מנכ"ל קרדן נדל"ן: "החלטנו להקפיא את קרן הריט"

בדיוק שנה לאחר שהכריזה חברת קרדן נדל"ן על גיבוש קרן ריט שתשקיע בנדל"ן מניב, מבשר מנכ"ל החברה יורם קרן: "זה לא יקרה בינתיים. החלטנו להקפיא", הוא אומר. לפני שנה חשבו בחברה שגיבוש קרן הריט יהווה אחד ממנועי הצמיחה שלה, ויו"ר החברה איתן סורוקה אמר אז בראיון ל"כלכליסט" כי הוא צופה שהקרן תוכל לרשום תשואות של 8%-10%. היום, כפי הנראה, התשואות האלו לא נראות ריאליות.

"אנחנו חושבים שהתשואות היום לקרנות הריט כל כך נמוכות שאנחנו לא נהיה בני־תחרות לקרנות שקיימות", אומר קרן ומסביר ש"חברות הביטוח נכנסות לאחרונה להשקעות בנכסים מניבים, ולכן החלטנו שאנחנו נתמקד בהשקעות שכבר יש לנו בנכסים מניבים ובתחום המגורים".

כבר בתחילת הראיון עם קרן עולה כי קרדן נדל"ן של תחילת 2011 נמצאת יותר קרוב לקרקע ופחות בתוכניות הגרנדיוזיות שעליהן הכריזה בתחילת 2010. מדבריו עולה כי החברה התמודדה עם לא מעט קשיים בשנה החולפת.

"קבוצות הרכישה היכו בנו"

לפני שלוש שנים אמרתם שאתם תהיו אחת משלוש חברות הנדל"ן היזמיות הגדולות במשק. מה קרה מאז?

"בזמנו ניהלנו משא ומתן במטרה להתמזג עם דנקנר השקעות, ועקב הגבלה של הבנקים המיזוג לא יצא לפועל. אבל עדיין הפעילות שלנו התרחבה בצורה משמעותית. בשנת 2009 קנינו קרקעות ל־1,100 יחידות דיור.

"ב־2010 קבוצות הרכישה היכו בנו קשות כשהציבו מחירים לא רציונאליים. אנחנו לא מוכנים לעשות עסקאות בכל מחיר, אנחנו נעשה עסקאות רק אם נרוויח. אני חושב שכל המגבלות שהוטלו עליהן השנה על ידי הבנקים זה דבר טוב, בעיקר כי הבניינים שמוקמים בקבוצות רכישה הם בכייה לדורות מבחינת איכות הבנייה".

התחרות על הקרקעות בין החברות היזמיות לקבוצות הרכישה באה לידי ביטוי בעליית מחירי קרקעות, שכן הקבוצות יכולות לשלם יותר ומציעות מחירים גבוהים כדי לזכות במכרזים.

האם תיאלץ לספוג בשנים הקרובות מחירי קרקע מופקעים?

"המחירים המופקעים הם באמת הסיבה שלא עשינו בשנה האחרונה עסקאות על קרקעות. זה לא רק במכרזים של המינהל, גם במשא ומתן מול בעלי קרקע פרטיים היו כאלה שאמרו לנו שיש חברות שהציעו מחיר יותר גבוה ואנחנו לא הסכמנו לזכות בכל מחיר. דווקא במכרז שהשתתפנו בו במודיעין ממש עכשיו המחיר היה סביר".

אז מי יספוג את עליית המחירים הזו? היזמים או רוכשי הדירות?

"המחירים האלה כבר מתגלגלים לרוכשי הדירות, אבל אני מאמין שהעליות המטורפות שראינו בשנתיים האחרונים ייעצרו, והמחירים יישארו יציבים וצמודים למדד. בצד של היזמים, יש יזמים שיצטרכו לספוג את זה. יזם שקנה במחיר מופרז, אם פעם הוא היה מרוויח בין 15%–20% מההכנסות, היום הוא ירוויח 5%-10%".

בשנתיים האחרונות הצליחו בקרדן לפצח כמה עסקאות נדל"ן מורכבות ולנצל הזדמנויות באופן לא קונבנציונלי. דוגמה בולטת היא עסקה שהצליחו לחתום מול מינהל מקרקעי ישראל על קרקע בלוד. לדבריו של קרן, ההצעה של קרדן על הקרקע, שעליה תב"ע מאושרת לכ־350 יחידות דיור, היתה 180 אלף שקל, ובאורח פלא זכתה במכרז. חברות יזמיות אחרות פשוט לא ניגשו למכרז מפני שעל הקרקע התנהלה שכונת ה"כספומטים", מרכז ער לסחר בסמים, ובבתים המטים לנפול גרו חמולות של פולשים שסירבו להתפנות. קרדן התקשרה עם עמותה של הציבור הלאומי־דתי הפועלת בשכונה, והצליחה להגיע לפינוי מלא של הפולשים על הקרקע בעלות של כ־19 מיליון שקל. התוצאה היא שלאחר השלמת התהליך הם נשארו עם קרקע נקייה, כשמחיר קרקע לכל יחידת דיור עומד על כ־50 אלף שקל. הדירות בפרויקט יימכרו ב־700–800 אלף שקל לדירה, והן עתידות להניב לחברה רווחים גדולים. בעסקה אחרת הצליחה החברה להגיע להסדר מול חברת "דיור לעולה" על קרקע ברמת גן. במסגרת ההסכם תפנה החברה 14 יחידות דיור ובמקומה ייבנו 93 יחידות דיור בסמוך לשכונת תל גנים, שבה עלו המחירים בשנה האחרונה בשיעור גבוה.

הרגולציה לא מעודדת שוק קרנות הריט לא מתרומם כיום פועלות בשוק רק שתי קרנות: קרן ריט 1, שהחלה לפעול ביוזמת אקסלנס נשואה ב־2006, וסלע קפיטל, שהחלה לפעול ביוזמת איש העסקים יצחק סלע ב־2010 דותן לוילכתבה המלאה

בעסקה אחרת רכשה קרדן נדל"ן קרקע מכונס הנכסים של חפציבה ובה תב"ע ל־277 יחידות דיור. החברה הגיעה להסדר עם הכונס שלפיו הוא יקבל 27% ממכירות הפרויקט, והחברה לא תשלם במזומן.

"הולילנד גרם לנו הפסדים גבוהים"

קרדן נדל"ן אף עתידה להרחיב את הנפח שהיא תתפוס בשנים הקרובות בתחום התשתיות. חברת אלהר הנדסה, שממנה רכשה קרדן נדל"ן 50% בשנת 2007, השלימה את רכישת רמט בשנת 2010. לדבריו של קרן, הרכישה הזו נעשתה אך ורק כדי לאפשר לאלהר לקבל סיווג קבלני גבוה שמאפשר לה לגשת למכרזי תשתיות גדולים. ועם זאת, בזמן שתיק הנכסים של החברה מגלה החלטות נבונות רבות, רובצת לה החלטה עסקית אחת שמעיבה על הכל - פרויקט הולילנד.

"מה שמצחיק זה שמכל הפעילות שלנו אני תמיד צריך לדבר הכי הרבה על הפרויקט הזה", אומר קרן ונאנח. "מה אני יכול להגיד? זה לא עשה לנו טוב, מה שקרה בפרויקט הזה. זה אפילו גרם הפסדים גבוהים". מבט בדו"חות החברה מזכיר שמדובר בהפסד של 12.3 מיליון שקל שנרשם ברבעון השלישי של 2010.

כשהפרשה התפוצצה הופתעתם או שחיכיתם לרגע שידפקו לכם בדלת?

"הופתענו מאוד. כשבאו לפה החוקרים ולקחו את כל התיקים, לא ידענו מה הם רוצים. הם שאלו שאלות, אבל אף אחד מאיתנו לא הבין על מה מדובר. נכנסנו אל הפרויקט בשנת 2000 אחרי שהתב"ע כבר אושרה".

איך זה משפיע עליכם כיום?

"אנחנו מחזיקים 30% מהפרויקט. יש שלושה בניינים כרגע שהוקפאו לבנייה. אני יכול רק להגיד שב־2010 מכרנו שם 60 יחידות דיור למרות הפרשה, כי לאוכלוסייה חילונית זה יופי של מקום לגור בו מבחינת המיקום".

איך תיראה הפעילות שלכם השנה?

"אנחנו נמשיך לחפש קרקעות אטרקטיביות ואנחנו מנהלים כמה משאים ומתנים על פרויקטים של פינוי־בינוי".

האם תיגשו גם למכרזי המחיר למשתכן?

"לא. זה יותר מתאים לקבלנים ופחות לחברה יזמית".

האם תבנו בפריפריה?

"בשלב הזה נישאר בגבולות חדרה בצפון, רחובות בדרום וירושלים במרכז".