בלעדי ל"כלכליסט" - בזמן המחאה על מצוקת הדיור: 46,855 דירות עומדות ריקות

בין החודשים יולי 2010 ועד יולי 2011 היו בישראל 46,855 דירות ריקות, כך עולה מנתונים שהגיעו לידי "כלכליסט". בראש הרשימה צועדת תל אביב עם יותר מ־4,700 דירות ריקות. חיפה מתברגת במפתיע במקום השני עם יותר מ־3,400 דירות ריקות, לפני ירושלים, נתניה ובאר שבע. בירושלים עומד שיעור הדירות הריקות על 6% — נתון גבוה יחסית לערים אחרות. ערים נוספות שהפתיעו הן פתח תקווה (1,423 דירות ריקות), רמת גן (1,122 דירות ריקות), חולון (1,114 דירות ריקות) וראשון לציון (902 דירות ריקות).

מספרים אלה בולטים במיוחד לנוכח מספר נמוך של התחלות בנייה בערים רבות. כך למשל בחיפה החלה בנייתן של פחות מ־400 יחידות דיור ב־2010. גם בטבריה, שבה עמדו 958 דירות ריקות, החלה בנייתן של פחות מ־400 דירות אשתקד. בחולון, שבה הביקוש לדירות גבר על ההיצע בשלוש השנים האחרונות, עמדו כ־1,110 דירות ריקות בעת שהחלה בנייתן של 550 דירות בלבד.

מתחם פארק צמרת בתל אביב | ציחום: אוראל כהן

בעוד שכ־46 אלף דירות עמדו ריקות, ב־2010 החלה בנייתן של 39 אלף דירות, ובחצי הראשון של 2011 החלה בנייתן של 22 אלף יחידות דיור - מספרים גבוהים יחסית לשנים קודמות, אך כאלה שעדיין לא הצליחו לצנן את הביקושים הגבוהים והמחירים הגואים בשוק הנדל"ן.

הנתונים מבוססים על דו"ח שערכה חברת החשמל וכוללים דירות שבהן צריכת החשמל היתה במשך התקופה שנבדקה פחות מ־10% מהממוצע.

מספר הדירות הריקות עומד בניגוד למספרים שהציג שר האוצר יובל שטייניץ במסיבת העיתונאים שכינס ראש הממשלה מיד לאחר פרוץ מחאת האוהלים בחודש יולי. שטייניץ דיבר אז על כ־140 אלף דירות ריקות.

ההפרש בין מספר זה לנתונים החדשים שנאספו על ידי חברת החשמל דורש הסבר. גורמים במשרד האוצר אמרו ל"כלכליסט" כי שטייניץ התייחס במספר זה גם לדירות מגורים שייעודן שונה לצורך מסחרי או תעסוקתי. "כדי להסב את הדירות האלה למגורים יש להעניק תמריצי מס משמעותיים בדמות ויתור מוחלט על מס שבח בתנאי שזה יקרה במהלך 18 החודשים הקרובים", אמר שטייניץ באותה מסיבת עיתונאים והמשיך: "צעד נוסף הוא בתחום הארנונה. אנו רוצים להגביל את הפטור מארנונה לשישה חודשים. אנחנו רוצים להגדיל את הארנונה לדירות ריקות". אתמול הסבירו גורמים באוצר כי הסיבה לכך שלא ננקטו צעדים בנושא מאז מסיבת העיתונאים היא הקמתה של ועדת טרכטנברג שבסיום עבודתה תגיש דו"ח שיכלול את כל הצעדים לפתרון בעיית הדיור וכי נושא הדירות הריקות עדיין עומד על הפרק.

להטיל מסים או אפילו להפקיע

סוגיית הדירות הריקות לא עמדה על הפרק לפני שפרץ משבר הדיור. כל עוד המחירים שמרו על יציבות לאיש לא הפריע שתושבי חוץ רוכשים דירות ומשאירים אותן ריקות ברוב ימות השנה. עם עליית המחירים המטאורית ובמקביל עליית מחירי השכירות, החיפוש אחר דירות זמינות — בעיקר במרכזי הערים — הפך לקדחתני. כך הופנה הזרקור כלפי דירות אלה שיכולות להפוך לחלק מהפתרון, אבל עדיין נותרה שאלת היישום. כלומר, כיצד מכריחים בעל נכס בעל אמצעים שיכול להרשות לעצמו להחזיק בדירה נוספת ולהשאירה ריקה חודשים רבים בכל שנה, לחרוג ממנהגו ולהעמיד אותה להשכרה לטובת שוכרים חיצוניים?

פתרון אחד הוא הטלת מיסוי גבוה, לרבות ארנונה גבוהה, על הדירות הללו. פתרון זה מוצע בעבודתן של פרופ' רחל אלתרמן וד"ר אמילי סילברמן מהטכניון בשיתוף עם חיים פיאלקוף, לשעבר מנכ"ל משרד השיכון וניר מועלם. בעבודה מציינים החוקרים כי דוגמה קיצונית לטיפול בבעיה זו ניתן למצוא בחבל הבאסקים בספרד, שם יש ריבוי של דירות ריקות והמדינה מתמודדת עם הנושא על ידי הפקעה של הבתים הריקים והשכרתם לדיירים הזכאים לדיור בר־השגה. העירייה אף משלמת לבעל הדירה את ערך השוק המלא ומסבסדת את הפער בין הכנסה מהדיור בר־השגה לבין מחיר השוק. "ישנה אפשרות אם מגדירים כי מדובר בצורך ציבורי בוער גם ללכת על האופציה של הפקעת דירות", אומרת אלתרמן. "אני לא ממליצה להשתמש באמצעים אימתניים ואנחנו גם לא נמצאים במצב שניתן להוכיח שהצורך הציבורי כל כך בוער, אבל באמצעות הכבדות מיסוי לא יכול להיות שייווצר מצב לכל בעלי הדירות שלא יהיה להם כדאי להמשיך להחזיק בנכס הריק", היא אומרת.

"למנוע מתושבי חוץ לעשות סיבוב"

ובינתיים, בארגונים החברתיים החלו בניסיונות לקדם את החקיקה בנושא. עמותת ידיד ניסחה אשתקד הצעת חוק שמטרתה היטלים על דירות ריקות. לדברי רן מלמד, סמנכ"ל העמותה, עד לתחילתה של מחאת האוהלים לא נמצאו חברי כנסת שהיו מעוניינים לקדם את ההצעה. "מאז שהתחילה המהפכה ההצעה הזו מעניינת פתאום את הח"כים", אומר ידיד. "יש פתאום עם מי לעבוד, אבל המאבק יחל עם תחילת המושב".

הצעת החוק של עמותת ידיד מגדירה דירה ריקה כדירה שאינה מאוכלסת לפחות חמישה חודשים בשנה, לא בהכרח ברצף. לפי ההצעה, שר השיכון יהיה רשאי לקבוע אזור מסוים ולהגדיר את גבולותיו כאזור ביקוש, הכרזה שתעמוד בתוקף עד שיקבע השר אחרת. בעל דירה ריקה המצויה באזור ביקושי יידרש לשלם לרשות המקומית שבתחומה נמצאת הדירה היטל. שיעור ההיטל יהיה בשיעור שנתי של 2.5% משווי הדירה.

מלמד מבקש להפריד בין דירות ריקות של משקיעים או תושבי חוץ לבין דירות ריקות שנמצאות כיום בבעלות רשות הפיתוח, הגוף המנהל את נכסי הנפקדים של מדינת ישראל. כיום יש כ־7,000 יחידות דיור המנוהלות על ידי חברת עמידר, רובן נמצאות בערים מעורבות כמו יפו, עכו, חיפה, רמלה ולוד. לדברי מלמד, בכוחה של הממשלה להעביר את הנכסים הריקים לטובת הדיור הציבורי. הצעת חוק נוספת שהוגשה על ידי ח"ח מאיר שטרית בסוף חודש יולי מנסה לתקוף את נושא דירות הרפאים מזווית אחרת. ההצעה כוללת ביטול הפטור ממס שבח לתושבי חוץ. כיום תושב ישראל או תושב חוץ אשר קונה דירה ומוכר אותה לאחר ארבע שנים ומעלה פטור ממס שבח בשיעור של 20% ממחיר השבחת הנכס. שיטרית מסביר כי החוק ימנע מתושבי החוץ "לעשות סיבוב" בשוק הדירות.

בעיריית ירושלים, חלוצת המודלים לניצול דירות רפאים, אומרים שאין בכוחן של הרשויות המקומיות לפתור את הבעיה לבדן. העירייה, באמצעות הרשות לפיתוח ירושלים, מינתה שבע חברות לקידום השכרת הדירות שבבעלות תושבי חוץ לסטודנטים וצעירים אל מדווחים, "ניסיון הדיאלוג עם תושבי החוץ וההצעה להשכיר את הדירות שבבעלותם זכה לצערנו להיענות נמוכה". במסגרת דיוני ועדת טרכטנברג ביקשה העירייה לאפשר לה להטיל מס יותר גבוה על דירות אלו. בעיריית תל אביב החלו לחפש פתרונות לסוגיה באוגוסט. רעיון שנבחן מציע שחברה עירונית תטפל בנושא. לדברי ארנון גלעדי, יו"ר הועדה לדיור בר־השגה בתל אביב, "לא נרשמה התקדמות בנושא. בעוד שבועיים צפויה הוועדה להתכנס ולדון בכך שוב". בפתח תקווה מספרים בעירייה שהנושא לא נידון מעולם בוועדה לתכנון ובנייה, ובנתניה אומרים שהנתון ייבדק באמצעות מצב מוני המים, אז יתקבלו החלטות בעניין. מעיריית רמת גן נמסר: "בעירייה לא ידוע על דירות ריקות ואין לה סמכות להתערב בשיקולו של הפרט".

לכתבה באנגלית לחץ כאן