שוק הדיור בורח גם לסינגפורים

בעוד שמחירי הנדל"ן והשכירות הגואים הוציאו בשבועות האחרונים אנשים לרחובות בקריאה לממשלה למצוא פתרונות למצוקה, ממשלת סינגפור נאבקת זה שנים בבועת הנדל"ן התופחת המדינה. אך למרות שורה ארוכה של צעדים שעליהם הכריזה הממשלה בניסיון לצנן את שוק הדירות הרותח, מחירי הדירות במדינה המזרח אסייתית הצפופה ממשיכים לטפס בהתמדה, כאשר רק ברבעון השני של השנה נרשמה עלייה של 3.9% במחירי הדירות הרגילות ושל 1.7% במחירי דירות היוקרה בהשוואה לרבעון הקודם.

על רקע הצעדים שעליהם הודיע השבוע ראש הממשלה בנימין נתניהו בניסיון להוריד את מחירי הנדל"ן, מעניין לבחון את הניסיון הסינגפורי, שלמרות שורה של ניסיונות נחל הצלחה מעטה ביותר.

ניסיון לצמצום שטח הדירות

אנליסטים מציינים כי ייתכן שתושג ירידה במחירי הדירות בסינגפור באמצעות הפחתת שטח הדירות המוצעות בשוק. לטענת האנליסטים, בתוך כשנה צמצמו הקבלנים את הדירות הממוצעות החדשות מ־120 מ"ר ל־90 מ"ר בלבד, מה שהוריד את חציון מחירי הדירות מ־1.2 מיליון דולר ב־2010 למיליון דולר ב־2011.

בחברת ייעוץ הנדל"ן CB ריצ'רד אליס מציינים כי למרות מאמצי הממשלה לצינון שוק הדיור וחרף עליית המחירים, מספר העסקאות בשוק הולך וגדל, ובסיכומה של 2011 הוא צפוי להיות גבוה ב־11.3% מבשנה שעברה. מנתוני רשות הבנייה העירונית עולה כי ברבעון השני של השנה נרשמה עלייה של 6% במספר עסקאות הדיור בהשוואה לרבעון הקודם לו.

מחירי הדיור הם בעיה מסורתית בסינגפור, והם מטפסים בהתמדה מאז שנות השבעים. בין הגורמים לבעיה נמנית כמובן הצפיפות שנובעת משטחה הקטן של המדינה, שנכון לנתוני לשכת הסטטיסטיקה המקומית היתה 7,315 איש לקמ"ר - מה שהפך אותה למדינה השלישית בעולם מבחינת צפיפות. לשם השוואה, ב־2010 היתה הצפיפות בתל אביב 7,298 איש לקמ"ר.

סינגפור. "המדינה טועה בכל צעדיה" | צילום: בלומברג

מספר העסקאות זינק ב־207%

את ההצלחה הגדולה במאבק במחירים המאמירים רשמה הממשלה המקומית ברבעון הראשון של 2009, כשעל רקע המשבר הכלכלי העולמי ירדו מחירי הדירות ב־13.8%. אך ירידה זו הביאה לכך שכבר ברבעון השני של 2009 נרשם זינוק של כ־207% בעסקאות הדיור, וספקולנטים שנכנסו לשוק הדירות בסינגפור החזירו את מגמת עליות המחירים.

לאחר הנסיקה החדשה במחירי הדיור הכריזה הממשלה בספטמבר 2009 על צעדים חדשים לצינון שוק הדיור, והודיעה כי תינקט הפשרה מוגברת של קרקעות לבנייה ובמקביל תיאסר דחיית תשלומים למי שירכוש דירות על הנייר. בנוסף נאסר על יזמי הנדל"ן להעניק הלוואות בתנאים של "5% מקדמה על הדירה והיתרה במעמד מסירת המפתח", כפי שהיה מקובל בעבר.

בראשית 2010 חידשה הממשלה את מדיניות הקצאת הקרקעות, שמעניקה עדיפות ליזמים שמקימים פרויקטים גדולים שמזרימים לשוק מספר גדול של דירות. מאמצי הממשלה הביאו לירידה של 66.6% במספר עסקאות הנדל"ן, אך המחירים המשיכו לעלות וב־2010 הם טיפסו ב־1.8% נוספים.

חרף מאמצי הממשלה נרשם ב־2010 שיא חדש במכירת הדירות: 15 אלף דירות. בתגובה הכריזה הממשלה על שורה של צעדי צינון נוספים, ובהם העלאת המס על מוכרי הדירות והגדלת ההון העצמי הנדרש מנוטלי המשכנתאות. התקנות החדשות העלו מ־3% ל־16% את שיעור המס שמשלם מי שמוכר דירה בתוך שנה מרכישתה. בנוסף, הוטל מס של 12% על מכירת דירה בשנה השנייה מרכישתה, של 8% בשנה השלישית מרכישתה ושל 4% בתקופה ממושכת מכך.

במקביל הועלה ההון העצמי שנדרש מנוטלי המשכנתאות מ־30% ל־40%, לאחר שלפני 2010 לא היו כלל מגבלות מסוג זה.

"הצעדים ישפיעו לחודשיים־שלושה"

"מטרת הממשלה היא להבטיח פעילות יציבה בשוק ותחרות בתנאים שבהם המחירים מוכתבים על ידי כוחות השוק", נאמר בהודעה רשמית של משרד האוצר המופקד על תוכניות צינון השוק. "הצעדים שאותם נקטנו ציננו במעט את השוק אבל פעילות הספקולנטים עדיין חזקה ומורגשת. הצעדים החדשים נועדו ליצור מחסום למשקיעים המבקשים ליצור רווחים בטווח קצר", מציינים הפקידים.

עם זאת, מנהל הסניף הסינגפורי של משרד התיווך קושמן אנד ווייקפילד, דונלד יין, טוען כי הממשלה טועה בכל צעדיה. "הניסיון מראה כי כל הצעדים האלה מועילים לחודשיים־שלושה ולאחר מכן השוק חוזר לנקודת המוצא". גם אנליסט בחברת הייעוץ SLP אינטרנשיונל פרופרטי, ניקולס מק, אמר כי אינו רואה סיבות אמיתיות לעצירת העליות במחירי הדיור. לטענתו, הגורמים האמיתיים לעליות המחירים הם עודף נזילות בשוק וריביות נמוכות בעולם, שמביאים את המשקיעים לשוק הנדל"ן בסינגפור, ושום מאמץ של הממשלה המקומית לא יצנן אותם.