חוקרי הטכניון: העשירון התחתון זקוק ל-22 שנות עבודה כדי לרכוש דירה בת"א

הדיבורים על בועת דיור בישראל מגיעים גם לאקדמיה: חוקרי הטכניון מצטרפים לקולות המזהירים מפני מחירי הדירות הגבוהים, אך לא צופים ירידת מחירים חדה בטווח הנראה לעין.

ד"ר דני בן-שחר והדוקטורנט יעקב ורשבסקי חקרו את התנהגות מחירי הדיור ובפרט את יכולתו של משק בית לרכוש דירה. החוקרים בחנו את שמכונה באנגלית Housing Affordability - יכולתו של משק הבית לרכוש דירה בישראל בין השנים 2010-1989.

בן-שחר אומר לקראת פרסום המחקר שלו כי "בהתבסס על המודל שלנו, אנו מוצאים כי יחס מחירי דיור לשכר הגיע באחרונה לא רק לשיא של כל הזמנים, אלא אף חורג באופן חריף ומובהק מקו המגמה ארוך הטווח שלו. על רוכשי הדירות הפוטנציאליים ועל קובעי המדיניות לבחון בקפדנות תופעה מטרידה זו, מול התופעות שאיפיינו שוקי דיור ברחבי העולם ערב המשבר הכלכלי הגדול של שנת 2007, כדי שהדבר לא יקרה גם בישראל".

60 משכורות לדירה ממוצעת ב-2008

חוקרי הטכניון מצאו כי היחס בין מחירה של יחידת דיור ממוצעת לבין ההכנסה החודשית הממוצעת נטו למשק בית - "יחס הזמינות" על פי הגדרתם - עלה מ-47 חודשים (משכורות) בשנת 1989 ל-60 חודשים בשנת 2008.

עם זאת, כאשר פילחו החוקרים את הנתונים לעשירונים, התברר כי בשעה שהיחס האמור גדל עבור העשירון העליון מ-25 חודשים בשנת 1989 ל-28 חודשים בשנת 2008.

עבור העשירון התחתון גדל היחס באותה תקופה מ-109 חודשים ל-170 חודשים. יתרה מכך - בתקופה האמורה עלה יחס הזמינות הממוצע ב-28.8%, אולם עבור העשירון העליון הוא גדל ב-13.6% ואילו עבור העשירון התחתון ב-56.7%.

העשירון התחתון התרחק מדירה בת"א

קבצן. | צילום: shutterstock

בתל אביב התרחק העשירון התחתון מדירה ממוצעת במהלך תקופה זו בכ-120 משכורות מיכולתו לרכוש דירה בת"א. מספר המשכורות שנדרשות לרכוש דירה בת"א נכון ל-2008 עומד על 264, לעומת 43 משכורות של העשירון העליון.

בחיפה נרשם השינוי המתון ביותר, אך עדיין משמעותי: לעשירון התחתון נדרשו כ-29 משכורות לדירה ב-1989 וכ-112 משכורות ב-2008. העשירון העליון נדרש היום לחודש אחד פחות מאשר ב-1989, כלומר 18 משכורות נכון לשנת 2008.

אפשר רק להעריך שבעקבות התרחבות הפערים החברתיים בישראל ועליית שכר של בכירים ועובדים משכילים פערים ביכולת של משקי בית לרכוש דירה התרחבו משמעותית.

"שוק הדיור בישראל מגלה סימנים של בועת מחירים הדומה לזו שהתרחשה בעולם זמן קצר לפני המשבר בשנת 2007", זו מסקנתם של חוקרי הטכניון מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים, במאמר על שוק הדיור בישראל העומד להתפרסם בספר חדש בעריכת חוקרים מאוניברסיטת קליפורניה בברקלי בארה"ב - “Global HousingMarket: Crisis, Institutions and Policies”.

עם זאת אומרים החוקרים כי הודות למבנה שוק המשכנתאות בישראל והיצע הדירות הנוכחי - לא נראה כי צפויה בישראל התמוטטות מחירים בסדר גודל כזה.

העשירון העליון: 43 משכורות דרושות לדירה בת"א

דירות יוקרה ביפו. | צילום: אביגיל עוזי

במבט על איזורי הביקוש עולה התמונה הבאה: בעוד שיחס הזמינות בתל אביב עבור העשירון העליון עלה משנת 1989 לשנת 2008 ב-10 משכורות בלבד והגיע לכ-43 חודשי עבודה של משק בית, עבור העשירון התחתון עלה היחס באותה תקופה ב-120 חודשים לסך של 264 חודשי עבודה של משק בית ב-2008.

לעומת זאת, בחיפה נרשמה העלייה המתונה ביותר: עליה של 29 משכורות בלבד במהלך התקופה הנבחנת עבור העשירון התחתון (לרמה של 112 משכורות ב-2008), לעומת ירידה של חודש אחד עבור העשירון העליון (לרמה של 18 משכורות בלבד ב-2008).

היד עוד נטויה

עוד מציינים החוקרים כי בשל אי זמינותם של נתוני השכר למשקי בית בשנתיים האחרונות, הנתונים הללו אינם משקפים את העליות החדות של מחירי הדיור ב-2009-2010 וסביר להניח שהממצאים אף חריפים יותר היום.

באמצעות מודל מבני של היצע וביקוש בשוק הדירות, בדקו חוקרי הטכניון באופן אמפירי סידרה של גורמים העומדים ביחס ישיר לזמינות הדיור בישראל בשנים האחרונות.

"בדקנו באופן אמפירי את המשתנים הכלכליים הקשורים במחירי הדיור בשנים 1989-2010 כמו שער החליפין, שעור התעסוקה, התחלות בניה, ריבית על המשכנתאות, מדד מחירי תשומות הבניה ושיעור הצמיחה במשק", אומר ד"ר בן שחר.