"זה לא שהביקוש באמת יורד, הוא יחזור לשוק"

"זה עוד מוקדם לשמוח ולהתחיל לדבר על ירידת מחירים. גם אם עכשיו אנשים ישבו קצת על הגדר ויחכו וכביכול יהיה נדמה שיש ירידה בביקוש, כל עוד לא יהיה טיפול הולם בהיצע, התופעה הזו תהיה זמנית, וזה יכול להתפוצץ בחזרה די מהר. נחזור לאותו מצב כמו במעין מעגל שוטה". כך אומר בראיון ל"כלכליסט" רו"ח יגאל בריטמן, יו"ר ומנהל העסקים הראשי של פירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור זהר.

בריטמן מתייחס לנתונים שפרסם שלשום משרד האוצר, המצביעים על צניחה של כ־19% במספר העסקאות לרכישת דירות (חדשות ויד שנייה) ברבעון השלישי של השנה (יולי־ספטמבר) לעומת הרבעון המקביל אשתקד, כמו גם על ירידת מחירי הדירות החדשות בשיעור של 2.9% לעומת הרבעון השני של השנה.

מה גורם לך לספקנות כלפי הנתונים שפרסם האוצר?

"ראשית, החגים השנה היו בספטמבר, שהיה חודש שבו כמעט לא עבדו, בעוד אשתקד הם היו באוקטובר (ולכן רוכזו ברבעון הרביעי של אותה שנה - ע"ק). זה כמו להשוות פיל לתפוח. שנית, יש ירידה גדולה בכמות תושבי החוץ שרכשו דירות ויצרו ביקושים גדולים, אבל אין באמת ירידה בביקוש של הזוגות הצעירים.

"מה שאנו רואים עכשיו זה את התגובה הפסיכולוגית לכל ההכרזות של הממשלה והפעולות של בנק ישראל. הרי כולם מדברים עכשיו על הטבות לקבלנים, אז מה אדם שעיניו בראשו עושה? אומר 'למה לי לרוץ לקנות עכשיו, אני אראה לאן יורדים המחירים'. אבל כמה זמן אדם יחכה? חודש, חודשיים. בסוף הוא יחזור לשוק ויקנה. זה לא שהביקוש באמת יורד, הוא עדיין קיים. הוא לא ביקוש ספקולטיבי אלא של אנשים שבאמת צריכים דירה כדי לגור בה".

"גם כשבניי התחתנו - עזרנו"

בריטמן מתייחס גם לפן התרבותי של משבר הדיור שבו מצויים הזוגות הצעירים: "הנושא של דירה בתרבות הישראלית נהפך לנכס צאן ברזל, ואני לא רואה בזה הכרח שעכשיו ילכו ויעשו שינוי בתרבות הזו". הוא מתעקש להסתכל בצורה חיובית על מה שנגיד בנק ישראל סטנלי פישר הציג לאחרונה כבעיה: העובדה שההורים עוזרים ברכישת דירה. "זה חלק מהתרבות שלנו שמשפחה יהודית עוזרת לזוג שנישא", אומר בריטמן, "גם כשבניי התחתנו - עזרנו".

איך אפשר לעזור לאותם זוגות?

"המדינה צריכה לעשות צעדים כדי לאפשר דיור. אם לא בדרך של רכישה, אז בדרך של השכרה. ההיצע אינו מדביק את הביקוש, אז המדינה צריכה לתת את הפתרון - או להאיץ את הבנייה למכירה או להאיץ את הבנייה להשכרה".

"במקום שבו כמות הדירות הנבנות בשנה נמוכה מכמות הדירות המבוקשות - הטיפול בביקוש יהיה הרבה פחות אפקטיבי. העלאת ריבית היא צעד פחות מהותי מתוספת של 30 אלף דירות.

"אם תטפל בביקוש יקרו שני חטאים: ההשפעה על השוק תהיה יותר קטנה, ותייצר לחץ שצריך להתפרץ באיזה מקום. הרי אנשים נישאים, יוצאים לעצמאות, איפה הם יגורו? באוהלי סיירים? לדכא את הביקוש זה פתרון לטווח הקצר. לטווח הארוך חייבים לטפל בהיצע".

"הצעות נתניהו - ראשוניות"

בריטמן גם סקפטי כלפי הצעדים שעליהם הכריז לאחרונה ראש הממשלה בנימין נתניהו, שנועדו דווקא לטפל בצד ההיצע. "ראש הממשלה בא עם הצעות ראשוניות ואמר שהורדת מס השבח על לשנה אחת תגרום ליותר היענות של אנשים למכור קרקעות. זה יכול לגרום ל'בוסט' מסוים, אבל לא לאורך זמן.

"בעצם עלולות להיות קרקעות אבל לא יהיו מספיק דירות. הבעיה הגדולה היא הביורוקרטיה. הרי כל הפרוצדורות ברשויות המקומיות זה תהליך ארוך ומלא חסמים. הצעדים שלהם נכונים, אבל הם לא מספיקים".

מה דעתך על הקלות לרוכשי דירות למגורים, לעומת דירות להשקעה?

"זה בפירוש צעד מבורך. לא דין דירה להשקעה כדין דירה למגורים. צריך לתת העדפה גדולה לדירות למגורים ולעשות כל פעולה שתקטין את העלות של רוכש הדירה למגורים, אם בהקטנת מס הרכישה ואם במתן הטבות אחרות לזוגות צעירים. את ההטבות האלה צריך לתת ישירות לקונה ולא דרך המוכר כדי למנוע קומבינות למיניהן ולהבטיח שהן יגיעו למי שרצית לעזור לו".