "רק" ב10% בשנת 2009 ,אתה מוכן קודם לתת הסבר לפערים העצומים בין הניתוח שלך , לבין מה שה"גאון" שלכם אומר, ואז נישקול את האסטרטגיה שלך.