ההר הוליד עכבר: ההפסדים מפרויקט הולילנד - כ-40 מיליון שקל

"הפרסומים השליליים יפגעו באופן ודאי במחירי הדירות בפרויקט הולילנד, ולהערכתי יגררו הורדה של עד 15% מהמחירים", כך העריך בסוף השבוע ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים, בשיחה עם "כלכליסט". לדברי כהן, דירות 4 חדרים בפרויקט שנמכרות בכ־1.8 מיליון שקל עשויות להימכר במחיר של עד 1.53 מיליון שקל, ואילו דירות 5 חדרים שנמכרות בכ־2.5 מיליון שקל עשויות להימכר במחירים של עד 2.12 מיליון שקל. "זהו אפקט מצטבר ויעבור זמן רב עד שהציבור ישכח מהפרסומים", אמר כהן.

ואולם גם ללא הפרסומים השליליים, המכירות בפרויקט הולילנד רחוקות מלהשביע רצון. מאז פתיחת השיווק סבל הפרויקט מבעיות, ונכון לחודש מרץ, נמכרו בו רק כ־520 דירות מתוך כ־1,000 דירות שיוקמו בו בסופו של דבר, אם לא יהיו הפתעות. בדו"חות האחרונים של קרדן נדל"ן, המחזיקה ב־30% מחברת הולילנד פארק הבונה את הפרויקט, צוינה ירידה של 40% בקצב המכירות ב־2009 לעומת 2008.

פרשת הולילנד השילוב הקדוש שילוב בין שחיתות וסגנון מונומנטלי אינו מבשר טוב לעתידה של ישראל דקל גודוביץ, 15 תגובותלכתבה המלאה

הפרויקט יצא לדרך בשנת 2002. לב הפרשה הנחקרת נוגע ככל הנראה לתקופה זו, שבה לפי התב"ע (תוכנית בניין העיר) החלה על המתחם ניתן היה לבנות בו 846 יחידות דיור, אבל במהלך השנתיים הראשונות לפרויקט הגיעה החברה להבנה כתובה עם עיריית ירושלים שניתן יהיה לבנות עד 1,015 יחידות דיור בסיכומו של דבר.

מתחם הולילנד ממוקם על צלע הר מול שכונת מלחה ועל גבול השכונות רמת שרת ובית וגן וכן עמק הצבאים. הוא משתרע על 100 דונם ומיועד לבניית כ־1,000 יחידות דיור וכ־13,700 מ"ר של מלונות. בסך הכל ייבנו בפרויקט שני מקבצים של חמישה בניינים בני 20 קומות המחוברים ביניהם, ושני מגדלי יוקרה בני 32 קומות. נכון לסוף 2009, הסתיימה בנייתם של שישה בניינים ו־415 דירות.

התחיל במלון

היזם הלל צ'רני, שנעצר כחלק מחקירת השוחד השבוע, חיפש ב־1999 שותף אסטרטגי לקידום פרויקט שאפתני להקמת מלונות ומאות דירות במתחם מלון הולילנד הוותיק. עם החברות שעמן ניהל מו"מ נמנו אמריקה־ישראל, דנקנר, רמט ואזורים. בסופו של דבר חתמה חברת הולילנד תיירות של צ'רני על הסכם עם חברת אלונר - שותפות של קרדן נדל"ן ופולאר החזקות, שלאחר מכן צירפה אליה את בנק לאומי ושינתה את שמה להולילנד פארק. 30% מהולילנד פארק הם בשליטתה של קרדן נדל"ן, 60% של פולאר החזקות (20% במישרין ו־40% על ידי קרד"ש בנייה, חברה־בת של פולאר) ו־10% נוספים בשליטת חברת לאומי ליסינג של בנק לאומי.

פרויקט הולילנד. רק חצי מהדירות נמכרו

בעלי השליטה בפולאר החזקות היו אביגדור קלנר, יאיר פודים ויצחק שרם.קלנר הוא אחד החשודים בפרשת השוחד והוא נחשב חבר קרוב של אולמרט. ב־2006 רכש עו"ד זיל פלדמן 35% מהמניות בפולאר ושנתיים לאחר מכן כבר היה בעל השליטה בחברה. בעלי השליטה בקרדן נדל"ן היו ועודם יוסף גרינפלד, אבנר שנור ואיתן רכטר. בנק לאומי ליווה את הפרויקט מתחילת דרכו, ומהבנק נאמר ל"כלכליסט" כי השליטה בקרקע ניתנה לו בתמורה לליווי. הבנק חתם בתחילת הפרויקט על הסכם עם הולילנד למימון הפרויקט, שתוקפו יפוג בסוף 2010. הולילנד מקיימת כיום מו"מ עם לאומי על הסכם חדש. קשה לצפות כי הבנק יסגור את הברז הפיננסי לפרויקט, לאור העובדה שהוא שותף בו.

אדריכל עסוק מהנדס העיר לשעבר מועסק אצל מוטי זיסר שטרית מכהן כאדריכל הראשי של אלביט הדמיה - ואחראי על ניהול ותיאום התכנון האדריכלי של הפרויקטים גולן חזנילכתבה המלאה

הולילנד פארק רכשה מצ'רני את שטחי המגורים ואת מחצית הקרקע שעליה ניתן לבנות את המלון הדרומי תמורת 105 מיליון דולר. סכום של 52 מיליון שקל שילמה החברה לצ'רני במזומן ואת השאר בעסקת תמורות - דירות או הכנסות ממכירתן - לפי שיעור של 18.5% שיתקבל מהמכירות.

שורה תחתונה שלילית

המכירות החלו ב־2002, ועד שנת 2004 נמכרו 256 דירות בפרויקט. באותה שנה היה הרווח הגולמי של החברה 2 מיליון שקל. מדובר בהישג נאה לשנים הללו, שבהן עבר ענף הנדל"ן בישראל משבר, כנראה עקב העובדה שרבות מהדירות נמכרו לתושבי חוץ.

בשנים 2005-2008 שונתה צורת הדיווח של הולילנד לבורסה ופוצל חישוב הרווח בפרויקט לכל בניין בנפרד. משום כך, קשה להעריך במדויק את גובה ההפסד שצבר בפועל הפרויקט בשנים אלה, אך ככל הנראה מדובר בסכום של כ־10 מיליון שקל.

ב־2009 דיווחה קרדן נדל"ן כי את 2007 סיים הפרויקט ברווח של 8.8 מיליון שקל, את 2008 - שנת השיא של משבר הסאב־פריים העולמי - סיים עם הפסד של 20.6 מיליון שקל וב־2009, שנת קריסת השווקים הפיננסיים, הפסיד הפרויקט 16.6 מיליון שקל. התהליך שעבר הפרויקט קשור כנראה בניהולו, מיקומו הלא שגרתי ונושאים שיווקיים אחרים, אולם אין ספק שלצד אלה הוא סבל מאוד בשלוש השנים האחרונות מירידה במכירות בשל המשבר הכלכלי בעולם, מאחר שחלק ניכר מהשיווק שלו מופנה לתושבי חוץ בעלי ממון. בשורה התחתונה ניתן להעריך בזהירות כי חברת הולילנד רשמה עד כה הפסד של כ־40 מיליון שקל. בסוף 2009 רשמה הולילנד גירעון של 22 מיליון שקל בהון.

הירושלמים מתרחקים

אז למה בכל זאת הפרויקט אינו מצליח להתרומם? לדברי גורם בשוק הנדל"ן הירושלמי, הפרויקט שווק כמתחם יוקרתי והחברות ניסו לבדל אותו מרמת שרת הסמוכה ולייחד אותו כפרויקט מגדלים יוקרתי, אולם הקהל הירושלמי אינו אוהב לגור במגדלים, כך שנותרו תושבי החוץ. לגבי המחירים הוא אמר כי הם אינם נמוכים עבור מרבית הירושלמים. "מדובר בכ־20 אלף שקל למ"ר בקומות הנמוכות. זה מחיר שהוא לא רלבנטי לרובם והם יעדיפו לרכוש דירה ברמת שרת הסמוכה", אמר הגורם. עוד לדבריו, הסלידה של התושבים המקומיים מהפרויקט נובעת לא רק מהארכיטקטורה המפלצתית שלו אלא גם בגלל שמדובר במתחם יוקרתי וסגור. "גם בתל אביב יש הרבה מקומיים שאוהבים להשמיץ את המגדלים על יושביהם", הוא אמר.

לדברי עליזה פרידלנד, זכיינית סוכנות הנדל"ן רי/מקס חזון בירושלים, שיווק הפרויקט בעייתי מאחר שהולילנד אינה שייכת לשכונה מסוימת. "זה בין לבין, ליד מלחה וליד הקניון, ליד רמת שרת וליד בית וגן", אמרה פרידלנד. "מי שקונה שם לא מקבל תחושה שהוא גר בשכונה. הדתיים לא אוהבים את האזור כי הוא רחוק מבתי הכנסת שהם נוהגים להתפלל בהם ורחוק מהחברים בשכונות הסמוכות.

"מבין תושבי החוץ קנו שם בעיקר אנגלים וצרפתים, ואפילו האמריקאים לא אוהבים את השכונה. ומבין הישראלים, רוב הקונים הם כאלה שיצאו לפנסיה וחיפשו את הפינוקים שהפרויקט מציע כמתחם סגור ויוקרתי". לדבריה, ירושלמי בעל ממון יבחר לרוב את השכונות הוותיקות, כמו טלביה ורחביה, או אפילו את פרויקט ממילא אף שהמחירים שם גבוהים יותר ויכולים להגיע ל־15 אלף דולר למ"ר לעומת 6,500 דולר למ"ר בהולילנד.

לא כולם פסימיים

נוסף על דבריו של ארז כהן, העריך בסוף השבוע גורם נוסף בתחום הנדל"ן הירושלמי כי היזמים ייאלצו להפחית את מחירי הדירות במתחם, אף שלדבריו, "מדובר באחת מחטיבות הקרקע האחרונות בתחומי העיר וקיים ביקוש רב לדירות באזורים אלה". אותו גורם סיפר כי הפרויקט, שיועד מראשיתו לתושבי חוץ, אינו בעל מאפיינים מיוחדים מלבד הנוף.

בתוך כך, לא כולם סבורים כי לפרויקט ייגרם נזק עתידי. פרידלנד מרי/מקס מעריכה כי גורל הפרויקט יהיה דומה לגורלו של כוכב רוק שמסתבך בפרשה מביכה ובעקבות זאת ההתעניינות בו רק גוברת. "להערכתי, בעקבות הפרשה אנשים יגיעו לראות את הפרויקט ובין המתעניינים אולי יהיו אף כאלה שיאהבו את מה שהם רואים וירכשו בו דירות", אמרה פרידלנד, והוסיפה: "זה לא מקרה חפציבה. גם אם כל המעורבים בפרשת השחיתות ייכנסו מחר לכלא, לא תהיה לכך שום השפעה על רוכשי הדירות".