מלכוד הדיור בישראל

מדד המחירים לצרכן לחודש מרץ, שפורסם בערב יום העצמאות חשף הבחנה הולכת וגוברת בין קצב עליית המחירים הכללי במשק לבין עליית מחירי הדיור.

סעיף שירותי הדיור במדד - הנמדד ע"י השינויים במחירי השכירות בחוזים מתחדשים, רשם עלייה של 0.8%, בעוד המדד הכללי עלה ב–0.2% בלבד. יתרה מכך המדד ללא סעיף הדיור נותר ללא שינוי.

בנוסף, התבוננות על קצב עליית מדד המחירים לצרכן ב-12 החודשים האחרונים מבליטה עוד יותר את מגמת ההתנתקות של מחירי הדיור מקצב עליות המחירים במשק ועליית המחיר היחסי של שירותי הדיור. בעוד המדד הכללי עלה ב-1.3%, מדד המחירים לצרכן ללא סעיף הדיור עלה ב-0.8% בלבד - קצב עלייה הנמוך מיעד יציבות המחירים השנתי הנע בטווח של בין 1% ל-3% לשנה. ירידה זו הושפעה במהלך השנה האחרונה מן הרפורמה בתחום תעריפי הסלולר, מהרחבת חוק חינוך חובה חינם לגילאים צעירים ומגורמים נקודתיים נוספים, ואיננה משקפת ירידה רחבת היקף בעלויות המחייה "האמיתיים".

הירידה בסביבת האינפלציה בשילוב קצב צמיחה הנמוך של המשק, לכאורה, יכל היה להביא את בנק ישראל להרחבת ההקלה המוניטארית ולהורדות ריבית נוספות, במיוחד על רקע ההתחזקות הריאלית של השקל מול סל המטבעות בתקופה האחרונה בניגוד למגמות בעולם. אולם בנק ישראל נמצא במלכוד בכל הקשור למחירי הדיור בישראל. עליית המחירים הדרמטית בארבע השנים האחרונות על רקע השילוב של היצע הדירות הנמוך גורמת לבנק ישראל אי נוחות ההולכת וגדלה בחודשים האחרונים.

לאחר מהלך של ניסיון לצנן את עליית מחירי הדיור ע"י הטלת מגבלות בשוק המשכנתאות, קרא לאחרונה בנק ישראל לממשלה לשקול הטלת צעדי מיסוי נוספים על מנת לעצור את העלייה במחירי הדיור (עלייה שהסתכמה ב-10.5% בשנה האחרונה). יתכן שבנק ישראל מאותת שכיום הוא "קורא את מפת" מחירי הדיור אחרת, בפרט לאור העובדה שדירות הפכו ליעד השקעה מבוקש מאוד, זאת כתחליף לאפיקים סולידיים ארוכי טווח שהתשואה לפדיון עליהם ירדה מאוד, זאת גם עקב ריבית בנק ישראל המצויה ברמה נמוכה ואף אפסית במונחים ריאליים.

בניין דיור ציבורי (ארכיון) | צילום: עמית שעל

בנק ישראל הצהיר בעבר כי לא ינהל את מדיניות הריבית אך ורק על פי שוק הדיור אולם נראה כי במצב העניינים הנוכחי כאשר קצב עליית מחירי הדיור מתקשה להיעצר, יתקשה בנק ישראל להמשיך ולהוריד הריבית.

עם זאת, ממשלת ישראל יכולה לפעול על מנת לסייע בעצירת מחירי הדיור תוך גידול בפעילות הבנייה. מהלך כזה עשוי גם לתרום במישורים רבים נוספים, כגון היקף הפעילות הכלכלית במשק באמצעות הגדלת הפעילות המקומית, הכנסות המדינה ממיסים (מס שבח, מס רכישה מע"מ דירות חדשות), תרומה לתקבולי המדינה ממכירת נכסים, יצירת חלופות השקעה ולפעול להוזלת נטל המחייה ולשיפור המצב החברתי – כלכלי.

ככל שהממשלה תנקוט בפעילות יעילה בשוק הדיור, ותביא להתייצבות המחירים ואולי אף לירידה הדרגתית במחירים הריאלים, כך יקל על בנק ישראל במדיניות ריבית שתהלום יותר את סביבת המקרו במשק ובסופו של דבר גם תסייע לצמיחה. במצב זה גם הכלכלה וגם הצדק החברתי ינצחו.

הכותב הוא מנהל דסק מחקר מאקרו בלאומי שוקי הון.