הפתרון שמתחת לאדמה ובים

אחד האשמים המרכזיים במחירי הדיור במשק הוא המחסור בקרקע זמינה לבנייה. ואם לא די בכך, הרי שבמקומות שבהם קיימת קרקע היא סובלת ממגבלות תכנוניות וקנייניות. אחת הדרכים להתמודד עם מצוקת קרקע היא שימוש בקרקע קיימת שעליה בינוי קיים. שני כלים זכו בהקשר זה לטיפול נרחב, אולם רק למימוש מצומצם בפועל - פינוי־בינוי ותמ"א 38.

הפתרונות הללו בעייתיים מכיוון שהמחוקק מתחבט בהם בין האינטרס הציבורי והיזמי, לבין ההגנה על הקניין של בעלי הקרקע. לכן, מנגנונים אלה כוללים הגנות על בעלי הזכויות הקיימים במקרקעין, הגנות ראויות על פני הדברים, המגבילות מאוד את מנגנוני הביצוע.

אין ברירה אלא ליצור קרקע פנויה לבנייה שאין לגביה בעלים פרטיים ומגבלות קנייניות. שתי דרכים אפשריות לפתרון מצוקה זו. דרך אחת היא יצירת רובדי רישום, באופן שניתן יהיה לבצע בנייה פרטית על קרקע שכיום מוגדרת כמקרקעי ציבור או מיועדת לכך. היה מוטב שחוק המקרקעין יעבור תיקון, באופן שניתן יהיה ליצור בעלות על רובדי קרקע שונים. כלומר, המדינה תוכל למכור ליזמים קרקע ולבנות מתחתיה. כך למשל יתאפשר להפוך כבישים או מסילות רכבת לתת־קרקעיים ולמכור את הקרקע שמעליהם לבנייה עילית של מגורים או משרדים למשל.

דרך נוספת היא בנייה בים. כיום נעשה בים שימוש מוגבל להעברת תשתיות לשיט, דיג ונופש. ניתן לבצע הקמה של איים בים, אם לצרכים ציבוריים ואם לבינוי פרטי. פתרונות כאלו נשקלו בעבר וננטשו, בעיקר על רקע היעדר כדאיות למדינה ושיקולים ביטחוניים. אולם המצוקה הגוברת של קרקע זמינה מחייבת שימוש בפתרון זה. ניתן לבצע מתקנים ציבוריים על איים בים, כמו שדות תעופה ומרינות. תוך שילוב של יצירת רובדי רישום, ניתן יהיה להפריט לבעלות פרטית יזמית את רובד הקרקע העליון של האי המלאכותי, מרובד הקרקע התחתון של מי המדינה וכוחות היזמות ימצאו את הדרך לנצל את הקרקע החדשה. הפתיח של התהליכים ראוי שיבוא מהמחוקק, שישנה את חוק המקרקעין ביוזמת הממשלה. כוחות השוק יעשו את השאר.

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין בועז רוה