מועדון מפא"י ב-60 מיליון שקל: הקרב בין המינהל למפלגת העבודה על חידוש חוזי החכירה

מינהל מקרקעי ישראל וחברת בית ארלוזורוב, המנהלת את נכסי מפלגת העבודה, מנהלים בימים אלה מאבק קשה בין כותלי בית המשפט המחוזי בתל אביב. על הפרק: ויכוח על חידוש חוזי החכירה בארבעה נכסים הממוקמים בצפון תל אביב בשכונות צהלה, נווה שרת, הדר יוסף ורמת החייל.

במינהל טוענים כי חוזי החכירה של המפלגה הסתיימו וכי הגיע הזמן להתפנות מהנכסים. בבית ארלוזורוב טוענים כי מדיניות המינהל במקרה זה אינה מתיישבת עם התנהלותו מול חוכרים אחרים ואף כי מדובר ב"אפליה פסולה". מי שינסה להבין מדוע המינהל מתעקש דווקא על השבת נכסים אלה יוכל למצוא את התשובה בחוות דעת של השמאי רונן וגנר, שאותה הזמינה בית ארלוזורוב בשנת 2009, המצורפת לכתב התביעה שהוגש לאחרונה. לפי חוות הדעת של וגנר, השווי הכולל של ארבעת הנכסים מוערך ב־60 מיליון שקל. כמו כן, מחוות הדעת עולה כי פוטנציאל הפיתוח על הקרקעות שנמצאות בשכונות מגורים בצפון תל אביב הוא רב ויכול לאפשר בניית עשרות יחידות דיור ואלפי מ"ר בייעוד מסחרי.

המאבק מתנהל במשך עשור בין שני הגופים ומשנת 2006 בבתי המשפט. בבית ארלוזורוב מציינים בכתב התביעה כי ב־2002 הגיעו שני הגופים להסכם פשרה, אך המינהל מסרב להוציאו לפועל.

פוטנציאל למרכז מסחרי בצהלה

בית ארלוזורוב מחזיקה בחלקת קרקע בשכונת צהלה בשטח של כ־2.4 דונמים. הבעלים הרשומים של הנכס הוא רשות הפיתוח הפועלת בתוך מינהל מקרקעי ישראל כאחראית על נכסי הנפקדים. לטענת בית ארלוזורוב, רשות הפיתוח הסכימה בשנת 1954 להחכיר את הנכס לבית ארלוזורוב לצורך הקמת מועדון מפא"י על הנכס.

על המגרש בנוי כיום צריף בשטח 150 מ"ר בצד המזרחי, כאשר בצד המערבי של המגרש קיים מגרש חניה ציבורי ומקלט ציבורי תת־קרקעי. לפי חוות דעתו של וגנר, לפי נתוני התכנון והרישוי שבדק, ניתן להקים על הקרקע מבנה למסחר או משרדים בגובה שלוש קומות ועוד כ־2,000 מ"ר למרתפים שישמשו לחניות או למחסנים. וגנר גם מתייחס להסכם פשרה שנחתם בין המינהל לבית ארלוזורוב בשנת 2002, שאפשר לבית ארלוזורוב לממש את זכויות הבנייה בקרקע ויכול היה להניב תשואה שנתית של כ־2.2 מיליון שקל בשנה.

ארבעה צמודי קרקע במקום מועדון מפלגתי

גם הקרקע ברמת החייל בשטח של כחצי דונם הוקצתה למפא"י לטובת מועדון המפלגה. לפי הסכם החכירה משנת 1955, תקופת החכירה תעמוד על 49 שנים עם אופציה להארכה לתקופה של 49 שנים נוספות. בחוזה אף מצוין כי החוכרים לא יוכלו לעשות שימוש בנכס למטרה אחרת, וכי המפלגה תוכל להעביר את זכויותיה לחוכר אחר רק באישור בכתב מרשות הפיתוח. בשנת 1999 פנה מינהל מקרקעי ישראל לבית משפט השלום בתל אביב נגד בית ארלוזורוב, בטענה כי החלקה נטושה ואינה משמשת למטרה שלשמה הוחכרה.

עם זאת, ממסמך משנת 2004 שמציג וגנר בחוות דעתו עולה כי הצדדים פנו לגישור, והוסכם כי החכירה במגרש תוארך לתקופה נוספת והמפלגה תוכל לבנות עליו מועדון. וגנר מעריך כי שווי החלקה במימוש זכויות הבנייה המאפשרות לבנות שתי יחידות מגורים דו־משפחתיות צמודות קרקע עומד על 3.9 מיליון שקל. לעומת זאת, שווי החלקה כשייעודה מועדון מפלגתי עומד על 364 אלף שקל בלבד. וגנר מעריך כי ההפסד הכלכלי לבית ארלוזורוב שנגרם בשל אי־מימושו של הסכם הפשרה עומד על כ־150 אלף שקל, נכון לתקופת הגשת חוות הדעת. במקרה של פינוי קובע וגנר כי על המינהל לשלם למפלגה 290 אלף שקל.

במקרה של הקרקע בשכונת הדר יוסף, מדובר בפער משמעותי אף יותר בין מחיר הקרקע בייעודה למועדון מפלגה לבין ייעודה למגורים. לפי חוות הדעת, על הקרקע בשטח 920 מ"ר זכויות בנייה המאפשרות בניית 18 יחידות דיור בבניין בן חמש קומות. שווי הקרקע על פי הזכויות בתב"ע עומד על 13.5 מיליון שקל, בעוד ששוויו בייעוד למועדון עומד על כ־520 אלף שקל בלבד. הקרקע נמצאת בבעלות הקרן הקיימת לישראל שחתמה בשנת 1959 על הסכם שכירות לנכס למטרת מועדון מפא"י. עם זאת, כיום עומד במקום מבנה בשטח 95 מ"ר במצב ירוד שנראה נטוש. וגנר מעריך כי על המינהל לשלם למפלגה כ־415 אלף שקל כדמי פינוי.

50 יח"ד במקום סניף מפלגתי שנשרף

הפוטנציאל הגדול ביותר של קרקעות המריבה טמון בקרקע ברחוב בית אל בשכונת נווה שרת. המגרש שעליו נבנה בעבר סניף של המפלגה הוא בשטח 2.6 דונמים שעליו נבנה מבנה בשטח 120 מ"ר. בשנת 2006 נשרף הסניף ונהרס כליל, ומאז עומדת הקרקע נטושה. על קרקע זו ניתן לבנות 50 יחידות דיור בבניין בן 12 קומות. שווי הקרקע בייעוד זה מוערך על ידי וגנר ב־25 מיליון שקל, לעומת שווי הקרקע בייעוד מבנה ציבור שעומד על 1.1 מיליון שקל.

הבעלות בנכס היא של רשות הפיתוח. גם במקרה זה טוענת בית ארלוזורוב כי יש לה זכויות לחידוש חוזה חכירה ל־49 שנים נוספות, כלומר המינהל מחויב להגיע עמה להסכם שיאפשר את אחזקת המפלגה בנכס עד לשנת 2053. וגנר קבע דמי פינוי בשווי 910 אלף שקל בנכס זה.

המינהל: "לא משלמים דמי חכירה כבר שנים"

במינהל מקרקעי ישראל לא מקבלים את טענותיה של בית ארלוזורוב על זכויותיה בנכסים. "ברוב הנכסים לא קיים כיום שימוש ציבורי, וגם ייעוד הקרקע השתנה לסחיר ושווה עשרות מיליוני שקלים. גם מטעם זה של שינוי הייעוד, מחובת החברה להשיב את הנכסים למינהל לטובת כלל הציבור. בכל הנכסים אין חוזי חכירה בתוקף וגם בעבר לא נחתמו כלל חוזים, והחברה אף אינה משלמת דמי חכירה זה עשרות שנים. לאחר שהמינהל הגיש תביעות לסילוק יד נכנסו הצדדים למשא ומתן ארוך, אולם הנהלת המינהל לא אישרה את ההסדר שהוצע ולכן המינהל מתכוון לחדש את התביעות לסילוק יד ואת התביעות הכספיות לגבי כל ארבעת הנכסים".

מבית ארלוזורוב נמסר בתגובה: "החברה מחזיקה במשך יותר מ־50 שנה בארבעת הנכסים, אשר שימשו כבית מפלגה ומועדונים לרווחת הציבור, ועדיין משמשים אותה. המינהל ניהל עם בית ארלוזורוב במשך לא פחות מעשר שנים משא ומתן ממושך, שבמסגרתו הסכים המינהל כי לא ניתן להתעלם מזכויותינו באותם נכסים, ועל כן הסכים כי הנכסים בצהלה וברמת החייל ייוותרו ברשותה; ואילו אנו הסכמנו - בין היתר משיקולים ציבוריים וכדי למנוע המשך קיפאון - להחזיר למינהל את הנכסים בהדר יוסף ובנווה שרת, כדי לקדם את הפשרה. אלא שהנהלת המינהל החליטה באופן חריג ביותר להפוך פעמיים את המלצת מחוז תל אביב, ולא אישרה את הסכם הפשרה. הנושא נידון בביהמ"ש כיום".