חברות הביטוח שיערכו ב־260 מיליון שקל את תיק הנדל"ן ב־2010

שנת 2010 היתה שנה מצוינת לחברות הביטוח שסיימו אותה עם רווחי עתק ותשואות של יותר מ־10% בביטוחי המנהלים. אלא שדצמבר 2010 היה משמעותי במיוחד כיוון שבחודש זה מדי שנה מבצעות חברות הביטוח הגדולות בחינה מחודשת של שווי נכסי הנדל"ן שבהם הן משקיעות בתיקי הלקוחות. בנובמבר 2010 הוערך השווי הכולל של הנדל"ן שברשות חברות הביטוח בקרוב ל־5.7 מיליארד שקל, ואילו אחרי הערכת השווי החדשה קפץ שווי הנדל"ן ב־260 מיליון שקל, ליותר מ־5.9 מיליארד שקל.

מבין החברות הגדולות רשמה כלל ביטוח בדצמבר את התשואה הגבוהה ביותר בפוליסות ביטוחי המנהלים המשתתפות ברווחים - בהיקף של 2.25%, אחריה התברגה מגדל עם תשואה של 2.23% ולאחריהן הראל עם תשואה של 1.89%. הפניקס ומנורה מבטחים השיאו תשואות של 2.19% ו־1.74% בהתאמה. תשואה זו הושפעה בעיקר מהעליות החדות שנרשמו בחודש זה בשוקי המניות, אלא שגם שיערוכי נכסי הנדל"ן שבהם הן משקיעות עבור העמיתים תרמו לתשואה של שלוש חברות הביטוח הגדולות.

מחצית משווי האג"ח

שווי תיק הנדל"ן של מגדל בפוליסות המשתתפות ברווחים שלה עמד, נכון לסוף 2010, על 2.9 מיליארד שקל, כאשר 5.9% מהתיק מושקעים בנדל"ן. לשם השוואה, 11.7% מהתיק של מגדל מושקע באג"ח קונצרניות סחירות. בתיק המשתתפות של מגדל שמורכב ברובו מנדל"ן מניב שכולו בישראל, לא חלו שינויים דרמטיים לעומת השנה שעברה, למעט שיערוך משמעותי כלפי מעלה שבוצע בקרקע שמגדל מחזיקה באזור פי גלילות, שמחירה זינק ב־35% לעומת 2009 - ל־13.8 מיליון שקל.

זינוק זה נעוץ ברתיחה של שוק הנדל"ן למגורים, כיוון שבעתיד הקרקע הזו תוכשר לבנייה למגורים. סיבה נוספת לעליית ערכה של הקרקע היא שינוי בתב"ע שלה שלפיו כמות הדירות שניתן יהיה לבנות על דונם קרקע עלתה מ־6 ל־10–8 דירות. שווי האחזקות של מגדל בקניון הזהב בראשון לציון ירד מעט בשיעור של כ־3.6% - ל־356 מיליון שקל - כתוצאה ממס רכישה שנדרשה לשלם. גם השווי של קריית הממשלה ברמלה המושכר בשכירות ארוכת טווח למדינה ירד מעט בשיעור של כ־4% ל־96 מיליון שקל כתוצאה מהורדת דמי השכירות החל מ־2011, כפי שסוכם עמה מראש במכרז לרכישת הנכס והשכרתו.

שווי תיק הנדל"ן של כלל ביטוח מציג את התשואה הגבוהה ביותר על הנכסים מבין שלוש חברות הביטוח הגדולות. נכון לסוף 2010, עמד תיק זה על 2.33 מיליארד שקל, שהיווה 4.9% מתיק המשתתפות של החברה. בית רובינשטיין בתל אביב, למשל, שחלק מהמשרדים בו מאוישים על ידי חברות מקבוצת כלל, זכה לשיערוך מרשים כלפי מעלה של 14.1% בשל ירידת ריבית ההיוון, כך ששווי האחזקות של ביטוחי המנהלים של כלל בו נאמד ב־51 מיליון שקל. שיערוך מרשים נוסף מתבצע בבית עורק בפתח תקוה שאותו רכשה כלל ביחד עם חברת אמות השקעות ב־2007. שווי הנכסהאמיר ב־2010 בשיעור של 12.2%, ושווי ההשקעה של ביטוחי המנהלים של כלל בו הגיע ל־55 מיליון שקל. עליית הערך הגיעה בעיקר בשל חידוש של חוזי שכירות במחירים גבוהים יותר.

חברות הביטוח הגדולות החלו לאתר בשנה החולפת הזדמנויות השקעה בנדל"ן בחו"ל לאחר שהעריכו כי ההזדמנויות בישראל החלו להגיע לידי מיצוי. כך, למשל, רכשו חברת הביטוח הראל וחברת כלל ב־2009 במשותף בניין משרדים ברחוב Kingsway שבמרכז לונדון בתמורה ל־250 מיליון שקל. שתי החברות משערכות כלפי מטה השקעה זו בשיעור של 1.51%. הראל ביצעה גם שיערוך שלילי לנכסי נדל"ן נוספים שהיא מחזיקה בחו"ל. בספטמבר 2009 רכשה הראל יחד עם חברת גאיה נדל"ן בניין עם יחידות דיור להשכרה בניו ג'רסי, וכן יחידות דיור נוספות בקונטיקט, וזאת לצד רכישה נוספת של בניין מגורים להשכרה במנהטן בהיקף השקעה כולל של 200 מיליון שקל. הראל מוחקת משווי השקעתה זו כ־3%, בעיקר על רקע ירידת ערך שער הדולר שפגע בדמי השכירות של הנכס. הראל מפצה את עצמה בשיערוך חיובי של פעילות נדל"ן למגורים בישראל, כמו ההשקעה שלה בחברת גמלא מילניום נדל"ן, שאותה משערכת הראל ב־10% כלפי מעלה לשווי של 128 מיליון שקל בתיק ביטוחי המנהלים.

זינוק של 421%

ב־2009 רכשה הראל את הבעלות המלאה בבניין מרפאות מרחבי הכולל גם שטחי מסחר שהקימה חברת תדהר ייזום בהרצליה, בעסקה בהיקף של 60 מיליון שקל. הפרויקט היה מצוי אז בבנייה והשלמת העסקה הותנתה במסירת החזקה בשטחים שהושכרו לשירותי בריאות כללית. הראל שיערכה אז את השקעתה ב־4 מיליון שקל בלבד שכן טרם שילמה על מלוא ההשקעה. כעת, משהושלם הפרויקט, קפץ שווי ההשקעה ב־421%, ל־21 מיליון שקל.

ב־2011 - ככל הנראה - חברות הביטוח הגדולות ינטשו אט־אט את שוק הנדל"ן המניב המקומי לטובת הזדמנויות השקעה בחו"ל, תוך שקלול של הסיכונים הטמונים בהשקעה במטבע הזר. כמו כן צפויה להזדמן להן תחרות מקרב חברות הביטוח הקטנות יותר, הפניקס ומנורה, שמתחילות אף הן לאתר הזדמנויות השקעה בתחום הנדל"ן המניב בארץ ובחו"ל.