ליידרמן: "לא רואה כוחות שדוחפים לירידה במחירי הדירות"

"נושא הנדל"ן הפך למרכזי יותר על רקע המחאה החברתית – שיחות על בועת הנדל"ן הפכו לנפוצות ובראיית כלכלן מאקרו צריך לראות זאת בראיה היסטורית עם מספר בועות בעולם. זהו עוגן לקביעה מה יהיה". כך פתח את נאומו הכלכלן פרופ' ליאו ליידרמן, הכלכלן הראשי של בנק הפועלים.

ליידרמן הראה גרף המשווה את עליית מחירי הדיור בשנת 1995 עד 2007: באירלנד נרשמה עלייה של 192%, בבריטניה עלו המחירים ב-154%, בארה"ב ב-134% ובישראל 60%. לפני כן אמר ליידרמן הייתה יציבות במחירים שהיא ירידה ריאלית לעומת האינפלציה. "גם אם הייתה עלייה, אנו מאוד רחוקים ממקומות אחרים בעולם", ציין ליידרמן.

"לכלכלנים אין כלי אחד כמו במעבדה באיזה חלק מעליית המחירים היה רק אלמנט ספקולטיבי ואיזה חלק הגיע מביקוש אמיתי. היצע של דירות שהצטמצם ל-30 אלף בשנות ה-2000 ביחס לגידול בביקוש יוצר את עיקר העלייה מאז 2007 במחירי הנדל"ן שעלו בעוד כ-60% מ-2007 בישראל.

'בועה' אמר ליידרמן, "גורלה להתנפץ". "הממוצע ההיסטורי בעולם מראה ירידה של 36% משיא הבועה עד לנקודת השפל במחירים. כמובן שישנה שונות גדולה בין מדינות ואזורים שונים אך זהו הממוצע. בארה"ב ירדו המחירים מ-2007 ב-35% ובבריטניה ב-20%. לעומת זאת, בישראל ב-2012 כמעט ולא קרה כלום מבחינת המחירים (המחירים שנמדדו על ידי הלמ"ס ירדו ב-1% - מ"א). לא ראינו עד היום ירידה אמיתית בנדל"ן".

ליידרמן ציין אינדיקטור נוסף שהוא פער מחירי הדיור לבין שכר הדירה. "שיווי משקל כלכלי מראה שאלה זזים ביחד", מסביר. ליידרמן הראה גרף בארה"ב שמשנת 2003 נוצר פער בין רמת המחירים שהשיא היה בשנים 2005-2006, התיקון היה דרך ירידה דרסטית במחירי הדיור.

"במקרה של המשק הישראלי, נוצר פער משנת 2010, המתאם בין שניהם היה מאוד משמעותי עד ל-2010. השאלה היא איך ייסגר הפער. מחירי הדיור נותרו במצב של יציבות ברמה המצרפית למעט מקומות מסויימים. כעת, מסתמנת ירידה בהתחלות הבניה. מבחינת האיזון בין הביקוש להיצע לא נראה כרגע כוחות שדוחפים ירידה במחירי הדיור, אך רצוי לשים לב לשכר הדירה" אמר ליידמן. "בשנה האחרונה מסתמנת עלייה מאוד חדה בהתחלות הבנייה - הסיכון העיקרי הוא סגירת הפער באמצעות ירידה במחירי הדיור. האפשרות השנייה לסגירת הפער היא עלייה בשכר הדירה".

עוד הוסיף: "בהכנסת המשפחה הישראלית נרשמה ירידה ריאלית בשנה האחרונה. מבחינתו של אותו מעמד ביניים, בעיקר בנושא מחירי הדיור, נבלמה העלייה המטאורית של מחירי הדיור אך מנגד, הביקושים הולכים להגביר את העלייה בשכר הדירה לקצב שנתי של 5%-6%, כאשר ההכנסות של הציבור מעבודה יציבות. אלה הנורות האדומות שאנו רואים בהמשך".

"הפיתרון האמיתי הוא לא הגבלת הביקושים אלא טיפול בצד ההיצע. המדינה לא פורצת דרך ומחירי הדיור נשארו ברמה גבוהה, גם אבסולטית".