"ההערכה של דלק לא משקפת את שווי ויתניה"

"אם עד היום מרבית העיסוק שלנו היה בנדל"ן מניב, אני מעריך כי החברה תתפתח בשנים הבאות בשוק הנדל"ן למגורים", אומר אהוד סמסונוב, מבעלי השליטה והיו"ר של חברת הנדל"ן ויתניה, בהופעה תקשורתית נדירה. בשבוע האחרון חשפו סמסונוב ושותפיו לניהול היומיומי של החברה, המנכ"ל עופר זיו והדירקטור ירון שמיע, את הכיוונים שאליהם הולכת החברה בראיון ל"כלכליסט". הצהרות אלו של חברת הנדל"ן באות על רקע ההחלטה של השותפה הגדולה בוויטניה - דלק נדל"ן שבשליטת יצחק תשובה, למכור את חלקה בה.

ערבי הווי בדירקטוריון

כפי שנחשף בשבוע שעבר ב"כלכליסט", קרן ההשקעות גנדיר - שבבעלות יהודית יובל־רקנאטי, אחותו של ליאון רקנאטי, ובעלה ישראל יובל - מנהלת מגעים לרכישת אחזקותיה של דלק נדל"ן בכ־40% מתוך 46% מאחזקות החברה־הבת של דלק בוויתניה. החשיפה הזו באה כמה ימים לאחר שדלק נדל"ן נתנה לחברת הפניקס, גם היא בשליטת תשובה, זכות סירוב ראשונה על רכישת מניות ויתניה. במסגרת זו העריכה דלק נדל"ן את שווייה של ויתניה בכ־380 מיליון שקל. הערכת שווי זו נמוכה בכ־20 מיליון שקל מהשווי של החברה ב־2007, כאשר נכנסה דלק נדל"ן להשקעה בה.

מימין היו"ר אהוד סמסונוב, המנכ"ל עופר זיו והדירקטור ירון שמיע | צילום: אוראל כהן

"שווי העסקה בין דלק נדל"ן להפניקס נובע מכך שזו עסקה מהירה ומהעובדה שישנן הלוואות שדלק נדל"ן צריכה לפרוע להפניקס. המספר אינו משקף את שווי חברת ויתניה", אומר שמיע וחושף כי להערכת הנהלת ויתניה, השווי העדכני שלה הוא כ־410 מיליון שקל.

המנכ"ל זיו, ששימש לפני תפקידו בוויתניה משנה למנכ"ל דלק נדל"ן בתקופתו של איליק רוז'נסקי ונחשב למי ששידך בין החברות ולאחר מכן עבר את הקווים, מוסיף כי "ב־2007 הוחלט בוויתניה להכניס שותף אסטרטגי שייצור נזילות כדי לבנות פרויקטים חדשים. נתנו לוויתניה אז שווי של 94 מיליון דולר, אבל מאז הרחבנו מאוד את הפעילות. קנינו קרקעות בארץ. הבולטות שבהן היו מגרש באור יהודה לבניית 44 אלף מ"ר ושטח למגדל ברחוב החרש בתל אביב שמיועד למרכז של דלק מוטורס, וזה רק קצה המזלג".

מכירת חלקה של דלק, אם אכן תצא לפועל, לא צפויה לזעזע את הצביון המשפחתי שממנו נהנית החברה. אישים בשוק הנדל"ן המכירים את חבורת מייסדי ויתניה שנים ארוכות מעריכים כי מי שירכוש את רוב המניות של דלק נדל"ן בסופו של דבר יהיה מישהו שמבין כי "מי שמנהל את ההצגה בוויתניה הם אהוד והחברים שלו, ויהיה מוכן לקבל את זה".

גם משולש המנהלים של ויתניה מודה כי החברה היא "לפני הכל חברה מקצועית אבל גם חברה של קבוצת חברים".

ויתניה הוקמה ב־1995, כאשר בעליה של פירמת הפרסום גיתם, מושיק תאומים חיפש יחד עם בן דודו ושותפו, מודי כידון, פלטפורמה להשקעות נדל"ן. לשם כך הוא חבר לחברו הוותיק, היזם אהוד סמסונוב, לחבריהם המשותפים האחים גד ודן פרופר ששלטו אז באסם, לבעלי אימפריית הפיצוחים מעפולה בני משפחת חממה, ולשותפו של סמסנוב בחברת הבנייה הוותיקה SGS, עמוס שמיע.

עד היום, מספרים בראיון סמסונוב, שמיע וזיו, ישיבות הדירקטוריון של ויתניה מתחילות בשיחה עסקית עניינית, ולאחר קבלת ההחלטות נהפכות מהר מאוד לערב הווי.

יצור כלאיים תחרותי

על רקע שינויי הבעלות הצפויים בחברה ושינוי הכיוון לשוק הדיור הישראל, צפויה לוויתניה תקופה לא שגרתית. בשנים הראשונות לפעילותה עסקה החברה בעיקר בהשקעות נדל"ן מניבות בישראל, והפכה לשם דבר בביצה הקטנה של פעילי שוק המשרדים הישראלי. עם הזמן צברה ויתניה נכסים מניבים שנקנו על ידיה ונבנו על ידי SGS. שטחם הכולל עומד על כ־90 אלף מ"ר, בהם בית זיויאל ובית ורינט ברמת החי"ל, ובית אמפא ובית אמצור בהרצליה פיתוח. החברה עצמה היא אמנם גוף יזמי, אך הקשר לחברת הבנייה של סמסונוב ושמיע הופך אותה ל"קבלן אינסטנט", כפי שנהוג היה בישראל בענף זה עד סוף שנות השמונים.

השילוב של יזם, קבלן ומשווק נראה קשה לתפעול. תמשיכו לשמור עליו?

"נהפוך הוא. השילוב עם SGS כמתכננת ומבצעת הוא מה שנותן לוויתניה את היתרון התחרותי בשוק. עצם היותה של ויתניה One Stop Shop הופך אותה ליוצאת דופן ומאפשר לה לנוע בחופשיות", אומר סמסונוב.

ירון שמיע הוא בנו של עמוס שמיע - שותפו של סמסונוב ב־SGS, מנהל בכיר בה והאיש המקשר בין הייזום לבנייה בקבוצה כולה. לדבריו, "עם הזמן הבנו את הפוטנציאל שלנו כחברה שיודעת לעשות את כל המהלכים בתחום, וכך נסללה הדרך לפעילות גם מחוץ לשוק המשרדים".

ראשיה של ויתניה מבינים כי שוק המשרדים, גם אם יניב תשואות נאות בעוד כמה שנים לנוכח המחסור בשטחים בנויים, הוא עדיין לא בסיס בטוח לעשיית כסף מהיר. בטח לא כמו שוק המגורים - שעם ההצהרות על בועה בו או בלי ההצהרות הללו, הוא שוק שבו ההיצע תמיד נמוך מהביקוש.

הניסיון הראשון של החברה בשוק המגורים היה בפרויקט מגורי היוקרה במושבה האמריקאית בגבול תל אביב ויפו, שבו שכנה בעבר מסעדת קרן. "זה שטח של 23 אלף מ"ר בנוי בשותפות עם החברות אקזיט ויובלים של היזם איציק ברוך. אף שרשמנו שם הצלחה ומכרנו כבר 22 דירות ב־71 מיליון שקל, אנחנו רואים את עצמנו נכנסים למגורים מחוץ לתל אביב, בין גדרה לחדרה", אומר זיו.

סמסונוב צופה כי "הגידול בשוק המגורים הופך את החברה לרב־גונית ויביא אותה לגידול של כ־10%–15% בשנה".

פוזלים לעבר ברלין

כיום מחזיקה ויתניה בצבר קרקעות ופרויקטים לבנייה בהיקף של כ־136 אלף מ"ר. מדובר בתיק של נכסים מניבים, נכסי מגורים ומסחר בישראל ובעולם. "אנחנו לא פה כדי לקנות ולמכור בתשואה. האופי שלנו אחר. אנחנו באים כדי לבנות ומעדיפים להתמקד בבנייה ובייזום ולא לחפש הרפתקאות", אומר זיו. כאשר השלושה נשאלים על הנכונות שלהם להפנות משאבים לחו"ל על רקע ההזדמנויות שנוצרו בעקבות המשבר העולמי בשנתיים וחצי האחרונות, הם מסמנים מטרות ספורות בלבד.

"אנחנו בודקים כמה פרויקטים בחו"ל, אך אין לנו תוכניות לגדול שם משמעותית. אנחנו רואים לנכון להתפתח בפולין, שם אנחנו נמצאים עם כמה פרויקטים בהליכי בנייה, ואולי להתרחב גם בברלין, שהיא עיר מעניינת ובעלת פוטנציאל עצום", אומר סמסונוב. ב־2007, ערב משבר הסאב־פריים, עשו סמסונוב ואנשיו "סיבוב בחו"ל", כדבריהם. "ראינו אז נכסים ברוסיה, בסנט פטרסבורג, בפולין ובלוצרן שבשוויץ. ברוב המקומות קיבלנו 'רגליים קרות' והשמרנות עזרה לנו".