כל מה שרציתם לדעת על משכנתאות - בדרך לדירה משלכם

1. אני גרושה טרייה עם סכום של ארבעה מיליון שקלים וצורך ברכישת דירה להשקעה ודירה למגורים. כרגע אין לי הכנסה קבועה. האם אוכל למשכן את הנכס שאני קונה ולקבל משכנתא עבור חצי מערכו? למשך 10 שנים?
הבקשה שלך מתארת מוצר שנקרא "משכנתא הפוכה", והוא קיים בחלק מהבנקים. מוצר זה לא קיים יותר בבנק הפועלים

2. ברשותי 25% וברשות אשתי עוד 25% מבית פרטי, כך שיש לנו ביחד 50%. 50% נוספים שייכים לאמא שלי. כעת ברצוני לקנות 50% בדירה אחרת לצורך השקעה. לשותף שלי ברכישת הדירה החדשה להשקעה אין כיום בכלל דירה על שמו, כך שמבחינתו זאת תהיה הדירה היחידה. מה אחוזי המימון המקסימליים שאנו יכולים לקבל? האם שנינו מוגבלים ל-50% בגללי או שלהפך - בזכותו אנו יכולים לקבל אחוזים גבוהים יותר?
על פי הנתונים שהצגת, במידה ואתה ושותפך משעבדים את הנכס הנרכש אתם זכאים לקבל עד 50% מערכו.

3. אנו נשואים כשנה, ללא ילדים, ומתגוררים ביחידת דיור בעלות של 2,000 שקל לחודש, כולל הכל, חוץ מחשמל. ברשותנו 370,000 שקל, וקיבלנו הצעה מקבלן לדירת 4 חדרים באשדוד שסכומה 1,235,000 + 1.5% טרחת עו"ד. דירה הזו תהיה מוכנה בעוד 30 חודשים. בנוסף, ראינו דופלקס, 5 חדרים, אליו ניתן להיכנס בעוד 9 חודשים, שמחירו 1.3 מיליון שקל +0.5% טרחת עו"ד. ברצוננו לדעת מהי ההצעה הכדאית ביותר, ובנוסף - בלקיחת המשכנתא - מה תהיה ההחזרה בכל חודש לגבי כל הצעה? המשכורת החודשית של שנינו היא 11 אלף שקל.
נחלק את תשובתנו לשני חלקים: לגבי איזה חלופה עדיפה - א' או ב', אנו מציעים לכם לערוך רשימה מסודרת של בעד ונגד לכל אחת מהחלופות הכוללת את מגוון השיקולים (למשל: עלויות מימון, תכנון לעתיד לעניין מקום מגורים רצוי ואפשרות הרחבת המשפחה, מיקום הנכסים, חסרונות ויתרונות של רכישה יד ראשונה אל מול רכישה יד שנייה) כדי להגיע להחלטה הנכונה עבורכם. לתשומת לבכם - על פי הוראת המפקח בנושא "הגבלת שיעור המימון בהלוואות לדיור,ניתן לקבל עד % 75 מימון מרכישת דירה יחידה. לגבי גובה ההחזר החודשי - לפי הנתונים שהצגתם אנו מדברים על משכנתא של כ-1 מיליון שקל. החזר חודשי ממוצע ל - 25 שנים עומד על כ-5,200 ש"ח לחודש - לא כולל ביטוח מבנה וביטוח חיים לשני בני הזוג. על מנת לחשב החזרים חודשיים, במסלולי ההלוואות השונים, אתם יכולים להיכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא ולערוך מספר ניסיונות לתקופות שונות. בכל מקרה, אנו ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, ולהתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים וכמובן, לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה.

4. ברצוני לרכוש דירה ב-2.1 מיליון שקל שתהיה מוכנה בעוד כשנתיים. בבעלותי דירה בשווי 1.5 מיליון שקל והון עצמי של כ-300 אלף שקל. איזו המלצה למשכנתא של 450-500 אלף שקל כדאי לקחת, עם הכנסה ממוצעת של 12 אלף שקלך בחודש? 2. מה ניתן לעשות עד מכירת הדירה, מבחינת תשלום לקבלן? האם ניתן לקבל משכנתא על דירה "על נייר"? מהי הלוואת בלון ומה הריביות בה?
לפי שאלותייך אנו מסיקים שאת מתכוונת למכור את הדירה שבבעלותך ולעבור לגור בדירה הנרכשת. ברצוננו להסב את תשומת לבך להוראת המפקח על הבנקים מיום 01.11.2012 בה הוגבלו אחוזי המימון לרכישת נכס. אנו ממליצים לך לפנות לאתר בנק ישראל ולדעת מהן ההגבלות החדשות. לגבי המלצה למסלול משכנתא: לגבי איזה מסלול עדיף - ההמלצה היא לשלב בין מספר מסלולים כדי לפזר סיכונים, ובין היתר ליהנות מהיתרונות של כל מסלול ומסלול. החזר ממוצע למשכנתא של 500 אלף שקל ל-20 שנים עומד על כ-2800 שקל לחודש לא כולל ביטוחים. על מנת לחשב החזרים חודשיים אתם יכולים להיכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא ולערוך מספר ניסיונות. לשאלתך לגבי הלוואת בלון - אנו מניחים שכוונתך להלוואת גישור- בה את משלמת ריבית שוטפת כל חודש כשקרן ההלוואה הכוללת את ההצמדה למדד משולמת בסוף התקופה. היות והכניסה לדירה היא בעוד כשנתיים וההון העצמי שלכם תלוי במכירת הנכס שבבעלותכם, אתם יכולים לברר מול הקבלן מהן האפשרויות של פריסת התשלומים, ולנסות לכוון את התשלום העיקרי בסמוך לקבלת החזקה על הנכס. אם תחליטו לא לדחות תשלומים אתם יכולים לקחת הלוואת גישור עד למכירת הנכס הקיים.

במונח "משכנתא על הנייר" אנו מניחים כי כוונתך שהדירה טרם נבנתה - במצב כזה הבנק בודק את הפרוייקט באופן פרטני, מהן הבטוחות הניתנות בו ומחליט האם ניתן לתת בו משכנתאות.

בכל מקרה, ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, ולהתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים וכמובן, לברר את גובה הרביות למסלולים שתבחרו, לשאול ספציפית לגבי הפרויקט שאתם מעוניינים לרכוש בו לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה

5. אני נשוי +1, ומשרת במילואים כלוחם חי"ר. יש לי תואר ראשון ואני ואישתי עובדים משרות מלאות. אלא שאנחנו לא הצלחנו לחסוך. האם מגיע לי 100.000 שקל מהמדינה לקניית דירה? אני מעוניין לקנות דירה באזור הדרום. האם יש תוכניות מימון למשפחות כמו שלי?
אנו מעריכים את עברך הצבאי. יחד עם זאת, אנו כפופים להוראות המפקח על הבנקים שמנחות אותנו לשיעורי מימון מסוימים.  אי לכך ובהתייחס לנתוניך האישיים שיעור המימון המקסימאלי שניתן לתת לרכישת דירה יחידה הינו עד 75% מערכה. לפיכך, נדרש הון עצמי מינימלי של 25% מערך הדירה. לגבי זכאותך להטבות בגין רכישת נכס בפריפריות אנא פנה למשרד הבינוי והשיכון

6. יש ברשותי נכסים בארה"ב ואני מעוניין לקבל משכנתא (או משכנתא הפוכה על בסיס הנכסים הקיימים) אינני אזרח או תושב ארה"ב ועל כן ועל כן בנקים אמריקאים אינם אופציה. האם ניתן לקבל משכנתא כזו מסניפי בנקים ישראלים בחו"ל
סניפי בנק הפועלים בחו"ל אינם נותנים שירות בכל הקשור לתחום המשכנתאות

7. מה המסלול האופטימלי כיום לקבלת משכנתא ל-10 שנים, בסכום של 1 מיליון שקל: צמוד? פריים? קבועה? אין בעיה של כושר החזר

מומלץ לשלב מספר סוגים של הלוואות לצורך פיזור סיכון. מרבית הלווים משלבים היום בין סוגי ההלוואות הבאים:

1. הלוואה בריבית משתנה לא צמודה על בסיס הפריים.

2. ריבית קבועה צמודה /לא צמודה.

3. ריבית משתנה צמודה בתדירות גבוהה מחמש שנים.

כל זאת תחת מגבלות בנק ישראל והרגולציה.

8. יש ברשותי סכום של 550 אלף שקל, ואני מעוניין לקחת משכנתא של 300 אלף שקל. האם משכנתא בריבית קבועה ל-15 שנים מתאימה לי? כמה אני צריך להחזיר בחודש והאם יש מסלול אחר שיכול להתאים לי?
כדי לבחון אם אתה יכול לעמוד במשכנתא נוספת של 300 אלף שקל אנו צריכים לברר מס' נתונים- 1. מה יכולת ההחזר שלך, - כמה אתה משתכר בחודש? 2. מהן ההוצאות שלך נכון להיום - מה גובה ההחזר החודשי הנוכחי והאם יש לך עוד התחייבויות כספיות? שאלות נוספות שעולות הינן - מהי מטרת ההלוואה, האם הנכס מדובר בשעבוד נכס אחד או האם אתה מתכוון לשעבד נכס אחר שאתה מתעתד לרכוש או נכס אחר בבעלותך. לגבי מהו המסלול המתאים - יש לדעת מהן כוונתך לעתיד לגבי המשכנתא הנלקחת? האם אתה מתכוון לסלק אותה לפני הזמן או להמשיך איתה לטווח הארוך? אנו ממליצים לך לפנות לאחד מסניפי הבנק ולקבוע פגישה עם יועץ משכנתאות לטובת שיחת ליבון צרכים מעמיקה שבהלכה תקבל תשובות על כל אותן שאלות.

9. יש לי דירה ששווה 950 אלף שקל, כאשר יש עליה משכנא בסך 490 אלף שקל. הדירה רשומה על שמי ועל שם אישתי. האם אנחנו יכולים להעביר את הדירה להורים או לחילופין מחצית מהדירה?
כל פעולה שאתם חפצים לבצע בנכס נשוא המשכנתא מחייבת את הסכמת הבנק לאותה פעולה

10. יש לי 250 אלף שקל. אני רוצה לקנות בית בשווי 650 אלף שקל. מה המשכנתא החודשית הממוצעת לסכומים האלה?
לפי הנתונים שהיצגת, מדובר הלוואה בסכום של 400,000 שקל המהווה כ-62% מימון מערך הנכס. לפי הוראת המפקח על הבנקים, הנך יכול לקבל אשראי בגובה כזה אם מדובר בדירתך היחידה או שיש לך רק דירה אחת אותה אתה מתכוון למכור לאחר רכישת הדירה החדשה (דירה חליפית) . לגבי גובה ההחזר החודשי - בהנחה שאתה פורס את הסכום הנ"ל ל20 שנים - גובה ההחזר החודשי הראשון הממוצע (תלוי מסלול/תמהיל) - כ- 2400 ש"ח לא כולל ביטוחים. ההחזר החודשי עלול להשתנות במהלך חיי ההלוואה בהתאם לשינוי הריבית או תוספת הפרשי הצמדה בהתאם לסוג ההלוואה שתבחר. על מנת לחשב החזרים חודשיים, במסלולי ההלוואות השונים, אתה יכול להכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא ולערוך מספר ניסיונות לתקופות שונות.

11. ברשותי 900 אלף שקל. האם עדיף לרכוש דירה אחת ללא משכנתא, או לחילופין לרכוש שתי דירות קטנות עם לקיחת משכנתא של חצי מיליון שקל על כל אחת?
לעניין הכדאיות, האם לרכוש נכס אחד ללא משכנתא או שתי דירות קטנות הכרוכות בלקיחת משכנתא, אנו ממליצים להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים (למשל: תשואה צפויה על ההשקעה והשוואתה לאפיקי השקעה אחרים, הבטי מס בכל אחת מן האפשרויות, עלויות מימון, תכנון לעתיד לענין מקום מגורים רצוי ואפשרות הרחבת המשפחה) כדי להגיע להחלטה הנכונה עבורך. לתשומת ליבך - הוראת המפקח על הבנקים מגבילה את מימון דירות להשקעה עד ל-50%. לשם חישוב עלויות המימון בכל אחת מן האפשרויות מומלץ להגיש בקשה אצל יועץ המשכנתאות, ולקבל אישור עקרוני מהבנק, הן לעצם האפשרות לקבלת אשראי והן באשר לעלותו.

12. יש לי כחצי מיליון שקל. בבעלותי דירת 2.5 חדרים בתל אביב ללא משכנתא. אני מתקרבת לגיל הפרישה. האם כדאי לי לרכוש נכס כלשהו ולקחת משכנתא, או לשמור על הכסף והנכס למקרה שאחליט לעבור לדיור מוגן?
לעניין הכדאיות, האם לרכוש נכס אחד או לשמור את הכספים עבור מטרה אחרת, אנו ממליצים להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים כדי להגיע להחלטה הנכונה עבורך. אם תחליטי לרכוש נכס, מומלץ להגיש בקשה אצל יועץ המשכנתאות, ולקבל אישור עקרוני מהבנק, הן לעצם האפשרות לקבלת אשראי והן באשר לעלותו

13. יש לנו הון עצמי של 700 אלף שקל. אנו מתלבטים אם לרכוש נכס ישן ב-1.4 מיליון שקל, להשכירו ולשפץ בעוד כשנתיים ( במהלך השנתיים נחסוך לשיפוץ), או לקנות בית חדש יותר ( לא מצריך שיפוץ) ב-1.7 מיליון שקל, להשכירו למשך שנתיים (לחסוך) ואז להיכנס אליו ולעשות מיחזור משכנתא. מה נכון לעשות יותר כלכלית? האם התרחישים הללו הגיוניים מבחינה כלכלית?
בשאלתך לא ציינת האם זו הדירה הראשונה שאת רוכשת, דירה להשקעה, או שהנך בעלת נכס אותו את מתכוונת למכור ולרכוש את הדירה החדשה. עפ"י הוראת המפקח על הבנקים מיום 01.11.2012 כל אחת מהאופציות הללו משפיעה אחרת על הסכום אותו תוכלי לקבל מהבנק (בהתאם לשיעור המימון).

שיקול נוסף הוא ההחזר החודשי, כאשר ההמלצה היא לא לעבור 30% החזר חודשי של המשכנתא (+התחייבויות קבועות נוספות) מסך ההכנסה. החזר חודשי ל-20 שנה על הלוואה של 700,000 שקל הינו - כ- 4,000 שקל. סכום זה ישתנה בהתאם למסלול שתבחר ולריביות שניתן יהיה לקבל בעת שתבצע את המשכנתא.

לא ברור האם דמי השכירות מהנכס שתרכשי , לפני שיפוץ, יכסו את ההחזר החודשי , והאם בתקופת ההשכרה יהיו לך עלויות מגורים ובאיזה סכום. לכן, מומלץ לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות על מנת לערוך שיחת ליבון צרכים ולבחון כל אפשרות לגופה.

14. ברשותי נכס ששווה 1.55 מיליון שקל. על הנכס יש משכנתא של 750 אלף שקל, המהווה 50% מערך הבית. ביקשתי להגדיל ל-60% לטובת רכישת דירה בחיפה ב-370 אלף שקל. רציתי לרכוש את הדירה בחיפה במימון מלא מהבנק ע"י הגדלת השיעבוד בנכס הקיים. הבנק טוען שניתן לקחת משכנתא צולבת בלבד, ולאחר חתימת על המשכנתא הבנק דורש לשעבד את שני הנכסים כאשר תופיע הערה משכון של 370 אלף שקל בנסח של כל דירה. האם הדבר מסוכן? האם אפשר לסמוך על הבנק שלא ידרוש ממני בעתיד פי 2 ממה שלקחתי?
עפ"י הסכם ההלוואה שנחתם בינך לבין הבנק (כפי שנהוג בבנק הפועלים) הבטוחות מבטיחות את סך האשראי שהתקבל מהבנק. לכן אין זה משנה אם נרשם משכון ללא הגבלה בסכום, או בסכום שונה מיתרת ההלוואה בפועל, הבנק לא יכול לדרוש סכום מעבר לסכום ההלוואה שהשעבוד מבטיח עפ"י הסכם ההלוואה.

כמו כן, שים לב למגבלות על אחוזי המימון הניתנים לאישור על פי הוראת המפקח על הבנקים מיום 01.11.2012

15. ברצוני לקחת משכנתא בסך 850 אלף שקל – המהווה 52% משווי הנכס. ההכנסה שלנו היא 18 אלף שקל נטו בחודש, ואנו רוצים לשלם בין 4,000 ל-4,550 שקל בהחזר חודשי , בטווח של 10 שנים. מה התמהיל הטוב ביותר עבורנו וכמובן לכמה שנים?
על פי הנתונים שהצגת, על מנת להגיע להחזר חודשי של 4,000-4,500 שקלים לחודש, יש לפרוס את המשכנתא לתקופה של 20-25 שנה. בנוסף יש לקחת בחשבון תשלומים חודשיים נוספים כמו ביטוחי חיים ומבנה וכן כי ההחזר החודשי עלול להשתנות בעקבות הפרשי הצמדה במסלולים צמודים ועליית ריבית במסלולים בהם הריבית משתנה.

לעניין תמהיל ההלוואות, מומלץ לשלב מספר סוגים של הלוואות לצורך פיזור סיכון. מרבית הלווים משלבים היום בין סוגי ההלוואות הבאים:

1. הלוואה בריבית משתנה לא צמודה על בסיס הפריים (אותה ניתן לקבל עד שליש מסך ההלוואה)

2. ריבית קבועה צמודה /לא צמודה

3. ריבית משתנה צמודה בתדירות גבוהה מחמש שנים

נא תשומת ליבך למגבלות על אחוזי המימון הניתנים לאישור על פי הוראות המפקח על הבנקים.

16. אני בן 30. לפני כשבועיים הבנק אישר לי מתן הלוואה עם EMI. אני מבין שפורסמה הטיוטה עם ההגבלות של בנק ישראל - אבל שהיא לא נוסח שכבר מחייב לפעול לפיו באופן גורף. האם אוכל עדיין לקבל 85% מימון מ-EMI?
החל מיום חמישי האחרון נכנסה לתוקף הוראת בנק ישראל בכל הקשור להגבלת אחוזי המימון בהלוואות לדיור.  אישור עקרוני שקיבלת לפני שבועיים ואשר חלפה תקופת שמירת הריבית שנקבעה בו ייחשב כאישור עקרוני שפקע. אם חתמת על חוזה על חוזה לרכישת הדירה לפני ה- 1.11.12 , הצהרת בפני רשויות המס על רכישת הדירה, ותחתום על חוזה הלוואה לא יאוחר מיום 31/12/12 , תוכל לקבל את ההלוואה כפי שאושרה.

17. ברצוננו לשדרג דיור, ולצורך כך עלינו לקחת משכנא גדולה יותר. אלא שהבנק שבו מצויה כרגע המשכנתא שלנו טוען כי אין אפשרות לגרור את סכום מענק המקום אותו קיבלנו לפניי כעשור וישנה בו יתרה של 40 אלף שקל לבנק אחר. במילים אחרות: או שתקחו אצלנו את המשכנתא הבאה או תשלמו את יתרת המענק זה חוקי?
כספי זכאות, הן הלוואה והן מענקים שניתנו בבנק אחד, אינם יכולים לעבור מבנק אחד לבנק אחר. אולם, בנק שביצע הלוואה זכאות ייתן הסכמתו ליצירת שעבוד בדרגה שווה גם לטובת הבנק, ממנו תבקשו לקחת את המשכנתא הנוספת.

18. מה החוק לגבי עמלת פירעון מוקדם במקרה גירושים? האם במקרה של פירעון מוקדם של המשכנתה במקרה של גירושים של בני הזוג החתומים עליה, יש לשלם עמלת פירעון? האם יש הבדל בין בנק הפועלים שבו המשכנתה לבין בנקים אחרים?
עמלת פירעון מוקדם נגבית בהתאם לצו הבנקאות ( עמלת פרעון מוקדם) התשס"ב- 2002 , בכל מקרה של פירעון מוקדם של הלוואה, ללא קשר לסיבת הפירעון או למצבם האישי של הלווים.

19. אנחנו זוג צעיר ורוצים לקנות דירה ראשונה - האם עקב ההגבלה החדשה של עד 75% מימון לא ניתן לקחת מימון גבוה עם EMI ? כמו כן, אנחנו חושבים לקנות דירה מקבלן, אבל כרגע אין לנו את כול ההון העצמי בכדי לקבל את המשכנתא לקניית הדירה. התשלום לקבלן יכול להיות בחלקים כך שהסכום הגדול יהיה בעוד שנתיים (ואנו חוסכים במטרה שכן יהיה את ההון העצמי בעוד שנתיים). אם אני צריכה סכום קטן על הנכס בשביל הקבלן - האם הבנק יאפשר זאת?
בהתאם לטיוטת ההוראה שפורסמה באתר בנק ישראל, לא ניתן יהיה לקבל מימון גבוה מ-75% לרכישת דירה ראשונה.  טרם פורסם נוסח סופי של הערה. בעת מימון רכישת דירה מקבלן הדרישה בדרך כלל היא תשלום של 15% ממחיר הדירה מהון עצמי של הלווים לפני ביצוע ההלוואה. בנק הפועלים שומר לעצמו את הזכות לבחון כל בקשה לקבלת אשראי או אחרת, ולהחליט על פי שיקול דעתו הבלעדי לגבי מתן הלוואה או שירות ובאילו תנאים לבצעם. קבלת אשראי מהבנק מותנה באישור הבנק וכפוף לתנאיו ולהוראות כל דין/

20. ברצוני לרכוש דירה ולקחת עבורה משכנתא. הדירה צפויה להיהרס במסגרת תמא 38/2 . מה קורה במקרה כזה? מה קורה עם המשכנתא?
ראשית יובהר כי כל פרויקט של פינוי בינוי ו/או פרויקט לפי תמ"א 38 (2) , הוא אחר, מבחינת אופן רישום הזכויות, אופי ההסכם בין היזם לדיירים, אופי הבטוחות והליווי הבנקאי המועמדים לדייירים וכיו"ב ולכן כל מקרה נבדק לגופו. כככל אפשר לומר כי הריסת הדירה ששועבדה לטובת הבנק מהווה פגיעה מהותית בבטוחה, ולכן בשלב ההריסה יש להמציא לבנק ערבות בנקאית אוטונומית או הפקדת פקדון בגובה יתרת ההלוואה בתוספת 10%, וזאת עד להשלמת בניית הדירה החלופית ושעבודה לטובת הבנק. בנוסף, יבקש הבנק לוודא כי זכויות הלווה בעיסקה מול היזם מובטחות כך שהלווה יקבל בטוחה לפי חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות) התשל"ד 1974 , בשווי עלות הדירה החדשה שהוא אמור לקבל מן היזם.

בנק הפועלים שומר לעצמו את הזכות לבחון כל בקשה לקבלת אשראי או אחרת, ולהחליט על פי שיקול דעתו הבלעדי לגבי מתן הלוואה או שירות ובאילו תנאים לבצעם. קבלת אשראי מהבנק מותנה באישור הבנק וכפוף לתנאיו ולהוראות כל דין.

21. האם קיימת אפשרות לקחת משכנתא עבור בית לא חדש? אני מעוניין לקחת משכנתא בגובה 400 אלף שקל, עבור נכס שעלותו 600 אלף שקל. האם אפשרי לקבל משכנתא בסכום הזה (ללא הלוואה משלימה)?
ישנה אפשרות משכנתא על נכס שהוא יד שניה ולאו דווקא חדש מקבלן. בבנקים קיימים שני סוגים של הלוואות לרכישת דירות: הלוואות זכאות (במימון או בסבסוד המדינה) והלוואות בנק ( הניתנות להשלמת הלוואת הזכאות או אף בלעדיה). הלוואת זכאות מיועדת למי שעומד בקריטריונים של המדינה והונפקה לו תעודת זכאות על ידי משרד הבינוי והשיכון. לקבלת התעודה יש להגיש בקשה למדינה באמצעות הבנק. תעודת הזכאות מציינת את הניקוד האישי של הזכאי, על פיו נקבעים תנאי הלוואת הזכאות וגובה ההלוואה קבלת שני סוגי ההלוואות, בנק וזכאות, מותנים בהגשת בקשה אישית לבנק וקבלת אישורו. לשם כך על מבקש ההלוואה לעמוד בדרישות ותנאי הבנק לשביעות רצון הבנק, לרבות בנוגע ליכולת החזר ההלוואה, הבטוחות ועוד. באופן עקרוני ניתן נכון להיום לבקש הלוואה כוללת בסך 400 אלף שקל למימון נכס השווה 600 אלף שקל, אולם קביעת סכום ההלוואה מותנית בהחלטת הבנק, אותה הוא יוכל לקבל רק לאחר שיבחון את הנתונים האישיים של מבקש ההלוואה והעיסקה.

22. יש ברשותי שליש דירה מירושה. האם אני יכולה למכור את חלקי בדירה למישהו שיקח עליה משכנתא, כאשר יש על הדירה בעלות של שתי אחיות נוספות?
כאשר הבנק משעבד נכס לטובת הלוואת משכנתא, הוא משעבד את כל הנכס ולא חלק ממנו. לכן לא ניתן לקבל משכנתא בשעבוד שליש מהזכויות בנכס.

23. אנחנו זוג צעיר, וברצוננו לקנות דירה ממשקיע שקנה את הדירה מקבלן (דירה ראשונה שלנו). הדירה חדשה ולא רשומה בטאבו. האם יש בעיה לקבל משכנתא עבור הדירה?
לקבלת תשובה מדויקת יש לבחון את המצב הרישומי של הנכס, ומהם הבטחונות אותם ניתן לקבל. אנו ממליצים לך לפנות לעו"ד מתחום הנדל"ן כדי לבדוק מבחינה משפטית את הנכס שאותו אתה חפץ לרכוש.

24. יש בבעלותי דירה בשווי 900 אלף שקלים. האם אני יכול למשכן את הנכס שלי על מנת לרכוש דירה להשקעה? (מה אחוז המימון הגבוה ביותר שאני יוכל לקבל מהבנק). המטרה היא השקעה מינימלית מההון העצמי.
אם יש בבעלותך נכס מגורים נקי משעבודים, אתה יכול לשעבדו לטובת רכישת נכס נוסף למגורים למטרת השקעה.  במידה שתשעבד את שני הנכסים, ישנה אפשרות למימון מלא של הרכישה בכפוף ליכולת ההחזר שלך.

25. הכנסתי החודשית היא 11,500 אלף שקל. אני מעוניינת לקחת משכנתא בסך 520 אלף שקל, בחלוקה כדלקמן: 261 אלף שקלים ל-20 שנה בריבית 2.69, 170 אלף שקלים ל-20 שנה בריבית של 1.81 ועוד 89,600 שקלים ל-15 שנה בריבית של 2.51. ההחזר החודשי הוא 2,868 שקל.
בפנייתך ציינת רק את הריביות, ולא ציינת האם מדובר בהלוואות בריבית משתנה או קבועה, האם ההלוואות צמודות אם לאו, ולאיזה מנגנון הצמדה. החזר חודשי של 2,868 שקלים מתוך 11,500 שקלים נשמע סביר מאוד, אבל יש לזכור כי להחזר החודשי מתווספות עלויות של ביטוחים, וכי גובה ההחזר החודשי עלול לעלות עקב שינוי הריבית או ההצמדה למדד.

26. בבעלותי בית בשווי 3.5 מיליון שקלים ללא משכנתא. אני מעוניין לקנות דירת 3 חדרים להשקעה במחיר של 1.2 מיליון שקלים, שתניב לי הכנסה חודשית של 4,200 שקלים. מה סכום המימון העצמי שצריך להעמיד בהלוואה ל-10 שנים, ומה הבטוחות?
לגבי הון העצמי הנדרש לעסקה: כנגד שעבוד דירת מגורים בשווי של 1.2 מיליון שקל, ניתן לקבל עד % 70 מערך הדירה הנרכשת. כלומר, נדרש הון עצמי של 360 אלף שקל. כנגד שעבוד דירת מגורים בשווי של 3.5 מיליון שקל ניתן לקבל 1.2 מיליון שקל - כלומר ללא הון עצמי בכלל. לגבי ההחזר החודשי - ההמלצה כי גובה ההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה שלכם .על מנת לחשב החזרים חודשיים לחלופות שנתנו לך אתה יכול להכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא. לגבי הבטוחה - הבטוחות נקבעות לפי מקום רישום הזכויות לגבי הנכס ( לשכת רישום מקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת) ולפי הזכויות אותן מבקשים לשעבד (זכויות בעלות, זכויות חכירה או זכויות חוזיות). לפיכך לשם התיחסות לבטוחות נדרשים פרטים לגבי אופן רישום הנכס והזכות המשועבדת.

27. עלינו לפני שלוש שנים לארץ, וברצוננו לדעת אם יש הלוואות מיוחדות לעולים חדשים מטעם המדינה, ואם יש מסלולים מיוחדים למשכנתאות דרך הבנקים
ישנן משכנתאות הניתנות מכספי אוצר באמצעות הבנקים למשכנתאות - מדובר בהלוואת זכאות הניתנת לעולים חסרי דיור עפ"י נתונים אישיים. הלוואת הזכאות נושאת ריבית קבועה צמודה למדד. לגבי משכנתא מכספי הבנק, הנקראת "משכנתא משלימה" - יש מספר רב של מסלולים, אותם ניתן להתאים לצרכי הלווים.

כדי לבדוק את זכאותכם, על שני בני הזוג לגשת לאחד מסניפי בנק הפועלים עם תעודת עולה ותעודות זהות + ספחים, ולהנפיק תעודת זכאות.

בנוסף, אנו ממליצים לערוך עם יועץ המשכנתאות שיחת ליבון צרכים ולבדוק איזה מסלול מתאים לצרכים שלכם ומה עדיף לכם לקחת.

28. האם הבנק נותן משכנתא לצרכי מימון (עד 50%) לקניית דירה כאשר יש בה דייר מוגן?
בעקרון דירה אשר יש בה דייר מוגן אינה נחשבת לבטוחה טובה או מספקת. אם יש בבעלותך נכס נוסף , ניתן לשעבדו ולקבל כספים לטובת מימון רכישת הנכס שבו אתה מעוניין.

29. רכשנו דירה, ואנחנו מעוניינים במשכנתא של 400 אלף שקל. ברצוננו לקבל את המשכנתא בחודשיים הקרובים, אבל לשלם את ההחזר רק בעוד שנה (בזמן הזה התוכנית שלנו הוא לחסוך עוד כסף, ולא "לאבד" אותו בגלל התשלומים של המשכנתא). האם זה אפשרי? האם זה "יעלה" לנו בתשלום נוסף?
ישנה אפשרות של דחיית תשלומי הקרן תוך תשלום שוטף של ריבית המשכנתא. עליכם לקחת בחשבון כי במידה ואתם פורסים את המשכנתא לתקופה של 240 חודשים לדוגמא - תשלמו את תשלומי הקרן ב-228 חודשים ולא ב-240 חודשים - מה שיגדיל לכם את ההחזר החודשי. הריבית תשולם באופן שוטף החל מהתשלום הראשון במשך 240 חודשים. על מנת לחשב החזרים חודשיים אתם יכולים להיכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא ולערוך מספר ניסיונות כדי לדעת מה גובה ההחזר החודשי המתקבל.

30. רכשתי נכס וטרם הספקתי למכור. כעת אני נדרש להלוואת גישור על סך 1,700,000 שקלים. כיצד מומלץ לקחת הלוואה: בפריים או בצמוד מדד?
הלוואת גישור הינה הלוואה שבדרך כלל תשלומי הקרן שלה נדחים עד תום התקופה כשבמהלכה משלם הלווה את תשלומי הריבית השוטפים. הלוואה זו נפרעת בתשלום חד פעמי בסוף התקופה. לגבי שאלת הכדאיות - לכל אחת מהמסלולים יש יתרונות וחסרונות: גישור בריבית קבועה צמודה:

יתרון - אחוז הריבית הינו קבוע לאורך כל התקופה. חסרון - קרן ההלוואה צמודה למדד ויכולה לגדול עד ליום הפירעון - בהתאמה לשינויי המדד.

גישור בפריים:

יתרון - קרן ההלוואה לא צמודה.

חסרון - חשיפה לשינויי רביות לאורך כל תקופת ההלוואה בהתאם לשינויי ריבית הפריים

עליך לבדוק איזה מסלול עדיף יותר עבורך ולפי כך לקבל החלטה.

31. יש לי משכנתא של 2,600 שקלים בחודש. סכום היתרה לסילוק עומד על מעט יותר מ-400 אלף שקל, כאשר הדירה מושכרת ב-3,400 שקלים לחודש ברשותי 400 אלף שקל נזילים: האם כדאי לי לחסל את המשכנתא, לרכוש בסכום הזה דירה קטנה להשקעה או לחילופין לקחת הלוואה של עוד 400 אלף ולרכוש דירה גדולה יותר להשקעה?
אחלק את תשובתי לשניים - 1. לגבי סילוק המשכנתא הקיימת - יש לבדוק כדאיות הסילוק מול הבנק שממנו לקחת את האשראי - האם יש לך תנאים טובים נכון להיום וכדאי להשאיר אותה, או לחילופין האם יש עמלת פירעון מוקדם שהופכת את הסילוק ללא כדאי בשלב זה. 2. לגבי שאלתך האם כדאי לרכוש נכס קטן תוך לקיחת משכנתא קטנה או לחילופין להגדיל את סכום המשכנתא המבוקשת ולרכוש נכס גדול יותר - עליך לבחון מה לערוך רשימה של בעד ונגד לכל סיטואציה - לדוגמא - מה גובה ההחזר החודשי בגין כל אחת מהמשכנתאות והאם השכירות אותה תקבל בגין אותו הנכס "תשלם" את המשכנתא. נקודה נוספת שיש לבחון מה יקרה "ביום אפור" בו לא תצליח להשכיר את הנכס הנרכש - האם תוכל לשלם את תשלומי המשכנתא הגדולה מההכנסות השוטפות שלך? אנו ממליצים בחום לקבוע פגישת ייעוץ מקיפה לנושא עם יועץ משכנתאות באחד מסניפי הבנק להתייעץ איתו לגבי החלופות השונות ובמקביל להשיג את כל הנתונים שלך לטובת קבלת אישור עקרוני טרם כניסתך לעסקה.

32. אני צריך לקחת משכנתא של 540 אלף שקל: ברשותי 240 אלף שקל והדירה שברצוני לרכוש עולה 780 אלף. איזו משכנתא מומלצת לתקופה של 20 שנה?
יש מגוון רב של מסלולים - נמנה את העיקריים שבהם: 1. משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד - ריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה (4-30 שנים). ההחזרים החודשיים ויתרת הקרן צמודים למדד ומשתנים בהתאם.

2. משכנתא "יציבה" - בריבית קבועה לא צמודה - ריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה (4-30 שנים). אין הצמדה למדד. וההחזרים החודשיים אינם משתנים כל תקופת ההלוואה.

3. משכנתא בריבית פריים - משכנתא משתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים- ניתן לפרוע ללא עמלת פירעון מוקדם בתנאי הודעה מראש של לפחות 10 ימים. המשכנתא אינה צמודה למדד.

4. משכנתא 32 - משכנתא בריבית משתנה כל 12-60 חודשים לפי בחירת הלווה. במועד שינוי הריבית ניתן לפרוע ללא עמלת פירעון מוקדם בתנאי הודעה מראש של לפחות 10 ימים.

ההמלצה היא לשלב בין מספר מסלולים כדי לפזר סיכונים, ובין היתר ליהנות מהיתרונות של כל מסלול ומסלול. ובכל מקרה, ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, ולהתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים וכמובן, לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה.

33. יש לנו הון עצמי של 450,000 שקלים, ואנו שוקלים לקנות דירה ב-1,350,000 מיליון שקל מקבלן (הכניסה לבית בעוד שנתיים). אנו מרווחים ביחד כ 20,000 שקל נטו ויש לנו 2 ילדים בני 4.5 ושנתיים וחצי. אנו מצליחים לחסוך כ 10,000 שקלים כל חודש. האם כדאי לקחת משכנתא של 800,000 שקלים, וכמה נשלם כל חודש בגין משכנתא כזו?
אתם מבקשים לקחת משכנתא של כ-800 אלף שקלים, לרכישת נכס בשווי של 1.35 מליון ש"ח. אם תפרסו את המשכנתא ל-20 שנים - גובה ההחזר החודשי ינוע בין 4,500-5,000 שקלים לחודש. אם תפרסו את המשכנתא ל-25 שנים - גובה ההחזר החודשי ינוע בין 4000-4500 ש"ח לחודש . גובה ההחזר החודשי משתנה בהתאם לגובה הרביות ולמסלול שתבחרו. ההחזרים החודשיים לא כוללים הוצאות ביטוח חודשיים בגין ביטוחי חיים וביטוח מבנה. ההמלצה כי גובה ההחזר החודשי יהווה עד שליש מההכנסה הפנויה שלכם - בכלל זה אתם עומדים (במידה ואין לכם התחייבויות נוספות).

34. אנו זוג עם שני ילדים שמשלמים שכירות של 2000 שקלים בחודש. ברצוננו לקנות דירת 4 חדרים ישנה הזקוקה לשיפוץ במיליון שקלים, ולהוסיף 100 אלף שקלים על שיפוץ. יש לנו הון עצמי של 250,000 שקל, כאשר הכנסתנו החודשית הוא 16 אלף שקל. האם זה אפשרי? ומה ההחזר החודשי הצפוי לנו, כרגע, ומה יהיה עוד מספר שנים?
כדי לרכוש את הנכס המבוקש אתם זקוקים ל-850 אלף שקל (בהנחה שהשיפוץ יתבצע מההון העצמי שיש בבעלותכם). מדובר באחוזי מימון גבוהים (כ-% 85), ולכן ייתכן ואישור הלוואה כזו, אם בכלל, יהיה מותנה בהמצאת בטוחות נוספות כגון , כגון ביטוח אשראי. בעקרון החזר חודשי בגין 850 אלף ש"ח בפריסה ל-25 שנים נע בין 4,200-4,700 שקלים, ובפריסה ל-30 שנים יעמוד ההחזר על 4,100-4,500 שקלים- תלוי במסלול שתבחרו. גם שינוי ההחזר בעתיד תלוי במסלול שתבחרו. ישנם מסלולים בריבית קבועה לא צמודה , בהם תוכלו להבטיח כי ההחזר החודשי לא ישתנה לאורך כל חיי ההלוואה. במסלולים אחרים ההחזר החודשי ישתנה בהתאם לשינוי הריבית , או לתוספת הצמדה , לפי העניין. להחזר החודשי יתווספו עלויות בגין בטוחים (חיים, מבנה ולפי הצורך גם ביטוח אשראי) .

35. לקחנו משכנתא ב-2011 על סך 1.2 מיליון שקל, בהחזר חודשי של כ-5,200 שקלים. ברצוננו לפרוע כ-300 אלף שקלים. האם אפשרי פירעון חלקי? האם יש עמלות על פירעון מוקדם? מה יהיה ההחזר החודשי החדש?
כדי לענות על שאלתך עלינו לדעת באיזה מסלול ניתנה לך ההלוואה. לכל מסלול ומסלול יש את התנאים שלו לגבי פירעון מוקדם - האם זה אפשרי ומתי. אנו ממליצים לך לפנות לבנק שממנו לקחת את המשכנתא, ולברר מהם התנאים לפירעון המשכנתא שלך, ומה יהיה גובה ההחזר לאחר הפירעון.

36. ברשותי דירה ששוויה 950 אלף שקל עם משכנתא של 450 אלף שקל. אני נמצא בשלבי גירושין, ובית המשפט קבע כי הדירה בבעלותי בלבד. אני משלם מזונות 3,000 שקלים בחודש, כאשר ההכנסה שלי היא 7,500 שקל בחודש. אני חושב למכור את הדירה ולסגור/לגרור את המשכנתא ולרכוש דירה אחרת ב-1.15 מיליון שקל. האם הבנק יאשר לי משכנתא כזו ע"פ ההכנסות וההוצאות שלי?
על פי הנתונים שהצגת, אתה בודק אפשרות של לקיחת משכנתא של 650 אלף שקל. ההכנסה שלך נטו היא 7,500 שקל בחודש ולאחר קיזוז המזונות, כ-4500 שקלים בחודש. החזר חודשי של משכנתא בסדר גודל כזה בפריסה ל 25 שנים עומד על כ-3,400 שקלים לחודש. ההמלצה היא שגובה החזר המשכנתא יהווה כ-1/3 מההכנסה הפנויה. כדי לקבל משכנתא עליך להיצמד לכלל זה.

37. ברשותינו שתי דירות בשווי 2.5 מיליון שקל, כאשר רק על אחת מהן יש לנו משכנתא של 700 אלף שקל אותה עלינו לשלם עוד 9 שנים 7,000 שקל בחודש. אנו מרוויחים ביחד 20 אלף שקל ועוד 3,000 שקל בחודש מהשכרת הנכס. לאחר כל ההוצאות השוטפות נשאר בידינו סכום של 3,000 שקל. הצלחנו לחסוך 300 אלף שקל וברצוננו לרכוש בית פרטי בעלות של כ-1.3 מיליון. האם הבנק יאשר משכנתא נוספת של מיליון שקל לאחר מישכון 2 הנכסים והשכרתם, ובמידה שכן באיזה מסלול כדאי לבחור?
ציינתם כי יש בבעלותכם שני נכסים של 2.5 מיליון שקלים בשעבוד של נכס אחד על 700 אלף שקלים. ברצונכם לרכוש נכס נוסף בשווי של 1.3 מיליון שקלים ואתם זקוקים למשכנתא של 1 מיליון שקל. בהנחה כי שווי הנכס הנרכש + הנכס בבעלות הנקי משעבודים מאפשרים מתן משכנתא של 1 מיליון שקל (עד 60% משווי שני הנכסים), בפריסה ל- 25 שנים ההחזר החודשי יהיה כ-6,700 שקלים לא כולל ביטוחי חיים וביטוח מבנה. בפריסה ל-30 שנים ההחזר החודשי יהיה כ-4,700 שקל לא כולל ביטוחי חיים וביטוח מבנה. ההכנסות כולל השכרת הנכס בבעלות יהיו כ- 27,000 שקלים. החזר המשכנתא הקיימת (7000 שקל) + החדשה (4700 ש"ח) הינו כ-11,700 שקל. ככלל, ההמלצה כי החזר חודשי של משכנתא יהווה עד 33% מההכנסה הפנויה של בני הזוג. לגבי איזה מסלול עדיף ההמלצה היא לשלב בין מספר מסלולים כדי לפזר סיכונים, ובין היתר ליהנות מהיתרונות של כל מסלול ומסלול. אנו ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, ולהתייעץ עם אחד מיועצי ההמשכנתאות, ולקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה

38. יש לנו חצי מיליון שקל ואנו רוצים לקנות דירה ב-1.5 מיליון שקל באזור השרון. משכורתנו היא 12 אלף שקל ואנו עם תינוקת בת שנה ושתי מכוניות שאנו נאלצים להחזיק כדי להגיע לעבודה וחזרה. כיום אנו משלמים שכר דירה של 3,500 שקל. האם כדאי לקנות דירה עם משכנתא של 1 מיליון שקל וכמה נשלם לחודש ל-20 שנה?
ההחזר למשכנתא של 1 מיליון שקל בפריסה של 20 שנה הוא כ-6,700 שקל (תלוי במסלול הנבחר), לא כולל ביטוחי חיים וביטוח מבנה. גם אם תפרסו את המשכנתא לתקופה של 30 שנים גובה ההחזר החודשי שיתקבל יהיה כ-4,700 שקל, לא כולל ביטוחים אם אתם עומדים כיום בתשלומי שכירות של 3500 שקל, עליכם לנסות ולהקביל את ההחזר החודשי לאותו סדר גודל. ככלל, ההמלצה כי החזר חודשי של משכנתא יהווה עד 33% מההכנסה הפנויה של בני הזוג. כדי לחשב החזרים חודשיים אתם יכולים להיכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא ולערוך מספר ניסיונות כדי לדעת איזה סדר גודל של משכנתא מאפשר החזר של כ- 3500 שקל.

39. אנו זוג עם 3 ילדים עם בית בבאר שבע ששוויו 700 אלף שקל. נשארה לנו משכנתא של עוד 150 אלף שקל כאשר ההכנסה שלנו היא 11,500 שקלים. אנו מעוניינים לרכוש בית שערכו 1.1 מיליון שקל ולא רוצים להחזיר משכנתא של יותר מ-3,300 שקל. האם הדבר אפשרי?
לאור הנתונים שהצגת יש בבעלותכם הון עצמי של 550,000 שקל כששווי הנכס הנרכש הינו 1,100,000. אתם זקוקים ל-550 אלף שקל להשלמת הרכישה. אם תפרעו את המשכנתא הקיימת, תיקחו חדשה על מלוא הסכום (550,000) שקל, ותפרסו אותה ל-25 שנים, ההחזר החודשי ינוע בין 2500-2800 שקל , תלוי במסלולים שתבחרו. יש לקחת בחשבון גם עלות של ביטוח נכס וביטוח חיים לשני בני הזוג. ההמלצה היא לשלב בין מספר מסלולים כדי לפזר סיכונים, ובין היתר ליהנות מהיתרונות של כל מסלול ומסלול. על מנת לחשב החזרים חודשיים אתם יכולים להכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא ולערוך מספר ניסיונות כדי לדעת מה גובה ההחזר החודשי המתקבל למשכנתא של 550,000 שקל. בכל מקרה, אנו ממליצים לכם להתייעץ עם יועץ משכנתאות ולקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה.

40. יש לי משכנתא בבנק מזרחי על סך 700 אלף שקל. האם ניתן לקחת משכנתא נוספת דרך בנק אחר בשעבוד הנכס הקיים?
בעת חתימה על הסכם ההלוואה והמשכון עם הבנק התחייבת שלא לבצע שום פעולה בנכס ללא הסכמת הבנק. לפיכך, לשם לקיחת משכנתא נוספת דרך בנק אחר בשעבוד הנכס, יש לפנות ולקבל הסכמתו.

41. ברשותי בית פרטי באזור השרון ללא משכנתה או חובות. ברצוני לרכוש דירה בבאר שבע להשקעה באמצעות חצי מיליון שקל מההון העצמי ולקחת כ-250 אלף משכנתא, בהנחה ששכר הדירה יעמוד על 2,800-3,000 ויחזיר את המשכנתה עד שהדירה תהיה שלי ללא חובות. לכמה שנים ניתן לקחת משכנתא שתכסה את ההלוואה? האם ניתן לקחת משכנתה שבה אוכל לשלם ולצאת באמצע?
נחלק את התשובה לשניים: 1. גובה החזר חודשי - אנו מניחים כי הכוונה היא לשלם את תשלומי המשכנתא משכר הדירה שיתקבל. אם המשכנתא בסך 250 אלף שקל תילקח לתקופה שבין 7-10 שנים (תלוי מסלול וריבית), ויתקבל החזר חודשי שמקביל לשכר הדירה העתידי. עלייך לקחת בחשבון עם עלות של ביטוח מבנה + ביטוח חיים. 2. פירעון מוקדם - ישנם מסלולים המאפשרים פירעון מוקדם ללא עמלת פירעון מוקדם - לדוגמא - משכנתא 32 - ריבית משתנה צמודה למדד. הלקוח קובע מראש את תדירות שינוי הריבית ובמועד שינוי הריבית ניתן לפרוע ללא עמלת הפסד כלכלי המהווה את המרכיב העיקרי בעמלת פירעון מוקדם, בהודעה מראש של לפחות 10 ימים על הכוונה לפרוע. ממליצים לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על חוזה רכישה

42. אני ובעלי מתעניינים ברכישת דירה בפרויקט של קבוצת רכישה בפתח תקווה. ברשותנו דירה ללא משכנתא ששוויה 900 אלף והון עצמי של 380 אלף שקל. עלינו לשלם על הקרקע 30% מהון עצמי והשאר בכניסה. האם כדאי לקחת הלוואת גישור במישכון הבית ולשלם מהכסף הזה, או לקחת את הליווי הבנקאי – שהריביות שלו גבוהות מאוד
במקרה של קבוצת רכישה יש לבחון את הסכם הליווי שנחתם בין הקבוצה לבנק המלווה, ומה המחויבויות שלך כחברת הקבוצה מול אותו הבנק. אם ביכולתך לעמוד בהתחייבויות כלפי הקבוצה והבנק המלווה ויחד עם זאת להשיג אשראי זול יותר, מה טוב. כמו כן, כדאי לשקול האם לקחת הלוואת גישור או הלוואה ארוכת טווח במידה ואינכם מתכוונים לסלק את ההלוואה.

43. אני מעוניינת לרכוש משק חקלאי בעלות של 6,000,000 שקלים. המשכורות שלנו הן 10,000 ביחד
כדי לענות על תשובתך האם ניתן לקבל משכנתא על "משק חקלאי" יש לברר היכן רשומות הזכויות של הנכס- האם מדובר בטאבו, מנהל או בר רשות. בנוסף, היות וציינת כי ישנה הכנסה משכירויות אנו מניחים כי לא מדובר רק בקרקע חקלאית (עליה לא ניתן לקבל משכנתא) אלא על נחלה, ששוב יש לברר היכן רשומות הזכויות. לגבי אחוזי המימון - לא ציינת מה שווי הנחלה כולה. יש לדעת נתון זה ולבדוק מה גובה אחוזי המימון המבוקשים. לברור מעמיק יותר אנו ממליצים לפנות לאחד מנציגויות הבנק.

44. אני רווק בן 28 בעל חסכון של 800 אלף שקל. אני לא גר בארץ וגם אין לי תלושי שכר להציג למרות שאני מרוויח מעל הממוצע בארץ. השאלה שלי היא האם יש לי בכלל אופציה לקחת משכנתא בארץ לצורך רכישת דירה? ואם לא האם יש לי אופציה אחרת שתעזור לי לרכוש דירה?
ככלל קיימת אפשרות לתושבי חוץ לקבל משכנתא למטרת רכישת נכס בארץ. כדי לבחון את בקשתך יש להציג אישורי הכנסה מחו"ל ולעמוד על שיעור המימון אותו אתה מבקש. אם אתה מגיע לארץ בקרוב, מומלץ לתאם פגישה באחד הסניפים על מנת לערוך ליבון צרכים מקיף עם יועץ משכנתאות

45. ברשותי וילה באבן יהודה בשווי 3.7 מיליון שקל, עם משכנתא של 1.2 מיליון שקל. ברצוני לרכוש בית נוסף בשווי של שני מיליון שקל שמושכר כרגע ב-6,000 שקל לחודש. הכנסתי החודשית היא כ-20,000 שקל נטו. האם הדבר הוא בר ביצוע?
על מנת לענות על שאלתך יש לבחון מהו ההחזר החודשי הצפוי הכולל המורכב מההחזר החודשי של המשכנתא הקיימת+ ההחזר החודשי הצפוי מהמשכנתא הנוספת והתחייבויות משמעותיות קבועות נוספות אם יש.

ככלל מומלץ שההחזר החודשי הכולל לא יעלה על 33% מסך ההכנסות.

כדאי לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון מהו המימון המבוקש לרכישת הנכס הנוסף וההחזר החודשי הנגזר ממנו, מומלץ גם לבחון כדאיות מיחזור של המשכנתא הקיימת.

46. אני מעוניין למכור את דירתי , לקנות מגרש ולבנות. אחרי מכירת הדירה יהיה ברשותי כ-850,000 אלף שקל הון עצמי. עלות מגרש + בנייה צפוי להיות כ-2,000,000 שקל. משכנתא נדרשת - 1,250,000 שקל. האם קיים כיום תמהיל שיאפשר לי החזר חודשי של כ-5000 שקל?
המשכנתא הנדרשת מהווה 63% מימון משווי הנכס (2 מיליון שקל). בבנייה עצמית ניתן לקבל את המשכנתא בחלקים בהתאם לקצב הבנייה ובכפוף להערכת שמאי המפרטת את שווי הנכס במצבי בנייה שונים.

אתה מוזמן להיכנס לאתר האינטרנט של בנק הפועלים ולבדוק באמצעות "מחשבון תמהיל מסלולי משכנתא" את האפשרות להגיע להחזר החודשי המתאים לך.

ניתן להגיע להחזר חודשי של כ- 5,000 ש"ח בפריסת ההלוואה ל- 30 שנה, אך יש לקחת בחשבון כי :

א. למעט במסלול של משכנתא לא צמודה בריבית קבועה, התשלום החודשי משתנה בגין הפרשי הצמדה (בהלוואות צמודות ) ושינויים בריבית ההלוואה (בהלוואות בריבית משתנה) אשר עלולים להעלות את ההחזר החודשי מעבר ל- 5,000 ש"ח.

ב. יש עלויות חודשיות נוספות כגון בגין ביטוחים .

מומלץ לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות בסניף על מנת לערוך ליבון צרכים ולבנות את הרכב ההלוואות המתאים לצרכיך. כדאי לבחון האם מטרת המשכנתא היא מימון הבנייה בלבד, או שחלקה מיועד לרכישת המגרש והאם יש צורך במימון ביניים עד למכירת הנכס הקיים.

47. יש לי בית ששווה 750 אלף שקל. אין לי חובות על הבית וברצוני לקחת משכנתה של 450 אלף שקל. אני בן 54 והכנסתי 15.500 שקל בחודש. איזה משכנתא כדי לי לקחת?
אתה מבקש למשכן את ביתך, אך לא ציינת לאיזו מטרה אתה מבקש את המשכנתא: האם למטרת דיור (כמו רכישת נכס אחר או שיפוצים) או למטרה אחרת.

מומלץ לתאם פגישת יעוץ בסניף כדי לערוך ליבון צרכים עם יועץ המשכנתאות הן של מטרת ההלוואה והן של הצרכים האישיים שלך לצורך בניית תמהיל ההלוואות.

ככלל רוב הלקוחות משלבים בין 2-3 סוגי הלוואות לצורך פיזור הסיכון. במידה ומתוכנן פירעון מוקדם, כדאי לשלב מסלולי הלוואה בהם אין עמלת פירעון.

48. אני מעוניין לקבל הלוואת גרייס לצורך בניית שתי יחידות דיור. מהם התנאים, ומהי העלות לסכום של 1.4 מיליון שקל?
הלוואת גישור הינה הלוואה שהתשלומים על הקרן והפרשי ההצמדה שנצברו עליה נדחים עד תום תקופת ההלוואה.  הלוואה זו ניתנת לתקופות של שנה עד ארבע שנים. קרן + הפרשי הצמדה נפרעים בתשלום חד פעמי בסוף התקופה. הריבית (בצרוף הפרשי הצמדה עליה) תשולם בתשלומים חודשיים. ההחזר החודשי ל 1.4 מיליון שקל נע בין 1200-2000 שקל - תלוי בתקופה שתבחר (שנה/שנתיים/שלוש/ארבע). אנו ממליצים לגשת לאחד מסניפי הבנק, ולקבל אישור עקרוני לבקשתך.

49. אנו מעוניינים ברכישת דירה להשקעה בבת ים, כ-3 חדרים, שעלותה 750 אלף שקל. ברשותינו כ-170 אלף שקל ודירה בשווי 2.1 מיליון שקל עם משכנתא של 120 אלף שקל. אנו בני 59 וההכנסה הפנויה אחרי חובות היא כ-16 אלף שקל וצפויה לעלות ל-23 אלף שקל בתוך שנה. מה אפשרויות המימון לנכס כזה?

1. שעבוד הדירה הנרכשת - מבחינת אחוזי המימון אתם עומדים על 77.3%. אחוזי מימון כאלו מצריכים ביטוח אשראי ואת האישור לקבלת המשכנתא תצטרכו לקבל הן מהבנק והן מחברת ביטוח EMI.

2. אופציה שנייה - שעבוד הנכס הקיים - מבחינת אחוזי המימון אתם עומדים על 28% - משכנתא חדשה + 6% משכנתא קיימת - סה"כ 34% מימון. אופציה זו מאפשרת לכם לקבל משכנתא ללא ביטוח אשראי. יש לציין כי במידה ותבחרו באופציה זו תצטרכו לגשת לבנק בו מתנהלת המשכנתא הקיימת ולקבל את המשכנתא הנוספת, אלא אם כן תשקלו למחזר את המשכנתא הקיימת ואז תוכלו לשעבד את הנכס לכלל הבנקים.

בכל מקרה ממליצים לגשת לאחד מסניפי הבנק, לקבל יעוץ לגבי ההלוואה הנדרשת וכמובן - אישור עקרוני טרם חתימה על חוזה הרכישה.

50. ברשותי מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודת מדד כל 5 שנים אשר נפתחת בעוד כחודש. אני מתכוון לכסות חלק מסכום המשכנתא אך לא את כולו. שאלתי היא: האם אוכל למחזר את שארית סכום המשכנתא הנותר למסלול משכנתא שונה? ואם לא האם אוכל לפנות לבנק בפועלים ולקחת הלוואת משכנתא בכדי לשלם את הסכום הנותר בבנק בו המשכנתא נמצאת?
אין מניעה למחזר מסלול של משכנתא משתנה כל 60 חודשים. אנו ממליצים לך לבדוק האם חלה עמלת פירעון מוקדם בנקודה בה תרצה לבצע את השינוי. תוכל לקבל יעוץ לגבי שאר המסלולים הקיימים כיום בכל בנק למשכנתאות, ולשקול את כדאיות המחזור.

51. לפני 4 שנים נעקצתי ע"י חברה גדולה בסכום של חצי מיליון שקלים. לאחר הסדרים מול הנושים סיימתי את חובותיי לפני כשנתיים ונכון להיות אני מעוניין למשכן נכס שבבעלותי שלא קיימת עליו בשווי של 500 אלף שקל. ברשותי נכס נוסף בשווי 400 אלף עם משכנתא בסך 180 אלף שקל. הבעיה היא שהבנקים לא מוכנים לתת לי הלוואה מכיוון שהם רואים חסימה ב-BDI. נכון להיות אני ואשתי משתכרים ביחד כ-10,000 שקל ואני מקבל עוד 5000 שקל משכירויות. מה ניתן לעשות ואיך ניתן לפתור את הסוגייה?
לשם קבלת אישור עקרוני למשכנתא בנסיבות שתיארת אנחנו ממליצים עליך להמציא לבנק את המסמכים הבאים : 1. דו"ח אשראי צרכני לעיון - אותו ניתן להזמין באמצעות BDI. 2. בהמשך למפורט בדו"ח יש לצרף את כל האסמכתאות שיש בידך המעידות על סגירת החובות וסיום ההליכים מול הגורמים המופיעים בדו"ח. 3. דפי עו"ש, תלושי שכר ואסמכתאות על הכנסות נוספות של החודשים האחרונים המעידים על התנהלות כספית תקינה.

52. אני חייל משוחרר עם הון עצמי של כ-100 אלף שקל. האם אני זכאי לקבל משכנתא מהבנק? האם ישנם הטבות מסוימות? בנוסף, אני הולך להיות סטונדנט בקרוב, האם העובדה שלא תהיה לי הכנסה חודשית ממשכורת אך תהיה הכנסה מהשכרת הבית תיתן לי אפשרות לקחת משכנתא?
הלוואת זכאות הינה הלוואה הניתנת על פי תעודת זכאות שמנפיק משרד השיכון לאנשים המוגדרים "זכאים". התנאי הבסיסי לקבלת זכאות הינו גיל הלווה - זכאות ליחידים ניתנת החל מגיל 30, למעט לרוכשים באזורי עדיפות - החל מגיל 21. בנוסף לתנאי זה, יש להגיע לניקוד מינימלי של 1000 נקודות כדי לקבל הלוואת זכאות - ניקוד זה משקלל מספר פרמטרים כגון גיל הלווה, מספר אחים/אחיות, ומספר חודשי שירות צבאי. קבלת הלוואת משכנתא מכספי בנק מותנית בבחינה עיסקית, בין היתר של יכולת החזר הלווה. ציינת כי הינך חייל משוחרר וסטודנט בקרוב ויכולת ההחזר שלך מתבססת על השכרת הנכס. בהקשר זה יש לבחון: האם יש לך מקום מגורים אחר בגינו יהיו לך הוצאות? האם הנכס נמצא באיזור ביקוש בשוק השכירות? וכיו"ב. ישנה אפשרות לבחון צירוף הורים ערבים לחיזוק הבקשה. בכל מקרה, אנו ממליצים לך להגיע לאחד מסניפי הבנק, למסור כל האינפורמציה הרלוונטית ולבחון את כל האפשרויות העומדות בפניך טרם כניסתך לעסקת הרכישה.

53. יש ל דירה בנתיבות השווה כחצי מיליון שקל, עליה יש לי משכנתא של אלף שקלים בחודש. אני מעוניינת לקנות דירה שנייה נוספת עם הון עצמי של 300 אלף שקל. ברצוני לקבל מידע על משכנתא שנייה.
כדי להחליט על תנאי המשכנתא הנוספת כדאי לבחון מספר שאלות:

• מהו מחיר הנכס אותו את מעוניינת לרכוש

• מהו סכום המשכנתא אותו תצטרכי על מנת להשלים את הרכישה

• מהו ההחזר החודשי המתאים לך, האם יהיו לך הכנסות נוספות משכ"ד של הנכס הנוסף?

באותה ההזדמנות שבה את בוחנת את פרטי המשכנתא הנוספת, מומלץ לבחון גם את תנאי המשכנתא הקיימת וכדאיות מיחזור.

54. אנו זוג בשנות ה-50, עם הכנסה משותפת של כ-12.000 שקלים ובעלי דירה בשווי 1.2 מיליון וללא משכנתא. אנו מעוניינים בהלוואת בלון בתשלומי ריבית בלבד בסכום זהה לשלוש שנים לצורך רכישת דירה להשקעה בפרויקט מאושר לתמא 38. הכוונה למכור ברווח לאחר גמר השידרוג (קניית הדירה במחיר מציאה שאינו מגלם את התמא 38). תשלומי ריבית הבלון אמורים להתקזז עם שכר הדירה -ולפרוע את הקרן עם מכירת הדירה ברווח. מה האפשרויות העומדות בפנינו?
אם אתם רוצים לקבל הלוואה בגובה 100% משווי הבית הקיים, ניתן לבחון משכון של שני הנכסים, הנכס שבבעלותכם והנכס הנרכש.

אם אתם מעוניינים לשלם ריבית בלבד לתקופה של 3 שנים, ישנן שתי אפשרויות:

הלוואת גישור אשר ניתנת לתקופה של שנה עד ארבע שנים בהלוואה זו הקרן והפרשי ההצמדה עליה נפרעים בתשלום חד-פעמי בסוף התקופה והריבית משולמת באופן שוטף מידי חודש. יש לקחת בחשבון שגם אם תחליטו להשאיר את הנכס בבעלותכם ולא למכור אותו, קרן ההלוואה תיפרע בתשלום חד-פעמי.

האפשרות השנייה היא לקחת הלוואה לטווח ארוך - למשל 20 שנה, עם דחיית תשלום הקרן לשלוש שנים. במהלך שלוש השנים הראשונות תשלמו ריבית בלבד. בתום שלוש השנים תתחילו לשלם גם ריבית וגם קרן מידי חודש עד לתום ההלוואה. הלוואה זו עדיפה למקרה בו תחליטו שלא למכור את הנכס ולהמשיך לשלם את ההלוואה.

לענין תמ"א 38 :

בחלק מן המקרים מדובר רק בחיזוק יסודות הבניין ושיפוצו ובחלק מן המקרים בהריסת הבנין ובנית בנין חדש במקומו.

במקרה של שיפוץ הבנין: אם אתם מסתמכים על קבלת שכר דירה על מנת לשלם את ההלוואה קחו בחשבון כי תתכן בעיה למצוא שוכרים שירצו לגור בנכס בתקופה של השיפוץ. במקרה של הריסת הבניין : ראשית כאשר מבקשים לשעבד לטובת הבנק דירה המיועדת להריסה הבנק יבקש לוודא מראש כי בעת הריסת הדירה תועמדנה לבנק בטוחות לפרעון ההלוואה , בנוסף לבטוחה שהקבלן יעמיד לרשות הדיירים להבטחת בנית ומסירת הדירות החדשות . שנית, תצטרכו למצוא שוכרים שירצו את הדירה רק עד מועד ההריסה , ואז יש לבדוק האם יש בהסדר עם הקבלן תשלום של דמי שכירות בתקופת הבניה. אנו ממליצים לכם לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון מהי האפשרות המתאימה לכם ומהם ההחזרים החודשיים בכל אחת מהאופציות.

55. משכנתא של 250 אלף שקל - איזה מסלול כדאי לבחור? אנחנו זוג עם שני ילדים קטנים (הוצאות גבוהות מאוד). שווי הנכס 670,000. התנאים שקיבלתי הם: 75,000 שקל בריבית פריים -1. 100,000 ש"ח בריבית משתנה וצמוד מדד. 75,000 לא צמוד וקבועה. במצב הזה את רוב התשלום אני מסיימת תוך 5 שנים. האם זה כדאי במצב המשפחתי שלנו?
המשכנתא שלכם מורכבת משלושה מסלולי הלוואה שונים ואכן נכון לעשות זאת על מנת לפזר סיכונים. ציינת כי רוב המשכנתא תסתיים בעוד 5 שנים, אך יחד עם זאת הוצאות משק הבית שלכם גבוהות, מומלץ שההחזר החודשי של המשכנתא בנוסף להתחייבויות קבועות כמו הלוואות בחשבון לא יעלה על 30% מסך ההכנסות. במקרה בו יש הוצאות גבוהות, כדאי לבחון פריסה של המשכנתא לתקופה ארוכה יותר.

56. אני בת 51, משתכרת כ-10,000 שקל לחודש כרגע. יש לי הון עצמי של 500 אלף שקל ואני צריכה משכנתא של 400 אלף שקל. יש לי הצעה מהבנק: 268 אלף שקל בריבית קבועה של 4.2 החזר 2009 שקל כל חודש ל-15 שנה, או 132אלף בריבית משתנה 2.33 צמוד למדד ל-30 שנה בהחזר חודשי של 503 שקל. האם זה משתלם?

ההחזר החודשי שאת מציינת עומד על 2,500 ש"ח, כ- 25% מההכנסה שלך, בהנחה שאין לך התחייבויות קבועות משמעותיות נוספות, החזר זה סביר . שילוב של 2-3 מסלולי הלוואה כפי שעשית הינו נכון על מנת לפזר סיכונים.

לקיחת הלוואה בריבית קבועה הינה צעד נכון, במידה ואין הצמדה למדד, ההחזר הינו קבוע לאורך כל חיי ההלוואה. במידה ויש הצמדה ההחזר ישתנה בהתאם לתנאי ההצמדה בלבד. יחד עם זאת פרעון של הלוואה כזו עלול להיות כרוך בתשלום עמלת פירעון מוקדם.

את ההלוואה הנוספת שאת לוקחת בריבית משתנה ניתן לפרוע, במועדי שינוי הריבית, ללא עמלת פירעון בתנאים ומועדים מסוימים. זהו יתרון חשוב, אך יחד עם זאת יש לקחת בחשבון שישנה הצמדת מדד ושריבית ההלוואה משתנה בתדירות אותה בחרת , בהתאם ישתנה ההחזר החודשי.

כדאי לבחון אפשרות לקצר את תקופת ההלוואה המשתנה.

57. מהו התמהיל המומלץ ביותר עבור משכנתא של 700 אלף שקל, ומה ההחזר החודשי הצפוי במשכנתא שכזאת?
מומלץ להרכיב תמהיל הלוואות לאחר ליבון צרכים בסניף, לבדוק האם מתוכנן פירעון מוקדם במהלך חיי ההלוואה. במידה וכן, כדאי לשלב הלוואות שבהן אין עמלת פירעון מוקדם.

ככלל רוב הלקוחות משלבים בין 2-3 סוגי הלוואות לצורך פיזור הסיכון. ההחזר החודשי תלוי בתקופה, במסלולי ההלוואה ובהכנסות החודשיות.

אתה מוזמן להיכנס לאתר האינטרנט של בנק הפועלים ולבדוק באמצעות "מחשבון תמהיל מסלולי משכנתא" את האפשרות להגיע להחזר החודשי המתאים לך: www.bankhapoalim.co.il/mashkanta

58. רכשתי דירה בדצמבר 2010 ששוויה 1.2 מיליון שקל, כשלקבלן העברתי 20% משווי הנכס (מה שהותיר לי חסכון נוכחי של 200000). את שאר הסכום אני יכול לשלם סמוך למועד קבלת המפתח בדצמבר 2013, כאשר הוא יהיה צמוד למדד תשומות הבנייה, או לחילופין לקחת אז משכנתא ולשלם את כל הסכום. מאחר שאינני משלם שכירות ויש לי חיסכון מצטבר עד כה של כ- 50000. אני חוסך בממוצע 7,000 שקלים בחודש. במידה וזה יהיה המצב עד מועד קבלת המפתח, האם יהיה נכון להמשיך בדרך זו או לקחת משכנתא כעת?
נכון להיום עומדות בפניך שתי חלופות: האחת - לדחות את תשלום יתרת התמורה בגין הרכישה למועד המסירה - דצמבר 2013. השנייה - לשלם את ההון העצמי ובנוסף לקחת משכנתא על יתרת הסכום ולשלמם כעת. היות ואתה לא יכול לחזות את העתיד, אלא להסתמך על הנתונים כיום, עליך לבחון מס' פרמטרים לשקלל את הנתונים ולקבל החלטה איזו חלופה עדיפה: 1. תנאי המשכנתא שאתה יכול לקבל היום. 2. החיסכון בגין הונך העצמי המופקד בבנק. 3. מדד תשומות הבנייה.

59. יש לי דירה בשווי 1.9 מיליון שקל, עם משכנתא של 400 אלף שקל. אני מעוניין לקנות נכס להשקעה בעלות של 700 אלף שקל, אבל במקביל אני משלם משכנתא של 3,000 שקל לעוד 13 שנה. באיזה אופן אני יכול לעשות את המהלך ללא הון עצמי?
ציינת כי יש בבעלותך נכס השווה 1.9 מיליון שקל עם משכנתא של 400 אלף שקל. באופן עקרוני אתה יכול לשעבד את הנכס בבעלותך בנוסף לנכס הנרכש, ולהגיע למימון של 100%. היות והנכס הקיים משועבד לבנק מסוים , תוכל לקבל משכנתא נוספת על אותו הנכס רק בבנק שאליו הוא משועבד, או לחלופין לבחון אפשרות של מיחזור המשכנתא הקיימת וקבלת אשראי חדש בכל בנק אחר. לפני מהלך זה אנו ממליצים לגשת לאחד מסניפי הבנק מכמה טעמים - ראשית , לבחון את עניין כדאיות מיחזור המשכנתא. שנית, לבדוק את גובה ההחזר החודשי החדש המתקבל מהמהלך שאותו אתה מעוניין לבצע. וכמובן, לקבל אישור עקרוני לעסקה.

60. יש לנו דירה ששווה כמיליון שקל עם משכנתא בסך 283,000 שקל עד שנת 2019, ואנחנו רוצים לקנות דירה גדולה יותר. אנחנו משלמים משכנתא של 3,800 שקל ב-3.85% ריבית ואשתי ואני מרוויחים ביחד כ-17,000 שקל. השאלה היא באיזה סכום נוכל לקנות דירה במשכנתא חודשית של 3,850 שקל, ומה כדאי לעשות לגבי המשכנתא הקיימת : לכסות אותה ממכירת הדירה הקיימת או להמשיך אותה?
משאלתך ניתן להסיק כי ברצונך להגדיל את ההחזר החודשי של המשכנתא ב-50 שקל בלבד: מ- 3,800 שקל ל-3,850 שקל. מאחר שהתוספת קטנה, כדי לקבל הלוואה גדולה יותר באופן משמעותי יהיה עליך להאריך את תקופת ההלוואה.

אם תיקח הלוואה על סך 670,000 שקל ל-20 שנה ההחזר החודשי יהיה 3,850 שקל. ההון העצמי ממכירת הדירה יעמוד על כ- 700,000 שקל (לאחר פירעון ההלוואה הקיימת) כך שתוכל לרכוש דירה בסכום של 1,300,00 שקל.

יש לזכור כי סכום ההחזר אינו כולל הוצאות בגין ביטוחים, ויכול להשתנות עקב שינויים בריבית או בהצמדה בהתאם לסוג ההלוואה שתבחרו. תנאי האשראי בו תבחרו

61. אנו זוג הגרים בבית ללא משכנתא ובעלי הון עצמי של 20% מערך הדירה אותה אנו מעוניינים לרכוש. אין ברצוננו למכור את הבית בו אנו גרים. האם נוכל למשכן את הבית ללא המשכנתא ולקבל מהבנק את 10% הנותרים (או למעלה מכך) לשם השלמת ההון העצמי הנדרש, ואת שאר 70% הנותרים לקבל כמשכנתא נוספת?
בפניך עומדת האפשרות להישאר לגור בדירה ולממן את רכישת הדירה החדשה באמצעות משכון שני הנכסים, ע"י לקיחת %60 מימון, כנגד שיעבוד הנכס החדש ו-40% מימון הנותרים כנגד שיעבוד הנכס הקיים. בכך תימנע מהבאת הון עצמי כספי.

62. לאמי יש דירה בשווי 1.4 מיליון בשלב ב' בפרויקט פינוי בינוי מתקדם והערכה למעבר לבניין חדש עוד כ-3 שנים. בשלב א' יש כברבינייני דירות חדשות בשווי 1.9 מיליון. בינתיים, מפאת גילה המבוגר וקושי בעליית מדרגות, מצאנו בית פרטי במחיר 1.8 מיליון. מה המיטב שניתן לעשות בסיטואציה כזאת כאשר יש ברשותה הון של 400 אלף שקל. הלוואות גישור? ואם כן, כיצד?
ראשית, נסביר כי פרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט של הריסת בנייין / דירה קיימים והקמת מבנה חדש במקומם. תיתכן בעיה להסתמך כבטוחה על דירה המיועדת להריסה, ולכן הבנק בודק הן את טיב הבטוחות שמקבל בעל הדירה הנהרסת מהיזם להבטחת בנית ומסירת הדירה החדשה, והן את הבטוחות שהבנק יכול לקבל להבטחת פירעון ההלוואה. שנית, יש לבדוק את גיל הלווה והכנסותיו ולוודא כי יש באפשרותו לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים. ככלל נבדקת יכולת הלווה לעמוד בהחזרי ההלוואות בכל בקשת אשראי ולא רק שווי הבטוחות.

63. ברשותי דירה ללא משכנתא בשווי מוערך של 1.7 מיליון שקל. אני רוצה לקנות דירה חדשה מקבלן במחיר של 1.6 מיליון. אני צריך לצורך כך הלוואת בלון, ושאלתי היא מהן הריביות ומה יותר מומלץ? מה שהוצע לי ע"י אחד הבנקים זה פריים -0.3.
בפניך עומדת האפשרות להישאר לגור בדירה ולמכור אותה רק במועד הסמוך לכניסה לדירה החדשה ולממן את רכישת  הדירה באמצעות משכון שני הנכסים, על ידי לקיחת 60% מימון כנגד שיעבוד הנכס החדש ו-40% מימון הנותרים כנגד שיעבוד הנכס הקיים. לבנק יש פתרון כזה באמצעות "הלוואת גישור" אשר ניתנת לתקופה של שנה עד 4 שנים ומטרת הלוואה זו הינה ל"גשר"  לתקופה קצרה, עד מכירת דירה קיימת. קיימים שני אפיקי תשלום להלוואה זו: הלוואה הנפרעת בתשלום חד פעמי בסוף תקופה או הלוואה שהקרן והפרשי הצמדה עליה נפרעים בתשלום חד פעמי בסוף תקופה והריבית משולמת באופן שוטף מדי חודש. הלוואה זו ניתנת במספר מסלולים ולאור העובדה כי שיעור הריביות משתנה מדי יום, רצוי לברר בסניפי בנק הפועלים  באמצעות הגשת בקשה למשכנתא סמוך למועד לקיחת ההלוואה.

64. יש לנו 450,000 שקל, שהם 32% משווי הנכס שאנו רוצים לקנות (משכנתא של 950,000 שקל). האם כיום כדאי לרכוש את הנכס עם המשכנתא, או שכדאי לשבת על הגדר עוד שנה-שנתיים?
כאשר בוחנים האם כדאי לרכוש דירה בנקודת הזמן הנוכחית (הכוונה לדירה למגורים להבדיל מדירה להשקעה)  מומלץ לקחת בחשבון מספר מרכיבים: א. מהי סביבת הריביות הקיימת היום ג. פתרון המגורים שיש לך עד לרכישת הדירה והעלות שלו. ב. מחירי הדירות לעניין סביבת הריבית במשכנתאות - יחסית לעשור האחרון, הריבית נמוכה ואטרקטיבית. בהתייחס למחירי הדירות- זה ענין של תחזית: מה צפוי להיות בשוק האם מחירי הדירות, במקום שבו הינך מבקש לרכוש, יעלו/ירדו או שישמרו על רמת מחירים יציבה. אם לדעתך מחירי הדירות יוסיפו לעלות , או ישמרו על רמתם , אז כדאי לקנות עכשיו וליהנות מהמשכנתא הזולה. אם לדעתך מחירי הדירות ירדו באופן משמעותי, ויש לך פתרון דיור זמני ראוי , הרי כדאי להמתין ולשלם פחות.

65. יש לי משכנתא בריבית קבועה של 4.17 ל-20 שנה, ונשארו לי 17 שנה. האם כדאי למחזר? הבנתי מהבנק שלי שאני צריך לשלם קנס עיוון ריבית בסכום של 26,000. האם זה כדאי? הסכום שנשאר לי הוא כ-400 אלף שקל.
כדי לבחון כדאיות מיחזור המשכנתא עלינו לדעת במדויק מספר פרטים: 1. היתרה המדויקת לסילוק

2. גובה עמלת פירעון מוקדם

3. יתרת התקופה המדויקת בחודשים

4. גובה ההחזר החודשי - לא כולל ביטוח חיים וביטוח מבנה

על פי הנתונים שציינת איננו יכולים לבדוק את כדאיות המיחזור באופן מדויק. אנו ממליצים לך לקבוע פגישה עם יועץ משכנתאות כדי לבדוק האם המיחזור כדאי.

66. אנו עומדים לרכוש דירה ממוכרים שעל דירתם רשומה משכנתא. האם נוכל לקבל הלוואה לרכישת הדירה לפני שהוסרה המשכנתה?
במקרים מסוימים, תוכלו לקבל הלוואה לרכישת הדירה לפני הסרת השעבוד הרשום על המוכר, וזאת כנגד קבלת מכתב מהבנק שלטובתו רשומה המשכנתא, שלפיו הוא מתחייב להסיר את המשכנתה של המוכרים מהדירה, כנגד קבלת סכום כספי שאינו עולה על סכום ההלוואה שאושר לכם. מכתב זה מכונה בין הבנקים "מכתב כוונות".

67. יש לי מסלול דולרי (15% מגובה המשכנתא) שמסב לי נזק רב. האם כדאי להמירו עתה למסלול קל''צ או למסלול פריים?
אם מסלול ההלוואה צמוד דולר אינו מתאים עוד לצרכיך, הינך יכול לפנות להבנק בבקשה לשנותו למסלול הלוואה אחר. הדבר מתבצע באמצעות מיחזור הלוואה. נבקש להסב תשומת לבך למספר דגשים: 1. מומלץ לבדוק האם יידרש תשלום עמלת פירעון מוקדם בגין המיחזור. 2. מומלץ לבחון את גובה הריבית של המסלול הנוכחי אל מול האלטרנטיבות הקיימות וכתוצאה מכך גם גובה ההחזר החודשי. 3. אם החלטת למחזר את ההלוואה אנו ממליצים לך לבחור מסלול הלוואה המתאים לאורח חייך. לדוגמא, אם חשובה לך אפשרות פירעון מוקדם בהלוואה, מומלץ לבחור מסלול הלוואה הכולל תחנות יציאה. אם חשובה לך היציבות, מומלץ שתבחן הלוואות בריביות שאינן משתנות וכיוב' .

68. יש ברשותי דירה בירושלים שעלותה כרגע נעה בין 850 אלף ל- 900 אלף שקלים. האם שווה לקנות דירה חדשה, או לקנות שתי דירות קטנות להשקעה ולשכור דירה. אני גרה כרגע במרכז
לעניין הכדאיות, האם לרכוש נכס אחד למגורייך או שתי דירות קטנות להשקעה ולגור במקביל בשכירות, אנו ממליצים להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים (למשל: תשואה צפויה על ההשקעה והשוואתה לאפיקי השקעה אחרים, הבטי מס בכל אחת מן האפשרויות, עלויות מימון, תכנון לעתיד לעניין מקום מגורים רצוי ואפשרות הרחבת המשפחה). זאת, כדי להגיע להחלטה הנכונה. לשם חישוב עלויות המימון בכל אחת מהאפשרויות, מומלץ להגיש בקשה אצל יועץ המשכנתאות, ולקבל אישור עקרוני מהבנק, הן לעצם האפשרות לקבלת אשראי והן באשר לעלותו.

69. אם עושים מיחזור למשכנתא. שאלתי היא האם הבנק מודיע לחברת הביטוח שהמשכנתא בוטלה והוקמה חדשה? האם במקרה שיוצרים משכנתא חדשה במקום הישנה חברת הביטוח מקבלת על כך הודעה מהבנק? האם חברת הביטוח שולחת כל שנה אישור על קיום ביטוח על נכס?
הבנק אינו מודיע לחברות הביטוח על סילוק ההלוואה כתוצאה ממיחזור משכנתא. אם תהיי מעוניינת לבטל את פוליסת הביטוח עליך לפנות ישירות לחברה המבטחת. לגבי חידוש ביטוח הנכס בכל שנה - עליך לפנות ישירות לחברת הביטוח בה את מבוטחת ולבדוק זאת מולה.

70. קניתי דירה ושילמתי 20% מקדמה. האם אפשר לקבל משכנתה בסביבות 60% עכשיו, ובעת קבלת הדירה לשלם בהון עצמי שלי? הדירה נקנתה ב-1,252,000 ושילמתי 284,000 בהון עצמי
במקרה שתיארת ישנו פרק זמן ארוך בין מועד חתימת הסכם הרכישה ובין מועד תשלום מלוא מחיר הדירה. כדי להיערך להשלמת הרכישה, עליך לבחון את מקורות ההון העצמי שלך והאם יש באפשרותך לשלמו במועד שרצית. לתשומת ליבך - התמורה בחוזה המכר צמודה בד"כ למדד תשומות הבנייה ,למדד המחירים לצרכן או לשער הדולר. יש לקחת בחשבון כי יתרת התמורה שאתה אמור לשלם בסוף התהליך עלולה לעלות בשל אופן ההצמדה בחוזה. עלייך לדאוג כי ההון העצמי שאמור להשלים את הרכישה יהיה צמוד בהתאמה לתנאי החוזה על מנת שלא יהיו פערים ביום התשלום. במקביל הבנק בודק מהם תנאי הסכם המכר והאן תוכל לעמוד בהם, מהם המקורות לתשלום הון העצמי בעוד שנתיים , וכמובן נלקח בחשבון טיב הלקוח וחוסנו הפיננסי.

71. משכנתה לזכאים: אני בן 56 מעולם לא לקחתי משכנתה ולא היה לי בית משלי האם יש לי עדיין זכות לקבל משכנתא ובאיזה ריבית
אם התכוונת להלוואה מכספי סיוע הניתנים ע"י משרד השיכון, דהיינו "הלוואת זכאות", הרי שזכאי הינו אדם שאין או לא היה בבעלותו נכס מגורים או חלק מנכס.

שאלתך כללית ואין בידינו מספיק נתונים כדי לדעת האם הנך זכאי. כך למשל אם הינך נשוי/היית נשוי ולבת זוגתך יש/היה נכס בבעלותה, נתון שיכול להשפיע על זכאותך האישית.

אנו מציעים לך לפנות לסניף בנק הקרוב לביתך בו קיימת יחידת משכנתאות ולברר את זכאותך. אם התכוונת להלוואה מכספי הבנק, אתה מוזמן לפנות אל הבנק בבקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא.

72. גרירת משכנתא: יש לי משכנתא של 600 אלף שקל. שאלתי היא:אם אמכור את דירתי ואקנה במקומה שתי דירות קטנות,האם אוכל לגרור את המשכנתאות לשתי דירותיי כך שכל משכנתא תהיה 300רלף שקל?
בעקרון לא ניתן לפצל משכנתא אחת שנלקחה על נכס אחד לשני נכסים קטנים. ברם, ניתן לשעבד בשעבוד צולב את שני הנכסים הקטנים והזולים יותר כבטוחה לכלל המשכנתא, כלומר, שעבוד כל אחד מהנכסים על כל יתרת המשכנתא הקיימת. היות וחסרים לנו נתונים כגון: שויי הנכס הקיים ושווי הנכסים הנרכשים, האם המשכנתא נלקחה כחלק אחד או שפוצלה למספר הלוואות ומה היו התנאים לאישור המשכנתא המקורית, אנו ממליצים לך לגשת לבנק שבו נטלת את המשכנתא ולברר ספציפית לגבי המקרה שלך.

73. כאשר באים לחשב כדאיות במיחזור משכנתא (בריבית חצי קבועה) ויש עמלת פירעון מוקדם, האם את התחשיב מבצעים עד לסוף מועד ההלוואה או עד למועד שינוי הריבית?
עמלת פרעון מוקדם נקבעת בהתאם להוראות צו הבנקאות (עמלת פרעון מוקדם) התשס"ב-2002, ומורכבת ממספר מרכיבים (עמלה תפעולית בסך 60 ש"ח, עמלת אי הודעה מוקדמת, עמלת מדד או עמלת הפרשי שער וכן עמלת הפסד כלכלי). לפי הצו הנ"ל, בהלוואות בריבית משתנה, מחושב מרכיב העמלה של היוון בגין הפרשי ריבית (הפסד כלכלי) עד למועד שינוי הריבית.

בתוכנית " משכנתא חצי קבועה " של בנק הפועלים, במועד שינוי הריבית בהלוואה, נהנה הלווה מפטור הן מעמלת היוון בגין הפרשי ריבית (עמלת הפסד כלכלי) והן מעמלת אי הודעה מוקדמת. ביתר הזמן מחושבת עמלת פרעון מוקדם עד למועד שינוי הריבית.

חישוב כדאיות המיחזור תלויה במספר משתנים ביניהם גובה הריבית המוצעת לך היום, גובה עמלת הפרעון המוקדם, תקופת ההלוואה, ועלות עריכת הביטוחים.

מומלץ כי תבדוק את הכדאיות לגבי ההלוואה הפרטנית שלך עם יועץ משכנתאות בסניפי הבנקים למשכנתאות

 (כדאי להצטייד בנתוני ההלוואה הקיימת).

74. ברשותי דירה ללא משכנתא, אם אקח עליה משכנתא כדי לקנות דירה אחרת האם ההגבלה על לקיחת שליש מהמשכנתא בפריים חלה עליי? (כלומר האם אוכל לקחת את כל המשכנתא בפריים?)
ההגבלה של בנק ישראל לגבי מינון מרכיב הריבית המשתנה מתחת ל-5 שנים, לרבות ריבית הפריים, עד ל 1/3 מסך כל ההלוואה -  אינה מבחינה בין שעבוד נכס קיים לטובת רכישת נכס אחר לבין שעבוד הנכס הנרכש. אפשרי לא להחיל את המגבלה בהלוואה לכל מטרה, היינו בשעבוד נכס קיים, בסכום של עד 100,000 ש"ח. אם אתה מתעתד לקחת אשראי הגבוה מ-100,000 ש"ח, רק 1/3 מההלוואה יבוצע בריבית משתנה מתחת ל-5 שנים היינו במסלול הפריים.

75. יש לי הון עצמי של 600,000 ש"ח, מעוניין ויכול לקנות דירה בתל אביב דירה קטנה בסך 1.6 מיליון ולהחזיר את תשלומי המשכנתא על ידי השכרת הדירה (כלומר הדירה תשלם את עצמה). השאלה היא כזו: האם אוכל לשעבד את הדירה לטובת לקיחת הלוואה לדירה אחרת ובפועל מהמשכורת שלי אחזיר את ההלוואה מדי חודש בחודשו ?
אסף שלום, ניתן לקבל הלוואה לרכישת דירה, כנגד שעבוד דירה אחרת של מבקש ההלוואה, ואפילו אם כבר יש משכנתא על הדירה הקיימת.

יש מקרים בהם לאור נתוני בקשת ההלוואה יבקש הבנק לשעבד גם את הדירה הקיימת וגם את הדירה הנרכשת, ויש מקרים בהם ניתן יהיה להסתפק בשעבוד אחת מהן. הכל כמובן תלוי בנתוני בקשת ההלוואה: אחוז המימון המבוקש , יכולת ההחזר של הלווה, טיב הבטוחה המוצעת לשעבוד וכו'.

76. אני נשוי בשנית וניצלתי את הזכאות למשכנתא מהמדינה לפני 15 שנה. כיום אין לנו משכנתא כלל, ואנו מעוניינים לקחת אחת. האם אישתי יכולה לקבל את הזכאות?
משרד הבינוי והשיכון קובע את התנאים לקבלת תעודת זכאות.

ככלל, ניתנות הלוואות הזכאות לחסרי דיור (קרי מי שאין זכויות בדירה על שמו וגם לא קיבל בעבר סיוע ממשלתי לרכישת דירה ).

אולם ישנם מקרים חריגים, למשל כאשר במסגרת הליך גירושין, אחד מבני הזוג ויתר על כל זכויותיו בדירה ללא תמורה לבן הזוג האחר, יכול בן הזוג המוותר בתנאים מסוימים לקבל סיוע נוסף לרכישת דירה.

מאחר שמדובר במקרה מיוחד, המחייב בחינה לגופו של עניין, מומלץ לתאם פגישה בסניף עם יועץ המשכנתאות על מנת להגיש את הבקשה לזכאות.

77. אנחנו מעוניינים בקניית בית חדש ב-1.8 מיליון שקל. ברשותנו דירה בערך מכירה של 1.5 מיליון שקל, ואנו עדיין משלמים עליה משכנתא. ההתלבטות שלנו היא אם למכור את הדירה הנכחית ולגור כשנתיים בשכירות עד השלמת הבנייה של הבית, או לקחת משכנתא נוספת מהבנק
בפני השואלים עומדות שתי אפשרויות: אפשרות אחת: למכור את הדירה הנוכחית,להשתמש בכספי המכירה למימון רכישת הדירה החדשה,ולגור בשכירות עד תום הבניה. העלויות: שנתיים שכירות+עלויות מעבר דירה (כגון: חיפוש, הובלה, התאמת הדירה למגורים וכו') . אפשרות שנייה: להשאר לגור בדירה ולמכור אותה רק במועד הסמוך לכניסה לדירה החדשה. לממן את רכישת הדירה באמצעות הלוואה נוספת. העלויות: עלות הלוואה נוספת. יש פתרון למצב כזה: "הלוואת גישור" הלוואות "אלו ניתנות לתקופה של 2 עד 4 שנים. הלוואות אלו מיועדות ל"גשר" לתקופה קצרה,למשל, עד בין רכישת דירה חדשה למכירת דירה קיימת. קיימים שני אפיקי תשלום להלוואה זו: הלוואה הנפרעת בתשלום חד פעמי בסוף תקופה או הלוואה שהקרן והפרשי הצמדה עליה נפרעים בתשלום חד פעמי בסוף תקופה והריבית משולמת באופן שוטף מדי חודש.

78. האם להשתמש בכספי תוכניות חיסכון כדי לקנות דירה נוספת? יש לי דירה ששווה מיליון שקל וסיימתי השבוע לשלם את המשכנתא עליה. האם כדאי להוציא ו"לשבור" חסכונות כמו קרן השתלמות ולקנות דירה קטנה נוספת ולהשכיר אותה ולחסוך את דמי השכירות?
השאלה לגבי שבירת חסכונות תלויה במספר גורמים ויש לבדוק אותם נקודתית, בהתאם לתנאי התוכנית הספציפית, ולא נוכל להתייחס לכך בהקשר זה. בכל מקרה כדאי לבחון אפשרות לשעבוד הנכס הנרכש ו/או הקיים לשם מימון רכישת הדירה הנוספת

79. יש ברשותי דירה ששווה כמיליון שקלים, ואין לי עליה משכנתא. שאלתי היא האם אני יכול לקבל משכנתא של כחצי מיליון שקל על חשבון אותה דירה, ולקנות דירה נוספת בכסף הזה?
ניתן לשעבד את דירת המגורים שלך, במידה ואינה משועבדת, לטובת רכישת דירת מגורים נוספת.

80. הציעו לי מסלול חדש - משכנתא בריבית קבועה שמשתנה כל 5 שנים. אני לוקח משכנתא של 70% מימון והציעו לי ריבית של 5% ל-25 שנה במסלול החדש. האם כדאי?
מדובר בשני מסלולים בהם ההלוואה אינה צמודה. באחת הריבית משתנה כל חמש שנים, ובשנייה נקבעת מראש לאורך כל התקופה. העדיפות בין שני המסלולים תלויה בהערכה לגבי אופן שינוי הריבית בעוד חמש שנים במסלול הראשון.

81. לפני כשנה וחצי קיבלנו באחד הבנקים אישור למשכנתא, כולה בריבית פריים. כשבאנו למשוך את אחת המנות הודיע לנו הבנק שיש הוראה חדשה של הנגיד לתמהל את המשכנתאות, ושאת יתרת המשכנתא שטרם משכנו חילקו לנו לשלושה שלישים. בדיעבד יוצא שהפסדנו, כיוון שהפריים יורד. האם מבחינת הבנק המהלך היה חוקי?
הוראת המפקח על הבנקים מחודש מאי 2011 מגבילה את המרכיב בריבית משתנה ל-1/3 מכלל המשכנתא. לשאלתך, אנו ממליצים לכם לפנות לבנק שממנו לקחתם את המשכנתא להמשך ברור, ובמקביל לאתר בנק ישראל בו תוכלו לבדוק את סעיפי ההוראה.

82. יש לי משכנתא קיימת, שכ-50% ממנה במסלול צמוד לפריים, 20% במסלול קבוע ו30% בריבית משתנה. האם אפשר לבקש מהבנק לשנות את התמהיל כך שאגדיל את החלק במסלול הצמוד לפריים?
לפי הוראת המפקח על הבנקים, מתאריך 03/05/2011, קיימת מגבלה במסגרת הלוואות לדיור, לפיה מרכיב הריבית המשתנה בתמהיל המשכנתא לא יעלה על 33.3% לשאלתך, לא ניתן במחזור משכנתא קיימת, להגדיל את החלק היחסי במרכיב הפריים.

83. מה אחוז הריבית המינימלית שניתן לקבל במשכנתה ל-15 שנה במסלול ריבית קבועה נומינילית וצמודת מדד, או במסלול פריים?
אחוז ריבית ההלוואה הנקבע ללקוח משקלל מספר פרמטרים כגון: רמת הסיכון בבקשה, טיב הלקוחות, אחוזי מימון מבוקשים ועוד. לכן הבנק בוחן כל מקרה לגופו. נכון לתאריך 26.06.2012 טווחי הרביות למסלולים המבוקשים הינם: ריבית משתנה על בסיס הפריים ל-15 שנים - %P -0.48% - P-0.17 (גובה ריבית הפריים - 4%). ריבית קבועה צמודה למדד ל-15 שנים - 3/5%– 3.19%.

84. האם הורדת הריבית ע"י הנגיד משפיעה על ריביות המשכנתא הצמודות והלא צמודות? אני כרגע בתהליך של בדיקה מול הבנקים לריביות משכנתא לדירה שרכשתי
בהלוואה במסלול הפריים, שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן, הורדת ריבית ע"י בנק ישראל תגרור לריבית מופחתת בהתאמה לירידה. יש לשים לב כי ריבית הפריים משתנה מעת לעת, ולכן בעת עליית רביות ע"י בנק ישראל (אם תחול) ריבית המשכנתא במסלול זה תעלה בהתאמה. בהלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן, שתמחורן מתבסס על מס' פרמטרים, עליה/הפחתה בריבית ע"י בנק ישראל, ברוב המקרים, לא תשפיע על גובה ריבית המשכנתא.

85. האם ניתן לקבל משכנתא כדי לרכוש קרקע (כחלק מקבוצת רוכשים) ולהמשך הבנייה?
ראשית יש להבהיר כי ניתן לקבל אשראים מסוגים שונים ולמטרות שונות. אחד מסוגי האשראים הינו הלוואות לדיור או משכנתאות לדיור. במסגרת סוג זה של אשראי, ניתן לקבל הלוואה לרכישת קרקע/בנייה, המיועדת לפי תוכנית בנין ערים  לבניית דירת מגורים שלא למטרת עסק. השאלה, האם ניתן לקבל את האשראי בעבור רכישה ובנייה במסגרת קבוצת רכישה, הינה שאלה נפרדת ועליך לבררה באופן ספציפי בבנק הנותן הלוואות לדיור.

86. יש לי משכנתא במסלול פריים בלבד. רכשתי דירה חדשה, איך אני יכול לשמור על המשכנתא הישנה שלי, למרות שבנק ישראל אוסר היום על מתן משכנתאות כאלה?
בנק ישראל אינו אוסר הלוואות לדיור במסלול הפריים, אלא מגביל מתן הלוואות חדשות כך שהמרכיב בריבית משתנה עד 5 שנים, לרבות מרכיב הפריים, לא יעלה על %33.3 מסך ההלוואה. עם זאת, אין מניעה לגרור הלוואה ישנה מדירה לדירה, ולא נדרש במקרה כזה לשנות את מסלול ההלוואה הישן.

87. אני מעוניין לקבל משכנתא לצורך בנייה עצמית על מגרש שבבעלותי. האם עליי להציג היתר בנייה? האם אוכל לקבל את מלוא סכום ההלוואה טרם תחילת הבנייה?
כדי לקבל הלוואה לבנייה עצמית, תידרשו להציג לבנק היתר בנייה בתוקף ותוכניות בנייה מאושרות על ידי רשויות התכנון, בנוסף לביטחונות אחרים המקובלים בבנק ובהתאם לנסיבות ההלוואה. באשר לסכום ההלוואה - הבנק נותן את כספי ההלוואה בשלבים על פי התקדמות הבנייה, בהתאם לקביעתו של שמאי הבנק את שווי הנכס בכל שלב ושלב.

88. אבקש לדעת מהו הממוצע הרב שנתי בישראל של מספר שנות המשכנתא שאנשים לוקחים, סכום המשכנתא שאנשים לוקחים, אחוז המשכנתא מערך הדירה והגיל הממוצא של לוקחי המשכנתה בתחילת דרכם
להלן נתוני בנק ישראל/ הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: משך התקופה הממוצעת ללקיחת משכנתא - 20 שנה. סכום הלוואה ממוצעת לרכישה - 560 אלף שקל. 39% לוקחים יותר מ - %60 מימון. 7.6% לוקחים יותר מ-75% מימון.

89. הייתי רוצה לקבל הסבר על מדד בנייה ברכישת דירה חדשה שעתידה להיבנות. מה אחוז הריבית השנתית?
חלק מהקבלנים המוכרים דירות חדשות מצמידים את התשלומים המגיעים להם למדד תשומות הבנייה. יש לבדוק בהסכם הרכישה כיצד מוגדר מדד תשומות הבניhה והאם הוא מפנה למדידה זו של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).

במדד זה הלמ"ס עוקב אחר מחירי חומרי הבנייה, שינועים ,שכר עבודה ועוד. כמו כן, חשוב לבדוק בחוזה הרכישה לאלו מדדים הם מוצמדים (מדד של חודש קודם, של חודש המדידה וכו').

למדד תשומות הבhניה יכולות להיות השפעות תקופתיות במהלך השנה בהן יש עלhיה גבוהה יותר או נמוכה יותר לעומת מדדים אחרים. ניתן להשוות בין מדדי עבר באמצעות אתר האינטרנט של הלמ"ס.

90. האם אפשר לקבל משכנתא בגיל 58 לצורך השקעה בדירות?
מתן הלוואה לדיור תלויה בנתונים האישיים של הלקוח.  השיקולים של גיל ומטרת ההלוואה הם רק חלק מהנתונים הנלקחים בחשבון, והם נבדקים ביחס ליתר השיקולים.

91. איזו ריבית מומלצת? הקבועה, זו שכל חודש יודעים כמה יורד ללא אפשרות לשינויים?
ההחלטה על מסלול הריבית תלויה בפערי שיעורי הריבית בין המסלולים השונים במועד לקיחת ההלוואה, ובצפיות לגבי שינויי הריבית בהלוואות בריבית המשתנה.  כמו כן, יש לדעת שחלק ממסלולי הריבית הקבועה והמשתנה צמודים גם למדד המחירים לצרכן או למט"ח, ולפיכך, גם שינויים באלו ישפיעו בעתיד על כדאיות המסלול.

92. עד כמה אחוזי הנחה אפשרי לתת לסטודנטים/חיילים משוחררים/זוגות צעירים בלקיחת משכנתא?
ככלל, תנאי ההלוואות נקבעים באופן פרטני בהתאמה לנתוניו האישיים של הלקוח.

93. יש לי משכנתא בסך 700,000 שקל בארבעה מסלולים: מסלול ריבית קבועה, מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים, מסלול פריים ומסלול דולר. בעוד כחודש משתחרר לי חיסכון של 100,000 שקל - האם כדאי להשתמש בכסף כדי לסגור חלק מהמשכנתא? איזה מהמסלולים כדאי לי לכסות, והאם יש קנסות?
בעת פירעון מוקדם של ההלוואה, יש לבחון מספר פרמטרים בכל מסלול בנפרד כגון: געמלת הפרעון המוקדם, גובה הריבית, יתרת תקופת ההלוואה וגובה ההחזר החודשי.

שיקול נוסף אותו עליך לעשות הוא איזה שימוש חלופי יש לך לסכום שמשתחרר, והאם בעתיד הקרוב תזדקקי להלוואה למטרה אחרת? מומלץ בבחינת שיקולים אלו, לפנות לבנק בו מתנהל חשבונך ולהתייעץ עמו.

אם ולאחר שתחליטי לבצע פירעון מוקדם של חלק מההלוואה, מומלץ לתת את הדעת האם ברצונך לקצר את יתרת תקופת ההלוואה או להפחית את ההחזר החודשי.

94. מהו אישור עקרוני להלוואה והאם עלי להמציא לבנק מסמכים לצורך קבלתו?
האישור העקרוני ניתן ללקוחות המציגים לבנק פרטים לגבי נכס ספציפי אותו הם עומדים לרכוש. תוקף הריבית הוא 12 יום מיום מתן האישור. לצורך קבלת אישור עקרוני לא חייבים להמציא מסמכים לבנק.

95. כיצד מנפיקים תעודת זכאות לרכישת דירה?
את תעודת הזכאות תוכלו להנפיק אצל יועצי המשכנתאות. הבקשה מועברת באמצעות הבנק למשרד הבינוי והשיכון לצורך בדיקת הזכאות והנפקת התעודה בהתאם, לכן זמן ההנפקה תלוי במשרד הבינוי והשיכון.

96. בתוך כמה זמן ניתן לקבל את המחאת המשכנתא מהבנק?
אחרי שהבקשה שלכם לקבלת משכנתא אושרה, תוזמנו לפתיחת תיק הלוואה ויימסר לכם דף טיפול שתכליתו רשימה של המסמכים והביטחונות הדרושים לביצוע ההלוואה הספציפית שלכם. אחרי שתמציאו את כל המסמכים והביטחונות המבוקשים על ידי הבנק, התיק יעבור בדיקה ובקרה, ואם לא תהיה מניעה - תוכלו לקבל את ההלוואה.

ככל שתהיו יסודיים ותפעלו במהירות - כך תקבלו את ההלוואה מהר יותר.

97. האם זה משנה באיזה בנק מנוהל חשבון הבנק שלי לצורך קבלת המשכנתא?
לא. החזרי המשכנתא משולמים בהוראת קבע מחשבון הבנק האישי שלכם, ולכן אתם יכולים להמציא לבנק הוראת קבע מכל בנק בישראל שבו מנוהל חשבונכם.

98. מהי התקופה המינימלית והמקסימלית למשכנתא?
בהלוואות זכאות מכספי מדינה תקופת ההלוואה המינימלית היא 4 שנים, והמקסימלית יכולה להיות עד 28 שנה,  בהתאם לתנאי הזכאות. בהלוואות מכספי בנק תקופת ההלוואה המינימלית היא 4 שנים והמקסימלית היא 32 שנה, בהתאמה למסלול הנבחר. ניתן לקבל גם הלוואת גישור לתקופה של שנה עד 4 שנים.

99. האם כל משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן?
ישנן משכנתאות הצמודות למדד המחירים לצרכן כמו משכנתא בריבית קבועה, בריבית משתנה וחצי קבועה. אך יש משכנתאות שאינן צמודות למדד כמו משכנתה הנושאת ריבית ליבור הצמודה למט"ח (דולר, אירו) ומשכנתא שאינה צמודה כלל כמו משכנתא בריבית משתנה הנושאת ריבית פריים.

100. מהן העלויות הכרוכות בביצוע ההלוואה?
בעת ביצוע ההלוואה יש עלויות שונות חד פעמיות, כמו עמלת פתיחת תיק, הודעת משכון, ייפוי כוח נוטריוני, שכר טרחת שמאי, עלויות רישום שעבודים בלשכת רישום המקרקעין ו/או ברשם המשכונות/החברות. יש גם עלויות קבועות כמו תשלומים שוטפים בגין ביטוח חיים ונכס ודמי גבייה.

101. האם ניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת והאם יש קנסות?
בעיקרון ניתן לפרוע את ההלוואות בכל עת. בחלק מהמשכנתאות ייתכן שתהיה עמלת פירעון מוקדם.

102. אנו מעוניינים לקחת משכנתא. האם נוכל לקבל את ההלוואה כתשלום ראשון לרכישת הדירה?
ככלל, הבנק נוהג לתת את ההלוואה לאחר שהקונה שילם למוכר לפחות 15% מהונו העצמי. יש מקרים שבהם דורש הבנק כי כספי ההלוואה יהיו כסף אחרון על חשבון המחיר החוזי של הנכס הנרכש. בעיקרון, החלטת הבנק נקבעת בהתאם לנסיבות העניין הספציפי.

103. אנו זוג נשוי+ילדים. בעבר היה לנו בית אבל בעלי פשט את הרגל בגלל בעיות בעסק ונותרנו ללא דירה וללא חסכונות. האם יש דרך שבה נוכל לקנות בית במקום לזרוק את הכסף לשכירות?
צר לנו על הבעיות שחוויתם. אנו שמחים על המאמצים שאתם עושים על מנת לשוב לדרך המלך. בהעדר בטוחות נוספות, לא ניתן לקבל מימון מלא של 100% לרכישת דירה. כדי לקבל הלוואת משכנתא, המהווה התחיבות מהותית וארוכת טווח, נדרש הלווה ראשית להשיג חלק מן התמורה מהון עצמי.

104. אני מתכנן לקנות מגרש בשווי של 550 אלף שקל, שבו אבנה בית בעלות של 700 אלף שקלים. ברשותי הון עצמי של 550 אלף שקלים: מה הדרך הטובה ביותר לממן את בניית הבית? האם כדאי לקנות את השטח בהון עצמי ואח"כ לקחת משכנתא לבנייה, או לקנות את השטח עצמו בעזרת משכנתא? שווי המגרש מוערך ב- 750 אלף שקל. ההכנסה החודשית שלנו היא 14,000 שקלים.
מה עדיף? מספר שיקולים: מחד מדוע לשלם משכנתא מהיום אם ניתן להתחיל לשלם רק בתחילת מועד הבנייה? מאידך, ייתכן שהתנאים בהם ניתן לקבל משכנתא כיום טובים מהתנאים בהם ניתן יהיה לקבל משכנתא במועד תחילת הבנייה (אבל גם התרחיש ההפוך אפשרי). שיקול נוסף: את הכספים לטובת הבנייה העצמית ניתן לקבל רק לאחר הצגת היתר בנייה ותוכניות מאושרות. שחרור הכספים ייעשה לפי קצב התקדמות הבנייה ולא בפעם אחת. לעומת זאת, ביצוע המשכנתא לטובת רכישת המגרש נעשה בפעם אחת לאחר תשלום ראשוני מהונך העצמי. אנו ממליצים לך להיכנס לאחד מסניפי הבנק ולקבל ייעוץ מקיף לגבי הקשור ללקיחת משכנתא לרכישת מגרש ולבניה, תוך בירור התנאים הניתנים היום ללקוחות וקבלת אישור עקרוני לכלל העסקה.

105. אנו זוג עם שלושה ילדים, ברצוננו לקחת משכנתא לצורך בנייה, ולצורך כך למשכן את הדירה שבבעלותנו. מה הסכום המירבי שניתן לקבל כמשכנתא לצורך הבנייה (דמי השכירות יממנו את המשכנתא), למשך 15-20 שנה,.ומה ההחזר החודשי הצפוי?
ניתן לשעבד דירה קיימת לטובת מימון בנייה עצמית של נכס אחר. יש להדגיש כי כספים לטובת הבניה יינתנו רק לאחר הצגת היתר בנייה ותוכניות בנייה מאושרות. גובה המשכנתא אותה ניתן לקבל תלוי בערך הנכס וביכולת ההחזר שלכם. לחישוב החזרים חודשיים אנו מפנים אתכם למחשבון משכנתא הנמצא באתר בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il,

 

106. בבעלותי דירה בשווי 1.6 מיליון שקל, ואני מעוניין לרכוש דירה נוספת להשקעה בשווי מיליון שקל (כולל עו"ד, מס רכישה וכו'). יש לי הון עצמי של 300 אלף שקל, וכולל השכרת הדירה אוכל להחזיר 10000 שקל בחודש. תוך כמה זמן אוכל להחזיר את המשכנתה והאם אני נדרש לערבים?
אתה רוצה לרכוש נכס להשקעה בשווי של 1 מיליון שקל ומבקש משכנתא של 700 אלף שקלים. אם ברצונך להחזיר 10,000 שקל בחודש עליך לפרוס את המשכנתא המבוקשת לתקופה של 6-8 שנים, תלוי במסלול שתבחר. לגבי שאלת הערבים, אנו מציעים לך לגשת לאחד מסניפי הבנק, למסור את כל האינפורמציה הנדרשת לקבלת אישור ולבדוק האם אתה נדרש לערבים או לחיזוקים אחרים.

107. אני ואשתי נשואים שנתיים ויש לנו ילד אחד. ברשותנו הון עצמי של 300 אלף שקל, ואנו מעוניינים לרכוש דירה בעלות של 960 אלף שקל. ההכנסה שלנו ביחד היא 11,500 שקל וןהיינו רוצים לדעת מה גובה המשכנתה שנצטרך להחזיר עבור 25 שנה. אילו הוצאות יש מעבר לרכישת הדירה
לגבי גובה ההחזר החודשי - בהנחה שאתה פורס את הסכום הנ"ל ל-25 שנים - גובה ההחזר החודשי הראשון הממוצע (תלוי מסלול/תמהיל) - כ- 3,350 שקל, לא כולל ביטוחים. ההחזר החודשי עלול להשתנות במהלך חיי ההלוואה בהתאם לשינוי הריבית או תוספת הפרשי הצמדה בהתאם לסוג ההלוואה שתבחר. על מנת לחשב החזרים חודשיים, במסלולי ההלוואות השונים, אתה יכול להיכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא ולערוך מספר ניסיונות לתקופות שונות. לגבי הוצאות נלוות לרכישה - עליכם לקחת בחשבון הוצאות בגין מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, תיווך (במידה ויש), עלויות מעבר כגון הובלות, שיפוצים. ובכל מקרה, ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, ולהתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים וכמובן, לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה.

108. ברצוני לרכוש דירה בשווי של 730 אלף שקל. מה ההון העצמי הנדרש ממני? מהו ההחזר החודשי על היתרה במשכנתא שתאושר לי? אני עובד ומשכורתי כ-7,000 שקל
נחלק את תשובתינו למס' חלקים: לגבי ההון העצמי הנדרש: בהתאם להנחיות המפקח על הבנקים, יש לדעת האם הדירה הנרכשת מהווה דירה יחידה, חליפית או דירה להשקעה. במידה ומדובר בדירה יחידה - תוכל לקבל עד 75% מימון מערך הנכס הנרכש. במידה ומדובר בדירה חלופית - תוכל לקבל עד 70% מערך הנכס הנרכש תוך התחייבות למכור את הנכס שבבעלותך תוך 24 חודשים. במידה ומדובר בדירה להשקעה - תוכל לקבל עד 50% מערך הנכס הנרכש. לגבי ההחזר החודשי: ההמלצה כי גובה ההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה שלך .על מנת לחשב החזרים חודשיים לחלופות שנתנו לך אתה יכול להכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא.

109. יש לי הון עצמי של 1.6 מיליון שקל. מצאתי בית ישן בכפר סבא במחיר של 1.65 מיליון. כיום מנוצלים רק 50% מזכויות הבנייה על המגרש. הייתי מעוניין עוד כשנתיים לבנות קומה נוספת. האם כדאי לי לקחת משכנתא היום, למרות שיש לי את כל הסכום לרכישת הבית, או לקחת משכנתא לשיפוצים רק כשאגיע ליום שבו ארצה להתחיל לבנות?
אנו לא יכולים לצפות, כמוך, מה יהיו תנאי המשכנתאות בעוד כשנתיים כשתרצה להרחיב את הנכס שתרכוש. עליך לבדוק מה התשואה שאתה עשוי לקבל על השקעת ההון העצמי שלך בחלופות אחרות אל מול התנאים שעומדים היום לרשותך בלקיחת משכנתא ולקבל החלטה מה עדיף עבורך.

110. האם אני כאזרח ארה"ב יכול לקחת משכנתא על דירה בישראל? כמו כן, רציתי לדעת אם יש אפשרות ליטול משכנתא מבנק בארה"ב בתור אזרח המקום, על דירה להשקעה שברצוני לרכוש בישראל
לגבי לקיחת משכנתא/הלוואה בחו"ל - עליך לברר מול הבנקים שאתה עובד איתם. סניפי בנק הפועלים בחו"ל אינם נותנים שירות בכל הקשור לתחום המשכנתאות.

111. מצאתי בית שעולה 1.6 מיליון שקל ויש לי אישור עקרוני על 70% משכנתא. איזה סוג משכנתא לקחת ואיך כדאי לי לחלק אותה ובאיזה ריבית?
איזה מסלול עדיף? תלוי בצרכים האישייים שלכם. ישנו מגוון רב של מסלולים - נמנה את העיקריים שבהם: 1. משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד - ריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה (4-30 שנים). ההחזרים החודשיים ויתרת הקרן צמודים למדד ומשתנים בהתאם. 2. משכנתא "יציבה" - בריבית קבועה לא צמודה - ריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה (4-30 שנים). אין הצמדה למדד. וההחזרים החודשיים אינם משתנים כל תקופת ההלוואה. 3. משכנתא בריבית פריים - משכנתא משתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים- ניתן לפרוע ללא עמלת פירעון מוקדם בתנאי הודעה מראש של לפחות 10 ימים. המשכנתא אינה צמודה למדד. 4. משכנתא 32 - משכנתא בריבית משתנה כל 12-60 חודשים לפי בחירת הלווה. במועד שינוי הריבית ניתן לפרוע ללא עמלת פירעון מוקדם בתנאי הודעה מראש של לפחות 10 ימים. ההמלצה היא לשלב בין מספר מסלולים כדי לפזר סיכונים, ובין היתר להנות מהיתרונות של כל מסלול ומסלול.

112. אנו נשואים עם שני ילדים וברשותינו דירה בשווי כ-1.4 מיליון שקל, עם משכנתא של חצי מיליון שקל. משכורתינו המשותפת היא 18 אלף שקל, וברשותינו הון נזיל של 150 אלף שקל. אנו מתלבטים אם לקנות דירה שנייה להשקעה, או להחזיר חלק מהמשכנתה. מה כדאי יותר? אם קניית דירה שניה - איך אנחנו יכולים לקבל כסף להשלמת הקנייה?
לעניין הכדאיות, האם לרכוש נכס נוסף להשקעה או לפרוע משכנתא קיימת - אנו ממליצים להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים (למשל: תשואה צפויה על ההשקעה והשוואתה לאפיקי השקעה אחרים, הבטי מס, עלויות מימון, תכנון לעתיד) כדי להגיע להחלטה הנכונה עבורך. הוראת המפקח על הבנקים מגבילה את מימון דירות להשקעה עד ל 50%. לצורך מימון הרכישה הנך יכול לשעבד את הן את הנכס הנרכש והן את הנכס הקיים עד 50% מימון מערכם, אך לא יותר ממחיר הרכישה. לשם חישוב עלויות המימון בחלופה של רכישת דירה להשקעה מומלץ להיפגש עם יועץ משכנתאות, להעביר אליו את כל הנתונים הנדרשים לצורך חישוב מדויק של אפשרויות ועלויות.

113. בשבוע שעבר חתמתי על חוזה לרכישת דירה חדשה. שאלתי היא: האם הקבלן יכול לתת על פי חוק ערבות אחרת מלבד הערבות הבנקאית? האם כאשר אני משלם את השובר בבנק המלווה, הבנק מחויב להנפיק לי את הערבות?
בהנחה והפרויקט שבו אתה רוכש מלווה פיננסית, והנך משלם באמצעות שוברים, הערבות שתקבל מהבנק המלווה הינה ערבות חוק המכר. הבנק מחויב להנפיק על כל תשלום שאתה משלם לקבלן בגין הרכישה, ערבות בנקאית על הסכום ששולם.

114. אנו זוג צעיר עם ילד וברשותנו דירה שנקנתה מכספים שחסכנו ללא משכנתא בשווי 450,000 שקל. ברצוננו לרכוש דירה נוספת בשווי 1.2 מיליון שקל. את הדירה הקיימת חשבנו להשכיר (מהשכירות נקבל כ-2000 ש"ח). יש לנו הון עצמי של 300,000 ש"ח, ואנו משתכרים 11,000 ש"ח בחודש. האם ניתן לשעבד את הדירה הקיימת שברשותנו ולקבל משכנתא של 900,000 ש"ח? אם כן מה יהיה גובה ההחזר החודשי נניח ל-20 שנים ? כמו כן במידה ונמכור את הדירה, וניקח משכנתא של 450,000 ש"ח, מה גובה ההחזר החודשי? כמה משלמים ביטוח כיום על הדירה? וכמה משלמים מס
בהמשך להוראת המפקח על הבנקים מיום 1.11.2012, בנושא הגבלת שיעורי המימון בהלוואות לדיור, במידה ויש בבעלותכם דירה ואתם מעוניינים לרכוש דירה נוספת, הדירה הנוספת מהווה דירה להשקעה. לאור ההנחיות החדשות הינכם יכולים לקבל עד 50% מהנכס הנרכש. במידה ותרצו לשעבד גם את הדירה הקיימת שבבעלותכם תוכלו לקבל עד 50% מערכה - סה"כ אשראי לטובת הרכישה - 825,000 שקל. בפריסה ל-20 שנים - ההחזר החודשי יהיה כ - 4700 שקל לחודש, לא כולל ביטוחים. במידה ותמכרו את הנכס שבבעלותכם, ההחזר למשכנתא של 450,000 ש"ח ל20 שנים הוא כ - 2,600 ש"ח לחודש , לא כולל ביטוחים. לגבי עלויות ביטוחים - עליכם לפנות ישירות לחברות ביטוח ולקבל הצעות מהם. לגבי גובה מס רכישה - עליכם לבדוק זאת מול רשויות המס. אנו מציעים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, לקבוע פגישה עם יועץ משכנתאות, להגיש בקשה לאישור עקרוני בה יבחנו כל הנתונים האישיים שלכם, ולקבל אישור עקרוני לעסקה טרם חתימה על חוזה.

115. מי אמור לשלם את ערבות המכר על פי החוק? הקבלן או רוכש הדירה?
במידה והתכוונת לתשלום בגין עמלת הנפקת ערבות חוק המכר, אז על פי סעיף 3א לחוק המכר: " (א) כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, לפי חוק זה (להלן - ההוצאות), יחולו על המוכר. (ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו, אם על פי חוזה המכר על המוכר לשלם את ההוצאות בשביל הקונה, והמבטח או נותן הערבות הבנקאית, לפי הענין, הוציא קבלה על שם הקונה".

116. ברשותי בית פרטי שמוערך ב 4 מיליון שקל עליו יש משכנתא של 900 אלף שקל. ברצוני לקנות בית להשקעה. האם אני יכול לקבל משכנתא (להגדיל אותה לא הלוואה לכל מטרה) על הבית הנוכחי ובנוסף לקחת משכנתא על הבית להשקעה?
לפי הוראת המפקח על הבנקים מיום 01.11.2012, במידה ואתה רוכש דירה להשקעה אתה יכול לקבל בשעבודה עד 50% מימון מערכה. במידה ואתה מעוניין לשעבד נכס נוסף שיש בבעלותך - הלוואה זו נקראת הלוואה מטרה כשהמטרה היא רכישת דירה נוספת לצורך השקעה. על נכס זה אתה יכול גם כן לקבל עד 50% מימון מערכו (כולל המשכנתא הקיימת). בכל מקרה האשראי הניתן בגין שני הנכסים לא יעבור את ערך הנכס הנרכש.

117. אנו זוג נשוי עם תינוקת ומעוניינים ברכישת דירה שעלותה 1.4 מיליון שקל, לא כולל הוצאות נילוות. משכורתינו החודשית נטו היא 13,500 שקל, וברשותנו הון עצמי של 400,000 שקל. בהתחשב בחקיקה החדשה, בהמלצות השונות על החזר משכנתא ביחס להכנסה, האם אנו יכולים להרשות לעצמנו דירה שכזו? מה סדר גודל ההחזר בממוצע אם בסופו של דבר נקנה דירה זו?
לגבי ההוראות החדשות: תוכלו לקבל סכום של 1 מיליון שקל רק במידה ומדובר בדירה יחידה שלכם.

לגבי ההחזר החודשי: ההמלצה כי גובה ההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה שלכם .

לגבי גובה ההחזר החודשי - בהנחה שפורסים סכום של 1 מיליון שקל ל-25 שנים - גובה ההחזר החודשי הראשון הממוצע (תלוי מסלול/תמהיל) - כ- 4,500 שקל, לא כולל ביטוחים. ההחזר החודשי עלול להשתנות במהלך חיי ההלוואה בהתאם לשינוי הריבית או תוספת הפרשי הצמדה בהתאם לסוג ההלוואה שתבחר.

על מנת לחשב החזרים חודשיים, במסלולי ההלוואות השונים, אתה יכול להיכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא ולערוך מספר ניסיונות לתקופות שונות.

לגבי הוצאות נלוות לרכישה - עליכם לקחת בחשבון הוצאות בגין מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, תיווך, (במידה ויש), עלויות מעבר כגון הובלות, שיפוצים.

בכל מקרה, ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, ולהתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים וכמובן, לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה.

בנק הפועלים שומר לעצמו את הזכות לבחון כל בקשה לקבלת אשראי או אחרת, ולהחליט על פי שיקול דעתו הבלעדי לגבי מתן הלוואה או שירות ובאילו תנאים לבצעם. קבלת אשראי מהבנק מותנה באישור הבנק וכפוף לתנאיו ולהוראות כל דין

ברשותי בית פרטי שמוערך ב 4 מיליון שקל עליו יש משכנתא של 900 אלף שקל. ברצוני לקנות בית להשקעה. האם אני יכול לקבל משכנתא (להגדיל אותה לא הלוואה לכל מטרה) על הבית הנוכחי ובנוסף לקחת משכנתא על הבית להשקעה?

118. ברצוני לרכוש דירה בראשון לציון בעלות של 1.7 מיליון שקל. יש ברשותי נכס ללא משכנתא בסך 1.8 מיליון. האם אני יכול לשעבד את שני הנכסים ולקבל הלוואה של 1.7 מיליון ? שווי שני הנכסים הוא 3.5 מיליון שקל ואני רוצה הלוואה של 50%. האם זה אפשרי לפי ההוראות החדשות? במידה ואי אפשר - האם אפשר לקחת משכנתא לכל מטרה ובאיזה סכום?
ברכישת דירה להשקעה - ניתן לקבל עד 50% מימון מערך הדירה הנרכשת, ובמקרה זה 850,000 שקל. בנוסף , ניתן לקבל הלוואה כנגד שעבוד נכס קיים למטרת רכישת דירה להשקעה עד 50% מערך הדירה , ובמקרה זה 900,000 שקל. בכל מקרה לא יינתן מימון העולה על תמורת הדירה הנרכשת . מובן כי האישור ההלוואה מותנה , מעבר לאחוזי המימון גם בהצגת יכולת החזר וכיו"ב ולכן אנו ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, ולהתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים וכמובן, לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה.

בנק הפועלים שומר לעצמו את הזכות לבחון כל בקשה לקבלת אשראי או אחרת, ולהחליט על פי שיקול דעתו הבלעדי לגבי מתן הלוואה או שירות ובאילו תנאים לבצעם. קבלת אשראי מהבנק מותנה באישור הבנק וכפוף לתנאיו ולהוראות כל דין

119. אני ואשתי מעוניינים לקנות דירה שלושה חדרים. יש לנו הון עצמי של 300.000 שקל. בעברי הייתי לקוח מוגבל חמור. האם זה יהווה בעייה לקבלת משכנתה אנחנו מרוויחים כ-13 אלף שקל בחודש, וילדינו כבר גדולים והם מחוץ לבית

כדי שנוכל לבחון את נתוניך ולדון בבקשתך, עליך לקבוע פגישה מסודרת עם נציג משכנתאות באחד מסניפי הבנק.

120. ברשותנו בית שמוערך בסכום של 1.7 מיליון שקל, שעליו אין לנו משכנתא. אנו מעוניינים לרכוש נכס נוסף בסכום של 1.8 מיליון שקל, כאשר ברשותנו הון עצמי של 300 אלף שקל. האם נוכל לקבל את היתרה במשכנתא? ההכנסה שלנו היא 13000 שקל נטו ויש לנו 3 ילדים. בעוד 4 שנים הנכס שאנו רוצים לקנות יהיה שווה לפחות 2.4 מיליון שקל ובכוונתנו למכור אותו ולהחזיר את המשכנתא. האם זה משתלם כלכלית?
נחלק את התשובה לשניים: לגבי מימון עסקת הרכישה ויכול ההחזר - אתם מעוניינים לרכוש דירה להשקעה בשווי של 1.8 מ' ש"ח כשאתם זקוקים למשכנתא בסך 1.5 מיליון שקל לפי הוראת המפקח על הבנקים מיום 01.11.2012 ניתן לקבל עד 50% מימון לטובת רכישת דירה להשקעה בשעבוד הנכס הנרכש - משמע 900,000 ש"ח. היות וציינתם שיש בבעלותכם נכס ללא שעבודים תוכלו לשעבד גם אותו ולהשלים את המימון לעסקה הרכישה בכך שתקבלו בשעבדו עוד 600,000 ש"ח המהווים פחות מ-50% מערכו (1.7 מיליון שקל. אם תפרסו את המשכנתא לטווח ארוך - נניח 20 שנים - ההחזר הממוצע בגין משכנתא של 1.5 מיליון ש"ח הוא כ-8300 שקל, החזר גבוה יחסית להכנסות שציינת היות וההמלצה לגבי גובה ההחזר החודשי הוא 1/3 מההכנסות שלכם. במידה והנכס מושכר כיום ניתן להתייחס לשכירות כהכנסה גם כן. לגבי שאלת הכדאיות - אנו ממליצים לכם להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים (למשל: תשואה צפויה על ההשקעה והשוואתה לאפיקי השקעה אחרים, הבטי מס, עלויות מימון, עמידה בגובה ההחזר החודשי) כדי להגיע להחלטה הנכונה עבורך. בכל מקרה ממליצים לכם לפנות ולקבוע פגישה עם אחד מיועצי המשכנתאות של הבנק לצורך ליבון צרכים וקבלת החלטה נכונה.

121. אנו זוג ללא ילדים שמשתכרים כ- 16,000 שקל נטו בחודש. ברשותנו הון עצמי של כ- 400,000 שקל. אנו מתלבטים אם להשקיע את כל ההון העצמי ולקנות דירה בכ-800,000 אלף שקל ואז לקחת משכנתא קטנה של 400 אלף שקל ולסיים אותה ב-10 שנים, או לחליפין להשתמש ב- 200,000 מההון העצמי ולקחת משכנתא של 600 אלף שקל להמשיך לחסוך, ובעוד כשנתיים לקנות דירה להשקעה.
לעניין הכדאיות, איזה נכס לרכוש - יקר יותר המצריך משכנתא גבוהה יותר או זול יותר - אנו ממליצים להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים (למשל: הבטי מס בכל אחת מן האפשרויות, עלויות מימון, תכנון לעתיד לענין מקום מגורים רצוי ואפשרות הרחבת המשפחה ) כדי להגיע להחלטה הנכונה עבורך. לתשומת ליבך - הוראת המפקח על הבנקים מגבילה את מימון דירות להשקעה עד ל 50% (רלוונטי לחלופה השניה שהצגתם). לשם חישוב עלויות המימון בכל אחת מן האפשרויות מומלץ להגיש בקשה אצל יועץ המשכנתאות, ולקבל אישור עקרוני מהבנק, הן לעצם האפשרות לקבלת אשראי והן באשר לעלותו.

122. אני בן 18 ואני רוצה לקחת משכנתא כדי לקנות קרקע, אבל אין לי הון עצמי. מה אני יכול לעשות או צריך לעשות כדי לקחת משכנתא?
ראשית יש להבהיר כי ניתן לקבל משכנתא לטובת רכישת קרקע במידה והקרקע מיועדת לבניה עצמית, ולא קרקע חקלאית אשר לא הופשרה לבנייה. לגבי שאלת ההון העצמי - אם מדובר בנכס יחיד שלך, ניתן לאשר משכנתא עד 75% מימון מערך הנכס(הקרקע במקרה שלך). לכן עליך לגייס הון עצמי של לפחות 25% מערך הקרקע. בנוסף, עליך לקחת בחשבון את העלויות של מימון הוצאת אישורי הבנייה ועלות הבנייה עצמה. העובדה כי הנך בן 18 מעידה כי אין לך ותק תעסוקתי רב, וסביר להניח כי תצטרך לפרט בפני הבנק בכיצד אתה אמור לשלם את תשלומי המשכנתא מידי חודש. לכן, כדי לקבל מידע רחב יותר ולבחון את נתוניך הן מבחינת מהות העסקה והן מבחינת יכולת ההחזר, אנו ממליצים לך לגשת לאחד מסניפי הבנק, לקבוע פגישה עם יועץ משכנתאות ולקבל אישור עקרוני לעסקה.

123. אני מעוניין לרכוש נכס מניב ( עיסקי ) יש לי 50% מערכו ואני מעוניין בהלוואה בנקאית לחצי הנותר
היות וציינת כי אתה מעוניין לרכוש נכס עסקי עליך לפנות למחלקת העסקיות בסניפי בנק הפועלים לקבלת הצעה למשכנתא. משכנתא באמצעות משכן מאפשרת מתן אשראי פרטי לדיור בלבד.

124. רכשתי דירה שנייה לפני 5 חודשים, כאשר הדירה היא מירושה כך שכל עוד שאין צו ירושה אין אפשרות לקדם את העיסקה. בזמן שחתמתי חוזה היו בנקים שנתנו משכנתאות של 70% מימון. אלא שלפני פחות מחודש, כשקיבלנו את צו הירושה, כמעט הוכרחתי לבטל חוזה ולהפסיד סכום כסף ענק בעקבות מדיניות בנק ישראל. האם יש משהו שאני יכול לעשות?
אין הבנק יכול לחרוג מהוראת בנק ישראל.

אם במעמד חתימת חוזה רכישת הדירה הסתמכת על אישור עקרוני שניתן לך מהבנק לפני 01/11/2012, תנסה לפנות לבנק ישראל ולבקש, בגלל הבעיה של העיכוב בצו הירושה, אפשרות לבצע את ההלוואה כפי שאושרה למרות שעבר המועד הקבוע לחריגים בהוראה.

125. אנו זוג צעיר עם תינוקת בת חצי שנה, ואנו מתלבטים האם לעשות את הצעד הגדול ולרכוש דירה. לצורך כך נצטרך משכנתא של 700 אלף שקלים, לרכישת דירת 3 חדרים באזורנו. אנו משתכרים בכ-10,000 שקלים נטו בחודש, ויש ברשותנו הון עצמי של 385 אלף שקל. האם זה צעד נכון לעשות? בהתחשב במחירי הנדל"ן בשוק, גם להשכיר דירה באזור המרכז יעלה לנו יותר (כיום לא משלמים שכ"ד)
לגבי ההחזר החודשי: ההמלצה כי גובה ההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה שלכם . יש לקחת בחשבון גם הוצאות נלוות לרכישה - הוצאות בגין מס רכישה (במידה ויש), שכר טרחת עו"ד, תיווך (במידה ויש), עלויות מעבר כגון הובלות, שיפוצים.

לגבי גובה ההחזר החודשי - בהנחה שפורסים סכום של 700 אלף שקל ל-25 שנים - גובה ההחזר החודשי הראשון הממוצע (תלוי מסלול/תמהיל) - כ- 3,000 שקל , לא כולל ביטוחים. ההחזר החודשי עלול להשתנות במהלך חיי ההלוואה בהתאם לשינוי הריבית או תוספת הפרשי הצמדה בהתאם לסוג ההלוואה שתבחר.

על מנת לחשב החזרים חודשיים, במסלולי ההלוואות השונים, אתה יכול להיכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא ולערוך מספר ניסיונות לתקופות שונות.

בכל מקרה, ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, ולהתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים וכמובן, לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה.

בנק הפועלים שומר לעצמו את הזכות לבחון כל בקשה לקבלת אשראי או אחרת, ולהחליט על פי שיקול דעתו הבלעדי לגבי מתן הלוואה או שירות ובאילו תנאים לבצעם. קבלת אשראי מהבנק מותנה באישור הבנק וכפוף לתנאיו ולהוראות כל דין

126. רכשנו דירה ב-1.9 מיליון שקל. שילמנו עליה עד כה מהון עצמי כ-850 אלף שקלים, ואת היתרה אנו מתכוונים לשלם ממכירת דירה בבעלותנו ששוויה מוערך בכ- 1.7 מיליון שקלים. שאלתי: מה האפשרויות העומדות בפנינו למימון הדירה החדשה אם עד מועד האיכלוס לא נצליח למכור את דירתנו הנוכחית?
בהנחה שאין לכם דירות נוספות (למעט הדירה שרכשתם ב 1.9 מ' ש"ח והנכס הקיים בשווי 1.7 מ' ש"ח), תוכלו לקבל הלוואת גישור, הניתנת לתקופה של עד 4 שנים, כנגד שעבוד של הנכס הנרכש. עם מכירת הנכס הקיים, תוכלו לסלק את הלוואת הגישור. מובן כי אישור ההלוואה מותנה , מעבר לאחוזי המימון גם בהצגת יכולת החזר וכיו"ב ולכן אנו ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, ולהתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים וכמובן, לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה.

בנק הפועלים שומר לעצמו את הזכות לבחון כל בקשה לקבלת אשראי או אחרת, ולהחליט על פי שיקול דעתו הבלעדי לגבי מתן הלוואה או שירות ובאילו תנאים לבצעם. קבלת אשראי מהבנק מותנה באישור הבנק וכפוף לתנאיו ולהוראות כל דין

127. אני מעוניין לרכוש דירה לצורך השקעה ב-580 אלף ש"ח. יש לי את הכסף להשקעה במלואו. אין לי דירה נוספת בבעלותי. האם לקחת הלוואה על חלק מהסכום או לשלם מההון האישי? השכירות שאקבל היא 2400 שקלים לחודש
לעניין הכדאיות, האם לרכוש נכס ולממן את הרכישה מהון עצמי או לחילופין מקבלת משכנתא , אנו ממליצים להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים (למשל: תשואה צפויה על כספך והשוואתה לשיעור הריבית בלקיחת משכנתא , הבטי מס בכל אחת מן האפשרויות, עלויות מימון) כדי להגיע להחלטה הנכונה עבורך. לשם חישוב עלויות המימון בכל אחת מן האפשרויות מומלץ להגיש בקשה אצל יועץ המשכנתאות, ולקבל אישור עקרוני מהבנק, הן לעצם האפשרות לקבלת אשראי והן באשר לעלותו.

128. אני מעוניין לרכוש נכס באחד המושבים בעמק יזרעאל, תמורת 1.85 מיליון שקל. ברשותי 35% הון עצמי ממכירת דירה והשאר מינוף משכנתא . ההחזר החודשי יהיה כ-5,500 שקלים. האם מדובר בהצעה טובה? האם כדאי להגיע ל40% מימון?
כדי לבחון את הצעתך, מומלץ להגיש בקשה אצל יועץ המשכנתאות, שיבחן את הצרכים שלך ויוכל להתאים עבורך את התמהיל האופטימלי בשילוב הריביות האפשריות לאותה נקודת זמן. הצעת המשכנתא נגזרת מנתוני הלקוח ולכן בהעדר פרטים קשה להעריך האם מדובר בהצעה המיטבית. לעניין הכדאיות, האם להגדיל את ההון העצמי על חשבון כספי המשכנתא, אנו ממליצים להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים (למשל: תשואה צפויה על כספך והשוואתה לשיעור הריבית בלקיחת משכנתא , הבטי מס בכל אחת מן האפשרויות, עלויות מימון) כדי להגיע להחלטה הנכונה עבורך. בנק הפועלים שומר לעצמו את הזכות לבחון כל בקשה לקבלת אשראי או אחרת, ולהחליט על פי שיקול דעתו הבלעדי לגבי מתן הלוואה או שירות ובאילו תנאים לבצעם. קבלת אשראי מהבנק מותנה באישור הבנק וכפוף לתנאיו ולהוראות כל דין

129. אני עומד ליטול משכנתא חדשה. באיזה תמהיל כדאי לי לבחור כדי שהריבית תהיה נמוכה וסך ההחזר יהיה הכי נמוך? יש לי צורך במשכנתא של 750 אלף שקל, לתקופה שבין 20-25 שנה. הכנסתי נטו היא 10,000 שקלים
לשאלתך, מה התמהיל הנכון עבורך, ישנו מגוון רב של מסלולים - נמנה את העיקריים שבהם:

1. משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד - ריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה (4-30 שנים). ההחזרים החודשיים ויתרת הקרן צמודים למדד ומשתנים בהתאם.

2. משכנתא "יציבה" - בריבית קבועה לא צמודה - ריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה (4-30 שנים). אין הצמדה למדד. וההחזרים החודשיים אינם משתנים כל תקופת ההלוואה. 3. משכנתא בריבית פריים - משכנתא משתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים- ניתן לפרוע ללא עמלת פירעון מוקדם בתנאי הודעה מראש של לפחות 10 ימים. המשכנתא אינה צמודה למדד. 4. משכנתא 32 - משכנתא בריבית משתנה כל 12-60 חודשים לפי בחירת הלווה. במועד שינוי הריבית ניתן לפרוע ללא עמלת פירעון מוקדם בתנאי הודעה מראש של לפחות 10 ימים. ההמלצה היא לשלב בין מספר מסלולים כדי לפזר סיכונים, ובין היתר להנות מהיתרונות של כל מסלול ומסלול.

בעקרון החזר חודשי בגין 750 אלף שקל בפריסה ל-25 שנים הוא בסביבות 3500 שקלים, תלוי במסלול שתבחרו. ככלל, ההמלצה כי החזר חודשי של משכנתא יהווה עד 33% מההכנסה הפנויה של בני הזוג.

על מנת לחשב החזרים חודשיים אתם יכולים להכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא ולערוך מספר ניסיונות כדי לדעת מה גובה ההחזר החודשי המתקבל למשכנתא של 600 אלף ש"ח. מעבר לכך יש לבדוק את אחוזי המימון שאתם מבקשים ( גבוה המשכנתא ביחס לערך הדירה הנרכשת). ובכל מקרה, ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, ולהתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים וכמובן, לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה

130. אני עומד לרכוש נכס בסכום של 2.8 מיליון שקלים. אני זקוק למשכנתא בסך 800 אלף שקל, כאשר יש ברשותי נכס ששווה 2 מיליון ואינו משועבד. האם ניתן לשעבד לטובת המשכנתא את הנכס שברשותי, וכעבור חצי שנה להחליף את השיעבוד לנכס שאני רוכש כעת?
לפי הנתונים שציינת אנו מניחים כי אתה מעוניין לרכוש דירה להשקעה ואתה זקוק למימון של 800 אלף שקלים. בכפוף להוראת המפקח בנושא הגבלת שיעורי המימון בהלוואות לדיור, אתה יכול לשעבד דירה בבעלותך ולקבל עד 50% מימון מערכה ובלבד שסכום ההלוואה לא יעלה על 50% משווי הנכס הנרכש. אם תחליט למכור את הנכס בבעלותך בעוד כחצי שנה, עליך יהיה לפנות לסניף הבנק ולבצע גרירת משכנתא לנכס השני.

131. ירשנו דירה בשווי מוערך של 150 אלף שקלים, וטרם העברנו את זכויות הנכס על שמנו. כיום אנו מחוסרי דיור עפ"י קריטריונים של משרד השיכון, ומתלבטים מה לעשות: להמשיך להתגורר בשכירות (3,000 שקל בחודש) ולהשכיר את הדירה בירושה (1,200 שקל בחודש), או אולי למכור את הדירה בירושה כדי לקנות דירה למגורים ב-900 אלף שקל. נוכל לגייס בנוסף הון עצמי בסך 80 אלף שקל. ההתלבטות נובעת בעיקר משום שאין לנו הון עצמי ואולי בעתיד תהיינה הטבות משמעותיות למחוסרי דיור...
אחלק את תשובתי לשניים: 1. לגבי מימון לרכישת דירה, לפי הוראת המפקח בנושא הגבלת שעורי המימון , במידה והמימון לדירה יחידה (שלא תהיה בבעלותכם דירה אחרת באותה נקודת זמן), ניתן יהיה אשר עד75% מימון מערך הנכס הנרכש. 2. לגבי מימון דירה נוספת (להשקעה) במידה ותהיה דירה נוספת בבעלותכם (הדירה שירשתם) תוכלו לשעבד כל נכס בנפרד עד 50% מימון מערכו.

לגבי מה עדיף בנקודת הזמן הנוכחי? למכור או להשכיר?

אנו ממליצים להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים כדי להגיע להחלטה הנכונה עבורך.

במידה ותחליטו לרכוש נכס מומלץ להגיש בקשה אצל יועץ המשכנתאות, ולקבל אישור עקרוני מהבנק, הן לעצם האפשרות לקבלת אשראי והן באשר לעלותו.

132. אנו גרים בשכירות ומתלבטים האם לקחת משכנתא עכשיו או לחכות שנה, אולי המחירים ירדו. מה לעשות?
לעניין הכדאיות, האם לרכוש נכס ולקחת משכנתא למימון הרכשיה או להמשיך לגור בשכירות - אנו ממליצים להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים (למשל: תשואה צפויה על ההשקעה והשוואתה לאפיקי השקעה אחרים, הבטי מס בכל אחת מן האפשרויות, עלויות מימון, תכנון לעתיד לענין מקום מגורים רצוי ואפשרות הרחבת המשפחה ) כדי להגיע להחלטה הנכונה עבורך. אין אנו יכולים לצפות את העתיד לקרות בשוק הנדל"ן.

133. יש בבעלותי דירה בשווי 400,000 שקלים שרכשתי ללא מימון בנקאי. אני מעוניין לרכוש דירה נוספת בשווי דומה אך אין לי שום הון עצמי, האם אוכל לקבל מימון מלא? אין לי בעיה ביכולת ההחזר.
בהתאם להוראת המפקח מיום 01.11.2012 בנושא הגבלת שיעורי המימון, מדובר ברכישת דירה להשקעה. ניתן לשעבד עד 50% מימון מכל נכס קיים, ובלבד שסכום ההלוואה כנגד כל נכס קיים אחד גם לא יעלה על 50% משווי הנכס הנרכש. האשראי הכולל לא יעלה על ערך הנכס הנרכש .

134. יש ברשותי 150,000 שקל וכמו כן בית ששווה 2.5 מיליון שקל שהמשכנתא עליו מסתיימת עוד חמישה חודשים. אני מעוניין לקנות דירה להשקעה ששוויה מיליון שקל. האם הבנק יאשר לי משכנתא?
1. לגבי מימון דירה להשקעה - בהתאם להוראת המפקח מיום 01.11.2012 בנושא הגבלת שיעורי המימון, ניתן לשעבד עד 50% מימון מכל נכס קיים, ובלבד שסכום ההלוואה כנגד כל נכס קיים אחד גם לא יעלה על 50% משווי הנכס הנרכש. האשראי הכולל לא יעלה על ערך הנכס הנרכש . 2. לגבי אישור המשכנתא - ציינת כי יש על הנכס בבעלותך משכנתא שמסתיימת בעוד חמישה חודשים. עליך לפנות לקבלת ייעוץ לגבי המשך התהליך ובכללו קבלת אישור עקרוני לעסקה. היועץ יבחן את אפשרויות המימון אל מול יכולת ההחזר שלך תוך התאמת מסלול רלוונטי עבורך.

135. אני גרושה חד הורית בת 33 . במשך שש שנים חסכתי והצלחתי להגיע לסכום של 100 אלף שקלים בלבד. אני מעדיפה לקנות בית מאשר לגור בשכירות. אני עובדת בעבודה מסודרת וברצוני לדעת אם אוכל להיות זכאית ללקיחת הלוואה למשכנתא לקנייה ב-700 אלף שקל בסכום שיש בידי.
על פי הוראת המפקח על הבנקים מיום 01.11.2012, אחוזי המימון המקסימליים את יכולה לקבל במידה ומדובר בדירה יחידה (אין בבעלותך דירה ), הינם 75%. עליך לקחת גם בחשבון הוצאות נלוות לעסקה, כגון - מס רכישה, הוצאות עורך דין, הוצאות משפטיות וכו'.

מייעצים לך לגשת לאחד מסניפי בנק הפועלים ולהתייעץ לגבי יכולותיך ואפשרויותיך.

136. יש לי הון עצמי של 70 אלף שקל. האם הבנק יאפשר לי מימון לבית שעולה 400 אלף שקל? יש לי הכנסה מסודרת וקבועה. שאלה נוספת: לאחר קניית דירה הראשונה יש עליות בתשלומי המס על דירה שנייה. מהן?
במידה ואין בבעלותך דירה או חלק מדירה, הדירה שאותה אתה מתעתד לרכוש תהיה בגדר דירה יחידה. לעניין אחוזי המימון - על פי הוראת המפקח על הבנקים בנושא הגבלת שיעורי המימון תוכל לקבל עד 75% מערך הדירה הנרכשת. כלומר, במידה ואתה רוכש ב- 400 אלף ש"ח תוכל לקבל מימון של עד 300 אלף ש"ח כפוף ליכולת החזר מתאימה. אנו ממליצים לך לגשת לאחד מסניפי הבנק ולקבל ייעוץ מלא בכל הקשור לנושא. לגבי החלק השני של שאלתך, (תשלומי מיסים בגין רכישת נכס נוסף), אנא פנה לרשות המיסים לקבלת תשובות.

137. כידוע, הבנק ממליץ שהחזר המשכנתא יהיה עד שליש מהכנסה. האם הבנק יכול לתת משכנתא שההחזר החודשי יהיה יותר גדול משליש, ומה ניתן לעשות כדי שהבנק יאשר החזרים גבוהים יותר משליש?
כפי שציינת ההמלצה שגובה ההחזר החודשי יהיה עד שליש מסך ההכנסות של הלווים. יש מקרים שניתן לחרוג מכלל זה, אך יש לבחון זאת באופן פרטני. לכן, אנו ממליצים לך לגשת לאחד מסניפינו, לשבת עם יועץ משכנתאות שיבחן את כל הנתונים האישיים שלך ויבדוק האם ניתן לאשר את המשכנתא שאתה מעוניין לקבל.

138. יש בבעלותי דירה באשדוד שרכשתי ב-1.4 מיליון שקל, מתוכם 600 אלף שקל משכנתא.האם יש אפשרות להגדיל את המשכנתא?
בעקרון ניתן לשעבד דירה קיימת לטובת אשראי פרטי, אבל חשובה מאד מטרת הבקשה. היות ולא ציינת בעבור מה את צריכה את האשראי, אנו ממליצים לך לגשת לאחד מסניפי הבנק, לקבוע פגישה עם יועץ משכנתאות בה הוא יוכל לבדוק מולך בעור מה האשראי המבוקש, מה יכולת ההחזר שלך, ולבחון אם ניתן לאשר משכנתא נוספת.

139. יש לי דירה עם משכנתא, ששוויה שני מיליון שקל. סכום המשכנתא הוא 750 אלף שקל. האם אני יכול לבקש מהבנק משכנתא על דירה להשקעה בשווי של חצי מיליון שקל למרות שאין לי הון עצמי?
בהתאם להוראת המפקח מיום 01.11.2012 בנושא הגבלת שיעורי המימון, ניתן לשעבד עד 50% מימון מכל נכס קיים, ובלבד שסכום ההלוואה כנגד כל נכס קיים אחד גם לא יעלה על 50% משווי הנכס הנרכש. האשראי הכולל לא יעלה על ערך הנכס הנרכש .

140. אני רוצה לקנות קרקע חקלאית בשווי 45 אלף דולר, אך אין ברשותי הון עצמי. מה אני יכול לעשות כדי לקחת משכנתא?

לא ניתן לקבל משכנתא מאגף משכן לטובת רכישת קרקע חקלאית אלא רק על קרקע המיועדת לבנייה. הנך יכול לפנות למחלקה העסקית בבנק הפועלים ולבקש את האשראי באמצעותם.

141. האם כדאי למכור דירה שמיועדת להשקעה, או שעדיף לקחת משכנתא בשווי הדירה לקניית בית?
לעניין הכדאיות, האם למכור דירה ולרכוש אחרת או לקחת משכנתא בעבור הדירה החדשה, אנו ממליצים להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים (למשל: תשואה צפויה על ההשקעה והשוואתה לאפיקי השקעה אחרים, הבטי מס בכל אחת מן האפשרויות ועלויוות מימון, בכדי להגיע להחלטה הנכונה עבורך. בנוסף, עליך לקחת בחשבון כי הבנק יכול לממן עד 50% מרכישת דירה להשקעה. עליך לבדוק מהם מקורות המימון הנוספים שיש לך לטובת השלמת עסקת הרכישה. בכל מקרה ממליצים לך לגשת לאחד מסניפי הבנק לקבל ייעוץ מקיף ומכוון.

142. רכשתי דירה לפני כשנה, ואני עומדת למכור אותה. האם אצטרך לשלם קנס על החזר (ביטול) של המשכנתא?
עמלת פרעון מוקדם נגבית בהתאם לצו הבנקאות ( עמלת פרעון מוקדם) התשס"ב- 2002 , בכל מקרה של פרעון מוקדם של הלוואה.

אנו ממליצים לך לפנות לבנק שממנו נלקחה המשכנתא כדי לברר בדיוק מה גובה עמלת הפרעון שחלה על ההלוואה שלך, במידה וישנה.

143. אני בת 70 בעלת שני נכסים ללא משכנתא וגם קצת כסף באג"חים ובפקדונות. ברצוני לקנות דירה בסכום של מליון ש"ח שזקוקה לשיפוץ. הבנק מאשר אותי על 50% משכנתא אבל לא נותן לי יותר מ 6 חודשים גרייס. באיזו מקרים הבנק יכול לאשר לי גרייס לתקופה של שנתיים? (אני מעוניינת להחזיר את עלות השיפוץ בשנתיים הראשונות ולכן מבקשת גרייס של שנתיים)
אין כללי אצבע לגבי משך תקופת הגרייס שהבנק מאשר. יש לבחון כל מקרה לגופו.

144. אני ובעלי נשואים טריים. אנחנו גרים בשכירות בדירה קטנה של 30 מ"ר שעליה אנו משלמים 2,500 שקל מדי חודש. יש לי הון עצמי של 200 אלף שקל, ואנחנו מכניסים ביחד 12 אלף שקל מדי חודש. כמה כסף נוכל להשקיע בדירה גדולה של 3.5-4 חדרים והאם כדאי לנו לרכוש דירה מחברה או יד שנייה?
ננסה לענות על שאלתך במספר מישורים - 1. מדברייך אנו מסיקים כי זוהי דירתכם הראשונה ושאין בבעלותכם דירה/חלק מדירה. לכן אנו מתייחסים לדירה שתרכשו כדירה יחידה. הבנק יכול באופן תאורטי לאפשר לכם לקבל 75% מימון מערך הדירה הנרכשת. ציינת כי יש בידכם הון עצמי של כ- 200 אלף ש"ח, משמע שהערך המקסימלי של הדירה שאותה תרכשו יעמוד על כ- 800 אלף ש"ח. מבחינת יכולת ההחזר - במידה ונפרוס משכנתא של 600 אלף ש"ח ל25 שנים ההחזר החודשי שיתקבל הינו כ- 3000 ש"ח לא כולל ביטוחים. לגבי שאר שאלותייך, היכן כדאי לרכוש, האם כדאי לרכוש יד ראשונה /שניה - אנו ממליצים לכם לערוך טבלה של בעד ונגד גם מהיבט מחיר הנכס וגם מההיבט ההוצאות הכרוכות בכל אחת מהעסקאות. בכל מקרה - ממליצים לכם לפנות לאחד מסניפי הבנק- לשבת עם יועץ משכנתאות לשיחת ליבון צרכים, בה תעלו את כל שאלותיכם ונתוניכם ותנסו להגיע להבנה מהי הדרך הנכונה עבורכם.

145. ברשותי שני נכסים - אחד להשקעה ואחד למגורים. כעת אני נמצא בשלבים סופיים למכירת הנכס להשקעה, ובעוד כחודש אהיה בעלים של נכס אחד ויחיד המיועד למגורים בלבד. עקב חוסר שביעות רצון מהבנק שלקחתי ממנו משכנתא, אם אעביר את המשכנתא של הדירה למגורים שתהיה יחידה לבנק אחר, האם אהיה זכאי ליותר מ-50% מימון?
ניתן לקבל עד 50% מימון מהנכס הנרכש היות ומדובר בדירה להשקעה. את הנכס הנוסף אשר בבעלותך, תוכל לשעבד גם כן ולקבל 50% מימון מערכו (כולל אשראי קיים), ובלבד שסכום ההלוואה כנגדו לא יעלה על 50% משווי הנכס הנרכש. סך האשראי הכולל לא יעלה על ערך הנכס הנרכש.

146. אני ובעלי בני 34 והתחלנו לעבוד בעבודות חדשות. היות ולא עבדנו ברצף והייתה תקופה של מספר חודשים בהם לא עבדנו, רציתי לדעת האם נהיה זכאים לקבל משכנתא גם עם 3 תלושי שכר או שעלינו להציג שישה תלושים? כמו כן רציתי לדעת האם יאשרו לנו משכנתא ל30- שנה ומה ההחזר כיום על משכנתא בסך 700,000-750,000 שקל לתקופה הנ"ל?
כדי לתת לכם תשובה מקיפה האם ניתן לאשר לכם משכנתא עלינו לדעת מספר נתונים: 1. מה שווי הנכס הנרכש 2. סכום המשכנתא המבוקש אל מול שווי הנכס הנרכש. 3. היסטוריה תעסוקתית מפורטת וגובה השכר הנוכחי של שניכם. על מנת לחשב החזרים חודשיים, את יכולה להיכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא ולערוך מספר ניסיונות לתקופות שונות. לקבלת החלטה אנו ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק לטובת שיחת ליבון צרכים מעמיקה עם אחד מיועצי המשכנתאות המנוסים שלנו ולקבל אישור עקרוני לעסקה שברצונכם לבצע.

147. ברשותי דירה ששווה 1.5 מיליון שקל. אין לי משכנתה עליה, אך יש לי הלוואה בבנק (לכל מטרה) של 150 אלף שקל. הכנסתי החודשית היא 7,500 שקלים, ואני רוצה לרכוש דירה להשקעה בשווי 800 אלף שקל. אין לי הון עצמי כלל , אך אני רוצה למשכן את 2 הדירות על מנת לממן את הדירה החדשה, וכן לסלק את ההלוואה לכל מטרה בגלל הריבית הגבוהה. מה הנוסחה הטובה ביותר על מנת שבסוף יהיה לי החזר על הלוואה סה"כ 3,000 – 3,500 שקל, אפילו ל-30 שנה.
במידה ואתה בעל נכס נקי משעבודים והנך מבקש לרכוש דירה נוספת (להשקעה), תוכל לקבל עד 50% מערך הנכס הנרכש + 50% מערך הנכס הקיים כשסך כל האשראי לא יעבור את מחיר הנכס הנרכש (100% מימון) - זאת כפוף ליכולת החזר ובדיקת נתוניך האישיים. לגבי פרעון הלוואה קיימת שלקחת לכל מטרה בסניף הבנק שלך - יש לבדוק מה היתה מטרת האשראי במקור ולבדוק האם אפשרי למחזר הלוואה זו במסגרת המשכנתא המבוקשת לגבי אישור פרטני עקרוני אנו ממליצים לך לגשת לאחד מסניפי הבנק , לשבת עם יועץ שישאל אותך את כל השאלות הרלוונטיות למתן אישור ולקבל אישור עקרוני בפועל טרם חתימה על העסקה.

148. אנו זוג עם שני ילדים ואין ברשותנו דירה. הכנסתנו החודשית היא 20 אלף שקלים ואנו מעוניינים לרכוש בית ב-1.7 מיליון שקל, כאשר ברשותנו הון עצמי של 350 אלף שקל. כמה נצטרך להחזיר לתקופה של 25-30 שנה?
מנתוניך אנו מבינים כי הדירה שאתם מבקשים לרכוש הנה דירתכם היחידה ואין בבעלותכם דירה נוספת. בהמשך להוראת המפקח על הבנקים מנובמבר 2012, אחוזי המימון שהבנק יכול לאשר לרכישת דירה יחידה הם עד 75%. אחוזי המימון שאתם מבקשים הנם כ- 80%, דבר שאינו אפשרי. עליכם לנסות ולגייס הון עצמי גבוה יותר או לחלופין למצוא נכס זול יותר. על מנת לחשב החזרים חודשיים, במסלולי ההלוואות השונים, אתה יכול להכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא ולערוך מספר ניסיונות לתקופות שונות. ובכל מקרה, ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, ולהתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים וכמובן, לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה

149. ברשותי נכס בשווי 850 אלף שקל עם משכנתא בסך 32 אלף שקל, אותו בכוונתי למכור. ברצוני לרכוש דירה חדשה בעלות 1.3 מיליון שקל, כולל עו"ד וריבית. לפיכך, המשכנתא שנצטרך לקחת תהיה כ-450 אלף שקל. בניית הדירה תסתיים בסוף 2014, וברצוני לדעת האם עדיף לחתום על חוזה עכשיו ולקחת משכנתא חלקית, או להמתין לסיום הבנייה. הכנסתי החודשית היא 12,500 שקלים.
נחלק את תשובתנו לשני חלקים -

לגבי השאלה מתי עדיף לחתום על חוזה הרכישה היום או לקראת סיום הבנייה - עלייך לבדוק קודם כל מול הקבלן האם המחיר של הדירה צמוד למדד המחירים לצרכן/מדד תשומות הבניה. במידה וכן את יכולה לבדוק בכמה עלו מדדים אלו בשנים האחרונות.

במקביל את צריכה לקחת בחשבון את היצע הדירות שישאר לך במידה ותחליט לרכוש בשלב מתקדם של הבניה. לגבי השאלה מתי עדיף לקחת משכנתא - עלייך לבחון מה החלופות שעומדות בפנייך מבחינת השקעה ותשואה על כספך אל מול החלופה של לקיחת משכנתא בשלב הזה ולהחליט איזו חלופה עדיפה.

150. אנחנו בני זוג וברצוננו לרכוש דירה בסכום של 1.2 מיליון שקל, כשהמשכנתא הנדרשת היא 600-630 אלף שקל. הכנסתנו החודשית היא 12,500 שקל נטו, ויכולת ההחזר היא 3,200 שקלים בחודש. האם התוכנית סבירה עבורנו כזוג צעיר ומשכיל עם צפי לגידול בהכנסות בעתיד?

לפי הנתונים שציינת מדובר ב- 50% מימון. במידה ונפרוס את האשראי המבוקש (630 אלף שקל) ל- 25 שנים - גובה ההחזר יהיה בממוצע כ-3,200 שקלים (תלוי במסלול/תמהיל שתבחרו).

אחוז החזר מהכנסה עומד על 26%. - ההמלצה היא עד 33%.

לכן, נתונים אלו בהחלט סבירים. אנו ממליצים לך בכל מקרה טרם חתימה על חוזה לגשת לאחד מסניפי הבנק ולקבל אישור עקרוני לעסקה. 

151. ברשותי משכנתא בסך 280 אלף שקל שנלקחה לפני כשנה וחצי, וכיום עומדת על 275 אלף שקל. ההחזר החודשי קצת יותר נמוך מ-1,800 שקל. כיום אינני מועסק ונמצא בסיום לימודים, אך בקרוב אחזור לשוק העבודה עם מקצוע. האם במצב שבו אין משכורת קבועה ניתן לפנות לבנק בבקשה למחזור? האם נפתח התיק מחדש?
בהנחה והמשכנתא הינה משכנתא קיימת והתשלומים משולמים כסדרם, הנך יכול לפנות לבנק ממנו לקחת את המשכנתא ולבקש למחזר אותה. כל מקרה יבחן באופן פרטני.

152. רכשנו בית ב-1.5 מיליון שקל, ומבקשים 75% מימון (זוהי דירתנו היחידה). מה התמהיל המומלץ להחזר ל-25 שנה
מרבית הלווים משלבים היום בין סוגי ההלוואות הבאים: 1. הלוואה בריבית משתנה לא צמודה על בסיס הפריים

2. ריבית קבועה צמודה /לא צמודה

3. ריבית משתנה צמודה בתדירות גבוהה מחמש שנים

וכל זאת תחת מגבלות בנק ישראל והרגולציה.

יועצי המשכנתאות ישמחו להתאים לך את תמהיל ההלוואות הנכון ביותר עבורך בהתאם לצרכיך ולתזרים ההכנסות הקבועות וההכנסות המתוכננות שאינן קבועות.

153. ברשותי 250 אלף שקל במזומן ואני מעוניינת לרכוש דירה בשווי 800 אלף שקל באזור ירושלים . האם בנק הפועלים יכול לתת משכנתא לפרויקט כזה? אני אזרחית אירופאית ומתגוררת בצרפת. מכרתי דירת נופש בארץ ואני מעוניינת לשנות קצת את ההשקעה שלי. אני מתכוונת להשכיר את הדירה ולממן בשכירות את המשכנתא וכמובן, אם יש צורך, להשלים את החסר.
באופן כללי מי שאינו אזרח ישראלי כפי שנקבע בהוראת המפקח על הבנקים, יכול לקבל הלוואה לדיור בשיעור של עד 50% משווי הדירה, וזאת כמובן בכפוף לבחינת ההכנסות והבטוחה המוצעת לשיעבוד.

לבירור מעמדך מומלץ לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות בסניף הבנק.

154. אני ובעלי בני 24+ילדה ואספנו 350 אלף שקל, כאשר ההכנסות שלנו מסתכמות ב-12,000 שקל. מצאנו דירה בת 4 חדרים בשכונה טובה קרוב להורים בעלות של 1,325,000 שקל . בחישוב המשכנתא בבנק אמרו לנו שההחזר החודשי יעמוד על 4,300 שקל למשך 30 שנים, עם אפשרות לצמצם אותה אחת לשלוש שנים באמצעות הפקדת סכום במזומן. האם לרכוש את הדירה ולדעת שהיא לכל החיים, או לחפש דירה פחות טובה ב-800 אלף שקל ולאחר מכן לשדרג לדירה טובה?
מדברייך אנו מסיקים כי זוהי דירתכם הראשונה ושאין בבעלותכם דירה/חלק מדירה. לכן אנו מתייחסים לדירה שתרכשו כדירה יחידה. הבנק בהתאמה להוראות בנק ישראל רשאי לתת משכנתא בגובה של עד 75% מימון מערך הדירה הנרכשת. לעניין בחינת יכולת ההחזר - פריסת תקופת ההלוואה ל- 30 שנים לסכום משכנתא של 975 אלף שקל. ההחזר החודשי שתידרשו לשלם יהיה כ- 4,000 שקל (לא כולל ביטוחי משכנתא) אחוז ההחזר מהכנסותיכם עומד על 33% (ההמלצה היא עד 33%). יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות כגון: שכר עו"ד, מיסוי, תיווך וכיו"ב לגבי שאלתך האם לרכוש את הדירה אנו ממליצים לכם לבחון את כל האפשרויות העומדות בפניכם (נכס זול יותר, שכירות) ולשבת עם יועץ משכנתאות לשיחת ליבון צרכים, בה תעלו את כל שאלותיכם ונתוניכם ותנסו להגיע להבנה מהי הדרך הנכונה עבורכם.

155. ברשותי דירה בשווי 780 אלף שקלים, וברצוני לרכוש דירה בסכום של כ-1.3 מליון שקלים. את ההפרש ברצוני לקבל מהבנק. מה התמהיל להחזר של 20 שנה?
ניקח בחשבון כי אין משכנתא על הנכס הקיים. המימון הנדרש לרכישה הינו 520 אלף שקלים.מדובר בהחזר חודשי של כ-2,650 ש"ח (לא כולל ביטוחי משכנתא). לגבי תמהיל ההלוואה, אנו ממליצים להיכנס לאחד מסניפי הבנק, ולהתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים שיתאים עבורך את המשכנתא ביחס לנתונים ולצרכים שלך וכמובן, לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה

156. בבעלותנו דירה קטנה ללא משכנתא, ואנחנו מעוניינים לרכוש דירה גדולה יותר עם משכנתא אבל היינו מעדיפים קודם לקנות את הדירה ורק אחר כך - קרוב למעבר - למכור את זו שברשותנו. האם הוראת בנק ישראל תאפשר לנו לקחת משכנתא על 70% משווי הנכס החדש או שנוכל לקבל רק 50%?
בהנחה שאין לכם דירות נוספות (נכס הקיים + הנכס הנרכש), ובהתאם להוראת המפקח על הבנקים בנושא הגבלת שיעורי המימון, מדובר בדירה חליפית בגינה תוכלו לקבל משכנתא עד % 70, ובתנאי שהנכס הקיים יימכר בזמן של עד 24 חודשים. שימו לב: מותנה בכך שאין משכנתא על הנכס הקיים מובן כי אישור ההלוואה מותנה, מעבר לאחוזי המימון גם בהצגת יכולת החזר וכיו"ב ולכן אנו ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, ולהתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים וכמובן, לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה.

157. ברשותי דירה בצפון תל אביב ומשכנתא בגובה של 650 אלף שקלים, שנלקחה לפני כשנתיים. בעוד כשנתיים אני אמור לחזור לארץ עם הון חופשי של כחצי מיליון שקלים. מה המלצתכם בנוגע לשימוש הכסף לצמצום המשכנתא, והאם זה כדאי?
לעניין הכדאיות, האם להשתמש בהון עצמי של 500 א' ש"ח לצמצום המשכנתא הקיימת, אנו ממליצים להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים (למשל: תשואה צפויה על השקעה של סכום זה באפיקי השקעה אחרים, עלויות בגין עמלת פירעון מוקדם באם קיים ועוד) כדי להגיע להחלטה הנכונה עבורך. לתשומת ליבך - היות ומדובר על סילוק עתידי, מומלץ להיכנס לאחד מסניפי הבנק שלנו ולבדוק את האפשרויות מול יועץ המשכנתאות בזמן הרלוונטי.

158. מה עדיף - לקחת משכנתא גדולה יותר ולהשאיר בבנק חיסכון למקרה חירום, או לקחת כמה שפחות משכנתא?
כדי להגיע לבחירה הנכונה עבורך מבין שתי האפשרויות, כדאי להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים כמו תשואה צפויה על ההשקעה. כמו כן כדאי לבחון האם יהיו מקורות לפירעון מוקדם בעתיד או לחילופין האם מתוכננות הוצאות גדולות יותר בעתיד.

בכל מקרה אנו ממליצים לגשת לאחד מסניפי הבנק ולקבל ייעוץ מקיף ומכוון.

159. קיבלתי את ההצעה הבאה לגבי משכנתא של 100 אלף שקל: 33 אלף שקלים בריבית של פריים מינוס 0.8 לעשר שנים. 67 אלף שקלים בריבית קבועה לא צמודה למדד לתקופה של 109 חודשים בריבית של 4.2. האם ההצעה הוגנת?
הריביות במסלולים השונים מתעדכנות לעיתים קרובות בהתאם לשינויים בעלויות הגיוס של הבנקים. מומלץ להגיש בקשה באחד מסניפי הבנק ולקבל אישור למסלולים ולריביות.

160. אנו מעוניינים לקנות דירה אך לרשותנו יש בקושי הון עצמי. מה המינימום הנדרש של הון עצמי כדי לקבל מימון לדירה, והאם אפשר לקחת הלוואה מהבנק וע"י זה להגדיל את ההון העצמי?
הוראת המפקח על הבנקים מגבילה את סכום המשכנתא אותו ניתן לקבל לצורך מימון הרכישה. במידה וזו דירתכם היחידה ניתן לקבל עד 75% מימון משווי הנכס בכפוף לבחינת יכולת ההחזר החודשי. יתרת הסכום להשלמת הרכישה צריכה להיות ממומנת מהון העצמי ולא מהלוואות נוספות. מומלץ לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון מהו הסכום אותו ניתן לקבל במסגרת המשכנתא ומהם ההחזרים החודשיים בגינה.

161. ברשותנו דירה שערכה כ-600 אלף שקלים, המושכרת ב-2,800 שקלים. אשתי עובדת ומשתכרת כ4,000- אלף שקלים בחודש, ואני סטודנט ולא עובד. ברצוננו לקנות דירה בדרום בסכום של עד 400 אלף שקל, ויש לנו בנוסף לדירה הון עצמי של כ-100 אלף שקלים. איזו משכנתא הכי מתאימה לנו? מה שחשוב לנו זה תשלום חודשי בסביבות ה-2500 שקלים עם תחנות יציאה רבות (המשכנתא היא לצורך דירה להשקעה כך שברגע המתאים אנו מתכננים למכור אותה)

הוראת המפקח על הבנקים מגבילה את המימון לדירות להשקעה ל- 50% משווי הנכס. לכן לרכישת נכס בשווי של 400,000 ש"ח ניתן לקבל משכנתא של עד 200,000 ש"ח במשכון הנכס הנרכש.

במידה והנכס שבבעלותך אינו ממושכן, ניתן לבחון את משכון הנכס הקיים להשלמת מימון הרכישה. (סך ההלוואות על הנכס הקיים לא יעלה על 50% מערכו). סה"כ ההלוואות - לא יעלו על 100% משווי הנכס הנרכש.

לעניין מסלולי ההלוואה, ישנם מסלולים בהם ניתן לפרוע חלק מההלוואה או את כולה ללא עמלת פירעון מוקדם במועדים מסוימים.

ניתן לחשב החזרים לתקופות שונות באתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, בלשונית מחשבון משכנתא.

מומלץ לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון מהו התמהיל המתאים לך ולקבל אישור עקרוני בטרם רכישת הנכס.

162. קיבלתי הצעה להלוואת משכנתא על סך חצי מיליון שקל – שליש בריבית פריים מינוס 0.9 ושני שלישים בריבית קבועה לא צמודה 3.7. האם ניתן לקבל ריבית נמוכה מזו?
הריביות, במסלולים השונים, מתעדכנות לעיתים קרובות בהתאם לשינויים בעלויות הגיוס של הבנקים.

163. יש לנו הון עצמי 600 אלף שקל ואנחנו רוצים לקנות דירה בשווי 960 אלף שקל. אנחנו משתכרים 23 אלף שקל ויכולים להחזיר עד 9,000 בחודש. מה עדיף משכנתא או הלוואה, ומה התמהיל הטוב ביותר?
ההחזר של משכנתא בגובה של 360,000 ל- 4 שנים עומד על כ- 8,000 ש"ח. להחזר זה יש להוסיף תשלום חודשי של ביטוח חיים ומבנה ולקחת בחשבון כי החזר זה יכול לעלות בהתאם לסוג המסלול אותו תבחר (ריבית משתנה והצמדה).

לגבי תמהיל, רוב הלקוחות משלבים בין שניים לשלושה מסלולים על מנת לפזר סיכון וזאת בכפוף לרגולציה.

מומלץ לבחור בין הלוואה למשכנתא כאשר יהיו בפניך התנאים המלאים של כל אחת מההלוואות (ריבית, מסלול הלוואה, אפשרות לפירעון מוקדם וסוג הצמדה)

כדאי לתאם פגישת יעוץ בנק ולבחון אפשרויות אלה.

164. אנו רוכשים דירה שאמורה להיות מוכנה עוד שנתיים האם לאור העובדה שהריביות נמוכות כדאי לנו לקחת עכשיו משכנתא ולפרוע מוקדם יותר תשלום לקבלן? כמו-כן כיום יש לנו כושר החזרה טוב למשכנתא (אנו בפלוס של בין 6 ל-10 אלף כל חודש לאחר כל ההוצאות). לכן - האם עדיף לשים כסף בצד ולהתחיל משכנתא רק כשחייבים עוד כ-7 חודשים?
באמצעות נטילת משכנתא היום תוכל להימנע מהצמדות על הסכום אותו אתה משלם לקבלן(באם יש) ואת שיעור עליית המע"מ במידה ואכן יעלה. כל זאת בתנאי שאתה יכול להקדים תשלום לקבלן ללא תלות. עם זאת עליך לקחת בחשבון את ההצמדות על המשכנתא שתיקח (בהתאם לסוגי ההלוואות אותן תשלב בתמהיל הכולל של המשכנתא) ואת ההחזר החודשי.

כדאי לבחון גם מהי הריבית שאתה יכול לקבל בעבור החיסכון החודשי במידה ותיקח את המשכנתא רק בנובמבר ולעשות השוואה אל מול ריבית המשכנתא, והחסכון בהצמדה של התשלום לקבלן.

165. ברשותנו דירה המוערכת בשני מיליון שקלים. יתרת משכנתא נוכחית כ-50 אלף שקל בתשלום של כ-600 שקל בחודש לעוד 10 שנים. הכנסתנו החודשית היא כ-18 אלף שקלים, וחברת יעוץ הציעה לנו לרכוש דירה בעלות של עד 1 מיליון שקל ללא הון עצמי (שאין לנו) תוך משכון דירתנו הקיימת והדירה החדשה, כך שהחזר המשכנתא יהיה כ- 5500 ש"ח לחודש למשך 29 שנה. תוך הסתמכות על רווח של כ-3500 ש"ח לחודש מהשכרתה כך שיתרת התשלום שלנו תהיה כ-2000 ש"ח לחודש. האם זה כדאי?
בחינת כדאיות רכישת דירה להשקעה הינה מעשה מורכב המחייב התייחסות לשיקולים רבים. בנוסף, היא איננה בתחום עיסוקו של פורום זה, אפילו אם בכוונתך לכרוך אותה בלקיחת משכנתא. עם זאת, אנו ממליצים לך ללמוד באופן יסודי יותר את הנושא בטרם תקבל החלטה. בין היתר, קח בחשבון כי לצד ההכנסה המקווה משכר הדירה תידרש להוציא הוצאות שוטפות ומיוחדות חודש בחודשו. אנא קח בחשבון שלא ניתן להעריך או להבטיח אם בכל חודש ההכנסה תעלה על ההוצאות. הן ההוצאות (החזר המשכנתא והוצאות אחרות בגין הדירה) יכולות לעלות מעת לעת והן שכר הדירה יכול לרדת לעיתים, או אף אולי לא ישולם- אם משום שהדירה לא תושכר או אם משום שהשוכר יפגר בתשלומיו. כמו כן, לא ניתן להעריך או להבטיח אם מחירי הדירות יעלו או יירדו.

כאמור, אלה רק חלק מהשיקולים שיש לקחת בחשבון ואף הם צויינו על ידינו באופן כללי בלבד ולא נגעו לכל המצבים. לכן, לא ניתן לסמוך על תשובתנו לצורך קבלת ההחלטה אם לרכוש דירה להשקעה. כמו כן, אין לראות בתשובתנו משום אישור להערכות, לטענות, למספרים או לייעוץ שקיבלת מחברת הייעוץ.

166. אני צריכה הלוואה למימון רכישת דירה שלי במסגרת פירוק שיתוף. הסכום הנדרש הוא 300 אלף שקלים לשנה אחת, מאחר ואמור להיכנס לי כסף. מה הריביות שניתן לקבל עבור הלוואה כזו?
ראשית, יש לבדוק מי בעל הזכויות בנכס והאם ניתן לשעבדו לטובת הבנק במסגרת פירוק השיתוף. שנית, בהנחה שהנכס ניתן לשעבוד, יש לבחון את ערכו ביחס להלוואה המבוקשת, תוך התחשבות בשיקול שבהלוואת בלון אחוז המימון עלול לעלות במהלך חיי ההלואה. שלישית, שיעור ריבית בהלוואה נקבע ע"פ מספר פרמטרים בניהם התשובות לסעיפים שלעיל ובהתאם למסלול ההלוואה הנבחר.

167. בעבר היה ניתן לקבל מהבנקים משכנתא בגובה של עד 90% מערך הדירה, באמצעות ביטוח/ערבות של EMI. האם שירות שכזה עדיין קיים? במידה וכן, האם עדיין מדובר במימון של עד 90% משווי הדירה או שהסכום קטן מאז? בהנחה וחותמים מול הבנק על הסכם משכנתא, כמה זמן התהליך כולו אורך עד לקבלת הכסף?
הוראת המפקח קבעה כי שיעור המימון המקסימלי אותו ניתן לקבל מהבנק ברכישת דירה יחידה הינו 75%. אישור ההלוואה כמובן כפוף לבחינת הבטוחה המוצעת לשיעבוד ויכולת ההחזר של הלווים. הוראה זו חלה גם על הלוואות מבוטחות באמצעות EMI.

אורכו של תהליך קבלת משכנתא תלוי באופן רישום הנכס המשועבד, בדרישת הבטחונות והרשויות השונות. בשיתוף פעולה של כל הגורמים הרלוונטיים וטיפול זריז ויעיל, אין מניעה לבצע את ההלוואה תוך ימים ספורים.

168. אני בעלת עסק, ומשלמת שכר דירה כבר כמה שנים של 8,000 שקל בממוצע. אין לי הון עצמי שכן כולו מושקע במלאי לעסק. איך בכל זאת קונים דירה?
הוראת המפקח על הבנקים קובעת את שיעורי המימון המקסימליים אותם ניתן לאשר במסגרת הלוואות לדיור. הבנקים כפופים להוראה זו ולא מורשים לחרוג מהמצוין בה. שיעור המימון המקסימלי לרכישת דירה יחידה הינו 75%. במקרים אחרים שיעור המימון המקסימלי אף נמוך יותר.

169. אנחנו בתהליכים לקניית דירה ראשונה שלנו. מדובר בדירה בשווי 1.3 מיליון שקלים ויש לנו אישורים מהבנקים למשכנתא. כיוון שטרם נחתם חוזה (עו"ד מתדיינים ביניהם) ושמעתי שהחל מחודש מאי יהיו שינויים במס הרכישה, רציתי לדעת אם אצטרך לשלם אותו למרות שאנחנו כבר עכשיו בתהליכי קנייה.
את השינויים וגובה מס הרכישה עליכם לבדוק מול רשויות המס, או באמצעות עו"ד אשר מייצג אתכם בעסקה

170. בבעלותנו דירה בשווי 780 אלף שקל, ועליה משכנתא של 400 אלף שקל. אנו מעוניינים לרכוש דירה נוספת בשווי מיליון שקל. הכנסתנו החודשית היא 18 אלף שקל נטו, וההון העצמי לרכישת הדירה הנוספת הוא 200,000 שקלים. האם אפשרי להגדיל את סכום המשכנתא? כמו כן, האם זמן חופשת לידה מהווה תלושי שכר לצורך המשכנתא למרות שהכסף מגיע מביטוח לאומי?
הוראת המפקח על הבנקים מגבילה את שיעור המימון ברכישת דירה להשקעה ל- 50% משווי הנכס. כנגד שעבוד הזכויות בנכס הנרכש (בשווי מליון ש"ח ) ניתן לאשר סכום ההלוואה מקסימלי של 500,000 ש"ח (בכפוף לבחינת יכולת ההחזר, שמאות וטיב הבטוחה). ההון העצמי הדרוש להשלמת הרכישה הינו 500,000 ש"ח. במידה וברשותכם הון עצמי של 200,000 ש"ח, חסרים לכם 300,000 ש"ח להשלמת ההון העצמי. ניתן לבחון באופן עקרוני השלמת הרכישה באמצעות משכון נכס קיים עד 50% משווי הנכס הקיים - כל עוד סך ההלוואות לא יעלו על 100% משווי הנכס הנרכש.

במקרה שלך, הנכס הקיים ממושכן בגובה 400,000 ש"ח מתוך שווי נכס של 780,000 ש"ח שהם 51% מימון, ולכן במקרה זה לא ניתן למשכן את הנכס הקיים לצורך השלמת הרכישה.

לעניין חופשת הלידה, ההתייחסות להכנסה בתקופת חופשת הלידה תלויה במספר גורמים כמו האם בתום חופשת הלידה תהיה חזרה לאותו מקום עבודה.

171. אנו זוג נשוי בגיל 30, ובהריון ראשון. הכנסתנו החודשית 20,000 שקל נטו, ממנה אנו חוסכים 5,000 שקלים בחודש, וכן משלמים שכר דירה של 3500 שקלים. השכר של שנינו צפוי לעלות בקרוב, כך שקצב החסכון שלנו יישאר זהה גם בהצטרף תינוק למשפחה. ההון העצמי שלנו כיום הוא 250 אלף שקלים, ואנו מתלבטים האם לקנות דירה למגורים בעלות של 800-900 אלף שקלים, או להמשיך לגור בשכירות ולחסוך במקביל, עד שנצבור סכום של כ-400,000 שקלים, שיקטין את המשכנתא העתידית שניקח. מה המלצתכם?
שיעור המימון המקסימלי אותו ניתן לאשר לאור הוראת המפקח על הבנקים לרכישת דירה יחידה הינו 75%, וזאת בכפוף לבחינת יכולת ההחזר וטיב הבטוחה המוצעת לשעבוד. לרכישת דירה בשווי 900,000 ש"ח נדרש הון עצמי מינימלי של 225,000 ש"ח, אותו יש לכם.

יחד עם זאת יש להפחית מההון העצמי הוצאות נוספות מעבר למחיר הדירה כגון: מס רכישה, תשלום למתווך ולעו"ד, הוצאות מעבר וכד'.

על מנת לקבל החלטה בין רכישה ונטילת משכנתא היום לבין דחיית הרכישה וחסכון של הון עצמי נוסף ומגורים בשכ"ד, כדאי לבחון יתרונות וחסרונות של כל אחת מההחלטות כמו למשל:

הריביות הנמוכות יחסית היום במשכנתאות, האפשרות לקחת את המשכנתא בתמהיל ובו מסלול שניתן לסלק את חלק ההלוואה או כולה ללא עמלת פירעון במידה ותחסכו סכום נוסף במהלך חיי המשכנתא, הערכה לגבי שינוי במחירי הדיור בשנים הקרובות, ריבית אותה ניתן לקבל על הסכום אתו תחסכו עד שתרכשו דירה וכד'.

לעניין ההחזר החודשי, מומלץ שההחזר החודשי של המשכנתא בתוספת התחייבויות חודשיות קבועות נוספות באם יש, לא יעלו על 30% מסך ההכנסות, מומלץ לפי מפתח זה לבחון את גובה ההחזר הרצוי.

172. אנו תושבים חוזרים המעוניינים לקנות דירה בשנתיים הקרובות (זאת בעקבות הבטחות שר הבינוי ושיכון כי ב-2014 ירדו מחירי הדירות). יש לנו כרגע כ 60,000 דולר אשר לא מניבים שום דבר, וכל יום אני רואה את הכסף נעלם עקב היחלשות הדולר (גם היורו לא נראה כל כך מבטיח כרגע). מה הצעתכם?
כאשר אתם בוחנים אם לרכוש דירה ומתי, כדאי לקחת בחשבון כי נכון להיום, בהתאם להוראת המפקח על הבנקים, שיעור המימון המקסימלי לרכישת דירה יחידה הינו 75%, וזאת בכפוף לבחינת יכולת ההחזר והבטוחה המוצעת לשעבוד.

לכן ההון העצמי המינימלי לרכישה הינו 25% ממחיר הנכס הנרכש.

כמו כן קשה לצפות מה יקרה עם מחירי הדיור בשנת 2014 והאם תהיה ירידת מחירים.

לעניין אפיק ההשקעה של ההון העצמי אשר ברשותכם עד למועד הרכישה, מומלץ לפנות לסניף הבנק ולבחון חלופות להשקעה,

פורום זה אינו עוסק בייעוץ השקעות.

173. יש לי הון עצמי של מיליון שקל ואני רוצה לקנות דירה ב-1.5 מיליון שקל. אין לי הכנסות מלבד כספי ביטוח לאומי בגין היותי נכה. האם אוכל לקבל משכנתה?
ככלל, מבחינת אחוזי המימון, אין מניעה לקבל הלוואה לדיור בגובה 500,000 ש"ח למימון רכישת נכס ששוויו 1,500,000 ש"ח. לעניין ההכנסה - גם קיצבה קבועה מביטוח לאומי יכולה להיחשב בגדר הכנסה לצורך בחינת יכולת ההחזר של הלווה ובלבד שהיא מספקת ועומדת בדרישות הבנק. ההמלצה היא שסך ההתחייבויות החודשיות הקבועות (כולל החזר המשכנתא) לא יעלו על 30% מההכנסה החודשית הקבועה.

כמובן שכל בקשה נבחנת לגופו של עניין בהתאם ללווה ולבטוחות.

כדאי לתאם פגישה בסניף ולהגיש בקשה לאישור עקרוני .

174. הוני מוערך ב-130 אלף שקל, וברצוני לקנות דירה ב-550 אלף. אני יקבל על הדירה שכירות בין 2,200 ל-2,500 שקלים בחודש. האם שווה לי לקחת משכנתא בשווי 420 אלף שקלים ל-20 שנה?
בשאלתך לא ציינת האם מדובר בנכס נוסף להשקעה. במידה וכן, ניתן לקבל עד 50% מימון משווי הנכס, כלומר - הלוואה בגובה 275,000 ש"ח. אם זוהי דירתך היחידה, ניתן לקבל עד 75% מימון משווי הנכס כלומר 412,000 ש"ח וזאת בכפוף לבחינת יכולת ההחזר, טיב הבטוחה המוצעת לשעבוד ושמאות.

החזר חודשי על הלוואה בגובה 412,000 ש"ח ל- 20 שנה עומד על כ- 2,150 ש"ח (סכום ההחזר החודשי המדויק תלוי בתמהיל ההלוואות שאותו תבחר). לסכום זה יש להוסיף עלות חודשית של ביטוח חיים ונכס ולקחת בחשבון כי הוא משתנה בהתאם להצמדה ולשינויים בריבית באם תבחר במסלולים עם הצמדה או שינויים בריבית.

על מנת להחליט אם כדאי לעשות מהלך זה, כדאי לבחון מהן החלופות להשקעה של ההון העצמי שלך.

175. בבעלותי 2 דירות: אחת בשווי 450 אלף שקל עם משכנתא של 275 אלף שקל, ואחת בשווי 1.55 מיליון שקל עם משכנתא של 800 אלף שקל. אם אמכור את הדירה הזולה ואהיה בעלים של דירה יחידה - האם אוכל להגדיל את המימון מהבנק ל 75% ככקבוע בחוק? הכנסותינו כ-15,000 שקלים נטו לחודש
הוראת המפקח על הבנקים קובעת כי סך ההלוואות המקסימלי אשר ניתן לקבל על נכס קיים הינו 50% משווי הנכס גם אם זהו הנכס היחיד בבעלות. ניתן לקבל עד 75% מימון לצורך מימון רכישת הנכס כאשר זוהי דירה יחידה.

176. ברשותי בית פרטי בשווי של 3.5 מיליון שקל, עם משכנתא של 1.2 מיליון. ברצוני לרכוש מגרש בשווי 1.3 מיליוןשקל. מה עליי לעשות כדי לקבל מימון מלא למגרש?
סך ההלוואות בגינן ניתן למשכן נכס קיים הוא עד 50% משווי הנכס בהתאם להוראת המפקח על הבנקים. אם ערך הנכס שלך הוא 3.5 מיליון שקל, מקסימום ההלוואות שניתן לקבל על הנכס הוא 1.75 מיליון, כולל הלוואות קיימות.

במקרה שלך, כיוון שהנכס ממושכן בגובה 1.2 מיליון שקל, באופן עקרוני ניתן לקבל הלוואה נוספת של 550 אלף שקל, וזאת בכפוף לבדיקת יכולת ההחזר, טיב הבטוחה ושמאות.

בנוסף, ניתן לבחון את משכון המגרש הנרכש עד ל- 50% משוויו כלומר עד 650 א' ש"ח במידה והוא מיועד לבניית בית למגורים.

177. אני סטודנט שעובד וברשותי 100 אלף שקל לצורך קניית דירה (ראשונה) להשקעה. אני יודע שכיום שיעור המימון המקסימלי באמצעות משכנתא לדירה הוא עד 75% משווי הנכס, כך שהמשמעות היא שאוכל לרכוש דירה בשווי 400 אלף שקל. יש לי הלוואה לצורך לימודים שבגינה אני מחזיר 250 שקל למשך 5 שנים. האם בחישוב זכאותי למשכנתא וגובה המימון נתון זה יילקח בחשבון?
בהתאם להוראת המפקח על הבנקים ניתן לקבל מימון של עד 75% לצורך רכישת דירה יחידה.

החישובים שעשית אכן נכונים, אם יש ברשותך 100 א' ש"ח הון עצמי תוכל לקבל מימון להשלמת רכישת נכס ששוויו עד 400 א' ש"ח.

לעניין הלוואת הלימודים, סכום זה יילקח בחשבון לצורך חישוב ההחזר החודשי בו תוכל לעמוד:

את ההחזר החודשי על ההלוואה (250 ש"ח) מוסיפים להחזר החודשי של המשכנתא ולהתחייבויות קבועות נוספות (אם יש) לצורך חישוב שיעור ההחזר החודשי מסך הכנסותיך. מומלץ ששיעור זה לא יעלה על 30%. סכום ההלוואה שיאושר יאושר בהתאמה להחזר החודשי בו תוכל לעמוד.

178. יש לנו הון עצמי של כ-180 אלף שקל והכנסה משותפת של כ-16,500 שקל כל חודש. אנחנו הורים לילד בן 1.5 ורצינו לרכוש דירה במחיר של 900 אלף שקלים עד מיליון שקלים. רצינו לדעת אם אנחנו יכולים עם ההון העצמי הזה לקחת משכנתא וכמה נצטרך להחזיר כל חודש?
ב- 75% מימון. באם זוהי דירתכם היחידה, על מנת לרכוש דירה בשווי של 900,000 ש"ח, עליכם לגייס, לכל הפחות, הון עצמי בגובה של 225,000 ש"ח (במסגרת ההון העצמי כדאי לקחת בחשבון גם הוצאות נוספות הקשורות לרכישה כמו תשלום לעו"ד ולמתווך, עלות מעבר ומיסים).

במקרה זה המשכנתא הדרושה הינה 675,000 ש"ח. ההחזר על סכום זה לתקופה של 20 שנה הינו כ- 3,600 ש"ח, לסכום זה יש להוסיף הצמדה ושינויי ריבית בהתאם למסלול אותו תבחרו. ככלל מומלץ שההחזר החודשי כולל התחייבויות חודשיות קבועות לא יעלה על 30% מההכנסות, במקרה שלכם שסך ההתחייבויות החודשיות לא יעלה על 4,950 ש"ח.

יובהר כי אישור האשראי כפוף לבחינת יכולת ההחזר והבטוחה המוצעת לשעבוד.

179. אני מעוניין לקחת משכנתא של 596 אלף שקל ולהחזיר עד 2,500 שקלים בחודש.מהו התמהיל הטוב ביותר? כמה שנים?
לא התייחסת בשאלתך למחיר הנכס הנרכש ומהו שיעור ההלוואה המבוקשת מתוך מחיר הנכס. בהנחה שסכום ההלוואה עומד בקריטריונים, ההחזר החודשי על הלוואה בגובה 596,000 ש"ח ל- 25 שנה הינו כ-2,700 ש"ח. ל-30 שנה ההחזר עומד על כ- 2,400 ש"ח

ההחזר המדויק תלוי בתמהיל ההלוואות אותו תבחרו. לכל מסלול הלוואה יש יתרונות כאשר הבחירה בינהם נעשית בהתאם לצרכיך. כך למשל, אם אתה עתיד לקבל סכום כסף גדול שישמש לפרעון ההלוואה או חלקה ( למשל קרן השתלמות שמשתחררת) מומלץ לבחור מסלול המאפשר פרעון מוקדם ללא עמלות. אם לא, אפשר לשקול בחירת מסלול יציב שלא יהיה נתון להשפעת תנאי שוק, אם יש לך הכנסות הצמודות למט"ח , כדאי לבחור במסלול צמוד מט"ח וכיו"ב.

מומלץ לקבוע פגישה עם יועץ משכנתאות בסניף ולקבל ייעוץ בנושא.

180. ברשותי דירה של 3 חדרים באשדוד וברצוני למכור אותה ולקנות דירה של 4 חדרים באשדוד. האם אני צריכה לשלם מס רכישה לפי החוק החדש שיכנס אוטוטו? הדירה שברצוני לקנות לא תעלה על 1,250,000 שקלים.
את השינויים וגובה מס הרכישה עליכם לבדוק מול רשויות המס, או באמצעות עו"ד אשר מייצג אתכם בעסקה.

181. אנו זוג צעיר וברשותנו הון התחלתי של 400 אלף שקלים. אנו משתכרים כ 10,000 שקלים בחודש, וברצוננו לרכוש דירה בעלות של 1.2 מיליון שקלים. באיזה החזר חודשי ממוצע לאורך 25-30 שנה מדובר.
אם ההון העצמי שלכם כולו יושקע ברכישת הדירה אזי אתם זקוקים להלוואה של 800,000 שקלים.

ההחזר החודשי לסכום זה ל- 25 שנה הינו בערך 3,600 ש"ח, ול- 30 שנה בערך 3,200 ש"ח. ההחזר החודשי משתנה לפי תנאי ההלוואה (סוג הריבית ומנגנון ההצמדה) אותם תבחר לשלב בתמהיל.

ככלל מומלץ שסך ההתחייבויות החודשיות הקבועות והתשלום החודשי על המשכנתא לא יעלו על 30% מסך ההכנסה, במקרה שלכם מומלץ על החזר חודשי של כ- 3,000 ש"ח.

כמו כן, קחו בחשבון כי בהליך רכישת הדירה כרוכות הוצאות נוספות מעבר לרכישה עצמה כגון תשלום למתווך, לעו"ד תשלומי מס וכיו"ב.

מומלץ לקבוע פגישת ייעוץ בסניף עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון את האפשרויות העומדות בפניכם.

182. בתי גרושה עם ילד מתבגר מתגוררת בשכירות ואנו עוזרים לה בכך. היא חזרה לאחר שהות ארוכה של 18 שנה בחו"ל לפני 3.5 שנים. יש לה 200.000 ש"ח. כמה משכנתא היא יכולה לקבל כך שנדע איפה ואיזה דירה היא יכולה לרכוש ומה הם הערבויות, כי היא חד הורית עם שכר מינימום, ומה יהיה ההחזר החודשי?
הוראת המפקח קובעת כי שיעור המימון המקסימלי לרכישת דירה יחידה (בהנחה שזו דירתה היחידה) הוא 75%. לכן אם ההון העצמי אשר ברשותה הוא 200,000 ש"ח וכולו יושקע בדירה, מחיר הדירה המקסימלי יכול להיות עד 800,000 ש"ח (במסגרת ההון העצמי כדאי לקחת בחשבון גם הוצאות נוספות הקשורות לרכישה כמו תשלום לעו"ד ולמתווך, עלות מעבר ומיסים). במקרה זה המשכנתא הדרושה להשלמת הרכישה הינה 600,000 ש"ח. ההחזר ההתחלתי על סכום זה לתקופה של 25 שנה הינו כ- 2,700 ש"ח. לסכום זה יש להוסיף הצמדה ושינויי ריבית בהתאם למסלול אותו תבחרו. ההחזר המדויק תלוי בתמהיל ההלוואות. לכל מסלול הלוואה יש יתרונות כאשר הבחירה בינהם נעשית בהתאם לצרכיך.

לעניין ההחזר החודשי, מומלץ שההחזר החודשי כולל התחייבויות חודשיות קבועות לא יעלה על 30% מההכנסות

כדאי לקבוע פגישה עם יועץ משכנתאות בסניף על מנת לבחון את האפשרות לקבל משכנתא ואת ההחזרים הצפויים. אישור המשכנתא כפוף לבחינת יכולת ההחזר של הלווה, והבטוחות המוצעות

183. יש לנו הכנסה משותפת של כ-11 אלף שקלים בחודש, והון עצמי של 50 אלף שקל. אנו זוג טרי ללא ילדים, וחושבים לקנות דירה ראשונה שמחירה 850 אלף שקל. רצינו לדעת עם אנו יכולים לקבל משכנתא עם ההון שיש בידינו וכמה נדרש להחזיר בחודש?
אחלק את תשובתנו לשני חלקים: 1. עפ"י הוראת המפקח על הבנקים בנושא "הגבלת שיעורי המימון בהלוואות לדיור", ניתן לקבל עד %75 מימון מרכישת דירה יחידה. מכאן שאם אתם מעוניינים לרכוש דירה בשווי של 850,000 ש"ח נדרש הון עצמי של 220,00 ש"ח לפחות. 2. עבור הלוואה של 630,000 ש"ח לתקופה של 25 שנה ההחזר החודשי ההתחלתי הינו כ-3,300 ש"ח לא כולל ביטוחי מבנה וחיים עבור שני בני הזוג. גובה ההחזר המדויק נקבע לפי המסלול של ההלוואה : אופן ההצמדה ושעור הריבית. מומלץ לקבוע פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון עקרונית האם ניתן לקבל משכנתא ואם כן מהו הסכום אותו ניתן לקבל.

184. אני רוצה לקנות דירה במיליון שקל בישוב המתפתח חריש. יש לי הון עצמי של 250 אלף שקל והכנסותי הם 11 אלף שקל בחודש. בנוסף יש לי זכאות למענקים והלוואות זכאות כזוג שאין לו דירה. איזה משכנתא כדי לי לקחת וכמה אשלם בכל חודש אם אקח ל-25 שנה?
עם הון עצמי של 250,000 ש"ח סכום ההלוואה המכסימלי שניתן לקבל לרכישת דירה יחידה הינו 750,000 ש"ח . החזר חודשי של הלוואה של 750,000 ש"ח לתקופה של 20 שנה עומד על כ- 3,800 ש"ח, לא כולל ביטוח מבנה וחיים לשני בני הזוג. סכום ההחזר משתנה בהתאם למנגנון ההצמדה ומנגנון שינוי הריבית במסלול שתבחר. על מנת לחשב החזרים חודשיים במסלולי ההלוואות השונים, אתם יכולים להכנס לאתר של בנה הפועלים בכתובת WWW.BANKHAPOALIM.CO.IL ללשונית מחשבון משכנתאות לערוך מספר נסיונות לתקופות שונות. בכל מקרה, אנו ממליצים לכם להכנס לאחד מסניפי הבנק ,להתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים, לקבל פרטים אודות הזכאות שלכם וכמובן לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על עסקת הרכישה.

185. אני מעוניין לרכוש נכס בשווי 1.2 מיליון שקל. הון אישי: 530 אלף שקל ומשכנתא מבוקשת 670 אלף שקל. הכנסתי החודשית היא 7000 שקלים, ללא הלוואת נוספות וללא אובדרפט. אני לווה יחיד - האם תהיה לי בעיה לקבל אישור עקרוני? ואיזה תמהיל מומלץ
עפ"י הוראת המפקח על הבנקים בנושא "הגבלת שיעורי המימון בהלוואות לדיור", ניתן לקבל עד %75 מימון מרכישת דירה יחידה. כך שניתן עקרונית לאשר את הסכום המבוקש על ידך

ככלל, ההמלצה שהחזר חודשי של משכנתא יהווה עד %33 מההכנסה הפנויה של הלווים. על פי ההכנסות שציינת , תוכל לבקש הלוואה ע"ס כ-500,000 ש"ח הנפרסת על תקופה של 30 שנה בהחזר חודשי התחלתי של כ-2,400 ש"ח, ותשלום נוסף של ביטוח מבנה וחיים.

מומלץ לתאם פגישת יעוץ בסניף, כדי לערוך ליבון צרכים עם יועץ משכנתאות לגבי הצרכים שלך, לצורך תמהיל ההלוואות המתאים לך. ככלל, רוב הלקוחות משלבים בין 2-3 סוגי הלוואות לצורך פיזור הסיכון. במידה ומתוכנן פרעון מוקדם, כדאי לשלב מסלולי הלוואה בהם אין עמלת פרעון.

186. אני מעוניין לרכוש קרקע לבנייה בשוהם. ערך הקרקע עומד על 900 אלף שקל, והבנייה עוד 750 אלף שקל. ברשותי הון עצמי של 400 אלף שקל, ומשכורתי החודשית נעה סביב 10,000 שקל. מה גובה המשכנתא שאוכל לקבל וכמו כן האם העובדה שמדובר בקרקע משפיע על גובה המשכנתא? זאת דירה ראשונה שלי ולהבנתי ניתן לקבל עד 75% מימון.
אם אין לך דירה אחרת , לשם רכישת נכס בשווי של 1.65 מ' ש"ח ( קרקע + בנייה) , סכום המשכנתא המקסימלי אותו ניתן לקבל הינו 1,235 מיליון שקל וזאת בכפוף להערכת שמאי, לבחינת ההכנסות והבטוחה המוצעת לשעבוד. בחישוב ההון העצמי במקרה של בניה כדאי לקחת בחשבון גם הוצאות נוספות הקשורות לרכישה כמו תשלום לאדריכל, עלות פיתוח באם יש, ותכנון הוצאות לבניית הנכס. ההחזר ההתחלתי על סכום זה לתקופה של 25 שנה הינו כ- 5,900 ש"ח. זהו שעור גבוה של 60% מהכנסה של 10,000 ש"ח.

מומלץ שההחזר החודשי כולל התחייבויות חודשיות קבועות לא יעלה על 30% מההכנסות, כלומר לקחת הלוואה בסכום שלא יעלה על 700,000 ש"ח ואז ההחזר ל- 25 יעמוד על כ- 3,350 ש"ח.

187. האם ניתן להשתמש בכספי החסכונות לפנסיה כמקדמה לרכישת דירה? אני בן 36 רווק ויש לי כ-140 אלף שקל בחסכונות וקרנות מטעם העבודה. מה סך המשכנתא שאוכל לקבל על סמך נתונים אלו?
כאשר מדברים על ה"הון העצמי" בהקשר של משכנתא מתכוונים לסכום אותו הרוכש ישלם למוכר על חשבון הדירה, בנוסף למשכנתא אותה יקבל מהבנק. חסכונות וקרנות סגורים אינם מחושבים לצורך " ההון העצמי" בהקשר זה. לפיכך עליך לברר מה הסכום העומד לרשותך לשם העברה למוכר הדירה.

לעניין המשכנתא, הוראת המפקח קובעת כי שיעור המימון המקסימלי לרכישת דירה יחידה (בהנחה שזו דירתה היחידה) הוא 75%.

לכן אם ההון העצמי אשר ברשותך הוא, למשל, 140,000 ש"ח וכולו יושקע בדירה, ניתן לקבל הלוואה ( בכפוף להוכחת יכולת החזר) בסכום מקסימלי של 420,000 ש"ח לרכישת דירה בשווי 560,000 ש"ח.

במסגרת ההון העצמי כדאי לקחת בחשבון גם הוצאות נוספות הקשורות לרכישה כמו תשלום לעו"ד ולמתווך, עלות מעבר ומיסים.

כדאי לקבוע פגישה עם יועץ משכנתאות בסניף על מנת לבחון את האפשרות לקבל משכנתא ואת ההחזרים הצפויים.

.אישור המשכנתא כפוף לבחינת יכולת ההחזר של הלווה, והבטוחות המוצעות

188. לפי בירור שעשיתי אני זכאי ל-1,724 נקודות בזכאות למשכנתא. ברשותי 50 אלף שקל בקרן השתלמות וחסכון אישי .השאלה שלי אם זה יספיק לי לרכוש דירה להשקעה סדר גודל של עד 300 אלף שקל, ומה יהיה ההחזר החודשי ל-15 שנה?
לרכישת דירה ראשונה בסכום של 300,000 ש"ח נדרש הון העצמי מינימלי של 25% ממחיר הדירה, כלומר 75,000 ש"ח. בכפוף לבחינת יכולת ההחזר והבטוחה המוצעת לשעבוד, המימון המכסימלי שניתן לקבל מהבנק הינו 225,000 ש"ח . ההחזר החודשי ההתחלתי ל- 15 שנה של סכום זה הינו כ- 1,500 ש"ח בהתאם למסלול ההלוואה אותו תבחר.

אם אתה זכאי להלוואת זכאות של משרד השיכון, סכום הלוואת הזכאות ייכלל במסגרת ה- 225,000 ש"ח.

189. אנחנו זוג צעיר שעתידים להתחתן בסוף 2013. יש לנו הון ראשוני של 100 אלף שקל ובשנה הקרובה השכר המשותף החודשי שלנו יהיה 8,000 שקלים, ובעוד שנה עתיד לעלות ל-11 אלף. האם להתעניין ברכישה לקראת סוף שנת 2013 או לבחור בשכירות לשנה ואח"כ לרכוש?
על מנת להחליט האם לרכוש או לשכור דירה, כדאי לענות על מספר שאלות אשר יעזרו לכם לקבל את ההחלטה הנכונה כמו:

• מהו ההון העצמי העומד לרשותכם לרכישת הדירה בניכוי הוצאות נוספות הקשורות לרכישה כמו תשלום לעו"ד ולמתווך, עלות מעבר ומיסים.

• מהו המימון המקסימלי אותו תוכלו לקבל בכפוף להון העצמי אשר ברשותכם ובהתאמה מהו שווי הנכס המקסימלי אותו תוכלו לרכוש

• האם סכום זה מאפשר לכם לרכוש נכס באזור בו תרצו לחיות והאם גודל הדירה אותה תוכלו לרכוש מתאים לכם

• האם צפויים שינויים בהכנסות וההוצאות שלכם בקרוב כמו גידול בהוצאות עקב הרחבת המשפחה לצד צמיחה במקום העבודה וגידול בהכנסות .

במידה וההון העצמי אשר ברשותכם אינו מספק כדי לרכוש את הנכס בו אתם מעוניינים, ניתן לבחון לתקופת ביניים מגורים בשכירות בדירה זולה יותר והקצאה של ההכנסה הפנויה מידיי חודש לחסכון על מנת להגדיל את ההון העצמי לרכישה.

במקרה שלכם, בהנחה שאין בבעלותכם דירה, אם ההון העצמי אשר ברשותכם הוא, 100,000 ש"ח וכולו יושקע בדירה, ניתן לקבל הלוואה ( בכפוף להוכחת יכולת החזר) בסכום מקסימלי של 300,000 ש"ח לרכישת דירה בשווי 400,000 ש"ח (75% מימון)

190. אני ואשתי סטודנטים ואנחנו מעוניינים לרכוש דירה. מה ההון העצמי המינימלי שנצטרך בשביל לקבל משכנתא על דירה ששווה 1.2 מיליון שקל?
מדברייך אנו מסיקים כי זוהי דירתכם הראשונה ושאין בבעלותכם דירה/חלק מדירה. לכן אנו מתייחסים לדירה שתרכשו כדירה יחידה. הבנק בהתאמה להוראות בנק ישראל רשאי לתת משכנתא בגובה של עד 75% מימון מערך הדירה הנרכשת, כפוף לבדיקת יכולת ההחזר. ז"א שההון העצמי הנדרש לדירה של 1 מ' ש"ח יעמוד על 250 א' ש"ח. יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות כגון: שכר עו"ד, מיסוי, תיווך וכיו"ב

191. מהו מסמך כוונות?
מכתב כוונות הוא מכתב שנותן בעל השעבוד, בו הוא מתחייב להסיר השעבוד מהנכס כנגד קבלת סכום כסף מסוים עד למועד נקוב.

מוציאים מכתב כוונות למשל טרם סילוק משכנתא ובמקרים מסוימים בתהליך של גרירת משכנתא מנכס אחד לנכס אחר.

מכתב הכוונות בהלוואות לדיור הינו בנוסח אחיד שקבע בנק ישראל.

192. אני מעוניין ברכישת דירה להשקעה במיליון שקל אך אין לי כסף משלי. ייעצו לי לקחת הלוואה מבנק אחד בגובה חצי מעלות הדירה להשקעה תוך משכון הדירה בה אני גר. את החצי השני לקחת מבנק אחר כמשכנתא תוך משכון הדירה להשקעה. מה דעתכם? כמו כן, המליצו לי לסגור את שארית המשכנתא שנותרה לי על הדירה בה אני גר שנלקחה ב-1999 ובה נותרו לי כ-50 אלף שקל עד 2023. הגיוני למחזר אותה?
ככלל ניתן לקבל גם בבנק אחד מימון של עד 50% מערך הנכס הקיים ובנוסף עד 50% מערך הנכס הנרכש ובתנאי שסך ההלוואות לא יעלו על מחיר

הנכס הנרכש. בחינת כדאיות רכישת נכס להשקעה במימון בנקאי מלא נוגעת בעיקר לעלויות המימון בהשוואה לתשואה הצפויה מהנכס.

לשאלת המיחזור: הלוואת הזכאות של משרד הבינוי והשיכון ניתנת לסילוק ללא עמלת פירעון מוקדם, לכן כדאי לבדוק כדאיות המיחזור, את הריבית שתוכל לקבל היום במסלול הלוואה דומה (קבועה לא צמודה) לצד עלויות המיחזור.

193. ברצוני לקנות מגרש בעלות של 900 אלף שקל, שעליו ניתן לבנות 2 יחידות דיור. ברשותי הון עצמי המספיק לרכישה ולכל המיסים וההוצאות הכרוכות ברכישה. לבנייה אני צריך עוד 1.2 מיליון שקל. האם אוכל לקבל מימון גבוה כזה בשלבים כך שבסיום הבנייה יהיו ברשותי 2 דירות השוות לפחות כ-2.4 מיליון שקל. ההכנסות שלי ושל אישתי כ- 17 אלף שקל בחודש, ואנו 4 נפשות.
בהנחה שאחת מיח"ד מיועדת למגוריך ואחת להשקעה, שיעור המימון המקסימלי הניתן לאישור הוא 50% מכל נכס, כאשר שחרור הכספים נעשה בחלקים בהתאם לקצב הבנייה ולהערכת שמאי בכל שלב. אם שווי שני הנכסים יעמוד בסיום על 2.4 מ' ש"ח, סכום ההלוואות המקסימלי לאישור הינו 1.2 מ' ש"ח וזאת בכפוף לבחינת כושר ההחזר וטיב הבטוחות המוצעות לשיעבוד. ההחזר החודשי ההתחלתי על 1.2 מיליון ש"ח ל- 25 שנה הוא כ-5,500 ש"ח. ההחזר החודשי ישתנה בהתאם למסלול שתבחר ולריביות שניתן יהיה לקבל בעת שתבצע את המשכנתא. בהנחה שאין לכם התחייבויות חודשיות קבועות נוספות, שיעור ההחזר עומד על 33% מההכנסות שלכם, מה שמקובל בדרך כלל.

194. אנחנו משפחה צעירה עם ילדה אחת החיים כיום בשכירות של 4,000 שקל בחודש. הכנסתנו המשותפת היא 20 אלף שקל ויש לנו הון עצמי של 150 אלף שקל, עם היתכנות של עזרה נוספת מההורים. מה תהיה הדרך הנכונה עבורנו להתקדם לבעלות של נכס?
בהנחה שכל ההון העצמי שלכם יושקע ברכישת הדירה וזו דירתכם היחידה, תוכלו לקבל מימון של עד 75% ממחיר הדירה. במקרה זה שווי הנכס המקסימלי אותו תוכלו לרכוש הינו 600,000 ש"ח. המשכנתא במקרה זה תהיה 450,000 ש"ח. ההחזר החודשי ההתחלתי ל- 20 שנה יעמוד על כ- 2,450 ש"ח. על מנת להחליט האם לשכור או לרכוש דירה כדאי לבחון האם 600,000 ש"ח זהו סכום מספק לרכישת הנכס בו אתם מעוניינים לגור. במידה ולא, ניתן לבחון לתקופת ביניים מגורים בשכירות ולהקצות את ההכנסה הפנויה מידיי חודש לחסכון ועל ידי כך להגדיל את ההון העצמי לרכישה.

במידה ואתם מעוניינים לרכוש נכס להשקעה ולגור בשכירות בנכס אחר, מומלץ לבחון את הוצאות המימון מול התשואה הצפויה מהנכס.

195. בשנת 2002 רכשתי דירה עם משכנתא. סך עמלת הפרעון המוקדם היא 60 אלף שקל. אז הייתי צעירה ןלא הבנתי, והיום כשאני רוצה למחזר את המשכנתא אני מתבקשת לשלם את הסכום שהוא בערך 15% מערך סכום המשכנתא המקורי שלקחתי. האם קיימת איזושהי דרך להקל עלי?
המקרה שאת מציגה הינו מקרה ספציפי שיש לבדוק לפי נסיבותיו.

כדאי לפנות לבנק שממנו לקחת את ההלוואה, לבקש הסבר לגבי אופן חישוב העמלה ולברר דרכים בהן ניתן להקטין חלק ממרכיבי העמלה- כגון מתן הודעה מוקדמת על הפירעון, פירעון בימים מסוימים של החודש וכדומה.

196. יש לי דירה בבעלותי שעומדת למכירה. מה גובה סכום הלוואה שאני יכולה לקבל כדי לרכוש דירה למגורים היום במקום להמתין שתימכר הדירה שלי? כמו כן אשמח לקבל פירוט אופציות החזר ההלוואה, כדי לבדוק אם יש באפשרותי לעמוד בהתחייבות
מי שבבעלותו דירה ורוכש דירה נוספת, אולם מתחייב כלפי רשויות המס למכור את הדירה הקיימת תוך 24 חודש (או תקופה אחרת המפורטת בהוראה) יכול בהתאם להוראות המפקח על הבנקים לקבל שיעור המימון המקסימלי של 70% משווי הנכס הנרכש.

לא ציינת מהו סכום המשכנתא שאת צריכה או לאיזו תקופה את מעוניינת לקחת את ההלוואה ולכן לא ניתן להתייחס להחזר ההלוואה. תוכלי להיכנס לאתר של בנק הפועלים ולחשב במחשבון משכנתא את ההחזרים הצפויים לכל סכום ותקופה שתבחרי.

197. אני בת 62, והחלטתי לרכוש בית בהרחבה בקיבוץ ואני זקוקה למשכנתא של 200 אלף שקל. האם בגילי אני יכולה לקבל משכנתא? יש לי משכנתא מהדירה הנוכחית בסכום זניח של 20 אלף שקל. אני מוכנה לפרוע את היתרה אך לא רוצה לשלם קנס פרעון מקודם. מה התשובות לשאלות אלה
גם בגיל 62 ניתן לקבל משכנתא, וזאת בכפוף לבחינת יכולת ההחזר, תקופת ההלוואה המבוקשת והבטוחה המוצעת לשיעבוד. כיוון שלא ציינת בשאלתך מה גובה הכנסותייך ומהי יכולת ההחזר שלך, נציין לדוגמא כי החזר התחלתי על 200,000 ש"ח ל- 5 שנים עומד על 3,500 ש"ח בחודש. כדאי לבחון את האפשרות לקבל משכנתא מול יועץ משכנתאות בטרם החתימה על החוזה.

לעניין סילוק ההלוואה הקיימת כדאי לבדוק מול הבנק בו לקחת את ההלוואה האם סילוק מוקדם של ההלוואה כרוך בעמלת פירעון ואם כן מה גובהה.

198. ברשותי דירה השווה כ 2.5 מיליון שקל. אני מעוניין לרכוש דירה נוספת עם גיסי, שבשבילו זה דירה ראשונה. בהנחה שנרשום את הדירה על שנינו (חצי חצי) האם נקבל מימון של 50% או 75%?
כיוון שברשותך דירה קיימת בבעלות, המימון המקסימלי אותו תוכלו לקבל לרכישת דירה של שניכם, במשכון הנכס הנרכש, הינו 50% משוויו.

ניתן לקבל הלוואה נוספת לצורך מימון הרכישה כנגד שעבוד נכס קיים, בשיעור של 50% משוויו ( כולל משכנתאות קיימות באם ישנן) וכל עוד סך ההלוואות לרכישה לא יעלו על שווי הנכס הנרכש.

אם שניכם בעלי זכויות בדירה שניכם תתבקשו להיות לווים ביחד ולחוד האחראים לפירעון מלוא ההלוואה שניתנה כנגד שעבוד אותה דירה

199. אדם לקח משכנתא אך דירתו נמכרה במסגרת כינוס לאחר שהתגרש לפני מספר שנים. הוא נישא בשנית ומצבו שפיר ויש לו שני ילדים מנישואים שניים, ושני בני הזוג עובדים. האם הוא יכול לקחת משכנתא מחדש, ואם אשתו זכאית להטבות מאחר וזו לה הפעם הראשונה שהיא לוקחת משכנתא?
בעת בחינת הלוואה לדיור, נבחנים יכולת ההחזר של הלווים, ההתנהלות הכספית שלהם והבטוחה שהם מציעים לשיעבוד. מומלץ לקבוע פגישה עם יועץ משכנתאות ולהגיש בקשה בסניף על מנת לקבל אישור בטרם רכישת הדירה. לעניין ההטבות של האישה שרוכשת בפעם הראשונה, אם הכוונה היא להטבת הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, הטבה זו ניתנת במידה ושני בני הזוג הם חסרי דיור.

במידה ומדובר בזוג נשוי ולאחד מהם היתה דירה בעבר, אין אפשרות לקבל תעודת זכאות באופן אוטומטי, יחד עם זאת ניתן לנסות לפנות למשרד השיכון אשר אחראי על הלוואות הזכאות לחסרי דירה בפניה חריגה.

200. האם אפשרי לקבל 100% מימון לדירה שנייה, לאחר שעל דירה הראשונה אין משכנתא או שעבוד?

ניתן לקבל הלוואה לצורך מימון רכישת נכס שני כנגד:

1. שעבוד נכס קיים, בסכום של עד 50% משווי הנכס הקיים 2. שעבוד הנכס הנרכש בסכום של עד 50% משווי הנכס הנרכש. סך ההלוואות לרכישה לא יעלו על שווי הנכס הנרכש.

201. יש לי הון עצמי של 230,000 שקל. מהו סכום המשכנתא שאוכל לקבל? מהם תנאי ההחזר, משך ההחזר וגובה הריבית?
סכום המשכנתא לדיור המירבי שניתן לקבל בבנק נתון לשיקול דעת הבנק, בכפוף למגבלות שקבע המפקח על הבנקים. שיקול הדעת של הבנק נקבע על פי נתונים אישיים של כל לקוח, לרבות על פי יכולת ההחזר שלו, מקורות פרנסתו, טיב הבטוחה ועוד.

המפקח קבע מצידו מגבלות לשיעור המימון המושפעות אף הן מנתונים אישיים ולכן מומלץ לקבוע פגישה עם יועץ משכנתאות בסניף ולהציג את נתוניך באופן פרטני.

לעניין ההחזר החודשי, ניתן להיכנס לאתר האינטרנט של בנק הפועלים, למחשבון משכנתא ולבחון החזר חודשי לכל סכום ותקופה שתבחר.

202. ברשותי דירה עם משכנתא של 200 אלף שקל, והחזר של החזר של 2,400 לחודש. יש לי הון עצמי של 100 אלף שקל ואני ממעוניין בדירה להשקעה בכ-500 עד 600 אלף שקל. האם אני יכול לקבל כ50% עד 60% הלוואה לדירה להשקעה
הון עצמי לרכישת דירה הוא סכום הכסף אותו הלווה מעביר למוכר על חשבון רכישת הדירה (שלא באמצעות משכנתא על הדירה הנרכשת).ההון העצמי יכול להיות גם משיעבוד הנכס הקיים, ובתנאי ש: א. שיעור המימון ביחס לנכס הקיים לא יעלה על 50% משוויו ( ההלוואה החדשה לרכישת הנכס הנוסף + הלוואה הקיימת על הנכס)

ב. כל עוד סך ההלוואות (על שני הנכסים- הקיים והנרכש ) לא יעלה על מחיר הנכס הנרכש.

203. אנו נשואים 7 שנים פלוס ילדה. הכנסתנו החודשית הממוצעת היא 17 אלף שקלים, ואנו בגילאים 37-40. האם אנו זכאים להטבה כלשהי בדיור?
פרוייקטים של מחיר למשתכן ודיור בר השגה אינם מבוצעים באמצעות הבנק, ניתן למצוא פרטים בנושא זה באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון. קיימת הטבה של זכאות ממשרד השיכון הניתנת לחסרי דיור ובכפוף למספר פרמטרים כמו מספר שנות נישואין, מספר ילדים ועוד. על מנת לבחון באם אתם זכאים להטבה זו מומלץ לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות בסניף ולהגיש בקשה לתעודת זכאות.

כמו כן ניתן יהיה לבחון בסניף את האפשרות לקבלת משכנתא מכספי הבנק להשלמת רכישת הדירה.

204. האם יש אפשרות לקחת משכנתא מבנק בארץ לטובת קניית נכס בגרמניה? מדובר על 70% מערך הדירה
המפקח על הבנקים קבע מגבלה של שיעור מימון מירבי במשכון נכס קיים ל- 50% משוויו.

ניתן לבחון אישור הלוואה כזו לצורך רכישת דירה בחו"ל בכפוף לבחינת פרמטרים אישיים כמו יכולת החזר ההלוואה, טיב הבטוחה ומסמכים רלוונטיים המעידים על הרכישה.

205. בשנת 2009 לקחנו משכנתא בלון לחמש שנים - שכולה בריבית משתנה (פריים מינוס 0.7), האם כיום אחרי הורדות הריבית, כדאי ורצוי להחליפה למשכנתא בריבית קבועה?
גם היום ריבית הפריים נמוכה באופן יחסי, ואת מרבית ההלוואה שניתנה בריבית פריים, ניתן למחזר באותו מסלול.

הסיכון הוא שריבית זו יכולה להתעדכן כל חודש, ועלייתה משפיעה באופן משמעותי על גובה ההחזר החודשי.

ההחלטה לאיזה מסלול למחזר את הלוואת הפריים תלויה בצפי לשינויים בריבית בעתיד. אם אתה סבור כי הריבית תישאר נמוכה כדאי להישאר במסלול זה. אם אתה סבור כי הריבית צפויה לעלות, כדאי לבחור מסלול בריבית קבועה צמודה למדד או לא צמודה. ניתן גם כמובן לפזר את הסיכונים ולבחור בתמהיל משולב מכמה סוגי מסלולים.

מומלץ לקבוע פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות ולבחון מהו התמהיל המתאים ביותר עבורכם.

206. כיצד מחושבת ריבית משכנתא קבועה לא צמודה? האם היא תלויה בריבית בנק ישראל הנוכחית וכיצד. איפה ניתן למצוא נתונים היסטוריים על ריבית צמודה לא קבועה?
בעת מתן אישור עקרוני להלוואה לדיור, או בעת עריכת הסכם הלוואה, לפי העניין, הבנק נוקב בשיעור הריבית בה הלווה יכול לקבל את ההלוואה במסלול של ריבית קבועה לא צמודה. שעור ריבית זה לא ישתנה לאורך כל חיי ההלוואה. בגלל שאין מדובר בהלוואה בריבית משתנה אין מנגנון לקביעתה.

באתר האינטרנט של בנק ישראל ניתן למצוא נתונים לגבי הריבית הממוצעת של משכנתאות שבוצעו החל מ- 01.03.2013 במגזר השקלי הלא צמוד

207. ברשותי הון עצמי של 100 אלף שקל. אני מעוניין לקנות דירה להשקעה בכ500- עד 600 אלף שקל. האם אני יכול לקבל 50% עד 60% מימון לדירה להשקעה?

כיוון שברשותך דירה קיימת בבעלות, המימון המקסימלי אותו תוכל לקבל לרכישת דירה נוספת, במשכון הנכס הנרכש, הינו 50% משוויו.

במקרה שלך, אם אתה מעוניין לרכוש נכס בשווי של 500,000 ש"ח, המימון המקסימלי אותו ניתן יהיה לאשר כנגד משכון הנכס הקיים הוא 250,000 ש"ח.

ניתן לקבל הלוואה נוספת לצורך השלמת מימון הרכישה כנגד שעבוד נכס קיים, בשיעור של עד 50% משוויו ( כולל משכנתאות קיימות באם ישנן)

כל זאת בתנאי שסך ההלוואות לרכישה (על שני הנכסים - הקיים והנרכש) לא יעלו על מחיר הנכס הנרכש.

208. האם דירה שבבעלותי שעדיין משולמת עליה משכנתא נחשבת להון עצמי? אני שואף לרכוש דירה להשקעה בטווח החמש הקרובות.
ככלל ברכישת נכס להשקעה ניתן למשכן אותו וגם נכסים נוספים, כאשר כל נכס יכול להיות משועבד בסכום הלוואה שלא יעלה על 50% משווי כל הנכס (כולל התחייבויות קיימות). סך כל ההלוואות החדשות בכל מקרה לא יעלה על 100% ממחיר הנכס הנרכש.

יש לקחת בחשבון כי חייבת להיות זהות בין הלווים לבין בעלי הנכס, על כן אם הנכס אינו רשום על שמך, אלא על שם קרובי משפחה, הם יהיו הלווים ויגישו את בקשת ההלוואה.

209. יש לנו שתי משכנתאות של זוגות צעירים שלקחנו לפני 25 שנה בסכום של 61,000 שקל, כשתאריך הסיום שלהם הם ב 2018 וב-2021. הריבית על המשכנתה הוא מדד + 4% . יש לי כסף פנוי שאני יכול להחזיר את כל החוב. האם כדי לי להחזיר את המשכנתה או להמשיך לשלם את התשלום החודשי?
במידה והמשכנתא שלכם היא הלוואת זכאות מכספי אוצר/מדינה של משרד השיכון, ניתן לסלקה ללא עמלת פירעון מוקדם

על מנת להחליט האם לסלקה, כדאי לבחון מהי החלופה לשימוש בכסף אשר ברשותכם.

210. בשנת 92' רשמו על שמי מגרש לצורך זכייה בהגרלה לפרוייקט בני ביתך. עליתי בהגרלה. אבי בנה ומיד מכר בלי שאקח משכנתא. כמובן שלא השתמשתי בנכס אפילו יום אחד. האם איבדתי את זכאותי למשכנתא? ומה עלי לעשות אם אני זכאי בכל זאת?
הקריטריונים לקבלת הלוואת זכאות נקבעים ע"י משרד הבינוי והשיכון. הלוואת זכאות ניתנת לחסרי דיור כלומר למי שלא היה רשום על שמו מעולם נכס לדיור למעט מקרים חריגים. כיוון שהיה בבעלותך נכס בעבר אינך מוגדר חסר דיור. גם מי שאינו זכאי של משרד השיכון יכול להגיש בקשה למשכנתא מכספי בנק.

מומלץ לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות באחד מסניפי הבנק על מנת להגיש בקשה לאישור עקרוני ולבחון מהם הסכומים אותם תוכל לקבל לרכישת דירה.

211. לקחתי משכנתא בינואר 2011 בסך 800 אלף שקל, והיא מחולקת למספר הצמדות. האם כדאי לעשות מיחזור למשכנתא היום, ואם כן האם יש חיסכון משמעותי לאחר המיחזור. היום אני משלם כל חודש 3,800 שקל
כאשר בודקים כדאיות מיחזור יש לבחון מספר שאלות כמו: האם יש עמלת פירעון מוקדם בעת הסילוק ואם כן מה גובה העמלה,

האם רוצים לשנות את גובה ההחזר החודשי ואת תקופת ההלוואה, מהם מסלולי ההלוואה המבוקשים, מהן עלויות המיחזור בכללן עלויות ביטוחים וכד'

על מנת לקבל תשובה האם כדאי למחזר את המשכנתא הקיימת, מומלץ לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות ולבחון זאת.

212. ברשותי הון עצמי בסך 200 אלף שקל. מהו הסכום המשכנתה המקסימלי שאוכל לקבל על מנת לרכוש דירה ראשונה?
בהתאם להוראת המפקח על הבנקים, שיעור המימון המקסימלי אותו ניתן לקבל ברכישת דירה יחידה הינו 75%. במידה ובידייך הון עצמי של 200,000 ש"ח וכולו יושקע ברכישת הדירה מחיר הנכס יכול להגיע עד - 800,000 ש"ח. כדאי לקחת בחשבון כי בנוסף להון העצמי הנדרש לרכישה עצמה יש גם הוצאות שונות בגין רכישת הנכס כמו תיווך, תשלום לעו"ד, מיסים והוצאות מעבר.

המשכנתא המקסימלית במקרה זה יכולה להגיע ל- 600,000 ש"ח.

מומלץ לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות בסניף על מנת לקבל אישור עקרוני בטרם רכישת הדירה בהתאם לנתוניך האישיים.

213. אני חותם ערבות למשכנתא בגובה 900 אלף שקל לבן משפחה (המשכנתא ל-20 שנה). אם אני ארצה בעתיד לקבל משכנתא, האם תהיה לי בעיה? אני נשוי ואנו משתכרים 10,000 שקלים בחודש ביחד.
בעת אישור משכנתא נבחנים כל הנתונים רלוונטיים בקשר להתנהלות הפיננסית של מבקשי האשראי, לרבות יכולת ההחזר, יציבות תעסוקתית, התחייבויות בגין הלוואות אחרות ו/או ערבויות וכו' ערבות להלוואה גדולה של בן משפחה בהחלט תילקח בחשבון ואולם, הסיכון למימוש הערבות יבחן ביחס לשאר הבטוחות המבטיחות את פירעון ההלוואה של בן המשפחה (הנכס המשועבד ואחוז המימון ) , מספר הערבים הנוספים לה (אם יש), התקופה בה ההלוואה כבר משולמת כסדרה וכו'.

214. ברשותנו 70 אלף שקל. ולהורי יש 400 אלף שקל זמינים כרגע ועוד 250 אלף שקל שהן עתידים לקבל בקרוב. הם מתכננים לקנות עם זה בית בשנה הקרובה. האם אוכל לקחת משכנתא של 200 אלף שקל כנגד הסכום הזה (כל עוד הוא סגור בבנק ובעתיד ישמש לנכס של ההורים) אשר תשמש לי כהון עצמי לדירה? האם אני אוכל לשלם את המשכנתא הנוספת או שזה יהיה חייב להיות על חשבון הוריי? איזה הגבלות זה ייצור עליהם אם אמשכן את הסכום הזה?
הון עצמי לרכישת דירה הוא סכום הכסף אותו הלווה מעביר למוכר בפועל על חשבון רכישת הדירה (שלא באמצעות משכנתא על הדירה הנרכשת).

סכום המשכנתא משלים את מלוא התמורה על הדירה. לכן סכום הכסף של הוריך, אם אינו מועבר ישירות למוכרים אינו נחשב הון עצמי.

215. ברשותי דירה יחידה ואני מעוניין למחזר את המשכנתא הקיימת כיום על הדירה. האם לא ניתן למחזר מעל 50% משווי הנכס? אני מעוניין לקחת 50% משווים הנכס כמחזור ועוד 10% כהלוואה לכל מטרה.
אפשר למחזר את מלוא ההלוואות הקיימות ללא קשר לאחוז המימון. ( כך למשל אם בעבר לקחת הלוואה של 70% מימון , תוכל למחזר את כל ההלוואה) .

בנוסף למיחזור ההלוואה הקיימת ניתן לבחון אישור להלוואה לכל מטרה אולם רק בתנאי ששיעור המימון המקסימלי לא יעלה על % 50 משווי הנכס הקיים, כולל הלוואות קיימות. (כך למשל, אם יש הלוואות על הנכס בשיעור של 70% לא ניתן לקבל כלל הלוואה נוספות.

אם יש הלוואות על הנכס בשיעור של 40% אז ניתן למחזר אותן ולקבל הלוואה נוספת בשווי של 10% מערך הנכס)

216. איך ניתן לקבל משכנתא על רכישת נכס בחו"ל?
עפ"י נהלי הבנק, הלוואה לדיור ניתנת לאישור כנגד משכון נכס למגורים בארץ בלבד. לכן ניתן לבחון אישור הלוואה לצורך רכישת דירה בחו"ל במידה ויש ברשותך נכס בבעלות בארץ הניתן לשיעבוד בכפוף לבחינת פרמטרים אישיים כמו יכולת החזר ההלוואה, טיב הבטוחה, מסמכים רלוונטיים המעידים על הרכישה ומגבלות הרגולציה.

217. אני סטודנט בן 26 ומתעניין ברכישת דירה בסכום של עד 550 אלף שקל. אין ברשותי הון עצמי או חיסכון כלשהו. מהן האופציות העומדות לרשותי?
ללקוח הנעדר כל הון עצמי לצורך מימון רכישת הנכס המבוקש ישנן מס' אפשרויות באמצעותן יוכל לממן הרכישה:

1. באם הינך חסר דירה, תוכל להגיש בקשה להלוואה עד %75 מימון, בכפוף ליכולת ההחזר. יש לגייס הון עצמי שאינו מהלוואות נוספות או ע"י עזרה מההורים, כולל אפשרות שלהם למשכן נכס קיים עד %50 משוויו, באם אינו ממשוכן או בנוסף להלוואות קיימות עליו.

2. באם הינך בעל דירה נוספת ללא משכנתא או דירה הממושכנת בפחות מ-%50 משוויה, ניתן, בכפוף ליכולת החזר, לקבל הלוואה נוספת , כאמור עד %50 משווי הדירה, לצורך השלמת העסקה, אך לא יותר ממלוא מחיר הדירה הנרכשת.

218. לפני כשנתיים נקלעתי לקשיים בהחזרי המשכנתא ומונה כונס נכסים. הגעתי להסדר ומזה כשנתיים אני משלם את התשלומים כסידרם. כיום אני מעוניין למכור את הדירה ולקנות דירה אחרת בסכום דומה - האם אוכל לגרור את המשכנתא לדירה החדשה שאני רוכש? האם "העבר" שלי ימנע ממני לקחת משכנאת חדשה?
במידה ומדובר בגרירה בלבד, אם הבטוחה שהבנק מקבל באותה רמה ובשווי שלא נופל מהבטוחה הקיימת של הבנק, לא אמורה להיות מניעה לבצע גרירה.

מומלץ להגיע לבנק על מנת שהבנק יבחן את טיב הבטוחה המוצעת להחלפה בטרם רכישת נכס חדש או מכירת הנכס הקיים.

לעניין הלוואה לדיור חדשה, הבנק בוחן את ההכנסות ויכולת ההחזר של הלווה, סוג הבטוחה, שיעורי המימון וכד'.

219. ברשותי הון עצמי של 200 אלף שקל. אנחנו מעוניינים לרכוש דירה בסכום של 800 אלף שקל, זאת אומרת לקיחת משכנתא של 600 אלף שקל. ההכנסות נטו שלנו 10,900 שקלים. אם אני מעוניין לפרוס את המשכנתא ל30 שנה, איך הוראות בנק ישראל משפיעות על המשכנתא שלי?
באם הינכם חסרי דירה, תוכלו להגיש בקשה להלוואה עד 75% מימון, בכפוף ליכולת ההחזר. לגבי גובה ההחזר החודשי - בהנחה שפורסים סכום של 600 א' ש"ח ל-25 שנים - גובה ההחזר החודשי הראשון הממוצע (תלוי במסלול ובתמהיל, בכפוף לרגולציה) - כ- 3,100 ₪ , לא כולל ביטוחים. ההחזר החודשי עשוי להשתנות במהלך חיי ההלוואה, בהתאם לשינוי הריבית או תוספת הפרשי הצמדה בהתאם לסוג ההלוואה שתבחר. על מנת לחשב החזרים חודשיים במסלולי ההלוואות השונים, ניתן להיכנס לאתר של בנק הפועלים בכתובת www.bankhapoalim.co.il, ללשונית של מחשבון משכנתא ולערוך מספר ניסיונות לתקופות שונות. ככלל, ההמלצה כי החזר חודשי של משכנתא יהווה עד %33 מההכנסה הפנויה של בני הזוג.

בכל מקרה, ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, לקבלת הסבר ומידע אודות הנחיות בנק ישראל הקיימות והחדשות, להתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים, וכמובן לקבל אישור עקרוני, טרם חתימה על עסקת הרכישה

220. יש לי משכנתא זכאות בסך 199,000 שקל בריבית קבועה 4% צמודה למדד. היא מסתיימת בין 11 ל-20 שנה . קיבלתי הצעה למחזר ל- 15 שנים: שליש לפי ריבית פריים 2.23 לא צמוד מדד ושני שלישים בריבית משתנה 2.24 בתחנות של כל 5 שנים צמוד מדד. החזר חודשי 1300 שקל לערך.
ישנו מגוון רב של מסלולים ואלה העיקריים שבהם:

1. משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד - ריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה (4-30 שנים). ההחזרים החודשיים ויתרת הקרן צמודים למדד ומשתנים בהתאם.

2. משכנתא "יציבה" - בריבית קבועה לא צמודה - ריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה (4-30 שנים). אין הצמדה למדד. וההחזרים החודשיים אינם משתנים כל תקופת ההלוואה.

3. משכנתא בריבית פריים - משכנתא משתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים- ניתן לפרוע ללא עמלת פירעון מוקדם בתנאי הודעה מראש של לפחות 10 ימים. המשכנתא אינה צמודה למדד.

4. משכנתא 32 - משכנתא לתקופה עד 30 שנה בריבית משתנה כל 12-60 חודשים לפי בחירת הלווה. במועד שינוי הריבית ניתן לפרוע ללא עמלת פירעון מוקדם בתנאי הודעה מראש של לפחות 10 ימים.

המלצתנו היא לשלב בין מספר מסלולים כדי לפזר סיכונים, ובין היתר ליהנות מהיתרונות של כל מסלול ומסלול, בכפוף להוראות הרגולציה.

בעקרון החזר חודשי בגין 200 אלף ש"ח בפריסה ל - 15 שנים הוא בסביבות 1400 ש"ח , תלוי במסלול שתבחרו, לא כולל ביטוחים

לגבי השאלה מה עדיף בנקודת הזמן הנוכחי - המלצתנו להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים לכל אחת מהאפשרויות, כדי להגיע להחלטה הנכונה עבורכם.

כמו כן, אנו ממליצים להיכנס לאחד מסניפי הבנק, ולהתייעץ עם אחד מיועצי הבנק המנוסים.

221. שמעתי כל מיני סיפורים לגבי ההשלכות של משכנתא שחזרה. החל מכתם לכל החיים שלא יאפשר לך לקבל משכנתא נוספת, ואף אי קבלת אישור לבצע מיחזור גם אחרי 5 שנים ויותר של תשלום מסודר מאז האירוע. הייתי שמח לקבל הבהרה בנושא. האם זה כתם לכל החיים? או שברגע הבקשה למיחזור או משכנתא חדשה המערכת בודקת את יכולתו של הלווה בלי קשר לעברו
החזר תשלומי הלוואה מאותת כי ללווה יש קושי כלכלי, וככזה יכול ויילקח בחשבון אם בעתיד אותו לקוח יבקש אשראי נוסף.  אולם, פירוש החזר התשלומים אינו אחיד בכל הבנקים וגם אינו השיקול היחיד.

222. ברשותי דירה עם משכנתא בסך 130 אלף שקל. ברצוני לרכוש דירה נוספת בסכום של 800 אלף שקל אולם אין ברשותי כסף. מה האופציות שלי? כמו כן מה ההחזר החודשי שאצטרך להחזיר לפי הלוואה בריבית קבועה?מה הסיכונים?
בשל היותך בעל דירה המעוניין לרכוש דירה נוספת, תוכל להגיש בקשה להלוואה עד 50% מימון מכל אחד מהנכסים (כולל הלוואות קיימות), בכפוף לכך שסך ההלוואות לא יעלה על מחיר הנכס הנרכש. ככלל רצוי שההחזר החודשי של המשכנתאות יהווה עד 33% מהכנסה הפנויה של הלווים, ואנו ממליצים לך להיכנס לאחד מסניפי הבנק לקבל הסבר ומידע ולהתייעץ עם יועצי המשכנתאות המנוסים שלנו וכמובן לקבל אישור עקרוני טרם חתימה על הסכם הרכישה.

223. לקחתי משכנתא עם שני מסלולים ל13- שנים (קל"צ) ול-20 שנים (פריים). עוד מעט אני מסיים לשלם את הקל"צ ואני רוצה להגדיל את ההחזר החודשי על הפריים, כדי לסיים את הפריים בשלוש שנים. נאמר לי ע"י נציג של אחד הבנקים שהוראות בנק ישראל הן שאי אפשר לעשות זאת, כי צריך שיתרת הזמן לתשלום תהיה 4 שנים.
אם בכוונתך לקצר את תקופת ההלוואה בהלוואת הפריים באמצעות לקיחת הלוואה חדשה לפרעון ההלוואה הקיימת, מומלץ להגיע לבנק ולבחון את אפשרויות המחזור לאור הוראת המפקח על הבנקים בעניין תמהיל ההלוואה, אחוזי המימון משווי הנכס, ואחוז ההחזר החודשי מההכנסה. לעניין הגבלות תקופת ההלוואה, יש לבחון זאת בבנק בו תגיש את בקשת ההלוואה.

224. אשתי שכירה ואני עצמאי. הכנסתנו המשותפת היא כ-22,000 שקל בחודש. החזרנו את המשכנתא על הדירה הנוכחית, וחסכנו כ-400,000 שקל. היום אנחנו מעוניינים לרכוש דירה גדולה יותר בנוסף לדירה שבבעלותנו, אבל ראיתי לאחרונה שהבנקים לא מאשרים משכנתא לעצמאים. האם זה נכון? אם אגיע לבנק בחודשים היותר "מכניסים" בעסק, האם זה ישפר את הסיכויים שלנו לקבל משכנתא?
ניתן לקבל הלוואה לדיור, בכפוף לבדיקת יכולת ההחזר, הן אם אתה שכיר והן אם אתה עצמאי. ההתייחסות להכנסות של עצמאים הינה ברמה שנתית ומתבססת על דו"חות שומה ורואה חשבון. ( לכן אין זה משנה באיזה מחודשי השנה תפנה אל הבנק) .

מומלץ להגיע לבנק ולהגיש בקשה לאישור עקרוני בטרם רכישת הנכס על מנת לבחון מהו סכום ההלוואה אותו תוכלו לקבל כמשכנתא וזאת בהתחשב בהכנסותיכם, בעסקה הספציפית ובמגבלות הרגולציה.

225. אני בן 64 ובבעלותי דירה בבאר שבע בשווי 1.35 מיליון שקל. ברצוני לרכוש דירה באשקלון ששוויה 1.5 מיליון שקל – כאשר ברשותי הון עצמי של 800 אלף שקל ואני מעוניין במשכנתא של חצי מיליון שקל. הכנסותי מסתכמות ב-18,000 שקל. האם קיימת מגבלת גיל בלקיחת משכנתא, ולכמה שנים אני יכול לפרוס אותה? מהו הסכום אותו אשלם כביטוח?
אין מניעה לאשר הלוואה לדיור גם בגילך וזאת בכפוף לרגולציה, לבחינת ההכנסות החודשיות, יכולת ההחזר החודשי, טיב הבטוחה המוצעת לשיעבוד ועוד. מומלץ לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון את האפשרויות הקיימות.

על מנת לקבל אומדן לתשלום הביטוחים יש לפנות לחברות הביטוח

226. האם הריביות להלוואות הגישור לכל חברי קבוצת הרכישה הינן אותן ריביות, או שהן משתנות עפ"י גובה המשכורות של חברי הקבוצה?
הלוואות לחברי קבוצת רכישה מבוצעות בהתאם להסדר פרטני לגבי סכומי ותנאי ההלוואה, בין הבנק לקבוצה

227. בבעלותי דירה שיתרת המשכנתא שלה היא 50 אלף שקלים. האם להמשיך לשלם עד שתסתיים, או להשאירה כפי שהיא?
הלוואות לחברי קבוצת רכישה מבוצעות בהתאם להסדר פרטני לגבי סכומי ותנאי ההלוואה, בין הבנק לקבוצה

228. לפני שבוע קיבלתי אישור עקרוני להלוואה, אולם אני נאלץ לדחות את רכישת הדירה במספר חודשים. אני עשוי להחליף מקום עבודה בקרוב כך שיהיו לי פחות מחודשיים במקום החדש - האם האישור העקרוני עדיין יהיה בתוקף או שיש פרק זמן מינימלי במקום עבודה?
בעת אישור משכנתא נבחנים כל הנתונים הרלוונטיים בקשר להתנהלות הפיננסית של מבקשי האשראי, לרבות יכולת ההחזר, יציבות תעסוקתית, התחייבויות בגין הלוואות אחרות וכו'. מומלץ להגיש בקשה לאישור עקרוני נוסף כאשר תחליט לרכוש את הדירה.

229. בבעלותי דירה בשווי 2.3 מיליוןן שקל, עם משכנתא של 700 אלף שקל בריבית פריים אני מתעניין ברכישת נכס נוסף בשווי 1.8 מיליון שקל - כשברשותי הון עצמי של חצי מיליון שקל - האם הבנק יאשר לי משכנתא נוספת? שאלה נוספת: המשכנתא כיום כולה בריבית פריים-בלון שמסתיימת בעוד כשנה. לאיזה משכנתא כדאי לי למחזר או שעדיף לסגור אותה
כיוון שברשותך דירה קיימת בבעלות, המימון המקסימלי אותו תוכל לקבל לרכישת דירה נוספת במשכון הנכס הנרכש, הינו 50% משוויו. במקרה שלך, אם אתה מעוניין לרכוש נכס בשווי של 1.8 מ' ש"ח:

* המימון המקסימלי אותו ניתן יהיה לאשר כנגד משכון הנכס הנרכש הוא 900,000 ש"ח.

* ניתן לקבל הלוואה נוספת לצורך השלמת מימון הרכישה כנגד שעבוד נכס קיים, בשיעור של עד 50% משוויו ( כולל משכנתאות קיימות באם ישנן)

במקרה שלך כ- 400,000 ש"ח. (50% מימון פחות ההלוואה הקיימת)

כל זאת בתנאי שסך ההלוואות לרכישה (על שני הנכסים - הקיים והנרכש) לא יעלו על מחיר הנכס הנרכש, ששיעור ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה ובכפוף לבחינת ההכנסות, טיב הבטוחה וכו'

2. לעניין מיחזור ההלוואה הקיימת, במידה ואתה רוכש נכס נוסף, כדאי לבחון את מיחזור ההלוואה הקיימת ואת המסלול הרצוי כחלק מסך ההלוואות שתיקח וזאת בכפוף למגבלות שקבע המפקח על הבנקים על מרכיב ההלוואות בריבית משתנה מסך התמהיל.

230. מהו אחוז הריבית להלוואה של 450,000 שקל לתקופה של 20 שנה ?
אין תעריפון ריביות לביצוע הלוואות לדיור. ריבית ההלוואה נקבעת בהתאם לנתוני ההלוואה המבוקשת: הלוואה בריבית משתנה/קבועה, צמודה/לא צמודה, שיעור המימון, תקופת ההלוואה, טיב הבטוחה המוצעת לשעבוד וכו'. . כמו כן שעורי הריבית מתעדכנים מדי יום בהתאם לעלויות הגיוס של הבנק. לכן מומלץ לקבל אישור לריבית מהבנק לגבי ההלוואה המסוימת שאתה מבקש. לתשומת ליבך הריבית באישור ההלוואה תשמר לתקופה של 12 יום.

231. האם מגיל מסוים ניתן לקבל משכנתא ללא ביטוח חיים, והאם המדיניות שונה מבנק לבנק. האם המדיניות שונה בלקיחת משכנתא לרכישת דירה, ובין משכנתא על נכס קיים לכל מטרה.
הבנק רשאי לדרוש (או לא לדרוש) עריכת ביטוח חיים, או כל בטוחה אחרת, לפי שיקול דעתו, ולכן מומלץ לבחון זאת בבנק בו אתה מעוניין לבצע את המשכנתא.

232. אני חי בחו"ל - האם אני זכאי להלוואה בארץ על מנת להשקיע בנדל"ן בארץ?
לתושבי חוץ ישנה אפשרות לקבל הלוואה להשקעה בנדל"ן בישראל. תנאי וסוגי ההלוואות תלויים בבקשת ההלוואה ובכפוף להוראות המפקח על הבנקים.

233. לאחר תשלום ראשון לקבלן אני חייב לו עוד 820 אלף שקל. תאריך הכניסה לבית הינו יוני 2016.
באמצעות נטילת משכנתא היום תוכל להימנע מהצמדות על הסכום אותו אתה משלם לקבלן (תלוי בבטחונות הניתנות מהקבלן), עם זאת עליך לקחת בחשבון את ההצמדות על המשכנתא שתיקח (בהתאם לסוגי ההלוואות אותן תשלב בתמהיל הכולל של המשכנתא) ואת ההחזר החודשי. כדי להגיע לבחירה הנכונה עבורך מבין שתי האפשרויות, כדאי להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים כגון:

מדדים (כגון: מדד תשומות הבנייה, מדד מחירים לצרכן), ריביות (תרחיש עתידי לריבית גבוהה), התחייבויות נוספות- במידה ויש (שכ"ד , תשלום משכנתא).

בכל מקרה אנו ממליצים לגשת לאחד מסניפי הבנק ולקבל ייעוץ מקיף ומכוון.

234. ברשותנו דירה ראשונה שרכשנו ללא משכנתא. ברצוננו לרכוש דירה שנייה, ושאלתי היא האם זה נכון שיכולים להגביל אותי רק ב50% במשכנתא בגלל שיש לי דירה? האם יש אפשרות לקבל יותר משכנתא מהבנק (מעל 50% ) עבור דירה שנייה (משכון, בטחונות)?
כיוון שברשותך דירה קיימת בבעלות, המימון המקסימלי אותו תוכל לקבל לרכישת דירה נוספת במשכון הנכס הנרכש, הינו 50% משוויו. ניתן לקבל הלוואה נוספת לצורך השלמת מימון הרכישה כנגד שעבוד נכס קיים, בשיעור של עד 50% משוויו ( כולל משכנתאות קיימות באם ישנן)

כל זאת בתנאי שסך ההלוואות לרכישה (על שני הנכסים - הקיים והנרכש) לא יעלו על מחיר הנכס הנרכש, ששיעור ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה ובכפוף לבחינת ההכנסות, טיב הבטוחה וכו' .

235. ברצוני לקבל הלוואה לדירה אך אין לי 30% מערך הדירה. איך אוכל בכל זאת אוכל לקבל הלוואה?
שיעורי המימון המאושרים בהלוואות לדיור כפופים לשתי מגבלות: 1. המפקח על הבנקים הגדיר את שיעורי המימון המקסימליים אותם ניתן לאשר בהלוואות לדיור.

(%75 לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה)

2. שיעור המימון המקסימלי אותו הבנק מוכן לאשר בהתאם לנתוני הלווה (הכנסות, יכולת החזר וכד') והנכס המוצע לשעבוד.

לא ניתן לחרוג משיעורי מימון אלה.

236. אני גר בארץ ומעוניין להשקיע בנדל"ן בחו"ל. האם ניתן לקבל הלוואה עבור קניית נכס שם מהבנקים בארץ?
עפ"י נהלי הבנק, הלוואה לדיור ניתנת לאישור כנגד משכון נכס למגורים בארץ בלבד. לכן ניתן לבחון אישור הלוואה לצורך רכישת דירה בחו"ל במידה ויש ברשותך נכס בבעלות בארץ הניתן לשיעבוד בכפוף לבחינת פרמטרים אישיים כמו יכולת החזר ההלוואה, טיב הבטוחה, מסמכים רלוונטיים המעידים על הרכישה ומגבלות הרגולציה.

237. ברשותי דירת מגורים אשר בלשכת רישום מקרקעין רשומה כמשרד. ברצוני לרכוש דירה חדשה ולשעבד את הדירה שבבעלותי אך הבנקים מסרבים. מה ההבדל בין שעיבוד דירת מגורים למשרד לצורך רכישת דירת מגורים?
אין מניעה לקבל אשראי כנגד שיעבוד משרד אך זו לא תהיה הלוואה לדיור.  על שעבוד דירה למגורים חלים כללים של הלוואות לדיור אשר אינם חלים על שעבוד משרד.

כמו כן, עלולה להיות בעיה במידה והנכס אשר בבעלותך משמש למגורים אך מוגדר כמשרד.

238. אני בת 30 וברשותי הון עצמי בסך 200 אלף שקל. שירתתי בצבא וכיום אני סטודנטית במשרה מלאה שמרוויחה 4000 שקל בחודש ומתוכם 2000 שקלים עוברים לשכר לימוד. אני מעוניינת לקחת משכנתא של עד 2000 שקל בחודש. מה סכום ההלוואה המקסימלי שהבנק ייתן לי ל-25 שנה ואיזה מסלול הכי משתלם?
בהנחה שזוהי דירתך היחידה, בהתאם להוראת המפקח על הבנקים, שיעור המימון המקסימלי אותו ניתן לקבל ברכישת דירה יחידה הינו 75%. במידה ובידייך הון עצמי של 200,000 ש"ח וכולו יושקע ברכישת הדירה מחיר הנכס יכול להגיע עד - 800,000 ש"ח. כדאי לקחת בחשבון כי בנוסף להון העצמי הנדרש לרכישה עצמה יש גם הוצאות שונות בגין רכישת הנכס כמו תיווך, תשלום לעו"ד, מיסים והוצאות מעבר.

המשכנתא המקסימלית במקרה זה יכולה להגיע ל- 600,000 ש"ח וההחזר החודשי ההתחלתי עליה ל-25 שנה נע סביב 3000 ש"ח לפני הוצאות נוספות כמו ביטוחים. החזר זה לבדו מהווה 75% מההכנסה שלך.

הוראת המפקח על הבנקים הגבילה את שיעור ההחזר מתוך ההכנסה למקסימום 50%, לכן ההכנסה החודשית שהצגת אינה מספקת וכדאי להמתין עד שההכנסה תגדל.

239. האם ניתן לקבל משכנתא לרכישת קרקע להשקעה, ולא לבנייה? האם יש הגבלות כלשהן?
ככלל, ניתן לקבל הלוואה למימון רכישת קרקע (ובלבד שהייעוד שלה הוא בניית בית פרטי למגורים) גם כנכס להשקעה, וזאת בכפוף להוראות הרגולציה (עד 50% מימון) ובכפוף לבחינת הכנסות הלווים, שיעור ההחזר החודשי מההכנסה, הבטוחה המוצעת לשיעבוד וכד'.

240. אנו משלמים משכנתא צמודה למדד על דירה. נותרו למשכנתא עוד 300 אלף שקל, כאשר ברשותנו 200 אלף שקל נזילים. האם כדאי לשים את הסכום הזה על המשכנתא ולסגור את החלק הזה ולחסוך את הריביות שייגבו?
על מנת להחליט האם לסלק את המשכנתא הקיימת, כדאי לבחון האם יש עמלת פירעון מוקדם בעת הסילוק ומהי החלופה לשימוש בכסף אשר ברשותכם

241. אני מתעתד להחליף את דירתי הקיימת בגדולה יותר, אך בלי לחץ. על הדירה הקיימת אין לי משכנתא. האם אוכל לקבל עכשיו הלוואת משכנתא בתנאי שוק על הדירה הקיימת (כדי לנצל את הריביות הנמוכות)?
ניתן למשכן נכס קיים לצורך רכישת נכס אחר וזאת בכפוף לרגולציה ולתנאי הבנק. במצב זה יש להציג חוזה רכישה וכספי ההלוואה מועברים ישירות למוכרים. הלוואה כנגד שיעבוד הנכס טרם רכישת הדירה כאשר הכספים אינם מועברים למוכרים אלא ללווים הינה הלוואה לכל מטרה. במקרה זה מומלץ לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון את סכום ההלוואה, מטרתה ותנאיה.

242. אני גרושה בת 42 בהריון. ברשותי 220 אלף שקל ואני רוצה לקנות דירה. משכורתי החודשית היא 11 אלף שקלים – אילו מסלולים ישתלמו לי למשכנתא של 600 אלף שקל
בהנחה שזוהי דירתך היחידה, בהתאם להוראת המפקח על הבנקים, שיעור המימון המקסימלי אותו ניתן לקבל במקרה זה הינו 75%. במידה וברשותך הון עצמי של 220,000 ש"ח וכולו יושקע ברכישת הדירה מחיר הנכס יכול להגיע עד - 880,000 ש"ח. כדאי לקחת בחשבון כי בנוסף להון העצמי הנדרש לרכישה עצמה יש גם הוצאות שונות בגין רכישת הנכס כמו תיווך, תשלום לעו"ד, מיסים והוצאות מעבר.

המשכנתא המקסימלית במקרה זה יכולה להגיע ל- 660,000 ש"ח.

לעניין בחירת מסלולי ההלוואות:

המפקח על הבנקים קבע בהוראתו מספטמבר 2013 בין השאר מגבלות על תמהיל הלוואות לרכישת דירה:

• לפחות שליש בריבית קבועה (צמודה / לא צמודה)

• עד שני שליש מההלוואה בריבית משתנה מתוכם: עד שליש מההלוואה בריבית משתנה בתדירות הקטנה מחמש שנים.

כלומר , ניתן לקחת את ההלוואה כולה בריבית קבועה, ואולם אם את רוצה לשלב בהלוואה גם מסלולים עם ריבית משתנה, המאפשרים פרעון ללא עמלת הפסד כלכלי במועדי שינוי הריבית, אפשר ליצור תמהיל:

• שליש בריבית קבועה (צמודה / לא צמודה)

• שליש בריבית משתנה על חמש שנים (צמודה / לא צמודה)

• שליש בריבית משתנה בתדירות קטנה מחמש שנים / פריים

בתכנון תקופת ההלוואה וההחזר החודשי, מומלץ להתייחס גם להוצאות הצפויות בעתיד ולא רק להתנהלות הכספית היום. כדאי לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון את סכום המשכנתא אותו תוכלי לקבל.

243. אני ואשתי מרוויחים כ11,500-12,000 שקל נטו בחודש. ההון העצמי שלנו הוא כ-600 אלף שקל ואנו מעוניינם לקחת משכנתא לדירה שעלותה 1.4 מיליון ש"ח לטווח של 25 שנה. איזה החזר חודשי מצטרך להחזיר?
ההחזר החודשי ההתחלתי על 800,000 ש"ח ל-25 שנה יכול לנוע סביב 4,000 ש"ח אך הוא מושפע ממסלולי ההלוואה אותם תבחר לשלב בתמהיל ההלוואה שתיקח. במסלולים שונים הריביות שונות ובהתאם ההחזר החודשי. ניתן לקחת את ההלוואה כולה בריבית קבועה, ואולם אם אתה רוצה לשלב בהלוואה גם מסלולים עם ריבית משתנה, יש לקחת בחשבון את מגבלות הרגולציה. המפקח על הבנקים קבע בהוראתו מספטמבר 2013 בין השאר מגבלות על תמהיל הלוואות לרכישת דירה:

• לפחות שליש בריבית קבועה (צמודה / לא צמודה)

• עד שני שליש מההלוואה בריבית משתנה מתוכם: עד שליש מההלוואה בריבית משתנה בתדירות הקטנה מחמש שנים.

הוראה זו למעשה קבעה תמהיל שרוב הלקוחות מבצעים לפיו:

• שליש בריבית קבועה (צמודה / לא צמודה)

• שליש בריבית משתנה על חמש שנים (צמודה / לא צמודה)

• שליש בריבית משתנה בתדירות קטנה מחמש שנים / פריים

לא ציינת האם זהו נכס נוסף להשקעה או האם מכרת / תמכור את הנכס הקיים בגינו יש / היתה לך משכנתא.ניתן לקבל אחוז מימון כמבוקש רק אם זה דירה יחידה או חלופית.

מומלץ לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות על מנת לבדוק מהו סכום ההלוואה אותו תוכלו לקבל בכפוף לרגולציה ולבחינת יכולת ההחזר וטיב הבטוחה.

244. אנחנו זוג בעלי הון עצמי של 800 אלף שקל. (מבלי לפתוח קרנות של עוד 150 אלף). אנחנו ממתינים לירידת המחירים ויושבים על הגדר. בינתיים הכסף נמצא בתיק השקעות בעל 20% מנייתי. מה עושים? קונים? ממשיכים לשכור?
על מנת להחליט האם לרכוש דירה או להמשיך ולשכור דירה, כדאי לענות על מספר שאלות אשר יעזרו לכם לקבל את ההחלטה הנכונה כמו: • מהו המימון המקסימלי אותו תוכלו לקבל בכפוף להון העצמי אשר ברשותכם ובהתאמה מהו שווי הנכס המקסימלי אותו תוכלו לרכוש. בהנחה שזוהי דירתך היחידה, בהתאם להוראת המפקח על הבנקים, שיעור המימון המקסימלי אותו ניתן לקבל במקרה זה הינו 75%, בכפוף לבחינת יכולת ההחזר, טיב הבטוחה והרגולציה.

• האם סכום זה מאפשר לכם לרכוש נכס באזור בו תרצו לחיות והאם גודל הדירה אותה תוכלו לרכוש מתאים לכם

• האם ההחזר החודשי של המשכנתא יהיה גבוה / נמוך או דומה לשכר הדירה אותו אתם משלמים היום.

קשה לצפות מה יקרה עם מחירי הדיור בשנת 2014 והאם תהיה ירידת מחירים, לכן קשה להמליץ על עיתוי נכון לרכישת דירה.

לעניין אפיק ההשקעה של ההון העצמי אשר ברשותכם עד למועד הרכישה, מומלץ לפנות לסניף הבנק ולבחון אפשרויות להשקעה.

245. לאשתי יש דירה בבעלותה בשיתוף עם אח שלה, כאשר יש על הדירה משכנתא לעוד 10 שנים.
המפקח על הבנקים קבע בהוראתו שיעורי מימון מקסימליים בהתאם לסוג הנכס הנרכש (דירה יחידה, חליפית או דירה להשקעה).

כיוון שלאישתך יש נכס הרי שעבורה מדובר בנכס נוסף ועל כן שיעור המימון המקסימלי הוא 50% מהנכס הנרכש.

אם זהו הנכס היחיד אשר יהיה בבעלותך, הרי שעבורך זו דירה יחידה ושיעור המימון המקסימלי במקרה זה הוא 75%.

מאחר ואתם רוכשים את הדירה יחד, יש לבדוק עם עו"ד בעסקה כיצד העסקה מדווחת לרשויות המס. שיעורי המימון יחושבו בהתאם להגדרה זו.

246. אני מעוניינת לקנות דירה שנמצאת בתהליך שינוי רישום בטאבו. חישבו מחדש את השטח וכעת הוא גדול יותר. יש לי שליש מהסכום אותו מבקשים על הדירה, האם ניתן לקבל משכנתא במצב כזה ולרשום את הדירה על שמי במהלך תיקון רישום צו בית משותף?
לא הובן מהפנייה שלך מה הבעיה ברישום הנוכחי בטאבו. אם הבעיה הדורשת תיקון היא גודל הדירה, יש לבחון לגופו של עניין באיזו סטיית שטח מדובר.

247. מדוע "יועצי המשכנתאות" של הבנק מסתירים מהלקוחות מידע חשוב, כגון הגידול בהחזר החודשי ובחוב במהלך חיי ההלוואה, בהנחת מדד של נניח 2%?
רכישת דירה ומימונה באמצעות משכנתא היא אחת מהעסקאות החשובות והמורכבות בחיים. לכן, על מנת לפשט את תהליך קבלת המשכנתא, יועצי המשכנתאות מסבירים בשיחת ייעוץ בסניף מהם מסלולי ההלוואה, מחשבים את ההחזר החודשי במסלולים השונים, מפרטים מהם הצעדים לקבלת משכנתא ומלווים את הלווים עד לביצוע ההלוואה.

במסגרת חישוב ההחזר החודשי, מתייחסים היועצים גם לשינוי הצפוי בהחזר החודשי במידה והריבית תשתנה ומהי השפעת עליית המדד על ההחזר החודשי ועל יתרת ההלוואה בהלוואות צמודות למדד.

248. ברשות משפחתי דירת 4 חדרים במודיעין בשווי כ-1.55 מיליון שקל, ללא משכנתא. אנו שוקלים מעבר לדירה גדולה ויקרה יותר שעולה 2.7 מיליון. הדירה היא מקבלן ותימסר עוד 30 חודשים, כשההפרש ימומן מהון עצמי והלוואת משכנתא. כיצד נתן להתגבר על הסיכון שבשינוי לרעה במחירי הדיור בפרק הזמן שבו טרם נמכרה הדירה שבבעלותנו?
רכישת דירה מקבלן עם מסירה בעוד 30 חודשים מגלמת בחובה סיכונים - כמו הסיכון שערך הדירה המיועדת למכירה ירד ומאידך מגלמת סיכוי - שמחיר הדירה הנרכשת אטרקטיבי יותר מאשר לרכוש דירה בכזה סטנדרט כשהיא מוכנה לאכלוס. קשה לצפות מה יקרה עם מחירי הדיור בתקופה זו ולכן יכולים להיות כל מיני תרחישים. יכול להיות גם מצב של שינוי מגמה למשל ירידת מחירים כעת ועלייה בעוד שנה או התייצבות של מחירי הדיור בתקופה זו.

יחד עם זאת במידה ויתרת התשלום על הדירה שרכשת צמודה למדד וניתן בהתאם לחוזה שחתמת להקדים תשלומים, ניתן לבחון הקדמת תשלומים לקבלן באמצעות משכנתא לתקופה מלאה או כהלוואת גישור למימון ביניים עד למכירת הדירה הקיימת וזאת על מנת להימנע מההצמדות.

249. יש לי משכנתא צמודה 4.8% בסיס, ונשאר לי לשלם עוד 1.5 מיליון שקל לעוד כ-7 שנים. שאלתי היא האם אפשר לקחת משכנתא לא צמודה בריבית פריים
בהתאם להוראות הרגולציה לא תוכל למחזר את כל ההלוואה למסלול לא צמוד בריבית פריים. ניתן לקבל רק עד שליש מההלוואה במסלול כזה.

מומלץ לבחון מהן עלויות המיחזור (כמו עמלת פירעון מוקדם, עלויות ביטוח חיים וכד') בטרם תחליט האם לבצע את המיחזור.

250. יש לנו הון עצמי של 225 אלף שקל, ואנו מרוויחים 12,000 שקל ברוטו בחודש. מה שיעור המשכנתא המקסימלי שנוכל לקבל?
המפקח על הבנקים קבע בהוראתו שיעורי מימון מקסימליים בהתאם לסוג הנכס הנרכש (דירה יחידה, חליפית או דירה להשקעה). בהנחה שזוהי דירתך היחידה, בהתאם להוראת המפקח על הבנקים, שיעור המימון המקסימלי אותו ניתן לקבל במקרה זה הינו 75%. במידה וברשותך הון עצמי של 225,000 ש"ח וכולו יושקע ברכישת הדירה מחיר הנכס יכול להגיע עד - 900,000 ש"ח. כדאי לקחת בחשבון כי בנוסף להון העצמי הנדרש לרכישה עצמה יש גם הוצאות שונות בגין רכישת הנכס כמו תיווך, תשלום לעו"ד, מיסים והוצאות מעבר.

המשכנתא המקסימלית במקרה זה יכולה להגיע ל- 675,000 ש"ח. ההחזר החודשי ההתחלתי ל- 25 שנה יכול לנוע סביב 3,500 ש"ח ותלוי במסלולים אותם תבחר לשלב בתמהיל ההלוואה.

מומלץ שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מההכנסות המשותפות נטו. כדאי לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון את סכום המשכנתא אותו תוכלי לקבל, ואת ההחזר החודשי.

251. רכשתי דירה שמשמשת אותי למגורים וממושכנת ביחס של 70% לבנק. ברשותי הון עצמי נמוך יחסית שאני מייעד לרכישת דירה שניה לצורכי השקעה (השכרת הנכס). בהנחה שברשותי 50% מערך הנכס וסה"כ ההוצאה על משכנתא עבור שני הנכסים לא תעבור את רף 30% מההכנסות, האם הבנקים קובעים סכום מינימלי כלשהו עבור שווי נכס להשקעה שבעבורו בכלל תינתן משכנתא?
הבנק בוחן כל בקשה להלוואה לדיור באופן פרטני. בנוסף לעמידת הבקשה בהוראות הרגולטור, מתייחסת הבדיקה לנתוני הלווה (הכנסות ויכולת החזר) ולטיב הנכס המוצע לשעבוד. הבקשה המתוארת על ידך עומדת בהוראות : שיעור המימון המקסימלי ברכישת נכס להשקעה בהתאם לרגולציה הוא אכן 50%, ואם סך ההחזר החודשי ( כולל הלוואות קיימות וההלוואה המבוקשת) עומד על 30% , אין מניעה עקרונית לאשר משכנתא.

כאמור, עדיין יש לבחון את הבקשה פרטנית ביחס לנתוני הלווה והנכס המוצע לשעבוד.

252. לאחרונה ביצעתי מיחזור משכנתא וביקשתי להוריד את הריבית מ-5% לערך, והלוואות נוספות עם ריבית של 4.75%, משתנות כולן. הצלחתי להוריד את הריבית עד כדי 1.25% , ועוד ריבית פריים של 2.1% . נכון להיום הריבית 1% - האם כאשר תעלה הריבית אשלם יותר או אפגע מכך, או שאשלם את הריבית שנקבעה?
שינויים בריבית יכולים להשפיע על ההחזר החודשי וזאת בהתאם למסלולי ההלוואה אותם שילבת בתמהיל ההלוואות ובהתאם לתנאים בכל מסלול.

בהלוואות בריבית קבועה צמודת מדד - התשלום החודשי משתנה רק בהתאם לשינוי במדד.

בהלוואות בריבית משתנה לא צמודה התשלום החודשי משתנה בעקבות השינוי בריבית בכל תקופת ריבית.

בהלוואות בריבית משתנה צמודת מדד התשלום החודשי משתנה גם עקב השינוי במדד וגם עקב השינוי בריבית, בכל תקופת ריבית.

מומלץ לבחון את המסלולים בהלוואה שלך בבנק בו לקחת משכנתא עם יועץ המשכנתאות בסניף.

253. בתי רוצה לקחת משכנתא ואמרו שהיא חייבת ערב תומך. אני שנתיים לפני פנסיה ואני פוחדת לחתום. האם יש ביסוס לחששות?
איננו יודעים למה הכוונה במונח " ערב תומך" , אנחנו איננו נוהגים להשתמש בו. ייתכן שהכוונה היא למקרה בו הלווה שמתקשה להציג הכנסות מספיקות כנדרש לאישור ההלוואה המבוקשת, מצרף קרוב משפחה בעל הכנסות, המתחייב כלפי הבנק בהחזרי המשכנתא, כמו הלווה עצמו. על מנת לדעת במה כרוכה ערבותך להלוואה, מומלץ לתאם פגישה עם ביתך ויועץ המשכנתאות בסניף ולקבל תשובות והבהרות לכל השאלות והחששות.

254. יש לנו הון עצמי של 750 אלף שקל, ואנו מרוויחים 19,000 שקל נטו בחודש. מה שיעור המשכנתא המקסימלי שנוכל לקבל עבור דירה ראשונה?
כאשר בוחנים מהי המשכנתא המקסימלית אשר ניתן לקבל מהבנק יש להתייחס לשני פרמטרים מרכזיים. האחד- מגבלת שיעור המימון המקסימלי שנקבעה ע"י בנק ישראל - במקרה של דירה יחידה = 75%.

השני- שיעור ההחזר החודשי של ההלוואות מתוך ההכנסה המשותפת. מומלץ שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מההכנסות המשותפות נטו.

במידה וההכנסות עומדות על 19,000 ש"ח נטו, כדאי שההחזר לא יעלה על 5,700 ש"ח (הלוואה של כ- 1 מיליון ש"ח לכ- 20 שנה)

כדאי לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון את סכום המשכנתא אותו תוכלו לקבל, ואת ההחזר החודשי.

255. ברשותי שתי דירות קטנות ללא שיעבוד כלשהו, וברצוני כרגע לקחת משכנתא לרכישת נכס. כיצד אבנה את המשכנתא כשההכנסה היחידה שלי היא דמי השכירות המגיעים ל-4,400 שקל, כשבנוסף אישתי מרוויחה 3,000 שקל בחודש.
בשאלתך לא ציינת מהו שווי הנכסים הקיימים, מהו מחיר הנכס אותו אתה מעוניין לרכוש ומהו ההון העצמי העומד לרשותך לרכישת הנכס.. לעניין שיעורי המימון - כיוון שברשותך דירה קיימת בבעלות, המימון המקסימלי אותו תוכל לקבל לרכישת דירה נוספת במשכון הנכס הנרכש, הינו 50% משוויו.

ניתן לקבל הלוואה נוספת לצורך השלמת מימון הרכישה כנגד שעבוד נכס קיים, בשיעור של עד 50% משוויו (כולל משכנתאות קיימות באם ישנן). כל זאת בתנאי שסך ההלוואות לרכישה (על שני הנכסים - הקיים והנרכש) לא יעלו על מחיר הנכס הנרכש.

לעניין ההחזר החודשי - מומלץ שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מההכנסות המשותפות נטו.

בעת בחינת ההלוואה נבחנים גם מקור ההכנסה, יכולת ההחזר וטיב הבטוחה המוצעת לשיעבוד.

מומלץ לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון את סכום המשכנתא אותו תוכלי לקבל, ואת ההחזר החודשי.

256. ברשותי דירה השווה כ-700 אלף שקל. אני רוצה לקחת משכנתא בסך 400 אלף שקל לרכישת דירה קטנה . באיזו תנאים כדאי לי לקחת אותה כשברצוני לפרוס אותה ל-25 שנה?
לא ציינת את מחיר הנכס אותו אתה מעוניין לרכוש ומהו ההון העצמי העומד לרשותך לצורך הרכישה. כיוון שברשותך דירה קיימת בבעלות, המימון המקסימלי אותו תוכל לקבל לרכישת דירה נוספת, במשכון הנכס הנרכש, הינו 50% משוויו. ניתן לקבל הלוואה נוספת לצורך השלמת מימון הרכישה כנגד שעבוד נכס קיים, בשיעור של עד 50% משוויו ( כולל משכנתאות קיימות באם ישנן)

אם שווי הנכס הקיים הוא 700,000 ש"ח - עד 350,000 ש"ח כל זאת בתנאי שסך ההלוואות לרכישה (על שני הנכסים - הקיים והנרכש) לא יעלו על מחיר הנכס הנרכש ובכפוף לבחינת יכולת ההחזר וטיב הבטוחה המוצעת לשיעבוד.

לעניין תנאי ההלוואה, לכל מסלול הלוואה יש את היתרונות שלו ולכן מומלץ לשלב 2-3 מסלולי הלוואה בהתאם לצרכיך (עם אפשרות לסילוק מוקדם ללא עמלת פירעון מוקדם במידת הצורך, עם הצמדה וללא הצמדה וכד') וזאת בכפוף לכללי הרגולציה.

257. בבעלותנו דירה שנקנתה ב2007 ואנחנו רוצים להחליף דירה בשכונה אחרת באותה העיר. נציין כי נשארה לנו משכנתא של כ- 250 אלף שקל. האם כדאי למכור ולשכור או להשכיר ולשכור..(בשכירות נצטרך להוסיף כ-1,000 שקל בחודש). כרגע אנחנו לא מוצאים דירה לקנייה בשכונה המיועדת. נתון נוסף: יש לנו כ-200 אלף בחסכונות.
על מנת להחליט האם למכור את הדירה הקיימת ולרכוש אחרת או לשכור דירה ולהשכיר, כדאי לענות על מספר שאלות אשר יעזרו לכם לקבל את ההחלטה הנכונה כמו: • מהו המימון המקסימלי אותו תוכלו לקבל בכפוף להון העצמי אשר ברשותכם ובהתאמה מהו שווי הנכס המקסימלי אותו תוכלו לרכוש.

• האם סכום זה מאפשר לכם לרכוש נכס באזור בו תרצו לחיות והאם גודל הדירה אותה תוכלו לרכוש מתאים לכם

• מה יהיה ההחזר החודשי כולל התוספת בגין המשכנתא הנוספת אל מול תשלום השכירות החודשי.

• מהי האלטרנטיבה להשקעת ההון העצמי אשר ברשותכם באפיקי השקעה פיננסיים ולא ברכישת נכס.

• כדאיות סילוק המשכנתא בגובה ההון העצמי אשר ברשותך.

258. האם ישנה הגבלה כלשהי בלקיחת משכנתא לאחר גיל 60?
אין מניעה לאשר הלוואה לדיור גם בגיל 60 . האישור יהיה כפוף כמובן לבחינת ההכנסות החודשיות, יכולת ההחזר החודשי, טיב הבטוחה המוצעת לשיעבוד ובכפוף להוראות בנק ישראל בתחום זה.

מומלץ לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון את האפשרויות הקיימות.

259. מה עדיף - יותר שנים בריבית קבועה או פחות שנים בקבועה+מדד?
היתרון הבולט בהלוואה בריבית קבועה לא צמודה הוא ההחזר החודשי הקבוע לאורך כל חיי ההלוואה. עם זאת הריבית בהלוואה זו גבוהה מהריבית הקבועה צמודה וזאת כיוון שמגולמת בריבית ההלוואה גם התייחסות לאינפלציה הצפויה. את ההלוואה המבוקשת ניתן לפצל ולשלב שני מסלולים או יותר ועל ידי כך להנות מהיתרונות של מספר מסלולים.

מומלץ לבחון את הכדאיות עם יועץ משכנתאות בסניף על מנת להתייחס גם לפרמטרים נוספים אשר אינם זהים בכל המסלולים והבנקים כמו עמלת פירעון מוקדם.

260. אנו משלמים משכנתא בסך 2,700 שקלים בחודש, כשיש לנו עוד 8 שנים (היתרה: 350 אלף שקל). רכשנו דירה אחרת ומכרנו את ביתנו הנוכחי, כשההפרש בין הדירות הוא 150 אלף שקלים. האם לקחת משכנתא חדשה בסך 500 אלף שקל, או להמשיך עם הנוכחית ולקחת הלוואה נוספת של 150 אלף שקל?
על מנת להחליט האם לגרור את ההלוואות הקיימות ולקחת הלוואה נוספת לרכישה או לסלק את ההלוואות הקיימות ולקחת הלוואת משכנתא חדשה, כדאי לבחון מספר נקודות ביניהן:

1. מהן הריביות הקיימות במסלולי ההלוואה הקיימת אל מול הריביות שניתן לקבל היום.

2. האם יש עמלת פירעון מוקדם בעת סילוק ההלוואה הקיימת, ואם כן מה גובה העמלה.

3. ההלוואות שתאושרנה היום תהיינה כפופות למגבלות הרגולציה הקיימות היום, חלקן נוגעות לתמהיל ההלוואה.

4. בעת ביצוע ההלוואה החדשה יש לערוך ביטוח חיים. כדאי לבחון האם אין שינוי לרעה בעלות הביטוחים לעומת הפוליסה בהלוואה הקיימת.

על מנת לקבל תשובה עניינית הנוגעת לפרטי ההלוואות שלך מומלץ לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות ולהגיע עם פירוט ההלוואות הקיימות כולל תקופות, ריביות ויתרות כולל עמלת פירעון באם יש.

261. יש לי הון עצמי נזיל בסך 650 אלף שקל. אני מעוניינת לרכוש דירה להשקעה בעלות של 850 אלף שקל. מה הריביות שיוכלו להציע לי במידה ואני משתכרת בחודש כ-3,500 שקל. כמו כן, איך להמיר את הכסף הנזיל?

שיעור המימון שאת מבקשת הינו נמוך ועומד על 34% מערך הנכס המיועד לרכישה, עם זאת מומלץ שההחזר החודשי על ההלוואות לא יעלה על 30% מההכנסות נטו. בכל מקרה ההחזר החודשי אינו יכול לעלות על 50% מההכנסות נטו כפי שקבע המפקח על הבנקים בהוראתו.

במידה והכנסותייך עומדות על 3,500 ש"ח, מומלץ שההחזר החודשי לא יעלה על 1,050 ש"ח. החזר התחלתי על הלוואה של 220,000 ש"ח ל-25 שנה נע סביב 1,100 ש"ח.

מומלץ לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון את סכום המשכנתא אותו תוכלי לקבל, ואת ההחזר החודשי בטרם רכישת הדירה.

לעניין הדרכים להעברת הכסף למוכר, כדאי להתייעץ עם הבנקאי בסניף בו את מנהלת את חשבון הבנק שלך.

עד לרכישת הדירה מומלץ להיפגש בסניף הבנק עם יועץ השקעות ולבחון דרכים להשקעת ההון העצמי הקיים ברשותך.

262. אני בן 27 עם הון עצמי של 110 אלף שקל. האם אני יכול לקבל משכנתא ועד איזה סכום? האם מומלץ לחיות קודם כל בשכירות (אני ובת זוגתי סטודנטים)?
המפקח על הבנקים קבע בהוראתו שיעורי מימון מקסימליים בהתאם לסוג הנכס הנרכש (דירה יחידה, חליפית או דירה להשקעה). בהנחה שזוהי דירתך היחידה, בהתאם להוראת המפקח על הבנקים, שיעור המימון המקסימלי אותו ניתן לקבל במקרה זה הינו 75%. במידה וברשותך הון עצמי של 110,000 ש"ח וכולו יושקע ברכישת הדירה מחיר הנכס יכול להגיע עד - 440,000 ש"ח. כדאי לקחת בחשבון כי בנוסף להון העצמי הנדרש לרכישה עצמה יש גם הוצאות שונות בגין רכישת הנכס כמו תיווך, תשלום לעו"ד, מיסים והוצאות מעבר.

במידה וסכום זה אינו מספק לרכישת הנכס אותו אתה מעוניין לרכוש, מומלץ לחסוך ולהגדיל את ההון העצמי אשר ברשותך.

הוראת המפקח על הבנקים הגבילה גם את שיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה למקסימום 50%, עם זאת מומלץ שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מההכנסות. לא ציינת מהי ההכנסה שלך, במידה ואתה רוכש לבד, ההתייחסות היא להכנסותיך נטו בלבד. אם אתה רוכש את הדירה עם בת הזוג שלך, ההתייחסות היא להכנסות המשותפות נטו.

263. יש לי הון עצמי בסך 500 אלף שקל, וברצוני לקנות בית במיליון שקלים. הכנסתי החודשית היא 8,500 שקלים, וברצוני לדעת איזה מסלול הכי כדאי לי לקחת במשכנתא.- אני צריך חצי מיליון שקל ל-30 שנה
שיעור המימון שאתה מבקש הינו נמוך ועומד על 50% מערך הנכס המיועד לרכישה. ההמלצה היא שההחזר החודשי על ההלוואות לא יעלה על %30 מההכנסות נטו. החזר התחלתי על הלוואה של 500,000 שקל ל-30 שנה נע סביב 2,200 שקל (לא כולל ביטוחי משכנתא). כדי להתאים עבורך את מסלולי ההלוואות הקיימים, מומלץ לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות.

264. ברצוני לרכוש דירה, כשברשותי הון עצמי של 400 אלף שקל . מחיר הדירה הוא 1,250,000 שקל. האם אני זכאי למשכנתא בסך 850 אלף שקל, ואם כן מה צפי ההחזר החודשי עבור 20 שנה, 25 שנים ו-30 שנה
אחוז המימון המבוקש הינו 68% מערך הנכס. לא ציינת האם הנך בעל נכס עובדה שיש לקחת בחשבון.

1. באם הינך חסר דירה, תוכל להגיש בקשה להלוואה עד %75 מימון, בכפוף ליכולת ההחזר. יש לגייס הון עצמי שאינו מהלוואות נוספות או ע"י עזרה מההורים, כולל אפשרות שלהם למשכן נכס קיים עד %50 משוויו, באם אינו ממשוכן או בנוסף להלוואות קיימות עליו.

2. באם הינך בעל דירה נוספת ללא משכנתא או דירה הממושכנת בפחות מ-%50 משוויה, ניתן, בכפוף ליכולת החזר, לקבל הלוואה נוספת , כאמור עד %50 משווי הדירה, לצורך השלמת העסקה, אך לא יותר ממלוא מחיר הדירה הנרכשת.

בנוגע להחזרים החודשיים (לא כולל ביטוחי משכנתא) 1. הלוואה ע"ס 850 א' ש"ח ל 20 שנים תעמוד על 4,600 ש"ח 2. הלוואה ע"ס 850 א' ש"ח ל 25 שנים תעמוד על 4,100 ש"ח 3. הלוואה ע"ס 850 א' ש"ח ל 30 שנים תעמוד על 3,800 ש"ח *ההחזר החודשי אינו יכול לעלות על 50% מההכנסות נטו כפי שקבע המפקח על הבנקים בהוראתו.

265. אני מעוניין לקנות דירת 3 חדרים בבאר שבע בעלות של 830 אלף שקל. ברשותי הון עצמי של 287 אלף שקל. האם אני יכול לקחת משכנתא?
אם הינך בעל דירה ומדובר בנכס נוסף להשקעה, המימון המקסימלי אותו תוכל לקבל הינו 50% משווי הנכס הנרכש. במקרה שלך, אם מחיר הנכס אותו אתה מעוניין לרכוש הוא 830,000 ש"ח, וההון עצמי שברשותך הוא 287,000 ש"ח וכולו יוקצה לרכישת הדירה, שיעור המימון הנדרש לך הוא 66%.

ניתן לקבל הלוואה נוספת לצורך השלמת מימון הרכישה כנגד שעבוד נכס קיים, בשיעור של עד 50% משוויו (כולל משכנתאות קיימות באם ישנן)

לא ציינת מהן ההכנסות שלך נטו. אישור ההלוואה מותנה בהצגת יכולת החזר מתאימה.

מומלץ לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון את סכום המשכנתא אותו תוכל לקבל, ואת ההחזר החודשי.

266. ברשותנו דירת 4 חדרים בשווי 1.2 מיליון שקל, עם משכנתא בסך 400 אלף שקל ל-15 שנה (החזר של 2,700 שקל). יש לנו הון עצמי של 200 אלף שקל ואנו מעוניינים לרכוש דירה להשקעה בסדר גודל של 600-700 אלף. האם יאשרו לי?
באם אתם מעוניינים לרכוש נכס ב- 700 א' ש"ח וההון העצמי שלכם עומד על 200,000 ש"ח, בהנחה שתשקיעו את כולו ברכישה, אתם צריכים משכנתא של 500,000 ש"ח להשלמת הרכישה. כיוון שאתם בעלי נכס, מדובר בנכס להשקעה ולכן שיעור המימון המקסימלי שניתן לאשר על הנכס הנרכש הוא 50% משוויו כלומר - 350,000 ש"ח.

ניתן לקבל הלוואה נוספת לצורך השלמת מימון הרכישה כנגד שעבוד נכס קיים, בשיעור של עד 50% משוויו (כולל משכנתאות קיימות באם ישנן).

במקרה שלכם הלוואה נוספת של 150 א' ש"ח עם המשכנתא הקיימת בסך 400 א' ש"ח.

סך המשכנתאות על הנכס הקיים יהיו 550 א' ש"ח שהם 46% מימון במידה שווי הנכס הקיים 1.2 מ' ש"ח .

מומלץ כי ההחזר החודשי (של ההלוואות הקיימות והחדשות) לא יעלה על 30% מסך ההכנסות המשותפות נטו. לא ציינת מהן ההכנסות שלך, אישור ההלוואה מותנה בהצגת יכולת החזר מתאימה.

מומלץ לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון את סכום המשכנתא אותו תוכל לקבל, את הבטוחה המוצעת לשיעבוד ואת ההחזר החודשי.

267. בבעלותי דירה בשווי 1.6 מיליון ללא משכנתה, ואני רוצה לרכוש דירה להשקעה ב 500 אלף שקל (אין ברשותי הון עצמי). האם אני זכאי למשכנתה על כל הסכום אם אני אמשכן את הדירה שבבעלותי?
כיוון שיש בבעלותך נכס, מדובר בנכס נוסף להשקעה. המימון המקסימלי אותו תוכל לקבל הינו 50% משווי הנכס הנרכש. ניתן לקבל הלוואה נוספת לצורך השלמת מימון הרכישה כנגד שעבוד נכס קיים, בשיעור של עד 50% משוויו (כולל משכנתאות קיימות באם ישנן)

כל זאת בתנאי שסך ההלוואות לרכישה (על שני הנכסים - הקיים והנרכש) לא יעלו על מחיר הנכס הנרכש.

לא ניתן לאשר את מלוא סכום הדירה הנרכשת כנגד שיעבוד הנכס הקיים בלבד.

מומלץ לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון את אפשרויות מימון הנכס אותו אתה מעוניין לרכוש.

268. רכשנו דירה בשנת 2006 בסכום של חצי מיליון שקל. סכום המשכנתא ל19 שנים היה 360 אלף שקל, בריבית קבועה של 5,2%. נכון להיום נשאר לנו לשלם כ-300 אלף שקל כולל עמלת פרעון של כ-20 אלף שקל. האם כדאי למכור את הדירה ב-1.1 מיליון שקל ולקחת משכנתא על דירה גדולה יותר? למחזר את המשכנתא לפי תנאי השוק היום? לכסות עם הון עצמי את יתרת המשכנתא וליהנות מתשואה על השכירות של הדירה?
כדי להגיע לבחירה הנכונה עבורך מבין שתי האפשרויות, כדאי להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים כמו תשואה צפויה על ההשקעה. כדי לבחון כדאיות מיחזור משכנתא קיימת אנו ממליצים לגשת לאחד מסניפי הבנק ולקבל ייעוץ מקיף ומכוון

269. יש דירה שרשומה על שמי (ללא משכנתא) שהועברה ללא תמורה מהוריי. האם ניתן למשכן אותה על מנת לרכוש דירה אחרת מקבלן? ובאיזה עלויות מיסוי זה כרוך בהנחה שלא שילמתי מס על הדירה כי היא התקבלה כאמור ללא תמורה
ברכישת נכס להשקעה ניתן למשכן אותו וגם נכסים נוספים, כאשר כל נכס יכול להיות משועבד בסכום הלוואה שלא יעלה על 50% משווי כל הנכס (כולל התחייבויות קיימות). סך כל ההלוואות החדשות בכל מקרה לא יעלה על 100% ממחיר הנכס הנרכש.

בנוגע לעלויות מיסוי, מומלץ להתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום.

270. לי ולארוסתי הון עצמי של כ-250,000 שקלים. ברצוננו לקנות דירה למטרת מגורים שעולה 850 אלף שקל. האם הדירה שנקנה תיחשב כדירה ראשונה? כיוון שיש לי כיום 15% מהבית של סבתא שהגיעה אליי בירושה. כיום הבית נהרס ויש עליו מכרז שייתן דירה חדשה לבעלי הדירות בבניין שנהרס
באם חלקך בנכס נמוך מ 25% ובהנחה שאין ברשותך נכסים נוספים, אזי מבחינת הרגולציה הנך נחשב כחסר דיור, ותוכל לבקש מימון של עד 75% משווי הנכס הנרכש

271. ברשותי דירה להשקעה מירושה ושמאי העריך אותה ב-1 מיליון שקל. בנוסף יש לי הון עצמי של 350 אלף שקל. האם למכור ולקנות בסכום דירה, או לקנות דירה מהלוואה ולחסות בשכר דירה של הדירה להשקעה?
כדי להגיע לבחירה הנכונה עבורך מבין שתי האפשרויות, כדאי להכין טבלת בעד ונגד הכוללת את מגוון השיקולים כמו תשואה צפויה על ההשקעה. כמו כן כדאי לבחון האם יהיו מקורות לפירעון מוקדם בעתיד או לחילופין האם מתוכננות הוצאות גדולות יותר בעתיד, האם קיימת יכולת החזר להלוואה חדשה וכד'.

בכל מקרה אנו ממליצים לגשת לאחד מסניפי הבנק ולקבל ייעוץ מקיף ומכוון.

272. ברשותי הון עצמי של 600 אלף שקל, לרכישת דירה ראשונה עד כ-1.3 מיליון של - קרי 700,000 שקל משכנתא. מהם ההחזרים הצפויים הדרושים ל 20-30 שנה. ומהי עלות ממוצעת של ביטוחי משכנתא?
בהלוואה בסכום של 700,000 ש"ח החזרים חודשיים (התחלתיים) הינם: 1. ל 20 שנים סדר גודל של 3,700 ש"ח התחלתי 2. ל 30 שנים סדר גודל של 3,100 ש"ח התחלתי ההחזר אינו כולל סכומי ביטוח משכנתא. כדי לבדוק עלות ממוצעת של ביטוחי משכנתא יש לפנות לסוכנות הביטוח באחד מסניפי הבנק בהם קיימת נציגות משכן

273. יש לי נכס ללא משכנתא, וברצוני לרכוש נכס שני. אני זכאי ל-50% משכנתא, ומשעבד את הדירה הקיימת ל50% הנותרים. האם אני יכול להחזיר את ההלוואה על הנכס הראשון לפני הזמן? זאת אומרת - אם משכנתי 50% מהדירה הראשונה ויש לי הלוואה ל-20 שנה האם אני יכול להחזיר את המשכנתא רק על הדירה הראשונה לפני הזמן?
אפשר לקחת הלוואה נפרדת בשעבוד הנכס הקיים, והלוואה נפרדת בשעבוד הנכס הנרכש. כאשר לגבי כל אחד מהנכסים המימון לא יעלה 50% מערך הנכס ובסה"כ לא יותר מ100% מימון הנכס הנרכש.

   

אין מניעה לסלק את ההלוואה של אחד מהנכסים - הקיים או הנרכש - לפני הזמן , ובכפוף לתשלום עמלות פרעון מוקדם, בהתאם לסוג ההלוואה

274. רכשתי דירה בשנת 2012, עם משכנתא של 230 אלף שקלים. שווי הדירה הוא 550 אלף שקל. האם אני יכול למשכן את שווי דירה זו על מנת לבצע רכישה של דירה של דירה שנייה? מה ההגבלות על לקיחת משכנתא שנייה על בסיס מישכון דירה ראשונה? מהו ההון עצמי המינימלי שאני מחויב להביא לעסקה של 500 אלף שקלים?
כיוון שהינך בעל דירה ומדובר בנכס נוסף להשקעה, המימון המקסימלי אותו תוכל לקבל הינו 50% משווי הנכס הנרכש. במקרה שלך, אם מחיר הנכס אותו אתה מעוניין לרכוש הוא 500,000 ש"ח, המימון המקסימלי שתוכל לקבל במשכון הנכס הנרכש הוא 50% שהם 250,000 ש"ח.

ניתן לקבל הלוואה נוספת לצורך השלמת מימון הרכישה כנגד שעבוד נכס קיים, בשיעור של עד 50% משוויו (כולל משכנתאות קיימות באם ישנן).

כיוון ששווי הנכס הקיים הוא 550,000 ש"ח ויש לך משכנתא עליו של כ- 230,000 ש"ח המהווים כ- 42% מימון, על נכס זה תוכל לקבל מקסימום 45,000 ש"ח. (כדאי לבחון היטב מהו שווי הנכס ומהי היתרה המדויקת על מנת לבחון כדאיות של משכון הנכס הקיים.)

ההון העצמי הדרוש לך במקרה זה הוא כ-250,000 ש"ח, כדאי לקחת בחשבון הוצאות נוספות של עו"ד, מס רכישה, שמאי וכו'.

מומלץ לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות בטרם רכישת הנכס על מנת לבחון את סכום המשכנתא אותו תוכל לקבל, ואת ההחזר החודשי.

275. בבעלותי דירה השווי 1,180,000 שקל. בכוונתי לרכוש נכס בעלות של 1,730,000 שקל כשבבעלותי הון עצמי בגובה 200,000 שקל. האם קיימת אפשרות שבה ניתן למשכן את שני הנכסים ולקחת משכנתא מלאה על הנכס (1,530,000 ש"ח) בלי למכור את הדירה שברשותי?

כיוון שברשותך דירה קיימת בבעלות, המימון המקסימלי אותו תוכל לקבל לרכישת דירה נוספת במשכון הנכס הנרכש, הינו 50% משוויו.

במקרה שלך, אם אתה מעוניין לרכוש נכס בשווי של 1.73 מיליון ש"ח:

* המימון המקסימלי אותו ניתן יהיה לאשר כנגד משכון הנכס הנרכש הוא 865,000 ש"ח.

* ניתן לקבל הלוואה נוספת לצורך השלמת מימון הרכישה כנגד שעבוד נכס קיים, בשיעור של עד 50% משוויו ( כולל משכנתאות קיימות באם ישנן). במקרה שלך, אם הנכס הקיים שווה 1.18 מ' ש"ח ואין לך משכנתא על נכס זה כ- 590,000 ש"ח. סה"כ 1.455 מ' ש"ח. בהנחה שיש לך 200,000 ש"ח הון עצמי וכולו יושקע ברכישה, יחסרו לך עוד כ- 75,000 ש"ח.

(כדאי לקחת בחישוב ההון העצמי המוקצה לרכישת הדירה גם הוצאות נוספות במסגרת הרכישה כמו תשלום לעו"ד, מס רכישה, שמאי וכד'). כל זאת בכפוף לרגולציה, לבחינת ההכנסות, טיב הבטוחה וכו'

276. רכשתי דירה במסגרת קבוצת רכישה. עד היום מימנתי כ-70% מהנכס מהון אישי. כעת אני מתלבט מהו הפתרון הפיננסי להשלמת הסכום, לקיחה ממסגרת אשראי מהבנק המלווה את הקבוצה אינה כדאית- אבל כנראה נאלץ להשתמש בה עד לקבלת טופס 4. השאלה האם יש פתרון למימון ממקור אחר?
נכס שנרכש במסגרת קבוצת רכישה משועבד בדרך כלל לבנק אחד המלווה את הקבוצה, ולא ניתן עד להסרת שעבוד זה , לשעבד אותו כבטוחה לקבלת אשראי גם לבנק אחר. אם בבעלותך נכס נוסף , ניתן למשכנו ולקבל אשראי של עד 50% מימון (כולל הלוואות קיימות אם יש) ולא יותר מ- 30% משווי הנכס שנבנה במסגרת הקבוצה (היתרה להשלמת התמורה), הכל בכפוף לבחינת יכולת ההחזר וטיב הבטוחה המוצעת לשיעבוד.

277. בבעלותי דירה בשווי של כ-3,250,000 ש"ח ללא משכנתא. ברצוני לשפץ את הדירה, ואני זקוק לשם כך להלוואה של כ-300,000 ש"ח. האם ניתן לקבל משכנתא לצורך שיפוץ ולאו דווקא לצורך רכישת נכס חדש/ נוסף?
בהחלט ניתן, כנגד שעבוד נכס, לקבל הלוואות לכל מיני מטרות, שאינן דווקא רכישת נכס אחר, ובלבד ששיעור ההלוואה לא יעלה על 50% מערך הנכס. מכאן שאין מניעה לקבל הלוואה של 300,000 ש"ח למטרת שיפוץ דירה בשווי של 3,250,000 ש"ח . אישור אשראי כפוף לשיקול דעת הבנק ונהליו.

278. קיבלנו אישור עקרוני בכתב למשכנתא. אם השמאי יוריד ממחיר הדירה שרשום בחוזה, יאשרו לנו פחות?
שיעור המימון וסכום ההלוואה נקבעים בהתאם למחיר שנקבע בחוזה הרכישה או שמאות - הנמוך מביניהם. במידה והסכום המבוקש / שיעור המימון גבולי, מומלץ לבחון עם הבנק בו הגשתם את הבקשה אפשרות להזמין שמאי לנכס בטרם התחייבתם ורכשתם את הדירה.

279. אני מעוניין לרכוש דירה שנמצאת בבעלותו של אחי. מבדיקה שערכתי במספר בנקים גיליתי שהבנקים למשכנתאות לא אוהבים עסקאות בתוך המשפחה. מה הסיבה לכך? האם זה אומר גם שאקבל ריביות פחות אטרקטיביות ביחס לרכישת נכס ממישהו זר?
לאורך השנים נתקלו הבנקים במקרים של עיסקאות בין בני משפחה שמטרתן האמיתית היתה השגת אשראי ולא מכירת הזכויות בנכס. לכן יש מקרים שהבנקים דורשים בעיסקאות כאלה בטוחות נוספות ו/או מתמחרים את העיסקה כעיסקה מסוכנת יותר. כמוכן שכל עסקה נבחנת באופן פרטני ואישורה כפוף לנוהלי הבנק, יכולת ההחזר של הלווים, טיב הבטוחה וכיו"ב בהתאם לעסקה הספציפית.

280. נרשמתי לפרויקט בנה ביתך בשנת 90-91 והמגרש נרשם על שמי לצורך השתתפות בהגרלה לתושב המקום. אבי בנה שם בפועל ומכר את הבית כאשר הבית היה רשום על שמי. לא גרנו בו אפילו יום אחד. האם הפסדתי את הזכאות למשכנתא ממשרד השיכון. והאם אני אוכל לקבל את ההנחה החדשה של המע''מ לרוכשי דירה ראשונה מקבלן?
מדובר על הנחה במיסוי, לברור שאלתך פנה לרשות המס.

281. יש לי נכס בשווי 650 מאלף שקל. ברצוני למשכן אותו ולרכוש נכס נוסף ללא הון עצמי. אני יודעת ש50% מימון לנכס שני. האם הבנק לא דורש הון עצמי ראשוני?
בעקרון ניתן לממן מלוא רכישת נכס באמצעות הלוואה, ללא שימוש בהון עצמי של הלווה כלל, וזאת כנגד שעבוד 2 נכסים ובשעור מימון שאינו עולה על 50% מכל אחד מהם, ואינו עולה על 100% מערך הנכס הנרכש. כיוון שקיימת דירה בבעלותך מדובר בנכס נוסף להשקעה. במקרה זה המימון המקסימלי אותו ניתן לקבל הינו 50% משווי הנכס הנרכש. ניתן לקבל הלוואה נוספת לצורך השלמת מימון הרכישה כנגד שעבוד נכס קיים, בשיעור של עד 50% משוויו (כולל משכנתאות קיימות באם ישנן).

על נכס בשווי 650,000 ש"ח ניתן לקבל משכנתא של 325,000 ש"ח סה"כ - כולל הלוואות נוספות באם יש על הנכס.

כל זאת בתנאי שסך ההלוואות לא יעלה על מחיר הנכס הנרכש.

מומלץ לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות בטרם רכישת הנכס על מנת לבחון את סכום המשכנתא אותו תוכלי לקבל, ואת ההחזר החודשי.

282. אני מעוניין לקנות דירה בחריש במחיר של 707 אלף שקל, ויש לי הון עצמי של 600 אלף שקל. האם לקחת משכנתא או הלוואה? כמה אני אחזיר כל חודש?
הלוואה לרכישת דירה הינה הלוואה לדיור בין אם היא כנגד שעבוד הדירה ובין אם לאו.

מומלץ לפנות לסניף הבנק ולבחון את האפשרויות העומדות בפניך.

שאלת ההחזר החודשי תלויה בתקופת ההלוואה תוכל לבחון את ההחזר החודשי המתאים לך ואת תקופת ההלוואה הרצויה במחשבון לחישוב החזר חודשי באתר האינטרנט של הבנק

283. אני ובעלי רכשנו דירה מקבלן בשנת 2010, בזמן הרכישה גובה המשכנתא היווה כ- 75% ממחיר הנכס. מאז עלה מחיר הדירה כך שהיום המשכנתא מהווה כ- 50% בערך משווי הדירה. אם שמאי יאשר לנו שאכן כך הם הדברים, האם הבנק יכול לאשר לנו הגדלה של המשכנתא הנוכחית לצורך שיפוץ הדירה? ואם כן בכמה אחוז ומה יידרש מאיתנו להציג בפני הבנק בתמורה לאישור?
אם מדובר בהלוואה לשיפוץ הנכס המשועבד ( יוצגו מסמכים התומכים בכך ) ובמקרה שזו דירתך היחידה, ניתן לקבל עד 75% מימון משווי הנכס כפי שייקבע בהערכת השמאי. כדאי לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות בבנק בו יש לך משכנתא, להגיש בקשה לאישור הלוואה ולבחון את אפשרויות ההחזר החודשי.

284. ברשותנו דירה עם משכנתא של 330 אלף שקל. אנו רוצים לרכוש דירה נוספת להשקעה בסכום של 1.5 מיליון שקל. האם יש אפשרות לקבל הלוואת גישור קצובה בזמן של כ36 חודשים על סכום של 1.5 מיליון, וכאשר הסכום הזה יגיע לידינו ( משפחה+ירושה ) נשלם אותו במלואו לבנק ? האם יש אופציה אחרת בהנחה שיתקבל הון עצמי במהלך השלוש שנים הבאות?
לעניין גובה ההלוואה - בעקרון ניתן לממן מלוא רכישת נכס באמצעות הלוואה, ללא שימוש בהון עצמי של הלווה כלל, וזאת כנגד שעבוד 2 נכסים ובשעור מימון שאינו עולה על 50% מכל אחד מהם, ואינו עולה על 100% מערך הנכס הנרכש.

לעניין הלוואת הגישור - בהלוואת גישור קרן ההלוואה אינה משולמת אלא בתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה. לכן יש לבחור מסלול זה רק באם יש מועד לקבלת כספי ההלוואה באופן וודאי.

מומלץ לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות בטרם רכישת הנכס על מנת לבחון את סכום המשכנתא אותו תוכלו לקבל, ואת ההחזר החודשי.

285. אנחנו זוג נשוי + 3 שמרוויחים כעת נטו 8,500 שקל בחודש. ברשותנו 1.4 מיליון שקל מדירה שמכרנו, וראינו דירה שעלותה, כולל שיפוץ, היא 2.2 מיליון שקל (לנכס יש יחידת דיור שמושכרת ב2,000 שח לחודש). האם הבנק יאשר לנו משכנתה של 800 אלף שקל. האם הבנק מתייחס להכנסה מיחידת דיור כהכנסה. אם הבנק לא מאשר האם ערב נוסף מבוסס כלכלית יכול להועיל ? השיפוץ אמור להתחיל כשבעה חודשים אחרי הקנייה - האם לוקחים את הכל ביחד או שאפשר לקחת חלק בהתחלה וחלק בסוף?
באישור הלוואה לרכישה הבנק מתייחס לערך הנכס לפי מחיר הרכישה המצוין בחוזה או שמאות (הנמוך ביניהם).

במידה וברשותכם הון עצמי של 1.4 מ' ש"ח, מומלץ לשריין את כספי השיפוץ (400 א' ש"ח) מההון העצמי ואת יתרת ההון העצמי - 1 מ' ש"ח לרכישת הדירה.

להשלמת הרכישה תידרש לכם משכנתא בגובה של כ- 800 א' ש"ח, החזר חודשי בגינה יכול לנוע סביב 4,000 ש"ח בחודש.

ההחזר החודשי גבוה ביחס להכנסותיכם. בתנאים מסויימים ובכפוף לכך שהיחידה המושכרת פוצלה מהנכס בהתאם להיתר ניתן להתייחס לחלק מהשכירות העתידית כהכנסה נוספת להכנסותיכם.

מומלץ לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון את האפשרויות העומדות בפניכם.

286. לקחתי משכנתא בסך 650 אלף שקל בשנת 2004 ל-36 שנה בריבית של 5.6 צמוד מדד. כרגע נשאר לי 712,000 קרן פלוס מדד. חוץ מזה יש עמלת פירעון של 128,000 כאשר תחנת יציאה שלי היא כל 18 שנה נותר עוד 8 שנים לנקודת יציאה. האם כדאי למחזר או להמתין לנקודת יציאה מכיוון שהקנס מאוד גבוה?
כאשר בודקים כדאיות מיחזור יש לקחת בחשבון מספר נקודות:

1. יש להשוות את ההחזר החודשי הקיים (על ההלוואה בסך 712,000 ש"ח) להחזר החודשי החדש שיחושב להלוואה הקיימת בתוספת עמלת הפירעון המוקדם (712,000 ש"ח + 128,000 ש"ח)

2. האם מעוניינים להישאר באותם מסלולים הקיימים או לשנות את תמהיל ההלוואות. ניתן למחזר את ההלוואה בריבית משתנה להלוואה בריבית קבועה צמודה / לא צמודה וכך להיות מוגנים משינויי ריבית בעתיד.

3. מהן עלויות המיחזור בכללן עלויות ביטוחים וכד'

לעניין הריבית המשתנה, בעת אישור ההלוואה מאושר מנגנון לקביעת ריבית המורכב מעוגן אובייקטיבי + תוספת ריבית. בתחנת חידוש הריבית, הריבית מתעדכנת בהתאם למנגנון שאושר לך בעת לקיחת ההלוואה. לא ניתן לצפות מה תהיה הריבית בתחנת החידוש בהלוואה שלך.

מומלץ להגיע לבנק ולבחון את כדאיות המיחזור בהתחשב בעמלת הפירעון המוקדם ובהוראת המפקח על הבנקים בעניין תמהיל ההלוואה, אחוזי המימון משווי הנכס, ואחוז ההחזר החודשי מההכנסה.

287. אנו 4 חברים המעוניינים לרכוש דירה יחד להשקעה. האם יש בעיה בלקיחת משכנתא?
הלוואה לרכישת נכס להשקעה ע"י מספר שותפים מורכבת יותר.

ראשית , יש לסווג את ההלוואה - האם מדובר בהלוואה עיסקית או בהלוואה לדיור? .

שנית, יש לחשוב על הזכויות והחובות של בני הזוג של השותפים בעיסקה.

שלישית, יש לחשוב כיצד תשולם ההלוואה? בארבע הוראות קבע לארבעה חשבונות שונים?

מומלץ לתאם פגישה עם יועץ משכנתאות בסניף הבנק על מנת לבחון את אפשרויות המימון העומדות בפניכם.

288. האם זוכה מכרז במגרש לבנייה צמוד קרקע מרשות מקרקעי ישראל יכול לקבל משכנתא להשמת הבנייה?
ודאי שאפשר לקבל הלוואה למימון בנייה על מגרש לבניה צמוד קרקע לגביו נחתם הסכם פיתוח או חכירה עם רשות מקרקעי ישראל . בנוסף לשעבוד הזכויות במגרש ויתר הביטחונות המקובלים, יידרש הלווה להציג גם היתרי בניה בתוקף ותוכניות מאושרות. מובן כי אישור ההלוואה הינו בכפוף לשיקולי האשראי הקבועים כמו הכנסות הלווים, יכולת ההחזר וכו' .

289. ברשותי דירת שלושה חדרים חדשה בשווי 900 אלף שקל שרכשתי מקבלן ללא משכנתא, ואני אמור לקבל אותה בעוד 4 חודשים. במקביל רכשתי דירת 4 חדרים נוספת שעולה 1.2 מיליון שקל, בגינה העברתי לקבלן מקדמה של 75 אלף שקל. מהון העצמי שלי את שאר הכסף אני אמור להעביר בדצמבר השנה. האם אני יכול לקבל מימון לקנית הדירה השנייה, או למכור את הדירה הראשונה ולקחת משכנתא קטנה יותר?
לא ציינת האם בנוסף ל- 75 א' ש"ח שהעברת לקבלן כמקדמה ברשותך הון עצמי נוסף ולכן לא ברור מהו המימון הדרוש לך להשלמת הרכישה. בעקרון ניתן לממן מלוא רכישת נכס באמצעות הלוואה, וזאת כנגד שעבוד 2 נכסים ובשעור מימון שאינו עולה על 50% מכל אחד מהם, ואינו עולה על 100% מערך הנכס הנרכש. 50% מהנכס הקיים בשווי 900,000 ש"ח = 450,000 ש"ח 50% מהנכס הנרכש בשווי 1,210,000 ש"ח = 605,000 ש"ח סה"כ = 1,055,000 ש"ח יש לקחת בחשבון כי תוכל למשכן את הנכס ולקבל כנגדו הלוואה רק לאחר תשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה. על מנת להחליט האם כדאי למכור את הדירה הקיימת או להחזיק בשתי הדירות, מומלץ לתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות ולבחון את סכום המשכנתא אותו תוכל לקבל ואת ההחזר החודשי בכל אחת מהאפשרויות.

290. אנו מחזיקים בדירה עם משכנתא של 250 אלף, ומעוניינים למכור אותה ב-950 אלף ולרכוש במקומה דירה מקבלן שעולה 1.4 מליון שקל. כרגע אין לנו הון עצמי כלל פרט לדירה. האם כדאי למשכן את הדירה ולמכור אותה רק כאשר הדירה תהיה מוכנה, או להגדיל כרגע את המשכנתא שקיימת ולמכור בהמשך? או שמא למכור עכשיו, לשלם לקבלן ולגור בשכירות עד שהדירה תהיה מוכנה?
אם הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש שווה 1.4 מ' ש"ח והנכס הקיים שווה 950 א' ש"ח, יידרש לכם מימון מינימלי, נוסף על המשכנתא הקיימת, של 450,000 ש"ח. כנגד שעבוד הנכס הקיים שיעור המימון המקסימלי אותו תוכלו לקבל הוא 50% כולל ההלוואות הקיימות.

במקרה שלכם אם מחיר הנכס הקיים הוא 950 א' ש"ח, 50% = 475 א' ש"ח -> בהפחתת המשכנתא הקיימת ניתן לקבל מקסימום 225,000 ש"ח.

ההחלטה האם למשכן את הנכס הקיים או למכור אותו ולגור בשכירות תלויה במספר גורמים אותם אתם צריכים לבדוק כמו:

- מהו המימון אותו תוכלו לקבל בכל אחת מהאפשרויות

- מהו תשלום השכירות אותו תצטרכו לשלם והאם תוכלו לעמוד בתשלום השכירות במקביל לתשלום המשכנתא

- האם מחירי הדיור יעלו או ירדו עד אשר הדירה החדשה תהיה מוכנה.

מומלץ לבחון שיקולים אלה ולתאם פגישה בסניף עם יועץ משכנתאות על מנת לבחון מהו סכום המשכנתא אותו ניתן לאשר בכפוף ליכולת ההחזר שלך ולנכסים המוצעים לשיעבוד.

291. לצערי אני ומה שהיה בעלי בתהליך גירושים לא פשוט, בטיפול של בית המשפט וממתינים להחלטות של האקטואר. אנו מתקשים בשלב זה בתשלום המשכנתא. האם אפשרי להקפיא למשך חצי שנה את תשלומי המשכנתא בגלל מצב של גירושים?
בנסיבות מסוימות קיימת אפשרות של הקפאת תשלומים לתקופה מוגבלת וזאת לאחר בחינת כל מקרה לגופו של עניין.

על מנת לבחון הקפאת תשלומים יש להעביר בקשה בכתב ליועץ המשכנתאות בבנק בו מנוהלת המשכנתא.

האמור לעיל הינו הסבר חלקי בלבד. הסבר מלא וכן הסבר לגבי המושגים המופיעים כאן תוכלו לקבל אצל יועצי המשכנתאות בסניפי הבנק. קבלת משכנתא מותנית באישור הבנק וכפופה לתנאיו ולהוראת כל דין. הבנק רשאי לשנות את תנאי תוכניות ההלוואה, או להפסיקם בכל עת.