אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
מנכ"ל אשדר: "אז יחליפו את שר השיכון, אז מה?" צילום: עמית שעל

ראיון כלכליסט

מנכ"ל אשדר: "אז יחליפו את שר השיכון, אז מה?"

ארנון פרידמן שמנהל את אשדר, מחברות הבנייה הגדולות בישראל, טוען שהממשלה חייבת להודות בכך שלא ניתן להוריד משמעותית את מחירי הדירות. בעקבות זכיית החברה במכרז בחריש, הוא מצהיר: "יש שם פוטנציאל גבוה. העיר לא תהיה חרדית"

04.02.2013, 08:52 | שירלי ששון-עזר

הראיון עם ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת הבנייה אשדר, נקבע לבוקר שאחרי יום הבחירות. לאורך רחוב יגאל אלון בתל אביב, שם ממוקמים משרדי החברה, עדיין ריחפה רוח חג ושלטי קמפיין של המתמודדים התנופפו לאורך הכביש. בתוכניות הבוקר מיהרו להכריז על יאיר לפיד כמנצח הגדול.

"אז מה אתה אומר, יש עתיד לרוכשי הדירות?", שאלתי את פרידמן בצחוק. הוא חייך אבל בחר לענות ברצינות: "שימי לב שנושא הדיור בכלל לא עלה במערכת הבחירות הנוכחית. היו כאלה שדיברו על הנושא המדיני, על החלשים או על מעמד הביניים, אבל אף אחד לא אמר 'אני יודע לטפל בנושא הדיור ואני אפתור את הבעיה הזאת'. אני גם חושב שאם היית שואלת את כלל המצביעים אם הם היו רוצים שמחירי הדירות יירדו, הם היו אומרים שלא. אני אומר את זה בעצב כי יש לי שלושה ילדים, הגדול שבהם בן 22. בעוד כמה שנים הם ירצו לקנות דירה ראשונה וברור לי שיהיה קשה, אז זה מתסכל גם אותי".

"כחלון לא ישפיע מהותית על המחירים"

הנקודה שעליה מצביע פרידמן, העומד בראש אחת מחברות הבנייה הגדולות בארץ, מפתיעה בעיקר בהתחשב בכך שמערכת הבחירות הנוכחית הושפעה מהמחאה החברתית של קיץ 2011, שהדיון הבוער במהלכה היה על מחירי הדיור הגואים. באורח פלא הדיון הזה נותר בשוליים במצעי המפלגות.

פרידמן על רקע בתים המיועדים לפרויקט פינוי־בינוי בהובלת אשדר ברמת אביב. "הרשויות המקומיות מערימות קשיים", צילום: עמית שעל פרידמן על רקע בתים המיועדים לפרויקט פינוי־בינוי בהובלת אשדר ברמת אביב. "הרשויות המקומיות מערימות קשיים" | צילום: עמית שעל פרידמן על רקע בתים המיועדים לפרויקט פינוי־בינוי בהובלת אשדר ברמת אביב. "הרשויות המקומיות מערימות קשיים", צילום: עמית שעל

איך אתה מסביר את העובדה שאף פוליטיקאי לא הפך את נושא הדיור לטיקט שלו?

"קשה מאוד להודות שלא נכון להוריד את מחירי הדירות בעשרות אחוזים כי זה יפגע ברוב משקי הבית. מי שרוצה לומר את האמת צריך להסתכל לציבור בעיניים ולהגיד: 'הפתרון להורדת מחירי הדירות הוא ארוך טווח. זה ייקח שנים. אז מי שצריך לקנות דירה כדי לגור בה בשנים הקרובות ייאלץ לקנות אותה עכשיו ביוקר'. את רואה פוליטיקאי אחד שיגיד את זה?"

מה אתה חושב על המינוי של כחלון ליו"ר מינהל מקרקעי ישראל?

"לא תהיה לזה השפעה מכרעת על המחירים כי הוא לא הגורם הבלעדי שמסוגל לעשות שינוי".

ומה יקרה לדעתך אם יאיר לפיד יקבל את תיק השיכון?

"אני לא בטוח שהוא יידע מה לעשות איתו. אחד הדברים שהציבור לא מבין זה שהאחריות למצב בשוק הדיור או למחירי הדיור במדינת ישראל לא נמצאת אצל שר השיכון".

אז אצל מי נמצאת האחריות?

"בטיפול בדיור בישראל מעורבים כמעט כל משרדי הממשלה ולכן האחריות היא על משרד ראש הממשלה או על משרד האוצר. הבעיה הגדולה ביותר בענף הנדל"ן היא מחסור בקרקעות זמינות לבנייה. כל שאר הדברים ניתנים לתמרון בקלות: לייקר כסף, להוזיל כסף, לקבוע הקלות או להכביד על משקיעים, להעלות ריבית או להוריד אותה. לשחרר קרקעות זמינות לבנייה ניתן לעשות מהיום למחר".

אם שר השיכון יתחלף זה לא ישפיע על הפעילות שלכם?

"אז יתחלף שר שיכון, אז מה? הרי אחרי שקונים קרקע, עוברים לשלב התכנון ולוועדות התכנון שנמצאות תחת שר הפנים. וגם שר הפנים הוא לא מי שקןבע איך יראה שוק הדיור כי כדי שתכנית תאושר צריך לקבל חוות דעת של כל משרדי הממשלה המעורבים: תחבורה, תשתיות, ביטחון. עכשיו למשל, מעכבים לנו אישור של תוכנית במודיעין בגלל עץ שלא ניתן להזיז ומי שאחראי על זה הוא בכלל פקיד היערות של קק"ל. אם יש קרן של משרד הביטחון שתוקעת בנייה של שכונה שלמה אז מישהו צריך להיות מסוגל להחליט שמשחררים 300 אלף שקל או 3 מיליון שקל ומזיזים אותה. הבעיה שאין מבוגר אחראי".

גינדי ואחרות מוכרות את כל הדירות על הנייר בבת אחת ומשלמות פחות ריבית. למה לא אימצתם את השיטה?

"השיטה הזו מתאימה למקומות שבהם לא מצפים להשבחה גדולה במחירי הדירות. אנחנו עדיין מאמינים בהשבחה. שיא ההשבחה מגיע באמצע פרויקט ,כשכבר התאכלסו הבניינים הראשונים ופותחו חלק מהתשתיות הציבוריות, ואז אפשר לדבר על השבחה של 15%–30%".

בינתיים, הפתרון שאשדר אימצה כדי להתמודד עם הסחבת הבירוקרטית באישור תוכניות, שעולה לחברה כסף, הוא כניסה לתחום ההתחדשות העירונית. אלא שגם בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 נתקלת החברה בקשיים מול הרשויות, ולפרידמן יש בטן מלאה על חוסר התיאום בין הרשויות המקומיות, שמעוניינות לשלשל לכיסן היטלי השבחה מפרויקטים חדשים, לבין הממשלה שהכריזה על החשיבות של חידוש בניינים שיעמדו ברעידות אדמה. חוסר התיאום הזה בא לידי ביטוי בשני פרויקטי פינוי־בינוי שאליהם נכנסה החברה ברחובות רקנאטי וטאגור ברמת אביב: אחרי תשע שנים, אינספור שינויים בתכנית והקטנת שטח התכנית בוועדה המחוזית, פרידמן גילה שעיריית תל אביב מתכננת לגבות היטלי השבחה, מה שישנה את כל התחשיבים הכלכלים ועלול לגרום לאשדר לצאת מהפרויקט.

"אנחנו משתדלים לא לרכוש קרקעות במזומן אלא לעשות קומבינציה, ופינוי־בינוי או תמ"א 38 הן למעשה עסקאות קומבינציה. משרד השיכון, שאחראי על חוק פינוי־בינוי, באמת עשה עבודה טובה אבל אז באות הרשויות המקומיות ומערימות קשיים ודורשות היטלי השבחה", אומר פרידמן.

רשויות דורשות היטל השבחה בניגוד לחוק פינוי־בינוי?

"החוק אומר שתקבל פטור רק אם הרשות המקומית ממליצה לפטור את הפרויקט מהיטל השבחה. הרשות כמובן יכולה להחליט שהיא לא מעוניינת להעניק פטור".

תמ"א 38 היא לא תוכנית שמתאימה לקבלנים קטנים בלבד?

"תמ"א 38 מתאימה לנו כי החוק פוטר את הפרויקט בוודאות מהיטלי השבחה. אין כאן מקום לפרשנויות. היום כשהגדילו את זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38 אז זה מעניין אותנו כי מדובר במעין פינוי־בינוי עם חוקים מוגדרים יותר. הכוונה שלנו היא למכור כ־100 יחידות בשנה רק מפעילות בתמ"א 38".

זה תחום רווחי לחברה גדולה?

"זה לא שונה מפרויקטים אחרים שלנו בטירת הכרמל או באור עקיבא. אם אני מוכר 300 יחידות דיור בקצת פחות ממיליון שקל, אז היקף המכירות מסתכם בכ־300 מיליון שקל. אם אני בונה כ־100 יחידות דיור ברמת גן או בתל אביב ומוכר אותן במחיר ממוצע של 3 מיליון שקל, היקף המכירות כמעט זהה".

"מבחינת נגישות חריש עדיפה על פרדס חנה"

באשדר, החוגגת בימים אלו 40 שנה להיווסדה, הפתיעו את ענף הנדל"ן לא רק עם כניסתם לתחום ההתחדשות העירונית. לאחרונה הגישה החברה הצעה במכרז לרכישת קרקע לבניית 490 דירות בחריש, העיר ששר השיכון אריאל אטיאס הכריז שתהיה חרדית. בסיבוב הראשון נותרה אשדר מחוץ לרשימת הזוכים, אך לאחר כמה ימים נודע כי 12 עמותות חרדיות תיאמו ביניהן את סכומי ההצעות ונפסלו. אשדר קודמה ברשימת הזוכים והפכה לבעלת קרקע במתחם. ההצעה שלה עמדה על 75 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור כולל מרכיב הפיתוח. הצעה נמוכה במיוחד, אפילו עבור מכרז בעיר חדשה.

עיר חרדית בוואדי עארה. מה יש לכם לחפש שם?

"אנחנו מאוד מאמינים במקום. בשנות התשעים לא היינו קונים קרקע באור עקיבא או בטירת הכרמל כי בכל מקום שמחירי הדירות משקפים שווי קרקע אפסי אין מקום לחברות הגדולות. אנחנו כחברה יזמית חייבים שיהיה ערך לקרקע כדי שנשביח ונרוויח. פה זיהינו ששווי הקרקע נמוך, אבל הפוטנציאל האמיתי גבוה. אני חושב שלאורך זמן אין סיבה שמחירי הדירות בחריש יהיו נמוכים מבאור עקיבא ומבפרדס חנה. מחר דירת 4 חדרים באור עקיבא מתחיל ב־950 אלף שקל, בחדרה זה כבר 1.1 מיליון שקל, אז למה שבחריש זה יהיה פחות? מבחינת נגישות זה אפילו טוב יותר מפרדס חנה־כרכור בזכות כביש 6".  

יאיר לפיד. לפיד. "לא בטוח שיידע מה לעשות כשר השיכון", צילום: איי אף פי יאיר לפיד. לפיד. "לא בטוח שיידע מה לעשות כשר השיכון" | צילום: איי אף פי יאיר לפיד. לפיד. "לא בטוח שיידע מה לעשות כשר השיכון", צילום: איי אף פי

 

הגשתם מחיר נמוך מאוד במכרז כי הנחתם שלא תזכו?

"העמותות החרדיות דחפו אותנו להגיש הצעות נמוכות יותר. דיברו על זה שהחרדים לא יקנו דירות יקרות ולכן המסקנה שלנו כיזמים היתה לא להציע מחיר גבוה כי אז לא נוכל להתחרות ולהרוויח. בסופו של דבר, אני חושב שהעיר הזאת לא תהיה חרדית. אני מאמין שהיא תהיה מעורבת. 1,000 יחידות דיור כבר נמכרו לעמותות לא חרדיות. אני לא רואה את העמותות האלה מוכרות את הדירות כי הן כבר אספו אנשים שרוצים לגור שם. אם החרדים יבואו ויציעו לקנות דירות במחיר גבוה יותר אז הם ייכנסו לשם. זה נשאר פתוח לכולם".

אתם מתכננים למכור שם דירות או למכור את הקרקע?

"התכנון שלנו היה להרוויח והרווח יכול להיות מזה שנמכור דירות. אנחנו קנינו את הקרקע כדי לבנות בניינים, אבל החובה שלנו לבעלי המניות היא לעשות עסקאות טובות. אם תהיה לנו הצעה שלא נוכל לסרב לה אז לא נגיד לא, אבל זאת לא המטרה".

מה קורה במשרדי המכירות שלכם כיום?

"אנחנו מזהים קושי אצל הזוגות הצעירים. מי שלא רכש דירה בעבר ולא עלה בזמן על הרכבת נמצא בנקודת נחיתות גדולה יותר. הם חיכו לירידה משמעותית של 20%–30% כי הבטיחו להם וזה לא קרה. במקומות שבהם דירות נמכרות ב־900 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל, אנחנו רואים את הזוגות הצעירים באים, עושים את המאמץ הגדול וקונים דירה. במקומות שהדירה הזולה ביותר עולה 1.5 מיליון שקל, אנחנו כבר לא רואים אותם".

איך ייראה שוק הנדל"ן ב־2013?

"עצוב, ואני אומר את זה אפילו שאנחנו נמצאים בצד שיכול ליהנות מהמשך עליית המחירים. בטווח הארוך עליית מחירים לא טובה כי אנחנו ממשיכים לעשות עסקאות, ומחירי הקרקע עולים גם במזומן וגם בקומבינציה. אז אמנם הרווחנו על עסקאות ישנות, אבל לא ניכנס לעסקאות חדשות במחירים גבוהים כל כך".

מה הציפיות שלך מהממשלה החדשה שתורכב?

"מצד אחד שיגידו לאנשים את האמת, שמחירי הדירות לא הולכים לרדת בצורה משמעותית, ויטפלו בנושא טיפול שורש אמיתי כך שכמה שנים קדימה היקף הקרקעות הזמינות לבנייה יגדל. ומצד שני שלא יבטיחו להציף את השוק בקרקעות כי זה משדר לי כיזם אור אדום שאומר 'אל תקנה קרקע'. אם יעשו את זה בחוכמה וישחררו קרקע באופן מווסת אז החברות שבונות ירוויחו 8%–9% במקום 12%. זה לא נורא".

ארנון פרידמן (47)

תפקיד: מנכ"ל אשדר

השכלה: מוסמך למדעים בהנדסה אזרחית מהטכניון, בעל תואר שני במינהל עסקים במרכז הבינתחומי בהרצליה

מקום מגורים: קריית אונו

מצב משפחתי: נשוי + 3

תפקידים קודמים: סמנכ"ל עסקי ראשי בקבוצת אפריקה ישראל. החל את דרכו המקצועית במחלקת הבינוי בחיל האוויר

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

74 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

74.
הפחתת מחירי הדירות
רבותיי. בלי הרבה דיבורים וסיפורים. של כל מיניה אינטרסנטים. על מנת להוריד את המחירים צריך לעשות שני דברים.שאותם רק המדינה קרי הממשלה יכולה לעשות והם 1. להפחית באופן משמעותי את מס רכוש ו-ומס שבח 2. היטל ההשבחה שהוא מאוד גבוה ולא צודק. ובישיבה אחת ניתן לבצע זאת. אבל כמובן ששתי הרשויות שזה נוגע להם. לא יסכימו למהלך זה ופה הבעייה..
א ש , ה .ה  |  31.03.13
72.
אין מחסור בדירות למגורים. המחיר קפץ, כי יש מחסור בדירות, כאפיק להשקעה.
הריבית האפסית שהנהיג פישר, שולחת את המשקיעים להעלות את הביקושים לדירות. אם יוכלו המשקיעים לקבל ריבית ריאלית, ולו זעומה, על הפקדונות בבנקים או באג"ח ממשלתי, רבים מהם היו עוזבים את שוק הדירות. מחירי הדירות היו חוזרים לשפיות וזוגות צעירים היו יכולים להשיג קורת גג, בלי להשתעבד למשכנתאות עתק, למשך עשרות שנים.
תעלה את הריבית לנורמה , פישר  |  06.02.13
לכל התגובות