למה עדיין אין בישראל שוק דיור להשכרה?

תמריץ המיסוי

פישמן: "כל עוד סוגיית המימון לא נפתרת, הפטור ממס לא יעזור"

לאחר שמועצת מקרקעי ישראל הסדירה את מכרזי הקרקעות לדיור להשכרה, ובניסיון לפתות יזמים - יגיע בשבוע הקרוב להחלטת הממשלה תזכיר חוק שמקדם האוצר. המטרה: פטור מלא ממס חברות על רווחים מפרויקטים לדיור להשכרה לטווח ארוך.

פישמן. מה עם הריביות? | צילום: פז בר

למעשה, חברות הביטוח כבר פטורות ממס זה על השקעה אקטיבית, והחוק אמור להשוות את התנאים לקופות הגמל, הפנסיה וחברות הנדל"ן. גורם בממשלה המעורב בקידום החוק הסביר ל"כלכליסט" כי אין בכך הפסד מס גדול למדינה, שכן בשוק הפרטי ניתן כיום פטור על הכנסה משכר דירה של עד 5,000 שקל. "אם ב־100 דירות מחזיקים 100 בעלים שונים, הם פטורים. מדובר במשימה לאומית, אז המדינה מוכנה לפטור גם אם כל 100 הדירות מרוכזות בבניין אחד".

למרות האופטימיות בממשלה, בקרב חברות הנדל"ן התגובות צוננות. אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל, מאמין שזהו צעד בדרך למציאת הנוסחה הישראלית לדיור להשכרה, אך התנאים לא בשלו: "בסיטואציה הנוכחית, יש מצב שהמודל העסקי לא מחזיק מים. המרכיב המשמעותי במשוואה הוא הקרקע וצריך לדאוג שהוא לא יהיה כל כך גבוה". אליעזר פישמן, בעל השליטה במבני תעשיה - המחזיקה כמה פרויקטים כאלו בגרמניה ובקנדה - אומר כי הפטור הוא שולי: "כל עוד סוגיית המימון לא נפתרת ואין טיפול בריביות, לא נעשה מספיק כדי שייבנו פרויקטים מהסוג הזה".

בממשלה חולקים עליו. "סוגיית המימון תיפתר בשוק, במסגרת שיתוף פעולה בין גוף מוסדי לחברות יזמיות", מסביר הגורם בממשלה. "היזמים אומרים 'לא ניכנס אם התשואות נמוכות מ־9%'. אבל הם מתבלבלים, כי לא צריך אותם לנהל פרויקט של 20 שנה. אם הם יבנו בניין וימכרו אותו למוסדי, הם יעשו את ה־15% רווח שלהם כמו בפרויקט רגיל".

(שירלי ששון־עזר)

שני מסלולים לשיווק הקרקעות

"מודל האוצר לא יוריד את מחירי השכירות"

את ההחלטה לקדם דיור להשכרה קיבלה מועצת מקרקעי ישראל כבר לפני חצי שנה, כחלק ממכלול החלטות על דיור בר־השגה. אלא שמאז המתינה התוכנית לממשלה, שתחליט מי בעצם זכאי להתגורר בשכירות במחיר מפוקח - החלטה שהתקבלה רק לאחרונה וקובעת זכאות באמצעות צבירת ניקוד לפי שנות נישואין, שירות צבאי וכדומה. ככלל, המטרה היא לייצר בישראל שוק שכירות משוכלל על ידי שיווק קרקעות מדינה לטובת דיור להשכרה, שיגדיל את ההיצע ויאפשר פיקוח על דמי השכירות.

אריאל אטיאס | צילום: עמית שעל

לפי ההחלטה שהתקבלה במועצה, המינהל ישווק קרקעות לדיור להשכרה בשני מסלולים בחלקים שווים. במסלול הראשון, שגובש על ידי משרד השיכון, יתחרו המציעים על מחיר השכירות הנמוך לזכאים, שיוצמד למדד המחירים לצרכן בתוספת 1%. ערך הקרקע יהיה קבוע ויעמוד על 30% משומת השמאי הממשלתי, והוזלות נוספות יתקבלו בהתאם לאזור. הזוכה יוכל למכור 40% מהדירות בשוק החופשי, בעוד ש־60% ישמשו לשכירות. מתוכן, 40% יושכרו במחיר מפוקח בהתאם למה שנקבע במכרז ובמחירי שכירות שלפי הערכות יהיו נמוכים בכ־20% ממחיר השוק, ולאחר 10 שנים יוכל הזוכה במכרז למכור אותן. לפי משרד השיכון, בשיטה זו צפויה התשואה ליזם להגיע לכ־8%.

במסלול השני, שגובש במשרד האוצר, המציעים יתחרו על מחיר הקרקע (אשר לא יעלה על 75% משומת השמאי), אך לא ייקבע מחיר מינימום במכרז. הזוכה ישכיר 25% מהדירות לזכאי משרד השיכון בדמי שכירות מפוקחים, והיתר יושכרו באופן חופשי ללא פיקוח. במתחמים שיכללו יותר מ־100 דירות, תקופת ההשכרה לא תפחת מ־20 שנה ברציפות, ורק בסופן יהיה היזם רשאי למכור את הדירות בשוק החופשי. ההערכות הראשוניות הן כי התשואות יעמדו על כ־6%–7%, אך בשלב זה קשה לחשב אותן מאחר שהאוצר לא קבע עדיין את מחירי השכירות.

עוד בעת הכנת המודלים הסתייגו במשרד השיכון מהמודל של האוצר, אשר "מייצר" מבנים שמיועדים רק להשכרה ללא עוגן של בעלי דירות. גורמים במשרד השיכון אמרו ל"כלכליסט" כי הבעיה במודל זה היא שהיזמים לא מתחרים על מחירי השכירות ולכן לא בטוח שהמחירים יהיו זולים ממחירי השוק. עוד הם טוענים, כי באוצר הודו לאחרונה שהמודל אינו כלכלי ולכן הם מבקשים לתקנו).

למרות הביקורת, נראה כי המוסדיים מעדיפים את המודל הזה. עם זאת, העובדה שחלק עיקרי מהתשואה יחזור רק בתום 20 שנה עם מכירת הדירות יוצרת בעייתיות מול עמיתי קופות הגמל וקרנות הפנסיה שיפרשו לפני תום התקופה, ולא ייהנו מחלק הארי של התשואה.

(דותן לוי)

הזווית המשפטית

"חוזים דרקוניים" אמורים להפיג חששות מדיירים סרבני פינוי

לאחרונה נשאלו כמה מנהלים של גופים מוסדיים על החסמים שעשויים למנוע מהם להיכנס לשוק הבנייה להשכרה. כמה מהם הצביעו על חוסר יכולתה של המערכת המשפטית להתמודד עם שוכרים שאינם משלמים את שכר הדירה, ובמקביל מסרבים להתפנות. החסם הזה הוא אחד האתגרים שמשרדי השיכון והמשפטים צריכים למצוא להם פתרון.

כשגוף מוסדי נכנס להשקעה בפרויקט דיור להשכרה בחו"ל הוא יודע מחד שהוא מוגבל בהעלאת דמי השכירות, אך מאידך יש לו אפשרות קלה יחסית לפנות שוכר שלא עמד בתנאי החוזה. מערכת גומלין זו לא קיימת בישראל - מה ששולח בעלי דירות רבים ואת שוכריהם לערכאות המשפטיות. כשמדובר בבעלות על מאות דירות להשכרה, גוף מוסדי לא יכול להרשות לעצמו השקעה עם משתנה כה גדול של חוסר ודאות.

דניאל פרידמן. ניסה לקצר הליכי פינוי | צילום: עמית שאבי

ב־2008 חתם שר המשפטים דאז דניאל פרידמן על תיקון שמאפשר להגיש בנפרד מהתביעה לתשלום שכר הדירה, תביעה לפינוי השוכר בהליך מהיר. ההליך קובע שיש לתת פסק דין בתוך 90 יום. לדברי עו"ד צבי שוב, בפועל המערכת לא תמיד עומדת בזמנים. שינוי נוסף שהתבצע רק לפני כחודש מאפשר את קיצור משך הזמן שבין מתן פסק הדין ועד להוצאה לפועל. התקופה הכוללת התקצרה במחצית מהזמן, כך שניתן יהיה לפנות דייר בתוך 36 יום ממתן פסק הדין.

לפי עו"ד שוב, קיצור ההליכים עוזר אבל אינו מספיק. "אם רוצים שינוי אמיתי חייבים להגדיר מחדש את חוק השכירות שיצא ב־1971. כפי שחוק המכר נוסח מחדש אחרי קריסת חפציבה".

במשרד השיכון מדגישים כי בשלב זה אין בכוונתם לשנות את החוק. לטענתם, חוזי השכירות שבהם יוחתמו השוכרים הם דרקוניים, ובכל מקרה שיורגש כי נושא השכירות הוא זה שמגביל את המכרזים, הנושא יעלה לדיון.

(דותן לוי)

המשכירים הישראלים בחו"ל

קל יותר להיכנס לשוק מפותח בעת משבר, מאשר לבנות מאפס

באירופה ובארה"ב נדיר לראות ריבוי בעלי בתים כמו בשוק השכירות הישראלי. בעוד שבישראל כל בעל דירה להשכרה מחזיק בנכס או שניים ומתייחס אליו כהשקעה להגדלת הפנסיה, בשוק השכירות האירופי והאמריקאי פועלות חברות שונות, בהן חברות ביטוח או נדל"ן גדולות. החברות הללו רוכשות מקבצי דיור שלמים המורכבים מכמה בניינים ומנהלות אותם. שכר הדירה כולל בדרך כלל גם את ועד הבית, תחזוקה שוטפת של המתחמים המשותפים (הכוללים לעתים בריכה וחדר כושר) ובאזורים מסוימים נכללים גם תשלומי המים והארנונה.

חברות ישראליות רבות משקיעות במקבצי דיור להשכרה במדינות כמו אנגליה, קנדה, גרמניה ושוויץ. חברות כמו אלקו החזקות, אלעד קנדה, מבני תעשיה, מנורה והראל מדווחות על רווחים מהשקעה זו.

אלקו החזקות, למשל, מחזיקה בפורטפוליו כ־12 אלף דירות להשכרה בארה"ב, ובשנה הקרובה היא עתידה להתרחב בכ־3,000 דירות נוספות. החברה מתמקדת בשכונות סגורות, שבהן 200 עד אלף יחידות דיור. בחברה מסבירים כי מחיר דירה ממוצעת בקומפלקס למעמד הביניים נע בין 50 ל־70 אלף דולר, ושכר הדירה הממוצע נע בין 700 ל־1,000 דולר בחודש. הפער בין מחיר הדירה הנמוך לשכר הדירה, המשתווה למחירי מרכז הארץ, מייצר רווח גדול לחברה.

אלקו שותפה של חברת הביטוח הראל בכמה פרויקטים, בהם מתחם סאמר טרי בדאלאס, טקסס. בפרויקט 232 יחידות דיור ושכר הדירה הממוצע עומד על כ־680 דולר לחודש. למרות הוצאות תפעוליות שוטפות, התשואה בפרויקט זה מגיעה לכ־10%, תשואה שהישראלים מתקשים להאמין שיקבלו בארץ כיום בגלל מחירי הקרקע והבנייה.

דוגמה לתשואה נמוכה יותר ניתן למצוא בפרויקט של חברת מנורה. חברת הביטוח מחזיקה כיום בכעשרה מקבצי דיור בארה"ב, בכל אחד מהם בין 300 ל־800 יחידות דיור. בפרויקט סיאנה ביי שבטמפה, פלורידה, יש 276 יחידות דיור ושכר הדירה הממוצע עומד על כ־925 דולר לחודש. התשואה עומדת על 7%, אבל בחברה מסבירים כי ההיקפים הגדולים של הפרויקטים והוודאות שמעניקים החוקים המגנים על בעלי הנכס הופכים את התחום לכדאי.

אחת הסוגיות הבוערות שיש להסדיר כדי ליצור בישראל שוק שכירות שגופים חזקים ירצו להיכנס אליו, מסבירים במנורה, היא הסדרת החוק שיבהיר מה קורה אם צריך לפנות שוכר. בנוסף, כל הפעילים בשוק ההשכרה בחו"ל מסכימים פה אחד כי כיום אין כדאיות בבניית פרויקטים חדשים להשכרה בחו"ל. החברות מחפשות פרויקטים בנויים ומאוכלסים ונכנסות במקומם של יזמים שנקלעו למצוקה כלכלית. המשבר הכלכלי של 2008 יצר הזדמנויות רבות כאלה ואכן ניתן להבחין כי הגל הגדול של המשקיעים הישראלים בדיור להשכרה החל בתקופה זו. אין ספק שהקמתו של השוק בארץ, דבר שיצריך שיתוף פעולה של חברות שיצטרכו לבנות את הפרויקטים מהיסוד, היא בבחינת אתגר גדול יותר מכניסה לשוק קיים שבו כל המשתנים ידועים מראש.

(שירלי ששון־עזר)