כך מפסיד המשק מיליארדים מאי־פינוי שדה דב

לאחרונה אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב תוכניות לבנייה בשטחים המבוקשים והפנויים שבצפון־מערב העיר. באזור תוכננו 12,800 יח"ד בצפיפות נמוכה מאוד של 6 יח"ד לדונם - צפיפות התואמת את המדיניות שננקטה בימי המנדט הבריטי בארץ ישראל לפני יותר מ־70 שנה, בזמן שהיישוב היהודי מנה פחות מעשירית ממספרו כיום.

מתנגדים רבים דרשו לנצל את הקרקע בצורה טובה יותר, שכן על חטיבת קרקע בשטח זה ניתן לתכנן לא פחות מפי 3 יח"ד - בהתאם לצפיפות שעיריית ת"א עצמה תכננה במתחם השוק הסיטונאי ובמקומות אחרים. במקביל, הגישה העירייה תוכנית בנייה נוספת המבוססת על צפיפות נמוכה ומייעדת שטחים סמוכים לכ־1,100 יח"ד.

המפתיע בעניין הוא שהתכנון מבוסס על מגבלות שמטיל שדה דב, אשר לפי תוכניות המתאר הוקם על קרקע המיועדת לפיתוח עירוני - שטח שכלל אינו מיועד לשימוש שדה התעופה. בהתאם לכך קבעה הממשלה כי השדה יפונה עד שנת 2018 - מועד שהתוכניות שאושרו והופקדו לא צפויות לבוא לידי מימוש לפניו.

נשאלת השאלה מדוע בחרו בעיריית תל אביב־יפו ובוועדה המחוזית לאשר תוכניות שמצמצמות זכויות בנייה ולא מנצלות את אחד משטחי הקרקע הטובים ביותר בישראל באופן מיטבי. הסיבות אינן ידועות, אך ההשלכות השמאיות של ההחלטות דווקא ניתנות לחישוב.

לו היו מיישמים את החלטת הממשלה בדבר פינוי שדה דב, או לכל הפחות משכנעים את העירייה והוועדה המחוזית בכך שהממשלה מתכוונת לבצע את החלטותיה, ניתן היה להוסיף לתוכנית שאושרה כ־25 אלף יח"ד, ולתוכנית הנוספת שהוגשה כ־2,000 יח"ד. מעבר לכך, ניתן היה לבנות 5,000 יח"ד נוספות בסביבת שדה התעופה ומחוץ לאותם שטחים, וסך הכל 32 אלף יחידות דיור נוספות.

שווי הקרקע ליחידות דיור זמינות באזור עומד על 1.3 מיליון שקל ליח"ד, משמע המשק מאבד שווי של 41.7 מיליארד שקל כתוצאה מאי־בנייתן של אותן 32 אלף יח"ד. מעבר לכך, במכירת השטחים צפויים להיות משולמים מס שבח, מס רכישה למדינה והיטל השבחה לעירייה המסתכמים ביותר מ־20 מיליארד שקל. מסים אלו לא ייגבו מכל שכבת האוכלוסייה, אלא מהאוכלוסייה החזקה שתמכור או תקנה דירות בצפון תל אביב.

הוספת יחידות הדיור תתרום למשק גם בהגדלת היצע הדירות, אשר תוריד את המחירים באזור מבוקש מאוד ותתרום באופן משמעותי לענף הנדל"ן, המשמש קטר משמעותי ביותר של כל ענפי הכלכלה בישראל. ציפוף האוכלוסייה יהווה ניצול נכון של משאב הקרקע, יחסוך בהוצאות תחבורה עבור התושבים אשר יגורו בסמוך למקומות התעסוקה, ויפנה שטחים להקמת ריאות ירוקות באזור המגורים.

לאור כל הנ"ל מצופה ממקבלי ההחלטות להתערב בעסקנות המקומית, ולהנחות את הוועדות המחוזיות במשרד הפנים ואת הרשויות המקומיות לנהוג באחריות לאומית ולמנוע בזבוז קרקע. בצד כל אלו קיימים היבטים חיוביים ומרחיבים, ובהם הכנסות משמעותיות הצפויות לאוצר המדינה.

עד לפינוי השדה יש לתכנן את מלוא קיבולת הבנייה האפשרית ולהתנות בנייה החורגת מתחום המגבלות שמטיל השדה בפינויו.

הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין