האם האאורה נמצאת בקצה המנהרה?

בשבוע הבא, במסגרת הליך הקפאת הליכים באאורה השקעות, צפוי המפרק לקדם מכרז למכירת החברה או לחלופין למכירת אחזקתה (60%) בחברה־הבת אאורה ישראל, כך נודע ל"כלכליסט".

בחודשים הקרובים צריכה אאורה השקעות לשלם למחזיקי האג"ח 67 מיליון שקל (קרן וריבית) מתוך חוב כולל של 240 מיליון שקל. לנוכח הפעילות הדלה שלה בארצות הברית ובמזרח אירופה (שבה נרשמו לחברה הפסדים בכמה פרויקטים), עיני הנושים נשואות אל הנכס העיקרי של אאורה השקעות: הפעילות בישראל של החברה־הבת אאורה ישראל. לאאורה ישראל פיזור נכסים מוצלח אך היא פועלת אך ורק בשוק המגורים הנתון לטלטלות. באחרונה היא אף דיווחה כי היא זקוקה ל־56 מיליון שקל לצורך המשך פעילותה.

המכירה, נציין, תלויה בעובדה שחברה של יעקב אטקרצ'י, השותפה (40%) של אאורה השקעות בחברת אאורה ישראל, קיבלה זכות סירוב ראשונה לכל הצעה שתתקבל לרכישת המניות של אאורה השקעות בחברה הבת. אטרקצ'י טרם החליט אם לממש זכות זו. ההחלטו תתקבל, כך נראה, על פי גובה ההצעות לרכישת המניות.

באאורה ישראל הבהירו אתמול כי אאורה השקעות כלל אינה מעורבת בניהול השוטף בפרויקטים שלה. "חברת ס.י אבן יזמות שבבעלות יעקב אטקרצ'י, השותפה הנוספת באאורה ישראל, התחייבה כי תזרים כספים לחברה ככל שיידרש, במידת הצורך", מדגישים בחברה הבת של אאורה השקעות.

"כלכליסט" מנתח את מצב הפרויקטים השונים של אאורה ישראל.

תל אביב

מיקום: רחוב מונטיפיורי

סטטוס: בניין עם 17 דירות בשלבי סיום

נותרו למכירה: 2 דירות יוקרה

הפרויקט בתל אביב הוא אחד משני פרויקטים של אאורה ישראל שנמצאים בשלבי ביצוע מתקדמים (נכון לסוף הרבעון השלישי, כ־76% מהבניין בתל אביב כבר הושלם). המבנה, ששימש בעבר כבית מבטחים, נרכש על ידי אאורה ב־2007 בתמורה ל־14 מיליון שקל. הוא ממוקם ברחוב מונטיפיורי 21 וכולל 17 יחידות דיור וכן שטחי מסחר בהיקף של 240 מ"ר. נכון לחודש יולי, החברה מכרה 15 יחידות דיור בתמורה ל־28.7 מיליון שקל, כאשר עלות הפרויקט הכוללת נאמדת ב־31.6 מיליון שקל. מדובר באזור מבוקש ויקר, בעיקר בגלל מיקומו בלב העיר הלבנה.

כיאה לפרויקטים שהיזמים שלהם צופים את השבחתם, שתי הדירות שנותרו למכירה הן גם היקרות ביותר. מדובר בשני דופלקס גן - אחד בשטח של 120 מ"ר שמוצע למכירה תמורת כ־3 מיליון שקל; ושני בשטח 160 מ"ר עם גינה פרטית וחניה צמודה שמוצע למכירה תמורת כ־4 מיליון שקל. לשם השוואה, ב־2010 נמכרה דירת דופלקס גג בת 4 חדרים בקומה הרביעית, בשטח של 81 מ"ר עם מרפסת גג בשטח של 40 מ"ר, תמורת 2.9 מיליון שקל - כך שהמחירים הנוכחיים משקפים את התקררות השוק.

לפי הערכת גורם נדל"ן מהאזור, למרות ההאטה בשוק דירות היוקרה, אפשר למכור את הדירות שנותרו בפרויקט במונטיפיורי אך דרושה לכך סבלנות רבה. "מדובר בדירות מיוחדות הנמצאות באזור שאין בו היצע גדול. הן מיועדות לשוק ממוקד של אנשים שמחפשים לגור באזור ושיש להם הכסף לשלם עבורן".

בת ים

מיקום: פינת הרחובות רוטשילד ודניאל

סטטוס: בניין עם 39 דירות בשלבי סיום

נותרו למכירה: 2 דירות

פרויקט Rothschild Tower של אאורה, הממוקם בפינת הרחובות רוטשילד ודניאל, כולל 39 יחידות דיור בבניין בן 15 קומות. הקרקע לפרויקט נרכשה בתחילת 2008 בתמורה לכ־9 מיליון שקל, ששיקפו עלות קרקע של כ־230 אלף שקל ליחידת דיור. הפרויקט החל בנובמבר 2009 על חורבותיו של קולנוע בת ים וסיומו צפוי בימים אלה.

החברה מכרה 32 יחידות דיור ראשונות בתמורה ל־38.2 מיליון שקל, כאשר עלות הפרויקט היא כ־40.6 מיליון שקל. עד למחצית הראשונה של 2010 נמכרו 29 יחידות דיור, אך בשנה שאחר כך נמכרו רק שמונה דירות נוספות.

ב־2010 נמכרה דירת 5 חדרים עם נוף לים בקומה ה־11 על שטח של 111 מ"ר, הכוללת תוספת של 10 מ"ר מרפסת, בסכום של 1.74 מיליון שקל. כיום נותרו למכירה שתי דירות: דירת 5 חדרים ודירת דופלקס, שתיהן מוצעות בהנחה של כ־200 אלף שקל לדירה ובהבטחה לאכלוס מיידי.

השכונה שבה הוקם הפרויקט לא נמנית עם השכונות היקרות של בת ים, והיא ממוקמת בסמוך לגבול יפו ובמרחק של כקילומטר מחוף הים. זכיין רי/מקס שיא בבת ים, מאיר אמיר, הסביר כי אאורה היא היחידה שבונה באזור - המאופיין בבנייני שיכון ישנים. לדבריו, בזמן האחרון ישנה עלייה בקצב סגירת העסקאות בעיר, אולם מתחילת השנה חלה ירידת מחירים של כ־11%. לכן, לנוכח ההנחה שאאורה ישראל מציעה על הדירות, מדובר בעסקה סבירה ללא סיכון מיוחד מבחינת החברה.

יהוד

מיקום: רחוב הרצל

סטטוס: 6 בניינים בני 312 דירות לפני ביצוע (שלב ב')

נותרו למכירה: 232 דירות

פרויקט הגנים התלויים ביהוד הוא הפרויקט הגדול ביותר של אאורה ישראל מבחינת היקף יחידות הדיור. שלב א' של הפרויקט, שכלל 240 יחידות דיור בארבעה בניינים, כבר הסתיים ואוכלס, ובחודש ינואר 2012 צפויה החברה להתחיל את שלב ב' הכולל 312 יחידות דיור בשישה בניינים בני 14 קומות כל אחד.

תחילה דרשה אאורה כ־1.6 מיליון שקל עבור דירת 4 חדרים, אך באחרונה החליטה להעניק הנחה של כ־100 אלף שקל על דירות 4 חדרים, ככל הנראה על רקע התחרות הגבוהה בעיר. העובדה שכחצי מהפרויקט כבר בנוי מהווה יתרון כשמגיעים לשלב שיווק הדירות.

לדברי ראש העיר יהוד מונסון, יוסי בן דוד, התחרות בין היזמים בעיר היא קשה. ברגע זה נבנות במקביל כ־600 יחידות דיור ביהוד, שהנה עיר קטנה יחסית, וקיימות תוכניות לבנייה של אלפי יחידות דיור נוספות. "אני ממליץ לכל זוג שמגיע ליהוד כדי לקנות דירה, לעבור בין החברות ולנסות להוריד מחירים. אנחנו כבר רואים הורדות מחירים ולהערכתי המגמה הזו עוד תימשך".

חולון

מיקום: שכונות ח־300 וח־501

סטטוס: כ־270 דירות לפני ביצוע (חלק בעסקאות קומבינציה)

נותרו למכירה: השיווק טרם החל

לאאורה שלושה פרויקטים בחולון, מהם אחד במסגרת עסקת קומבינציה שנחתמה לאחרונה בשיתוף חברת לוינשטיין. שניים מהפרויקטים ממוקמים בשכונת ח־300 (146 יחידות דיור בסך הכל) ואחד בשכונת ח־501 (124 יחידות דיור), כאשר השכונה הראשונה יכולה להוות נקודת אור לאאורה, לנוכח העובדה שיזמים שפועלים בה מדווחים דווקא על עליית מחירים קלה - בניגוד למגמה הארצית - ועל מחסור של דירות בנות 4 חדרים.

לדברי היזם רוני מזרחי, בחצי השנה האחרונה נרשמה בח־300 עליית מחירים של 4%–6%, ולהערכתו ב־2012 אף תיתכן עלייה נוספת של 3%–5%. דירות 4 חדרים נמכרות בשכונה סביב 1.7 מיליון שקל.

כל הפרויקטים של אאורה ישראל בחולון עדיין לא נמצאים בשלבי ביצוע, ובשלושתם, הכוללים 270 יחידות דיור, עדיין לא נחתמו הסכמי מימון.

פרדס חנה

מיקום: שכונת נווה פרדסים

סטטוס: 266 דירות לפני ביצוע

נותרו למכירה: 251 דירות

לפרויקט בפרדס חנה שני חלקים: 214 יחידות דיור בבנייה רוויה שייבנו בבניינים בני 14 קומות, ו־52 קוטג'ים. הפרויקט ממוקם בשכונת נווה פרדסים שנמצאת בחלקה המערבי של המושבה. מדובר בשכונה צעירה יחסית שנבנתה בגל העלייה הגדול ממדינות ברית המועצות לשעבר.

אמנם בעשור האחרון סבלה שכונת נווה פרדסים מתדמית ירודה ולא הצליחה להתרומם, אך עליית המחירים שאפיינה בשנים האחרונות את שאר השכונות ביישוב לא פסחה עליה. עם זאת, גם היום אפשר למצוא בשכונה דירות 4 חדרים במחיר נמוך יחסית, והיצע הדירות מיד שנייה גדול יחסית לשאר היישוב - מה שעלול להקשות על שיווק דירות חדשות במחירים גבוהים. נוסף על כך, בנווה פרדסים עומדים נטושים שני בניינים של חפציבה שבנייתם נעצרה.

מלבד אאורה יפעלו בשכונה שתי חברות שרכשו קרקעות: שיכון ובינוי (המתכננת לבנות 380 יחידות דיור), וצבי צרפתי (המתכננת לבנות 224 יחידות דיור). קבלנים הפועלים באזור מעריכים כי בנייה של חברה גדולה וותיקה כמו שיכון ובינוי דווקא תסייע לאאורה במיתוג השכונה החלשה. "מדובר באזור שהיה קבור זמן רב אבל אני מאמין שיתפתח. ראינו כיצד שיכון ובינוי הצליחה להשביח אזור שלם בכרכור, ואני מעריך שגם כאן היא תצליח", סבור היזם אלון עמרם שבונה במושבה.

עם זאת, שיכון ובינוי וצבי צרפתי עדיין לא החלו בשיווק הפרויקטים, כך שאם תחילת הבנייה תתעכב, הדבר עלול להשפיע גם על אאורה. עניין נוסף שהעיב באחרונה על הפרויקט היה הודעת בנק לאומי לאאורה ישראל כי הוא שוקל מחדש את הליווי הפיננסי לפרויקט בשל מצבה של החברה־האם. עם זאת, בחברה טוענים כי העניין הוסדר בינתיים. באאורה ישראל פרסמו כי דירות 4 חדרים בנווה פרדסים יימכרו החל מ־916 אלף שקל וקוטג'ים יימכרו החל מ־1.549 מיליון שקל.

מושב מצליח

מיקום: 2 מתחמים במושב

סטטוס: 108 דירות, מהן כשליש בשלבי ביצוע

נותרו למכירה: 84 דירות

לאאורה שני פרויקטים במושב מצליח (כיום שכונה ברמלה): "מצליח על הפארק", הכולל 32 יחידות דיור בבנייה רוויה; ופרויקט נוסף בשלבי הוצאת היתרים האמור לכלול 76 יחידות דיור בבנייה רוויה של שני בניינים בני 15 קומות. הקרקע לפרויקט זה נרכשה מחברת חפציבה תמורת 22.5 מיליון שקל.

את הקרקע לפרויקט הראשון רכשה אאורה באמצעות החברה־הבת, נופי בראשית, בעלות של כ־240 אלף שקל ליחידת דיור; בפרויקט השני, שכולל 76 יחידות דיור, הקרקע נרכשה לפי עלות של כ־300 אלף שקל ליחידה.

לדברי גורם שפועל במושב, לפני כשנה, כאשר מחירי דירות בנות 4 חדרים עמדו על כ־1.1 מיליון שקל, השמאים העריכו שבמהלך 2011 המחירים יטפסו ל־1.25 מיליון שקל. אלא שבעקבות ההאטה המשמעותית במכירות, המחירים ירדו וכעת הם נעים סביב מיליון שקל.

כך יוצא שלחברות שרכשו את הקרקע במחירים של עד 200 אלף שקל ליחידת דיור אין כל בעיה להוריד את המחירים. לעומת זאת, אצל חברות כמו אאורה, שרכשו את הקרקעות במחירים של 300 אלף שקל ליחידה ומעלה, הרי שאם מוסיפים את עלות הבנייה (כ־500 אלף שקל) ואת המע"מ, מגיעים למחיר של כמיליון שקל - וזאת עוד לפני שנרשם רווח יזמי. כך שבמחירים הנוכחיים בשכונה, מכירת דירות אינה בהכרח בשורה טובה לאאורה ישראל.