62 אלף דירות יצאו לנופש

מתחילת כהונתו של שר השיכון אריאל אטיאס קשה היה לחמוק מעמדתו בנוגע לטיפול במחירי הדירות. "הגדלת היצע הדירות", הוא אמר לא פעם, "היא הדרך לכך". במציאות, ממש מתחת לאף של השר והרשויות, ישנן קרקעות בהיקף של יותר מ־36 אלף דונם הנמצאות במחוז המרכז. קרקעות אלה מוגדרות כ"אזורי נופש מטרופוליניים" שעליהן ניתן היה לבנות כ־62 אלף יחידות דיור.

שטח עצום זה יכול היה לפתור לא מעט בעיות דיור במחוז המרכז, הכולל כמה מהערים המבוקשות ביותר: נס ציונה, פתח תקווה, ראשון לציון, רחובות ואפילו רעננה היקרה. אלא שבאופן מפתיע משרד הפנים, האחראי על התכנון והקידום של תוכניות בנייה, כלל לא צירף את הקרקעות המדוברות ל"רשימת המטלות" שלו. שתי עתירות שהוגשו לאחרונה על ידי בעלי קרקעות בראשון לציון לטובת פתיחתם של שני גני אירועים ממחישות היטב את הפקרת הקרקעות הללו על ידי המדינה.

לכאורה, נראות שתי העתירות שגרתיות ואינן מושכות תשומת לב מיוחדת. אלא שעיון נוסף בהן מגלה כי לשתיהן מכנה משותף אחד - הן עוסקות בשטחים הממוקמים על קרקעות שהוגדרו לפני כעשור כ"אזורי נופש מטרופוליניים". שטחים אלו, שהיו חקלאיים לפני ששינו את ייעודם, היו אמורים לשמש במקור ולפי תוכנית המתאר המחוזית למחוז מרכז משנת 1982 כאזורי חיץ בין הערים. תוכנית נופש מטרופוליני מתקדמת שאושרה בשנת 2003 במועצה הארצית לתכנון ובנייה הוסיפה לאותם שטחים ייעודים נוספים, כגון גני אירועים, מתקני ספורט, אירוח והסעדה, מועדונים, גנים בוטניים, אמפי־תיאטראות, חוות סוסים, מגרשי מירוצים, ירידי אמנות, שבילי הליכה, שמורות טבע, יערות ועוד.

התוכנית אף הרחיקה לכת ואישרה כי בעד 15% מהשטח, המוגדר "צמוד־דופן", כלומר צמוד לאזורי בינוי קיימים, תתאפשר בנייה למגורים, מסחר או תעשייה. הבנייה, כך נקבע, תהיה כפופה להכנת תוכנית כוללת לכל אזור נופש על ידי הרשות המקומית הרלבנטית. מאז לא אושרה ולו תוכנית אחת התואמת את ההגדרה החדשה על ידי ועדות התכנון המחוזיות.

התוכנית מבלבלת את בתי המשפט

אם נחזור לרגע לעתירות בעניין פתיחת גני האירועים, בעליו של אחד הגנים שהוקם בעבר באופן לא חוקי ונסגר, העריך כי לנוכח התוכנית והעובדה שאחד השימושים של הקרקע עונה להגדרה של "נופש מטרופוליני", הוא יוכל לפתוח מחדש את הגן. בית המשפט לא חשב כמוהו ודחה את תוכניתו.

במקרה אחר, פעל בדרום ראשון לציון מאז 1995 גן האירועים גבעת האירוסים תחת היתר לשימוש חורג. היות שבאופן עקרוני ניתן יהיה להכשיר את הגן לשימוש רגיל, לאחר שתוגדר לאזור תוכנית בינוי מתאימה, החזיר בית המשפט המחוזי בתל אביב את הדיון בתיק אל הוועדה המחוזית.

מלבד שני המקרים הללו מתנהלות במקביל אלפי תביעות של בעלי קרקעות שמבקשים לשנות את השימוש שנעשה על ידם בקרקעות שבבעלותם. מאחר שמדובר בהיקף עצום של תביעות העוסקות באותו נושא, החליטה ועדת הערר המחוזית של מחוז מרכז בראשות מיכה גידרון לדון בתביעות במרוכז. בימים אלה מסיימת הוועדה את הדיונים בנושא שנמשכו כשנה.

לדברי עו"ד רועי בר, ראש משרד אברהם בר המתמחה בתכנון ובנייה ומייצג את הוועדות המקומיות של ראשון לציון ורחובות, הסיבה שבוועדה המחוזית של מחוז מרכז דוחים תוכניות של בעלי קרקעות שמוגשות אליה, נובעת מרצון הוועדה לקבל מכל רשות מקומית תוכנית כוללת לכל הקרקעות שעונות להגדרה של נופש מטרופוליני, אשר נמצאות בשטחה. "בעלי הקרקעות נקלעו לסיטואציה מוזרה. מצד אחד התוכנית מאפשרת להם שימושים שלא היו אפשריים קודם לכן, כאשר הקרקע היתה חקלאית, ומצד שני הוועדה המחוזית לא מאשרת להם לעשות בקרקע שימושים שאינם חקלאיים. חלק מבעלי הקרקעות בטוחים שמדובר במין קונספירציה שנועדה למנוע הפשרה של קרקעות לבנייה", אומר עו"ד בר.

עו"ד רועי בר

בסך הכל, שטח אזורי המטרופולין במחוז המרכז עומד על כ־36 אלף דונם, כאשר 12 אלף דונם מתוכם ממוקמים ברעננה, 9,000 נוספים בראשון לציון, 8,000 באזור נתניה ו־6,000 נוספים באזור רחובות. "כשמאחדים את כל הערים הללו אפשר בפירוש להגיד שזו אחת הסיבות להיצע הנמוך של הדירות ולעליית המחירים", אומר בר.

ועדת הערר אמורה להכריע בקרוב

עד שנת 2006 הגישו מאות בעלי קרקעות במחוז מרכז תביעות ענק בהיקף של כ־5 מיליארד שקל נגד המדינה והרשויות המקומיות, לאחר שלטענתם נפגעו כתוצאה מירידת ערך הקרקע, עקב אי־קידום פיתוח השטחים. ההליכים המשפטיים הביאו להקפאת תוכניות רבות לפיתוח השטחים. מרבית הדיונים בוועדת הערר המחוזית בתביעות ירידת הערך הסתיימו, וכעת ממתינים בעלי הקרקעות לפרסום החלטותיה אשר צפויות להתפרסם בחודשיים הקרובים. להחלטות יהיו השלכות מרחיקות לכת על עתיד פיתוח השטחים הפתוחים במדינה והן מעלות שאלות רבות: האם אכן ייועדו השטחים לבסוף לנופש מטרופוליני, והאם יתקבלו טענות בעלי הקרקעות לירידת ערך?

אם יתקבלו התביעות, צפויה לעלות השאלה מי יהיה אחראי לתשלום הפיצויים לבעלי הקרקעות - הוועדות המקומיות שהתנגדו לתוכנית שאושרה במועצה הארצית או האוצר? החלטה לקבל את התביעות עשויה אף להוביל לתכנון מחודש של הקרקעות שעשוי לארוך עוד שנים. מומחים בתחום מעריכים כי כך או כך תגיע הסוגיה לפתחו של בית המשפט העליון.

לדברי בר, "בטווח הארוך חלק גדול מהתביעות עלול ליפול על כתפי העיריות". בר נותן כדוגמה את עיריית ראשון לציון שנגדה הוגשה תביעה בהיקף של כ־1.25 מיליארד שקל. בעירייה חוששים כי ייקלעו למצב דומה לזה שהיה בתביעה של בעלי קרקעות נגד הרשויות בכביש 431. באותו מקרה, נדרשו רשויות לפצות בעלי קרקעות על פיתוח כביש, אף שזה תוכנן במקור על ידי המדינה. התביעה הסתיימה בפיצוי אסטרונומי של 80 מיליון שקל, כאשר שליש מהסכום גולגל אל הרשויות.

לעומת רשויות אחרות שמתקשות לפתח את תוכניות הנופש המטרופוליניות באופן עצמאי, דווקא בראשון לציון החלה העירייה לקדם תוכנית כוללת על חשבונה ובעלות של מיליוני שקלים. מדובר בתוכנית שנוגעת לשני אזורים עיקריים: אזור צפוני שמשתרע על כ־2,000 דונם ויכלול 85% שטח פתוח ו־15% לבנייה למגורים, ואזור דרומי המשתרע על כ־7,000 דונם. בעוד שהתוכנית לאזור הראשון עברה את אישור הוועדה המקומית, פיתוח האזור השני עדיין נמצא בתכנון.

"גם למוסדות התכנון לא ברור איך מקדמים את השטח"

ממשרד הפנים נמסר בתגובה: "המשרד מקדם תוכניות לאזורי פארק מטרופוליניים לרווחת הציבור. נהוג שפארקים אלה מפותחים על ידי הרשות המקומית ועל חשבונה, מההכנסות שנובעות מבנייה למגורים בהיקף של עד 20% משטח הפארק. במקרים שלא אושרו תוכניות נקודתיות ביקשו הרשויות לפתח אזורי מגורים מבלי לפתח את הפארק עצמו".

עיריית פתח תקווה בתגובה: "שטחו של אזור נופש מטרופוליני על פי תוכנית המתאר המחוזית בתחום פתח תקווה עומד על כ־500–600 דונם. האזור נמצא מדרום לכביש מכבית בשטח חקלאי ליד המושבים כפר מעש ומגשימים. לאחר אישור התוכנית הוגשו כ־20 תביעות פיצוי בגין ירידות ערך ביותר מ־100 מיליון שקל. על פי הוראות התוכנית, יש להכין תוכנית מתאר שתתייחס לכל אזור הנופש בשלמותו. נכון לעכשיו לא הוכנה תוכנית כזאת".

מעיריית ראשון לציון נמסר בתגובה: "אכן על פי תוכנית המתאר המחוזית יש שלושה אזורים המיועדים לנופש מטרופוליני בתחום העיר. העירייה מקדמת בימים אלה בהשקעה אדירה הכנת תוכנית מתאר כוללת לכל שטח בנפרד. כקבוע בתוכנית המחוזית לא ניתן לקדם כל תכנון נקודתי עד שלא תאושר תוכנית לכל אזור במלואו. צריך להבין כי מדובר בשטחים חקלאיים בהיקף אדיר, עם מאות בעלים פרטיים, וסוגיות תכנוניות ומשפטיות מורכבות שעוד לא ברור גם למוסדות התכנון כיצד מתמודדים איתן".

מעיריית רחובות נמסר בתגובה: "השטח המטרופוליני המצוי בתחום העיר נמצא בעיקר בשולי כפר גבירול ובסמוך לאזור התעשייה רכטמן בדופן הקרובה לנס ציונה. נס ציונה יזמה תוכנית לנופש המטרופוליני המצוי בעיקר בשטחה בהיקף של כ־5,200 דונם וכולל את מעט השטחים שבתחום העיר רחובות. התוכנית מציעה בנייה צמודת דופן לפיתוח העירוני הקיים. אין עדיין תכנון מפורט של היקף השטחים אלא תכנון רעיוני. תוכנית זו עדיין לא הובאה לדיון במסגרת הוועדה המקומית. נעשו עד כה ישיבות מקצועיות עם צוות התכנון, הנהלת העיר והצוות המקצועי, שנתנו אור ירוק להמשך התכנון המוצע".

מעיריית רעננה נמסר בתגובה: "אזור הנופש המטרופוליני משתרע על שטח של כ־6,700 דונם, ונמצא בתחום השיפוט של עיריית רעננה ומועצת חוף השרון. בתוכנית המתאר העירונית נקבע כי שטח זה יישאר כעתודת קרקע לדורות הבאים וכריאה ירוקה לרווחת תושבי רעננה. על פי התכנון, השטח ישוקם וישמש אזור בילוי ופנאי לכל המשפחה, ויכלול בין השאר מסלולי הליכה ברגל, רכיבה על אופניים, אזור צפרות, מתקני משחקים ועוד".