הגבלת מימון המשכנתאות: האם היא תסייע לזוגות הצעירים?

בנק ישראל פרסם הערב (ב') ההוראה הקובעת שתאגיד בנקאי לא יאשר משכנתא בשיעור מימון גבוה מ-70%, למעט הלוואה לדיור לצורך רכישת דירה ראשונה של לווה, שלגביה יחול שיעור מימון מרבי של 75%. בנוסף קובעת ההוראה שתאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לצורך רכישת דירה להשקעה (דירה שנייה) בשיעור מימון הגבוה מ-50%. ההנחיה כוללת רכישה של תושבי חוץ. כיצד זה ישפיע עליכם?

כיצד ייראה שוק המשכנתאות מעתה?

השינויים שביצע בנק ישראל בהגבלות שיעור המשכנתאות מתוך שווי הדירה, נועדו בעיקר להחליש את כוחם של המשקיעים בדירות שבהן הם לא מתכננים לגור, ולכן משכירים אותן או מוכרים אותן בהמשך ללא השכרתן. הצעד מכוון לכך שמשקי בית או משקיעים הנוטלים משכנתה, לא ייטלו משכנתה בשיעור גבוה יחסית לערך הנכס הנרכש. ההנחיה מגבילה משקיעים לנטילת משכנתה בשיעור של עד 50% בלבד מערך הנכס הנרכש. במקביל, משדרגי הדיור - אלה שרכשו פעם דירה ומתכננים לרכוש דירה אחרת במקומה כדי לגור בה תוך מכירת הדירה הנוכחית, יוכלו לקבל משכנתא של עד 70% משווי הדירה הנרכשת.

האם ההחלטה תסייע לזוגות צעירים?

כן. מי שירכוש את הדירה הראשונה בחייו, בלי קשר לגילו, יוכל לקבל משכנתא של עד 75% משווי הדירה, לעומת שיעור מרבי של כ־65% המקובל בענף המשכנתאות כיום.

מדוע נדרש צעד זה דווקא עכשיו?

נקיטת צעד זה בעיתוי הנוכחי מבוצעת על רקע הגידול בפעילות בשוק הדיור בכלל ופעילות המשקיעים בפרט. נזכיר כי בחודשי הקיץ האחרונים אלו הובילו לגידול משמעותי של יתרת האשראי לדיור במאזני הבנקים בשנים האחרונות.

גידול מואץ זה עלול לטמון בחובו סיכונים ליציבות המערכת הבנקאית ובעיקר נוכח המתאם בין תיק האשראי לדיור ותיק האשראי לענף הבינוי והנדל"ן. אלו מהווים נכון ל־30 ביוני כ־40% מסך סיכון האשראי המאזני הבנקאי.

על רקע מצב דברים זה החליט בנק ישראל לבצע את הצעד הנוכחי, שמטרתו הפחתת הסיכון הגלום בתיק האשראי הבנקאי והפחתת הסיכון הגלום בלקיחת הלוואות לדיור בשיעור מימון גבוה.

האם גם מדינות אחרות נוקטות צעדים מסוג זה?

כן. השימוש בעולם בצעדים מסוג זה להבטחת יציבות המערכת הבנקאית ומניעת התפתחויות שליליות בשוק הדיור נפוץ בשנים האחרונות. כך למשל הטילו לאחרונה מדינות מגבלות על גובה המשכנתא ביחס לערך הנכס הנרכש (שיעור המימון), מגבלות על תקופת ההפחתה של המשכנתא ומגבלות נוספות על האשראי לדיור. בין המדינות שנקטו בצעדים אלה לאחרונה ניתן למנות את: שוויץ, קנדה, נורבגיה, שבדיה, אוסטרליה, הונג-קונג, סין, ספרד וסינגפור.

איך תגן ההחלטה על המשק מבועת נדל"ן?

בבנק ישראל סבורים כי שיעורי מימון גבוהים עלולים לפגוע ביכולת הלווים להחזיר בעתיד את המשכנתא אם יתממשו תרחישים של גידול באבטלה וירידה משמעותית במחירי הדיור. לפיכך, אומרים בבנק, "ההגבלה על שיעור המימון עשויה לסייע למניעת ההשלכות הקשות על משקי הבית, על המערכת הפיננסית והכלכלה הריאלית, שעלולות להיווצר בעת התממשות תרחישים אלו ומגבלות אלו צפויות גם לפעול בכיוון הקטנת הביקושים לדיור והורדת מחירי הדירות, ועל ידי כך לסייע לרוכשי דירות בעתיד".

איך תשפיע ההחלטה על מחירי הדירות?

בבנק ישראל אמרו כי יש קושי באמידת ההשפעה הכמותית של צעד זה על המחירים בשוק הדיור. "מחירי הדירות מושפעים משילוב רב של גורמים ובהם הריבית במשק, היצע הקרקעות, מלאי הדירות והתחלות הבנייה, גורמי מיסוי, שיעור האבטלה, הציפיות לאינפלציה ועוד", אמרו שם אך הוסיפו, "לאור ההתפתחויות האחרונות בשוק הדיור ורמות הריבית הנמוכות, צפוי הצעד לפעול בכיוון של הורדת מחירי הדירות".

בבנק מרכנתיל העריכו שההוראות החדשות יובילו לירידה במחירי הדיור, בעיקר בפריפריה.