חשיפה ראשונה: תיק הנכסים המלא של יבואנית רנו וניסאן

מאות יחידות דיור למגורים בפתח תקווה, הוד השרון ותל אביב, ואלפי מ"ר המיועדים למשרדים בירושלים, באר שבע ופתח תקווה - זוהי רק רשימה חלקית של תיק הנכסים המרשים של יבואנית רנו וניסאן בישראל, חברת בני משה קרסו.

לאחר שנים של ספקולציות, "כלכליסט" חושף לראשונה את תיק הנכסים המלא של הקבוצה, הנחשבת - לפי הערכות של בכירים בענף הנדל"ן - לגדולה מבין יבואניות הרכב בישראל.

בחודשים האחרונים פרסמנו כאן כמה מהעסקאות שביצעו יבואניות הרכב כדי להפוך את המתחמים הוותיקים שלהן לנדל"ן נזיל ולגרוף רווחים נאים. ואולם, מי שסימנה את תחילתה של מגמה זו היתה קרסו, לאחר שהפכה מגרש מכוניות ישן בפתח תקווה לשכונת מגורים.

המטה של קרסו ברחוב ריב"ל בתל אביב | צילום: אוראל כהן

פתח תקווה תחילה

סיפורה של אימפריית הנדל"ן הנסתרת של קרסו מתחיל בשנות השלושים של המאה הקודמת, אז נכנסה המשפחה הוותיקה לשוק הרכב. עם השנים השיגה המשפחה צבר קרקעות שלא היה מבייש אף אחת מהשחקניות הגדולות בענף הבנייה הישראלי. כמעט כל השטחים של קרסו הם קרקעות לבניית נדל"ן מניב, אולם בשנתיים האחרונות סימנה החברה גם את שוק המגורים כמטרה.

כניסתה המאסיבית של המשפחה לתחום הנדל"ן הולידה לפני חמש שנים את התובנה כי נכון יהיה להפוך את העיסוק המשפחתי בנדל"ן לעסק נפרד שינוהל על ידי צוות מיוחד. המהלך הזה התגבש על רקע חילופי הדורות במשפחה, שהוביל לסכסוך בין מי שעמד בראש הקבוצה - חיים קרסו - לבין אחייניו, יואל ומכבי קרסו. בסופו של דבר הסתיים הסכסוך בהסכמה על מינויו של צוות ניהול חיצוני לכל עסקי הנדל"ן המשותפים.

במסגרת זו הובא לחברה איש הנדל"ן הוותיק עו"ד דן פרנס, במטרה להקים ביבואנית זרוע נדל"ן. לאחר כשלוש שנים בקבוצה השלים פרנס מהלך כולל, שבמסגרתו הופרדו נכסי הנדל"ן של הקבוצה מעסקיה האחרים. "כבר בהתחלה החלטנו שהפעילות תחולק באופן שווה למגורים ולנדל"ן מניב, כלומר משרדים ותעסוקה", אומר פרנס בשיחה עם "כלכליסט".

יזמית נדל"ן לכל דבר

ומה עם הבנייה? מנכ"ל קרסו נדל"ן: "רק בהמשך נחליט מתי נכון לבנות" דן פרנס: "שוק המשרדים עובד תמיד בתנודתיות והחוכמה היא לזהות את המומנטום" שי פאוזנרלכתבה המלאה

כאמור, העסקאות של קרסו נדל"ן החלו בפרויקט מגורים בפתח תקווה. בשנים 2003–2005 הקימה החברה מגדל של 63 דירות בשכונת נווה גן בעיר, שכונת מגדלים הקרובה מאוד לשכונת אם המושבות שהפכה ללהיט בקרב זוגות צעירים ממרכז הארץ. בימים אלה מקימה החברה מתחם של ארבעה מגדלי מגורים בשכונה, ובהם כ־300 דירות.

במקביל מתכננת הקבוצה להקים פרויקט של 30 דירות יוקרה במתחם קולנוע אופיר בתל אביב. בתחילת השבוע חשפנו כאן ב"כלכליסט" כי קרסו נדל"ן מוציאה לדרך פרויקט מגורים נוסף - במתחם ישורון בהוד השרון. אך היות שמדובר בשטח שהיסטורית אינו נמצא בבעלות המשפחה, מרמז הפרויקט על הפיכתה של קרסו ליזמית נדל"ן למגורים לכל דבר.

סיפורו של המתחם מציב את קרסו גם בחזית החברות שהצליחו במקום שרוב השחקנים בשוק מתקשים בו: איסוף בעלי קרקע במתחמים גדולים ורכישת השטח כגוש משותף. אחרי 18 שנה שבהן ניסו חברות הנדל"ן לבנות במקום, השלימה לאחרונה החברה סדרת עסקאות להקמת 267 יחידות דיור במקום, המשלבות עסקאות קומבינציה ותשלום של כסף מזומן.

היקף הפרויקט, שהוא הרביעי של קרסו בשוק המגורים, הופך אותו לאחד הגדולים בישראל בעשורים האחרונים. המתחם, בשטח של 10 דונמים, ממוקם מערבית לדרך רמתיים בהוד השרון ושימש בעבר לפרדסים. בעלי השטחים, חלקם הגדול יורשי הקרקעות, ניהלו במשך שנים ארוכות מגעים עם יזמים למכירת הקרקעות, אך קרסו היא הראשונה שהצליחה להגיע להסכם עם כולם.

דן פרנס | צילום: אוראל כהן

גב של 2.5 מיליארד ש'

"קשה לומר שהופתעתי מהיקף הנכסים של קרסו כשנכנסתי לחברה", מספר פרנס. "בשוק הנדל"ן ידוע שליבואני הרכב יש לא מעט קרקעות שהם צברו לאורך השנים". בשיחה עמו שב ומדגיש פרנס כי אין קשר בין פעילות הרכב לפעילות הנדל"ן של הקבוצה: "הרעיון של בעלי המניות הוא שלקבוצה יהיו שתי רגליים שלא קשורות זו לזו. אם השוק בעייתי באחד התחומים, הפעילות בתחום השני יכולה לתמוך בו באותה תקופה. זה פיזור סיכונים בריא".

לדברי פרנס, כשנכנסה הקבוצה לתחום הבנייה למגורים היא קיבלה החלטה "להפוך לשחקן גדול בשוק הזה". הוא אף לא מהסס להצהיר שהוא "מניח שנגיע לזה בתוך חמש שנים מהיום".

לו היה פרנס יזם נדל"ן סטנדרטי, ניתן להניח כי הבטחה כזו היתה מתקבלת בבוז בענף, אולם מעמדו שונה. מאחוריו עומדת קבוצה ששווייה הוערך במסגרת תוכנית להנפקה בבורסה שפורסמה באוקטובר בכ־2.5 מיליארד שקל. הקבוצה נחשבת גם לגוף נזיל מאוד בשל העובדה שצברה את רוב הונה מעסקי רכב, ענף הנחשב לאחד הממונפים פחות בשוק.

למרות הנתונים מדגיש פרנס כי התוכנית שלו איננה לרכוש כעת קרקע מכל הבא ליד בשוק הנדל"ן לבנייה. "אנחנו מקפידים לחפש קרקעות למתחמים גדולים מאוד כמו של הפרויקטים שלנו בפתח תקווה והוד השרון. לא נרכוש ככל הנראה שטחים קטנים רבים".

פרנס מסביר כי הוא מוביל בחברה קונספט של בנייה, שבמסגרתה כל פרויקט יכלול מתחם בינוי ציבורי ושטח ציבורי פתוח כדי ליצור חיי קהילה ענפים. "אנו רוצים לייצר קשרים בין אנשים על ידי תכנון נכון של המתחם. בפתח תקווה יצרנו פארק פנימי פרטי עם מבנה רב־תכליתי שנאבזר לצורך פעילויות פנאי ותרבות". לדברי פרנס, "כל הארץ פתוחה בפנינו. לא הגבלנו את עצמנו לאזור המרכז. אם יהיו הזדמנויות בכרמיאל, נקנה שם".

בשנה האחרונה, על רקע המחסור הגדול בקרקע זמינה לבנייה במרכז הארץ, הבין פרנס שיש לחברה מקום בתחום שנחשב עד כה לכזה של יזמים קטנים - תחום התמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית המאפשרת ליזם לקבל תוספת דירות לבניין תמורת חיזוקו מפני רעידת אדמה). לקרסו נדל"ן יש כיום זרוע המתמחה באיתור מתחמים המתאימים לפרויקטים כאלה, ופרנס מעריך כי הוא יגיע השנה לעשרות עסקאות בו. "בשיטה הזו, חברה שמבצעת פרויקט נכנסת לבניין של הלקוח ולפעמים לדירה הפרטית שלו. זאת סיבה טובה לבחור רק במי שיש לו ניסיון ומוניטין טובים במיוחד. זה אחד החסמים שמנעו את התפתחות השוק בתחילת הדרך".

נדל"ן מניב בעלייה

לצד השאיפות בתחום המגורים, תיק נכסי הנדל"ן המניב של קרסו מסמן אותה כגוף בינוני עד גדול בשוק. החברה נכנסה לתחום בשנות השמונים, והפרויקט המפורסם ביותר שלה בו עד היום הוא מגדל קרסו ברחוב יד חרוצים בתל אביב. המגדל הוא חלק מקבוצת מתחמים גדולה של עשרות דונמים שבה פועלים משרדי המטה של הקבוצה, הכוללת גם את המוסך המרכזי ומרכז המכירות הראשי של רנו וניסאן ברחוב ריב"ל. בעשור האחרון בנתה החברה מרכז לוגיסטי בפארק ראם (צומת מסמיה), בשטח של כ־100 דונם, ובו לראשונה עברה את כל התהליך: מרכישת הקרקע ועד השלמת הבנייה. כיום רוב הנכסים המניבים של הקבוצה מושכרים לזרוע הרכב של המשפחה, קרסו מוטורס. מדובר, בין השאר, במרכז שירות ברחוב משה דיין במערב ראשון לציון ובמתחם לוגיסטי של הקבוצה באזור מעוין שורק.

אבל קרסו רוצה יותר מזה: היא רוצה להפוך לשחקן גדול ומשמעותי בתחום הנדל"ן המניב. כיום הפרויקט הגדול ביותר שמזוהה עם הקבוצה הוא פרויקט מגדלי הבירה בשכונת רוממה בירושלים. מדובר בפרויקט שעומדת הקבוצה להשלים בשיתוף עם עופר נכסים בהיקף של 35 אלף מ"ר, והוא נועד להשכרה למשרדי הממשלה. השבוע העריך פרנס כי ניתן יהיה להשלים את הפרויקט באמצע 2012 ולמסור אותו לממשלה לתקופה של 20 שנה.

בשנה אחרונה החל פרנס להחיות נכסים רבים נוספים הנמצאים בבעלות המשפחה. גולת הכותרת היא התוכנית לקמפוס הייטק ענק על שטח של 25 דונם שבו מחזיקה החברה בקצה הצפון־מזרחי של אזור התעשייה קריית אריה בפתח תקווה. "המתחם יכלול שטח בנוי עילי של כ־80 אלף מ"ר שאושר בתב"ע", הוא מדווח. לצד התוכנית בפתח תקווה מתכננת החברה מתחם בהיקף של כ־65 אלף מ"ר, שיוקדש לתעסוקה ומשרדים ויוקם כל כעשרה דונמים בכניסה הצפונית לרחובות. פרנס בוחן כיום אפשרות לשלב במתחם, הממוקם ליד מכון ויצמן, גם מבנים שישמשו כמעונות לסטודנטים.

במקביל מקדמים פרנס ואנשיו תוכנית להקמת משרדים בשטח של 6,000 מ"ר על מתחם של שני דונמים הצמוד לקריית הממשלה בבאר שבע, שעבורו קיבלה החברה לאחרונה היתרי הבנייה. פרויקט מעניין נוסף שלה ממוקם בצומת חולון, ליד מגרש האימונים של מכבי תל אביב, וכולל מבנה ענק בשטח של 5,000 מ"ר שאותו תקים קרסו ותשכיר לרשת שופרסל.

גם את הפעילות בנדל"ן מניב לענף הרכב לא הזניחה קרסו. במתחם מעוין שורק שבמערב ראשון לציון מחזיקה הקבוצה שני מגרשים בשטח של ארבעה דונמים כל אחד. באחד המגרשים בנתה קרסו בשנים האחרונות מוסכים ואולמות תצוגה בשטח של 5,500 מ"ר, וכעת היא מתכננת להקים על המגרש השני מגדל משרדים של 12 קומות, שיהיה הראשון מסוגו באזור שבו נמצאים בעיקר מבנים נמוכים.