בעיית הדיור נשארת ללא בית קדנציה נוספת

הבטחות הבטחות, כך בדרך כלל מתנהלת כל מערכת בחירות. ככל שמתחממת הזירה הפוליטית לקראת יום הבוחר, תיק השיכון, שנראה עד 2008 כנטל, הופך ללהיט של ממש. בשבוע שעבר נשמעו הערכות בזירה הפוליטית כי ראש הממשלה נתניהו מעוניין לשמור את משרד השיכון בידי מפלגתו אם הוא זה שירכיב את הממשלה, בניגוד לתוכנית של ש"ס להמשיך ולהחזיק בו.  

את הדרמה הצפויה בתחום אפשר לנסות ולמפות כבר עכשיו באמצעות שורת ההצהרות, ההבטחות ומצעי המפלגות בתחום הדיור שליקטנו. מדובר באוסף של עיקרי ההבטחות הפומביות של המועמדים במפלגות המרכזיות לצד הרשימה הקצרה של מצעים ותוכניות קונקרטיות שהם פרסמו בעניין זה.

אלא שהניסיון למצוא דרך ישימה לפתור את בעיית מחירי הדיור והבעיות הנלוות לה באוסף ההבטחות מותיר את הקורא ללא תוצאה אמיתית. מקריאת האסופה עולה התחושה שכמעט כל ההצעות הן כאלה שגרסה מסוימת שלהן כבר הגיעה לדיונים בממשלות בעבר והסתיימו ללא תוצאות. החלק העצוב במיוחד הוא שאיש מהשחקנים האמורים להוביל את הכנסת הבאה, ובמיוחד אלה שכנראה ירכיבו את הממשלה הבאה, לא נוגע בחלק הקשה ביותר לטיפול. זה שברור לכל מי שמכיר את שוק הדיור הישראלי, או שאפילו רק הציץ בו, שהוא הקריטי ביותר: הצורך לקצר ולפשט דרמטית את הליכי תכנון ואישור הבנייה במשק הישראלי. האבסורד הוא שהיחיד שמציג לבוחרים תוכנית אמיתית בעניין הזה הוא בנימין נתניהו, אלא שמדובר באותה הרפורמה שעליה דיבר כאשר התמודד בבחירות ב־2008 ושאותה ניסה להעביר בכנסת הקודמת ללא הצלחה.

מסבסוד משכנתאות לחלשים ועד בניית אלפי דירות להשכרה - כך מתכוונת כל אחת מהמפלגות לקדם את תחום הדיור, לפ ההצהרות והפרסומים הרשמיים שהתייחסו לתחום

מסבסוד משכנתאות לחלשים ועד בניית אלפי דירות להשכרה - כך מתכוונת כל אחת מהמפלגות לקדם את תחום הדיור, לפ ההצהרות והפרסומים הרשמיים שהתייחסו לתחום

אותה הרפורמה שכישלון הניסיון לאשרה הביא לתחילת הידרדרות הקואליציה. אותה הקואליציה שבסיכום פעילותה נרשמה עלייה ממוצעת של כ־50% במחירי הדירות בישראל.

במדינה שבה נדרשות חמש שנים תמימות בממוצע לאשר תוכנית בנייה פשוטה של בניין מגורים יחיד, אין סיכוי אמיתי לאף אחד מהפתרונות הנקודתיים שמציעות המפלגות להביא לחיתוך של ממש במחירי הדירות.

הליכוד ביתנו: תנאי לכניסה לקואליציה

בחודש האחרון מצהיר נתניהו כי התנאי לכניסה לקואליציה הבאה בראשותו יהיה תמיכה ברפורמה בתחום התכנון והבנייה, "אלה יהיו החוקים הראשונים שאנחנו נניח על שולחנה של הכנסת", מבטיח נתניהו. נזכיר כי הרפורמה, אשר זכתה לכינוי "רפורמת המרפסות", לא אושרה בקואליציה היוצאת. במקביל, שר האוצר מצהיר כי הממשלה הבאה תמשיך לפעול באמצעות מיסוי וקנסות נגד קבלנים שיחזיקו בקרקע ולא יבנו.

הרעיון החדש היחיד שמשמיעים במפלגת השלטון בשבועות האחרונים הוא של אביגדור ליברמן, שמציע העברת קרקעות ממועצות אזוריות לעיירות פיתוח סמוכות. על תחושת הדז'ה וו שמעוררות האמירות הללו מצביע אופיר גרינברג, מנכ"ל חברת אזורים, שאומר, "מעיון במצעי הבחירות של המפלגות בתחום הדיור ניכר שהן יודעות לשים את האצבע על הבעיות של הענף, אך רוב התוכניות הן תוכניות שכבר עלו ואת חלקן גם ניסו ליישם. הבעיה המרכזית היא הביצוע של התוכניות בהתייחס לחסמים בענף".

עו"ד אלי אשל, שותף במשרד עורכי הדין יורם ל. כהן, אשלגי, אשל ושות', מתייחס לרעיון העברת קרקע ממועצות אזוריות לעיירות פיתוח, ואומר כי "לא ברור מה זה יפתור פרט להגדלת ההכנסות של עיירות הפיתוח". היזם הוותיק, מראשי התאחדות הקבלנים בעבר, ראול סרוגו אומר כי "הטלת מס על קבלנים שלא מתחילים בבנייה היא צעד שלילי וחלמאי שלא מוביל לשום מקום. עצם הרעיון הוא זריית חול בעיני הציבור כאילו הקבלנים הם האשמים בהיצע הדירות הקטן בכך שהם מעכבים התחלתם של פרויקטים. הממשלה מנסה להימנע מביקורת ולהתחמק מאחריות למחדל שלה בשל אי־יכולתה להגדיל באופן משמעותי את היצע הדירות. במקום לתמרץ את הקבלנים בהקלות מס ובזכויות בנייה נוספות, אם יעמדו ביעד להקדים את תחילת הבנייה, הממשלה מטילה מס וקנסות על עיכובים שקורים בשל הבירוקרטיה ומחדלי הממשלה עצמה. בהיסטוריה של הכלכלה לא היה מעולם מצב שבו העלאת מסים וקנסות הורידה מחירים".

"הפגנת המיליון" בתל אביב, ספטמבר 2011 | צילום: אריאל שרוסטר

עבודה: המבחן החברתי המרכזי

מפלגת העבודה היתה עד כה מהבולטות להציג מצע כלכלי מסודר. בתחום הדיור הציבורי מציעים שלי יחימוביץ' וחבריה למפלגה בנייה של 800 דירות וסיוע של 600 אלף שקל לרכישת דירה ל־800 משפחות זכאיות נוספות והמשך סיוע בהחזר המשכנתא. על הצורך בפתרון בתחום הזה אין עוררין, אולם המשמעות התקציבית שלו, לצד העובדה שיחימוביץ' לא נאבקה עבור כך עד כה, מותירה בספק את האפשרות שמשהו באמת ישתנה בתחום זה אם העבודה תהיה שותפה בקואליציה. זה עשוי להיות אחד המבחנים החברתיים המרכזיים שלה. יחימוביץ' חזרה ותקפה את שוק המשקיעים בדירות להשכרה בכנסת היוצאת ומבטיחה כעת לפעול להקמת רשות לתחום השכירות שתכריע בסכסוכים ותקבע מנגנון עליית דמי שכירות שנתיים.

עמי פדרמן, מבעלי רשת מלונות דן, שהפך בשנים האחרונות ליזם בשוק הדיור עם חברת בולוורד, אומר על כך כי "היו יותר מדי אמירות שנועדו לפגוע במשקיעים בממשלה הזו. כיזם אני מגלה שוב ושוב שללכת לפרויקט בגוש דן, ללא משקיעים, זה בלתי אפשרי. בלעדיהם לא תהיה פה בנייה בהיקף שצריך". אשל מתייחס לתוכנית של העבודה ואומר כי "התוכנית חסרה התייחסות לתיקון הדרוש למערכת התכנון. זו שנתניהו ניסה לקדם ויחימוביץ' לא ממש סייעה בה".

ש"ס: יצירת תנאי דיור הולמים

בש"ס מבטיחים, בראש ובראשונה, סיוע לחסרי דירה ולמשפחות החיות בצפיפות, בנוסף לסיוע לזוגות צעירים ולמשפחות עם שלושה ילדים ומעלה במסגרת, מה שהם מכנים, "יצירת תנאי דיור הולמים". ש"ס מבטיחה גם אישור תוכניות בנייה עקרוני של מיליון דירות במשק והחזרת מענקי הסיוע לרכישת דיור לזוגות צעירים. חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה צמח המרמן, אומר על כך כי "בארבע השנים האחרונות שר הפנים ישי היה מופקד על מינהל התכנון של מדינת ישראל. מדוע הוא לא דאג לאותו מלאי תכנוני של כמיליון דירות במשך קדנציה שלמה?".

קדימה: דירה לכל זוג צעיר

שאול מופז מפזר בחודשים האחרונים הבטחות רבות על מה שיעשה בשוק הדיור אם ייבחר. כך למשל, קדימה מבטיחה שתפעל לכך שכל זוג צעיר שמתחיל את חייו המשותפים יוכל לרכוש דירה במחיר סביר, בין היתר באמצעות ריכוז של סמכויות התכנון והבנייה כולן בידי משרד אחד. מופז גם מבטיח חיזוק של השלטון המקומי בהליכי התכנון, קידום התחדשות עירונית וביצוע רפורמה במינהל מקרקעי ישראל. בנוסף, הוא מציע להכיר בריבית על משכנתאות ובשכר הדירה לצורכי מס, וכן מציע ביטול מע"מ על הדירות לזוגות צעירים.

פדרמן אומר כי "כל התוכניות להאצת אישור התוכניות זה נחמד. אבל שוכחים שאחרי שיזם מחזיק ביד תוכנית מאושרת הוא נותר מול הרשות המקומית. כדי לקבל היתר בנייה בגוש דן צריך לחכות עד חמש שנים. אם המדינה היתה מתערבת בזה ומגבילה את זמן ההמתנה להיתר בנייה לשנה בלבד, היינו רואים ירידה של 8% במחירי הדירות בכל השוק". לדעתו של אשל "זו רשימה ריקה מתוכן. ההצעה בתחום המס לא רלבנטית לדיור בר־השגה. אולי רק למעמד הביניים ולמעמד הגבוה שעבורו יהיה פה חיסכון במס. צעירים צריכים אלטרנטיבות כגון שוק להשכרה לטווח ארוך, סבסוד משכנתאות ודיור בר־השגה".

יש עתיד: בחזרה לשנת 2007

יאיר לפיד מצהיר שהמטרה שלו בשוק הדיור, אם ייבחר, תהיה להחזיר את מחירי הדירות למצבם ב־2007. משהו כמו 45% מתחת למחיר כיום. זאת על בסיס פרויקט ממשלתי שבו יוקמו 150 אלף דירות להשכרה במימון כספי משקיעים מוסדיים, על קרקע ממשלתית ללא עלות ושתישאר בבעלות המדינה. זו תוכנית שנראית כמיחזור של תוכנית קיימת של הממשלה שזוכה לביקורת קשה מצד השוק המוסדי.

לפיד מציע תוכנית נוספת לבניית דירות להשכרה במודל BOT. לאור העובדה שמדובר בתוכנית שלא הוגדרו לה גבולות זמן קשה לתקוף אותה, כי הרעיון בה מקובל על רוב שחקני שוק הנדל"ן שמוכנים מזמן לשתף עמו פעולה. היזם סמי מצלאווי מפתיע ואומר "אני תומך בתוכנית של דיור להשכרה במודל של BOT. היתרון הבולט שלה הוא מקור המימון — המדינה. מדובר באפיק השקעה סולידי ומצוין במדינה שהוכיחה שהשקעה בנדל"ן מקומי הניבה רווחים לטווח הארוך, עם תשואה בטוחה בצדה". ואילו פדרמן חושב כי הפוליטיקאים שוב מחפשים את הפתרונות במקום הלא נכון ואומר כי "עד שהממשלה לא תוותר בצורה גורפת על הכנסות כמו מע"מ ועלות קרקע גבוהה, לא יהיו בשוק השכירות תשואות של 7%, שמתחת להן לא תהיה לאף אחד, ובמיוחד לגופים מוסדיים, הצדקה להשקיע בו".