עיריית ת"א שולפת שפן: מציעה 30% מעלות השיפוץ לבתים לשימור

רגע לפני שהמאבק סביב תוכנית שימור הבתים של תל אביב מגיע לשיאו, שולפת עיריית תל אביב־יפו שפן מהכובע. ב־4 בספטמבר תסתיים התקופה שבה יכולים בעלי נכסים בעיר להגיש תביעות פיצויים על ירידת ערך בתיהם עקב חובת שימור הבתים שקבעה העירייה. כיום כבר מתבררות 14 תביעות בעניין זה במוסדות התכנון והמשפט, ובענף מעריכים כי גל תביעות גדול נמצא בדרך. אתמול פרסמה העירייה החלטה שלפיה החל מחודש יולי חברת עזרה ובצרון תעניק לדיירי בניינים המיועדים לשימור ברחבי העיר מענק כספי בגובה 30% מעלות ביצוע עבודות השימור של הבניין שבו הם מתגוררים.

השמאים יכריעו ההשבחה בעיני המתבונן 14 תביעות פיצויים הוגשו עד כה לוועדה המקומית בתל אביב בטענה כי תוכנית השימור הביאה לירידה בערכם של נכסים. בכל אותם מקרים, השמאי מטעם הוועדה המקומית הציג שומה שסתרה את חוות הדעת של השמאי מטעם הבעלים. כל התביעות נדחו על ידי הוועדה המקומית שירלי ששון-עזר, תגובה אחתלכתבה המלאה

ההחלטה אושרה בוועדת הכספים של העירייה, ולפיה קרן שימור של עיריית תל אביב־יפו תעניק 30 אלף שקל לכל דייר בבניין שיחליט לשמר את ביתו בו. הסכום נקבע על פי שיערוך עירוני, הגורס כי עלות שימור בניין בשטח של 1,000 מ"ר עומדת על כ־900 אלף שקל. בנוסף למענק תוצע לדיירים הלוואה של 30 אלף שקל נוספים ב־50 תשלומים. בעזרה ובצרון, חברה־בת של עיריית תל אביב, מעריכים כי בתוכנית יוכלו להיכלל כ־1,000 בניינים המצויים בתוכנית השימור העירונית. מנכ"ל החברה אלי גינזברג דיווח כי כ־20 בעלי בניינים לשימור כבר מצויים בימים אלה בתהליכי הידברות עמה לצורך קבלת המענק.

שולחים יד לכיס

בחודש אוגוסט 2008, עם כניסתה לתוקף של תוכנית השימור של תל אביב, נשמעו קריאות רבות של אישים בשוק כי מדובר בתוכנית פוגענית. לטענתם, כל עניינה של התוכנית היה לשמש כלי בידי עיריית תל אביב, המעוניינת להכניס את היד לכיסם של בעלי נכסים לשימור ולגבות מהם סכומי עתק בצורת היטלי השבחה. שכן, לטענת העירייה תוכנית שמגדירה בניין כבניין לשימור, מעלה את ערכו. כבר אז, לפני כ־3 שנים, הצפי היה למטר של תביעות פיצויים בהיקף של מיליוני ואפילו מיליארדי שקלים שיירד על ראשה של הוועדה המקומית, במקרים שבהם יהיה ניתן להפעיל את סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. אותו סעיף מאפשר לכל מי שנפגע מתוכנית להגיש תביעת פיצויים בשל ירידת ערך הנכס שבבעלותו. החוק קובע גם מסגרת זמן להגשת התביעה למשרדי הוועדה המקומית, שלא תעלה על שלוש שנים מיום כניסתה של התוכנית לתוקף.

אתמול הופתעו מומחים בתחום לגלות על ההחלטה החדשה של עיריית תל אביב להקים את הקרן החדשה.

עו"ד ניר אמזל, שותף במשרד אמזל, לוי, חסיד אשר מלווה כמה בעלי נכסים לשימור, העריך כי מדובר ב"תרגיל עיתונאי" של עיריית תל אביב שמטרתו לבלבל תושבים. "עד שבעלי הנכסים יבינו איך פועלת הקרן לשימור יעבור מועד הגשת תביעות הפיצויים, והם יישארו עם היטל השבחה בסכומים אדירים וחוסר יכולת לתבוע לפי סעיף 197 לחוק התכנון על ירידת ערך". לדבריו, "אם גברת כהן שגרה בבניין לשימור וב־60 השנה האחרונות השתמשה במרפסת הסגורה שלה כסלון, תיאלץ לפתוח את המרפסת בגלל התוכנית לשימור - הקרן לא תכסה את הנזק שייגרם לה. זה רק כיסוי חלקי".

עו"ד אברהם זיו כהן ממשרד מ.תגר המלווה בעלי נכסים לשימור, סבור כי מדובר בצעד חשוב של העירייה, אבל הוא לא מכסה על ירידת הערך שמייצרת התוכנית. "העירייה הבינה שדיירים בבית משותף המיועד לשימור לא יכולים לעמוד בעלות השיפוץ". עם זאת, הוא מאמין שהתושבים צריכים לשים לב כי אין קשר בין העזרה בשיפוצים לירידת הערך. "יכול להיות שהשמאי שיכריע בנוגע לעלויות ההשבחה יתחשב בהקמת הקרן החדשה בחישובים שלו, אבל זה לא מונע מהדיירים להגיש תביעות פיצויים. הם חייבים להגיש את התביעות עכשיו כי התוכנית הזו פוגעת בנכס שלהם, והזמן להגשת התביעות הולך ומתקצר", הוא מוסיף.

ירידת ערך או השבחה

תוכנית השימור 2650 ב' של העירייה הוכנה בעקבות עבודה מקיפה בשיתוף עם ארגון אונסק"ו, שבסופה הוכנה רשימה מפורטת של מבנים הראויים לשימור לפי סגנונות הבנייה ודרגות השימור. מבנים המאפיינים את סגנונות הבנייה נבחרו על פי רשימת קריטריונים שבחנה את ערכם האדריכלי, ההיסטורי, וכן את מיקומם בשטח כחלק ממכלול מייצג של מבנים.

עמדת העירייה העירייה:"לא רוצים לגזור קופון על אף אחד" דנה שיחור, שמאית הוועדת המקומית ת"א: "אם יש השבחה - החוק מחייב אותנו לגבות את ההיטל. אנחנו יודעים באמונה שלמה שמדובר בתוכנית משביחה" שירלי ששון-עזרלכתבה המלאה

עד כה הוגשו לוועדה המקומית תביעות פיצויים בודדות, כולן מתבררות כיום במוסדות התכנון והבנייה וחלקן אף הגיעו לבתי המשפט. אולם נראה כי מרבית בעלי הנכסים הכלולים ברשימת התוכנית, הכוללת 981 מבנים, כלל אינם מודעים לזכותם לתבוע - לא כל שכן לשעון המתקתק שהחוק מפעיל נגדם אם לא יזדרזו לפעול.

"אמנם החוק קובע כי בהחלת תוכנית שימור, הוועדה המקומית מחויבת להודיע לדיירים בדואר רשום על הפקדתה. לא חלה עליה חובה דומה בעת מתן תוקף לתוכנית. כפועל יוצא מכך, בעלי נכסים רבים שעליהם חלה התוכנית אינם מודעים לכך שהתוכנית אושרה", אומר כהן.

השאלה העומדת בבסיס הדיון על יתרונותיה וחסרונותיה של תוכנית השימור היא האם בעל נכס מרוויח בשל כך או שאולי הוא דווקא מפסיד.

לטענת כהן, מדובר בתוכנית שגוררת הפסדים גדולים לבעלי הנכסים בשל מגבלות מחמירות שהתוכנית כופה עליהם, בין היתר עקב איסור על הריסת נכס לשימור. אפילו אם חלה על הנכס תוכנית אחרת המאפשרת תוספת קומות, מרפסות או הרחבות בנייה, לא יוכל בעל המבנה לבצען אם תוספת זו סותרת את הוראות התוכנית. ההוראות מונעות מבעל הנכס לקדם תוכניות תמ"א 38 או פינוי־בינוי.

התוכנית אף מחייבת את הבעלים בביצוע פעולות שיקום של המבנה, תחזוקו באופן שוטף והכנת תיק אדריכלי המתעד את השינויים שנעשים בו, וכך היא גוררת הוצאות כבדות לבעלי הנכסים. כהן מסביר כי אמנם התוכנית מעניקה אפשרות לניוד זכויות הבנייה עבור כ־200 מבנים מתוך הרשימה, אך מדובר רק במבנים שהוגדרו לשימור מחמיר - כאלה שבהם עבודות השימור יקרות בהרבה מבנכסים אחרים המוגדרים לשימור קל או בינוני. למבנים אלה ניתנה האפשרות לנייד את זכויותיהם למגרש אחר בתחומי תל אביב. הניוד משמעותו מתן אפשרות העברת זכויות בנייה מן הנכס לשימור לנכס אחר בעיר. את הזכויות האלה יכול לממש בעל הנכס בעצמו או למכור אותן ליזם.

לדבריו, אותם בניינים שהוחלט על שימורם הם מבנים בעלי ערך היסטורי וארכיטקטוני, אך הוא מציין כי לא תוכנית השימור היא זו שהעניקה להם את ייחודם, אלא בוניהם לפני עשרות שנים. "רק אותם ברי־מזל מעטים שמכוח התוכנית המבנה שבבעלותם הוכרז ככזה, יוצאים נשכרים".

לא רק לעשירים

לדברי אמזל, דרישת העירייה להיטלי השבחה היא מעין מנגנון מנע לירידת ערך שסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר. "הנוהג בעירייה היה כזה: אם אתה מעוניין למכור את הנכס, עליך להביא אישור לטאבו שבו העירייה מאשרת שאין חובות עליו. כשהיית מגיע לעירייה היו מבשרים לך שהנכס נמצא ברשימה היוקרתית, ולכן תצטרך לשלם היטל השבחה של מאות אלפים או מיליוני שקלים", מסביר אמזל. "בשלב הזה אנשים היו נכנסים להלם, צועקים או מתעלפים, ואז נציגי העירייה היו אומרים כי הם מוכנים לוותר על החוב בתנאי שתחתום על ויתור שלא לתבוע את העירייה תביעת פיצויים בגין ירידת ערך הנכס".

אמזל מתנגד לעמדה הרווחת האומרת כי מחזיקי הנכסים לשימור הם בעלי ממון או אנשי נדל"ן, ובשל כך מדובר בסך הכל בדרישה לגיטימית של העירייה מהם להשתתף בחגיגת עליית המחירים. "זה לא נכון", הוא טוען. "יש ניצולי שואה שגרים בבתים האלה. מחלקת השימור באה ואומרת להם שהם חייבים לשפץ ורק בתנאים שלה".