החלום של אוסקר כצנלסון, ושברו

הסיפור של אולימפיה הוא במידה רבה סיפורן של חברות נדל"ן ישראליות שיצאו לאתר הזדמנויות במזרח אירופה בשנות הגאות ועמדו על סף התמוטטות, כאשר הגלגל הכלכלי התהפך. הסיפור של אולימפיה, הפועלת כיום תחת כינוס נכסים ולאחר ששווייה נחתך בלא פחות מ־85% במהלך השנה האחרונה, מתחיל ונגמר באוקראינה.

מאז היווסדה בתחילת המילניום בידי קבוצה של יזמי נדל"ן ישראלים שכללה את אוסקר כצנלסון, יוסי בר, אלכס גור וחיים גוטרמן, עסקה אולימפיה בנדל"ן בישראל. ביולי 2007, תחת ניהולו של כצנלסון, ללא ספק הדמות הדומיננטית בחבורה, החליטה אולימפיה להרחיב את אזור הפעילות שלה גם למזרח אירופה.

להשקיע בארץ המולדת

עבור כצנלסון, הנדסאי בניין בעל עשרות שנים של ניסיון בתחום ייזום הנדל"ן בישראל, שנולד באוקראינה ועלה לישראל ב־1972, ההתרחבות לארץ המולדת פשוט התבקש. פעילים בשוק המקומי מתארים את כצנלסון כ"אדם כריזמטי בצורה בלתי רגילה, יזם בחסד עליון ואיש עבודה שאינו מהסס להפשיל שרוולים", ולצד זאת גם כאדם "דומיננטי מאוד בניהול מערכת קבלת ההחלטות באולימפיה, במיוחד בכל הקשור למזרח אירופה".

הביקור הראשון של כצנלסון באוקראינה מאז עלה לישראל היה בשנת 2006, שנה לפני שאולימפיה נכנסה להשקעה בה. אוקראינה נחשבה אז למדינה מבטיחה, עם 46 מיליון תושבים, אוצרות טבע רבים והזדמנויות עסקיות מפתות - במיוחד בתחום הנדל"ן, אז נמכרו הקרקעות במחירים נמוכים וההבטחה היתה גדולה.

בשנת 2007, שיא ימי בועת הנדל"ן העליזים, גם באולימפיה הדברים נראו אחרת. החברה נסחרה לפי שווי שיא של כ־540 מיליון שקל. ביולי אותה שנה רכשה אולימפיה באמצעות החברה־הבת, אולימפיה יורו, 165 דונם בקייב בתמורה ל־365 מיליון שקל, שעליהם תכננה להקים פרויקט שיכלול שטחי מסחר, משרדים, מגורים ובית מלון בהיקף של כ־700 אלף מ"ר. אולימפיה ציינה כי עלות ההשקעה בפרויקט צפויה לעמוד על כ־3.4 מיליארד שקל, והוא צפוי להניב לה הכנסות עתידיות בהיקף של 6.4 מיליארד שקל.

אופוריית ועדת בכר

את השקעתה השנייה באוקראינה ביצעה אולימפיה ארבעה חודשים לאחר מכן, בנובמבר 2007, כשרכשה קרקע נוספת בקייב, שעליה תכננה לבנות 2,000 יחידות דיור. הקרקע נרכשה בתמורה ל־36 מיליון דולר, ואולימפיה העריכה כי הפרויקט, שעלותו תסתכם ב־260 מיליון דולר, יניב לה הכנסות של כ־410 מיליון דולר.

לצורך מימון הרכישות באוקראינה נעזרה אולימפיה בשוק ההון, שהיה אז באופוריה פוסט רפורמת בכר. במאי 2006 גייסה החברה 112 מיליון שקל באמצעות הסדרה הראשונה (ב') שיועדה לעמוד לפירעון בין השנים 2009 ו־2013. בנובמבר הורחבה הסדרה ב־76 מיליון שקל נוספים.

המשבר העולמי שהגיע במלוא עוזו ב־2008 טרף את הקלפים לחברות הנדל"ן הישראליות במזרח אירופה בכלל ולאולימפיה בפרט. אוקראינה היתה בין המדינות באזור שניזוקו באופן הקשה ביותר מהשלכות המשבר. קברניטי אולימפיה ציפו להתאוששות מהירה, אך בפועל המצב במדינה רק החמיר, עם התפשטות השחיתות במדינה, התמוטטות הכלכלה וצניחה במחירי הנדל"ן, שחייבו את החברות המושקעות במדינה לבצע שיערוכי נדל"ן שהקטינו מהותית את שווי הנכסים בספרים.

פרת המזומנים מתייבשת? גם נאנט מתקשה להתמודד עם המשבר מלבד הערך הנכסי שיש לנאנט עבור אולימפיה, במהלך השנים האחרונות היא קיבלה ממנה דיבידנד יחיד בהיקף של 16.8 מיליון שקל ב־2008. אולם לנוכח המשבר העולמי, גם נאנט כבר לא נמצאת כיום בשיאה ענת ציפקיןלכתבה המלאה

בהיותה חברה יזמית פנתה אולימפיה לבנקים באירופה במטרה להשיג אשראי להקמת הפרויקטים המתוכננים ולהקדים את ייצור תזרים המזומנים מהם, אך משבר הנזילות סגר בפניה כל אפשרות להשיג מימון בנקאי. לפיכך חזרה אולימפיה לשוק ההון ב־2008 וגייסה 150 מיליון שקל בהנפקת אג"ח מסדרה ג' שיועדה לפירעון בין 2010 לבין 2015.

החזון של אולימפיה באוקראינה משך לחברה משקיעים נוספים. באוגוסט 2007, חודש לאחר ההשקעה הראשונה במדינה, רכשה חברת ישראלום של שולם פישר ומתיו ברונפמן מבעלי השליטה באולימפיה 21.9% ממניות האחרונה בתמורה ל־175 מיליון שקל, מתוך אמונה כי אוקראינה היא יעד חם להשקעה. בשנתיים הבאות המשיכה ישראלום להגדיל את אחזקתה עד ל־27.4% באמצעות הנפקות זכויות שביצעה החברה.

אבן שואבת להפסדים

אך כגודל הציפיות, גודל האכזבות. אוקראינה התבררה כאבן שואבת להפסדים של אולמפיה. "בשביל לממן את ההשקעה שם, החברה מינפה את עצמה באיגרות חוב, והנפילה הגורפת של השווקים במזרח אירופה לא אפשרה לאולימפיה לאורך השנים להחזיר את ההשקעה הזו ממקורות אחרים", אומר משקיע עבר בחברה. "הטעות הגדולה ביותר של אולימפיה היא שהשקיעה סכומי עתק במקום הלא נכון. לא מההון העצמי אלא מההון שנלקח מהאג"ח שהושקעו באוקראינה והכל נתקע שם".

"ההנפקות של נאנט ורוביג היו הנפקות טובות שהציפו ערך וסייעו לאולימפיה לשמר את הכנסותיה", מוסיף גורם בשוק, המקורב לחברה. "זה נכון שההנפקות הללו יצרו מבנה של חברת אחזקות מסובכת, אבל הן כשלעצמן לא היו הסיבה להסתבכות אלא הזרמת הכספים הבלתי מותנית לאוקראינה, שכמו קפיצה ממקפצה גבוהה מדי הובילה את אולימפיה להתרסקות".

סילוקם של בכירי אולימפיה ספינה תועה ללא קברניט פעילותם של המנכ"לים המשותפים יוסף בר וחיים גוטרמן הופסקה וכיום מכהנים מייסדי החברה כדירקטורים בלבד ולא נושאים בתפקיד ביצועי ענת ציפקיןלכתבה המלאה

בפברואר 2010, כחלק משינוי האסטרטגיה העסקית של ישראלום, הודיעו ברונפמן ופישר על הפסקת הסכם שיתוף הפעולה עם גרעין השליטה באולימפיה, והחלו להקטין בהדרגה את שיעור אחזקתם בה עד שחדלו להיות בעלי עניין באפריל 2011, לא לפני שמחקו כ־100 מיליון שקל על השקעתם במניות החברה.

בדו"ח השנתי ל־2010 כתבה ישראלום כי החליטה לבטל את שיתוף הפעולה עם גרעין השליטה של אולימפיה בשביל לא "להיות כבולה להסכמים אשר עשויים להכביד על מימוש השקעות". ישראלום מוסיפה בדו"חותיה כי "מימוש מניות אולימפיה משתלב עם כוונת החברה להקטין את חשיפתה להשקעות במדינות בעלות סיכון עסקי גבוה יחסית, דוגמת רומניה ואוקראינה".

הפסדי אולימפיה בשנים האחרונות, שהסתכמו ב־214 מיליון שקל בין 2008 למחצית 2011, הקטינו את קופת המזומנים שלה ל־15 מיליון שקל בלבד, נכון לסוף יוני 2011. מנגד, החברה צריכה לשרת חוב של כ־235 מיליון שקל לבעלי האג"ח שלה (קרן וריבית), וכן חוב של 58 מיליון שקל לתאגידים בנקאיים בשנה הקרובה.

הידרדרות בהילוך גבוה

ההידרדרות של אולימפיה נכנסה להילוך גבוה במאי האחרון, אז כינסה את בעלי האג"ח שלה וביקשה מהם דחיית חובות בשל "סטיות בתזרים המזומנים וצורך בגיבוש תוכנית למציאת מקורות חלופיים לפירעון התחייבויותיה בשנתיים הקרובות". באותו חודש נפער בור של כ־25 מיליון שקל בתזרים המזומנים של אולימפיה, שנבע מעיכוב בתקבולים מרוכשים בפרויקטים של החברה, עיכוב במכירת שטחי משרדים, דחיית חלוקת הדיבידנד מהחברה־הבת נאנט וביטול הסכמי מכר בפרויקטים אחרים.

בבקשת כינוס האסיפה של בעלי האג"ח החלה אולימפיה להכשיר את הקרקע לגיבושו של הסדר חוב.

כחודשיים לאחר מכן, באוגוסט, כשכבר היה ברור שהכיוון הוא הסדר חוב, הודיע אחד מבעלי השליטה בחברה, אזרח הונגרי העונה לשם קארל פרנץ, כי הוא מציע לבעלי האג"ח שתי חלופות להסדר. ההצעות כללו מזומן, סדרת אג"ח חדשה והעברת מניות של החברה־הבת נאנט לאולימפיה, וזאת במקביל להתגבשותו של הסדר חוב כולל. שתי החלופות נדחו על הסף על ידי בעלי האג"ח.

אז שכרה החברה את שירותי הייעוץ של פרופ' אמיר ברנע, מומחה למימון מהמרכז הבינתחומי שהיה מעורב בהסדרי חוב קודמים בשנים האחרונות, דוגמת זה של אפריקה ישראל. ברנע לא בחל באמצעים והתריע בפני בעלי האג"ח כי הליכה לפירוק לא תשתלם להם, תוך שהוא מגיש להם מתווה משופר להסדר, הנשען על ההצעות המקוריות של פרנץ.

בעלי האג"ח דחו גם הצעה משופרת זו, וב־9 בנובמבר, אחרי שטרחו לציין כי איבדו את אמונם בהנהלה הנוכחית, החליטו להעמיד את האג"ח לפירעון מיידי. מה שלא הובא בחשבון עם ההכרזה הזו הוא האפשרות של הגעתה של אולימפיה לכינוס נכסים, אפשרות שהפכה למוחשית ב־20 בנובמבר.

מינוי כונס הנכסים

ימים ספורים לאחר ההודעה על העמדת האג"ח לפירעון מיידי הודיע בנק לאומי כי יבטל את מסגרת האשראי שהעמיד לחברה, מינה לה כונס נכסים, והודיע כי יעכב כל יתרת זכות בחשבון של אולימפיה עד לסילוקן המלא של חובותיה והתחייבויותיה כלפיו. לאור מינויו של כונס הנכסים, הודיע גם בנק הפועלים כי יפעל לפירעון מיידי של חובותיה של אולימפיה כלפיו.

גורמים בשוק ההון מעריכים כיום שבעלי האג"ח טעו בהתנהלותם וכי ההצעות שלהן סירבו היו הטובות ביותר שהם יכלו לקבל בתמורה לכספם.

סירובם לקבל את ההסדר של פרנץ על פי המתווה המשופר של ברנע היה טעות, בעיקר מכיוון שנכסיה של אולימפיה מרוכזים בנאנט, וכעת עם העברתה של אולימפיה לכינוס נכסים, יש סיכוי סביר שלבעלי האג"ח, הנחשבים לנושים בלתי מובטחים, יישארו במקרה הטוב רק פירורים מהעוגה.

חייה של אולימפיה כחברה ציבורית צפויים להתנהל כעת באחת משלוש דרכים אפשריות: הגעתו של משקיע חיצוני שיגבש הסדר נושים כולל לחברה או מכירה הדרגתית של נכסיה למרבה במחיר וחלוקת השלל בין נושיה. האפשרות השלישית, בעלת הסבירות הגבוהה יותר, תותיר אחריה משקיעים רבים שייאלצו אחר כבוד למחוק חלק ניכר מהשקעתם.

מאולימפיה נמסר בתגובה: "צר לנו שבעלי האג"ח בחרו שלא לפעול לפי השכל הישר. בעקבות ייעוץ שגוי שקיבלו לא התחשבו במצב השווקים במזרח אירופה ובפוטנציאל הטמון בנכסי החברה, והחליטו לתת ידם, מבלי לבחון ברצינות את החלופות השונות שעמדו בפניהם, להפסקת פעילותה של החברה, באופן שלא מותיר בידם תמורה כלשהי, בעוד שחלופות אחרות שהוצעו להם היו מאפשרות להם לקבל חזרה חלק מהתחייבויותיה של אולימפיה כלפיהם".