שוק הנדל"ן ב-2012: הירידה המיוחלת במחיר עוד רחוקה

2011 היתה השנה המוזרה והבעייתית ביותר אי-פעם בשוק הנדל"ן. שנה שהחלה בעליות מטורפות של עד 40% ויותר, והסתיימה בקיפאון מוחלט.

הרבעון האחרון של 2011 נע בין קצוות. הוא החל בתום המחאה החברתית שטלטלה את המדינה, ומסתיים עם דעיכתן של המלצות טרכטנברג. הרושם שנוצר הוא שמה שהיה הוא זה שיהיה. אולם בצד כל אלה, דווקא ברבעון האחרון הסתמנה יציבות במחירי הדירות.

מוכרי הדירות שכבר התחייבו לרכישה אחרת או להתחייבות כלכלית כלשהיא, נאלצו להוריד את מחירי הדירות כדי לסגור עסקה, וזאת בצל הקפאת המכירות הכללית שבעקבות המחאה. מוכרים אחרים, כאמור, בחרו להקפיא את התהליך עד התבהרות.

מול כל הקיפאון הזה והירידה של 35% בכמות הדירות הנמכרות, החלו היזמים לנוע באי נחת ולשאוף להניע מחדש את התהליכים. אחת הדרכים הטובות שאימצו הקבלנים הגדולים היא מבצעים למועדוני צרכנות דוגמת "חבר", "אשמורת", "הוט" ו"בהצדעה". זו מגמה שתלך ותגבר במהלך 2012, בעיקר על רקע שקיעתה של מגמת קבוצות הרכישה.

שנת 2012 תתאפיין ביציבות מחירים לעומת השנה שחולפת, אבל עד שלא יוזרמו לשוק הדירות בישראל מלאי גדול של פרויקטים באזורי הביקוש ובמחירים נמוכים (דבר לא נראה באופק), אין צפי לירידת מחירים.

להערכתי, חיפה, יבנה וחדרה יהיו הערים האטרקטיביות ביותר השנה, כיוון שמחירי הדיור בערים אלו עדיין סבירים (דירות יד שניה בפחות מחצי מיליון שקל, דירות חדשות בפחות ממיליון שקל) ופתרונות הדיור נאותים. הקרבה למרכז ונוחות ההגעה תורמות לאטרקטיביות, והעלייה העתידית במחירים מסמנת אותן כהזדמנות למשקיעים.

שוק השכירות כמעט ולא נפגע מהמחאה החברתית, ובפרט לא ברבעון האחרון של 2011. תרומתה היחידה של המחאה לשוק השכירות היתה בכך שלמשך תקופה מסוימת נוצר היצע סביר בשוק השכירות, ולא תור בלתי נסבל לאור ריבוי הביקוש. המגמה הזו הסתיימה, ושוב חוזרות התמונות של תורים ארוכים בכניסה לדירה העומדת להשכרה.

ההיצע הנמוך תורם לעלייה של מחירי השכירות, מגמה שתמשך גם ב-2012 ותגבר לקראת 2013 בשל תקנות המס החדשות שהממשלה נוקטת. מי שירצה ליהנות מהפטור ממס במכירת דירה שנייה ימהר למכור אותה, ובמרבית המקרים הרוכשים יעדיפו לעשות שימוש עצמי בדירה ולא להשכיר אותה. שכר הדירה, באופן לא מפתיע, יישאר גבוה גם במרכז וגם בפריפריה.

מכה קשה ספגו השנה חברות המתמחות בהשקעה בחו"ל. אלה הפסידו סכומים גבוהים באירופה ובארה"ב. במהלך 2012 תרד כמות ההשקעות בצורה משמעותית לאור כישלונות ההשקעה, קשיים בהשגת מימון והמצב הכלכלי המורכב בארה"ב ובאירופה. השנה, אם רוצים להשקיע – מוטב קרוב לבית.

ומי שבכל זאת מחפש מציאות או שינויים – שיחכה ל-2013.

הכותבת היא מנכ"ל ובעלי "רשף נכסים"