מיטב: "הקושי הגובר במכירת דירות צפוי להביא להתארכות משך הזמן הדרוש לבניית דירה"

"האינדיקטורים האחרונים המתקבלים משוק הדיור מחזקים את תחזיותינו כי שוק הדיור צפוי לרשום עצירה, בכל האמור למחירים, ואף תיתכן הוזלה", כך עולה מהסקירה השבועית שסיפק רון אייכל, כלכלן ואסטרטג ראשי בבית ההשקעות מיטב.

ביום ראשון שעבר, פורסמו נתונים לגבי כמות מבוקשת של דירות חדשות לחודש אוקטובר. מהנתונים עלה, כי אזור המרכז (ללא תל-אביב) ממשיך לרכז סביבו עניין כאשר הוא מהווה כשליש מסך הביקושים. הנתונים המשיכו להצביע על כך שבחודשים האחרונים ישנה ירידה בכמות המבוקשת של דירות.

"נראה כי מספר הדירות המוצע למכירה רשם עלייה משמעותית בחצי השנה האחרונה ועלייה של 18% מראשית השנה. בהחלט ניתן לראות בהתפתחות זו כמעודדת התייצבות במחירי השוק ואף הוזלה, עקב העובדה שקצב הדירות המוצעות למכירה, גדל בקצב מהיר יותר מהדירות הנמכרות", כותב אייכל.

עלייה במספר חודשי ההיצע

אינדיקטור נוסף המצביע על רגיעה מסוימת בשוק הדיור היינו מספר חודשי ההיצע. מספר זה, מחושב כיחס שבין מספר הדירות שעמדו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך החודש. למעשה, נתון זה מייצג את מספר החודשים שיידרש בכדי למכור את כל מלאי הדירות במשק, בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות למכירה.

"על פי נתונים מנוכה עונתיות מספר חודשי ההיצע עמד בחודש אוקטובר על 11.7 - זהו הנתון הגבוה ביותר מאז חודש אפריל בשנת 2007", מסביר אייכל ומאותת על שינוי מגמה אפשרי.

במיטב מסבירים שגם אם מחירי הדירות לא יירדו, לפחות חלה כמעט בוודאות ירידה בקצב עליית המחירים: "קיים קשר הפוך בין שיעור השינוי השנתי במחירי הדירות, לבין מגמת חודשי ההיצע. ניתן בהחלט להצביע על שינוי מגמה בחודשי ההיצע ומכאן, על מחירי הדירות. ואכן, ניתן לראות כי קצב ההתייקרות של מחירי הדירות הואט מכ-20% לשנה בתחילת 2010, לכדי 10% ב-12 החודשים האחרונים".

היקף גמר הבנייה צפוי לעלות משמעותית

דווח נוסף שפורסם לאחרונה על התחלות וגמר בנייה ברבע השלישי של 2011, הצביע על כך שהתחלות הבנייה ביוזמה פרטית היו נמוכות מהרמה שנרשמה ברבע השני של השנה. "עם זאת, עדיין מדובר בקצב מרשים, הגבוה מקצב התחלות הבנייה החדשות הממוצע מאז שנת 2000, ממוצע של כ-7000 דירות לרבעון", מסבירים במיטב .

מספר התחלות הבנייה ברבע השלישי היה כ-9000 יחידות, כלומר - קצב של כ-36,000 יחידות לשנה. אם לוקחים בחשבון את הבנייה ציבורית אזי הרמה חוצה את רף ה-42,000 יחידות דיור לשנה. כל זאת, כאשר קצב גמר הבנייה הנוכחי עומד על כ-32,500 יחידות דיור, כאשר הבנייה הפרטית מהווה כ-29,000 יחידות דיור בשנה.

"משך הבנייה של דירה ממוצעת בעשרים השנים האחרונות נע בין 22 ל-26 חודשים. כלומר, הזמן הממוצע בין תחילת בניית דירה עד גמר הבנייה הינו כשנתיים. לפיכך, ניתן לצפות כי היקף גמר הבנייה צפוי לעלות בצורה משמעותית בטווח של השנתיים הקרובות, לרמות אשר נראו לאחרונה רק בשנות ה-90. כמו כן, לאור הקושי הגדל במכירת דירות צפוי כי תחול עלייה גם במשך הזמן הנדרש לבנייה", מסביר עוד אייכל.