ביקורת על הנחיית בנק ישראל: "תקשה על צעירים לרכוש דירה"

הצעת בנק ישראל בטיוטת ההנחיות, ולפיה יוקשחו התנאים לבנקים במתן משכנתאות, תפגע משמעותית בסיכויי הזוגות הצעירים לרכוש דירה בישראל. כך טוען יוסי גורדון, מנכ"ל התאחדות הקבלנים. לפי הטיוטה, הבנקים יידרשו להפרשה נוספת בגין הלוואות לדיור שניתנו ביחס מימון גבוה - של יותר מ-60%. עד היום עמד שיעור המימון הממוצע על כ-70%.

לדבריו, "מי שנדרש להלוואות של 70% מערך הנכס, הם בעיקר הזוגות הצעירים שרוכשים את דירתם הראשונה. במקרים רבים יש בידם את יכולת ההחזר החודשית של המשכנתה, אולם אין באפשרותם לגייס את ההון העצמי הנדרש בגובה של 33% ממחיר הנכס (למעלה מ-300 אלף שקל בהתייחס לדירה ממוצעת בישראל שמחירה כמליון שקל). לכן, מן הראוי היה שהפיתרון יהיה הגבלת ההחזר החודשי של המשכנתה ל- 40% מההכנסה הפנויה של בני הזוג, ולא לפי מחיר הדירה".

בועת הנדל"ן: דור בלי בית הם עובדים, יש להם תארים מתקדמים, משרות טובות, מקצועות מתגמלים ועזרה כספית מההורים. ועדיין, כמעט בלתי אפשרי מבחינתם לקנות היום דירה. המחירים זינקו ב־17% רק בשנה האחרונה קרן צוריאל-הררי, 333 תגובותלכתבה המלאה

לטענת גורדון "הנחיית בנק ישראל תגדיל את חלקם של המשקיעים בנדל"ן על חשבון הזוגות הצעירים".

גורדון טוען כי "בניגוד לארה"ב, שם מונפו הדירות בכ-100% מערך הנכס ואף יותר, הרי שבישראל ההגבלה של 70% בממוצע מערך הנכס מהווה בטוחה מספיקה לבנקים בישראל אשר לאורך שנים מתנהלים בשמרנות בשוק המשכנתאות".

עוד הוסיף גורדון כי בישראל אין כיום בועת נדל"ן. מחירי הדירות נגזרים מהמחסור החמור בדירות חדשות הנובע מפער של שנים בין התחלות הבניה בפועל לבין הביקושים. לדבריו "כל עוד לא תטופל בעיית השורש של הגדלת מלאי הדירות, מחירי הדירות ומחירי שכ"ד ימשיכו לעלות", וכי "אם המדינה רוצה לעזור לזוגות צעירים, יש באפשרותה את היכולת להפחית מסים ברכישת דירה ראשונה".

"ההנחיה החדשה תחריף את המצב הקיים"

עופר שגיב, מנכ"ל חברת הבניה מי טל, אומר כי ההנחיה החדשה תחריף את המצב הקיים שבו זוגות צעירים מתקשים לרכוש דירות. "מצד אחד התנאים החדשים שמציבים בפני זוגות צעירים מרחיקים אותם אף יותר מרכישת דירה, ומצד שני הקבלנים לא יוכלו להוריד את מחירי הדיור, וזאת בשל שתי סיבות עיקריות: ייקור הקרקעות והתייקרות משמעותית של תשומות הבנייה בחודשים האחרונים, עד כ-3% יותר. הרווחיות של הקבלנים נשחקת במצב כזה, ולכן לא יכולה להתאפשר ירידת מחירים. אני חושב שבמידה וההנחיה תיושם נגיע כאן למצב של סטגנציה, כלומר קיפאון, ולאורך זמן אפילו לקריסה של שוק הנדל"ן בישראל".

עו"ד יצחק חג'ג', ממארגני קבוצות הרכישה הגדולים בישראל, מעריך כי מדובר בהחלטה שבאופן אוטומטי תשפיע לרעה על שוק הדיור כולו.

להערכתו, דווקא שוק קבוצות הרכישה אמור להיפגע פחות מההחלטה היות ובשוק זה גובה המשכנתאות מתוך ערך הדירה נמוך יחסית למשכנתאות שניתנות לרוכשי דירות קבלן. "משכנתאות בפרויקטים יזמיים רגילים מגיעות כיום לרמות של 85% מערך הדירה. בשוק קבוצות הרכישה הבנקים הקשיחו את התנאים ונותנים משכתנאות בשיעורים נמוכים בכ-10% ויותר ממה שמציעים לנוטלי משכנתה לדירות של יזמים. מכאן שחלק גדול יותר מהכסף מגיע מהון עצמי של המשתתף בקבוצת רכישה ולכן התחום יפגע פחות".

איל ליבוביץ, מנכ"ל משותף בחברת T-I-M העוסקת ביעוץ משכנתאות אומר כי הנחיית בנק ישראל לפיה נוטלי משכנתאות יצטרכו להגדיל את ההון העצמי ל- 40% היא זו שתגרום להתפתחותה של בועה. "משמעות ההנחיה היא שזוגות צעירים שמתקשים כבר היום לרכוש דירה, יתרחקו מאד מהחלום".

בעקבות ההנחיה צופה ליבוביץ שני תסריטים: או שרוכשי דירות יקחו משכנתה יקרה ויכנסו לסיכונים שלא יעמדו בהחזרים, או שלא יקנו דירות ואז מחירי השכירות יעלו וכך מחירי הדירות להשקעה יעלו.

"מדובר במהלך שהוא טוב למשק"