בלעדי ל"כלכליסט" - בעקבות הצפת שוק המשרדים: "ב־2013 נראה בניינים ריקים"

בחודש האחרון הושלמו בתל אביב מכרזים למכירת קרקעות לשני פרויקטי ענק של כ־180 אלף מ"ר, שבהם מיועד חלק גדול למשרדים. דווקא כעת השלימה קבוצת שיווק המשרדים הגדולה בישראל, מ.א.ן נכסים, בחינה של השוק - אשר מעלה תמונה עגומה.

על פי נתוני החברה, בשנים 2013–2014 צפוי היצף של מגדלי משרדים חדשים באזור תל אביב והמרכז. במ.א.ן מעריכים כי עד אז תושלם הקמתם של כ־15 מגדלי משרדים חדשים בשטח כולל של כ־600 אלף מ"ר בנוי. לשם הבנת משמעות נתונים אלה, די בעובדה אחת: כיום עומד שטחם הכולל של המשרדים במגדלים בתל אביב והמרכז על כ־3 מיליון מ"ר בנוי, מעריכים במ.א.ן. עד 2014 יגדל שטח זה ב־20%.

מוקמל. "80% מהשוכרים החדשים רק שיפרו מקום" | צילום: עמית שעל

שוברים את הרף

"השינוי הדרסטי בשוק המשרדים ייגרם בשל כניסתן של קבוצות הרכישה לצד היזמים בתחום בניית מגדלי המשרדים", מסבירים במ.א.ן. על פי נתוני החברה, היקף הדרישה לשטחי משרדים בכל שנה בשנים האחרונות עמד על מינימום של כ־100 אלף מ"ר - אבל לא חצה את רף ה־130 אלף מ"ר. לעומת זאת, בכל שנה בשלוש השנים הקרובות יוקמו בגוש דן לא פחות מ־200 אלף מ"ר של שטחי משרדים.

"שאלת השאלות כעת היא זהותם של השוכרים העתידיים במגדלים שיוקמו, ואפילו באלה שכבר משווקים כעת", אומר מנכ"ל מ.א.ן נכסים ג'קי מוקמל. לדבריו, "בחמש השנים האחרונות, כ־80% מהדיירים החדשים במגדלים היו למעשה משפרי דיור שעברו אליהם ממשרדים ישנים יותר בתל אביב והסביבה. התוכניות צריכות להדליק נורה אדומה במערכת הבנקאית".

ראשי מ.א.ן קובעים כי הם אינם רואים התפתחות של שוק חדש שעומד לצרוך משרדים רבים כל כך. מהבדיקה שערכה החברה עלה כי היצף שוק המשרדים באזור המרכז עשוי להביא לראשונה זה עשרות שנים לירידה בדמי שכירות של משרדים באזור תל אביב והמרכז החל מ־2014. "ההיצף עשוי להביא למצב שמשקיעים פרטיים יאבדו את הביטחון ביכולתם להשכיר את כל שטחי המשרדים במגדלים. הם יורידו מחירים במטרה להקל על עצמם את החזרת התמורה שאליה התחייבו כלפי הבנקים".

חוסר זהירות וחיפזון

מוקמל חוזר ומדגיש כי אחת הסיבות המרכזיות למבול תוכניות למגדלי משרדים חדשים באזור תל אביב והמרכז הוא חזרתם לארץ של משקיעים ויזמים שפעלו במדינות מזרח אירופה. "מוזר שהם מוכנים להסתכן אחרי המשבר הגדול בשוק המשרדים", הוא אומר. "חוסר הזהירות בתכנון וחיפזון בכניסה לפרויקטים חדשים בענף המשרדים נעשו מסוכנים מאוד בשנה האחרונה. בעבר, רוב הבניינים בשוק המשרדים היו של יזמים גדולים, שהיו להם סבלנות וגב כלכלי שאפשרו להם להחזיק בנכסים לאורך זמן. כיום, חלק לא קטן מהיזמים הם גופים קטנים יותר וקבוצות רכישה, שלא ברור כמה יוכלו לעבור תקופה קשה באמת בענף. אין לנו ספק שמסוף 2013 נראה בתל אביב והסביבה בניינים ריקים", סיכמו במ.א.ן.