תוכנית המתאר שלא תוסיף דירות במרכז הארץ

"זה לא שיאשרו את התוכנית עכשיו, ומחר מחירי הדיור יירדו - זו זריית חול בעיניים". במילים אלה מסמנת איריס האן, עד לאחרונה חברת המועצה הארצית לתכנון ובניה מטעם החברה להגנת הטבע, את הבעיה העיקרית בתוכנית המתאר הארצית שפורסמה השבוע - העובדה שהיא לא תפתור את המצוקת הדיור בטווח הנראה לעין.  

מרבית הצעדים שמוצעים בתמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית לבניה, לפיתוח ולשימור) שעומדת לעלות ביולי הקרוב לדיון במועצה הארצית לתכנון ובניה, לאחר שנידונה השבוע בוועדה לנושאי תכנון עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (ולנת"ע) - הם לטווח הארוך ואף הארוך מאד.

התוכנית אינה יוצרת פתרונות זמינים משמעותיים, אלא מוסיפה מלאי קרקעות לתכנון למלאי הקיים, שאותו הגופים התכנוניים ממילא מתקשים לקדם לכדי בניה ממשית. כך למשל תוכנית הבניה בראש העין אשר כולל אלפי יחידות דיור תקועה בשל היעדר פתרונות תחבורה ותשתיות והתנגדות של הרשות המקומית לבניה מבלי שכל התנאים יתמלאו.

"צריך להפנים שזה לא שוק שמחר ניתן לממש את התוכניות שלו", אומרת האן, "יש בו קריטריונים שהמדינה צריכה לבצע כדי לממש את מלאי הדירות לתכנון. המוקד צריך להיות הסרת חסמים ושימוש במלאי הקיים. להיפך, החשש הוא שזה יעסיק את המערכת זמן רב". לדבריה, כאשר מאפשרים בתוכנית הארצית לשנות תוכנית מחוזית יהיה צורך בהמשך להכין תוכנית מחוזית חדשה ולהפקיד אותה להתנגדויות הליך שכשלעצמו יכול להימשך זמן רב.

מדיניות תכנונית מבולבלת

למרות האמור, ניתן לסמן נקודה חיובית אחת חשובה בתוכנית המתאר החדשה - היא משנה לפחות שניים מכללי המשחק בתחום התכנון. פעם אחת מכיוון שהיא מציעה שינויים שלא היו אפשריים עד כה, כמו שינוי יעוד של שטחים המיועדים לאזורי תעסוקה בערים או סיפוח של שטחים פתוחים לטובת פיתוח המרקם העירוני. מדובר בהיבטים שנחשבו לפרות קדושות וכל ניסיון לפגוע בהם נתקל בהתנגדויות, כך שגופי התכנון מיעטו לעסוק בו.

בפעם השנייה, שבירת כללי המשחק נובעת מהתנהלות המדינה שחוזרת ומוכיחה שבמקום מדיניות תכנונית יציבה הפועלת בשיטתיות לאורך שנים, מתקבלת מדיניות תכנונית מבולבלת שפועלת על פי צו השעה. זאת אף כי מדובר בתחום התכנון שנפרש על פני שנים ארוכות, נע באיטיות ומתקשה לקבל שינויים חדשים.

כך למשל, בתקופת ממשלת אולמרט הוחלט על הפסקת התכנון במחוז מרכז על מנת לעודד מעבר לפריפריה. עצירה כזאת אינה דבר של מה בכך, שכן עם חידושה היה צורך בהנעת מערכות התכנון מחדש והשלמת פערים.

יוזמי התוכנית שהחלו לעבוד על העדכון כבר ב־2007 יודעים זאת וכותבים כי נערכו מחדש לאור השינויים בשוק הדיור. "צוות העדכון מכיר בחשיבות הרבה של ההמשכיות והיציבות במערכת התכנון, ומודע לעובדה ששינויים תכופים במסמך התכנוני המרכזי של מדינת ישראל עלולים להוביל לחוסר ודאות, להזמין לחצים, ולפגום באמון המשתמשים בקביעות התמ"א", לשון התוכנית.

עם זאת יוזמי התוכנית כותבים כי "לצד נסיון מצטבר, התרחשו במהלך העשור האחרון כמה אירועים ותמורות לצד שינויים תהליכים בתפישה התכנונית". כעת אומרת לנו המדינה כי לצד המשך פיתוח הפריפריה נקבל פיתוח מואץ של אזור המרכז, שמתאפשר בין היתר על ידי הגדלת הצפיפויות בו ושינוי יעוד של שטחים בעיקר בשולי הערים שלא נועדו קודם לכן למטרות של בניה למגורים.

החלטה כזאת, גם אם לא תשפיע בטווח הזמן המיידי, תגיע בסופו של דבר לכל אחד מאיתנו. כך למשל, מי שמתגורר במושב סמוך לפאתי עיר מרכזית, ועד כה נהנה מחטיבת קרקע שחצצה בינו לבין העיר, יגלה עצמו מהר מאד מתגורר בתוך העיר ממש. מדובר בתהליך של פירבור על כל המשמעויות הכרוכות בכך, כולל פקקים בבוקר והיעדר שטחים פתוחים ומרחבים.

השטחים העירוניים יוגדלו

בין היתר, התוכנית עוסקת בהרחבה היכולת להגדיל את השטחים העירוניים הקיימים. עם זאת השאיפה של מרבית הערים ומוסדות התכנון היתה הרחבה של ההתחדשות העירונית באמצעות תמ"א 38 ופינוי בינוי, למשל, אולם תוכנית המתאר החדשה מציעה בעיקר הרחבת השטחים הצמודים לערים בשוליים - בין אם מדובר בשטחים שמוגדרים כנופש מטרופולני המאפשרים שימושים כמו ספורט ונופש, גני ארועים וגנים, ובין אם מדובר בשטחים חקלאיים שניתן יהיה לשנות לטובת מגורים. חשוב לציין בהיבט זה שהנהנים הגדולים מתוכניות אלה יהיו בעלי קרקעות שנמצאות בשולי הערים וגם כאן מעלים הגופים הירוקים חששות מלחצים בלתי סבירים על חברי מוסדות התכנון לשנות את יעודן.

התוכנית מציינת מפורשות שטחים בהם קיימים מחנות צה"ל, או כאלה המיועדים לאזורי תעסוקה ומלאכה וצמודים לאזורי מגורים אשר גם בהם ניתן יהיה לבצע שינוי יעוד למגורים. התוכנית גם מתייחסת לשמורות טבע שהוצאו על ידי תמ"א 35 ומאפשרת לועדות המחוזיות לבטלן במידת הצורך. הכוונה היא לשטחים שהוכרו כבעלי חשיבות בערכי הטבע שבהם אך טרם הוכרו כשמורת טבע רשמיות.

בישובים העירוניים תתאפשר הרחבה באמצעות צפיפות שיגיע ל-13 יחידות דיור לדונם באזור השרון לעומת 10 יחידות כיום, 15 יחידות בפתח תקווה לעומת 11 כיום, ו-15 ברחובות אשר גם בה ניתן לבנות כיום בצפיפות של 11 יחידות לדונם.

בין היתר תתאפשר הרחבת ישובים כפריים בשולי הערים לטובת מרקם עירוני, מדובר על אלפי דונמים שמרביתם נמצאים באזור המרכז. בין הישובים שבהם תתאפשר ההרחבה מדובר על סירקין בפתח תקווה – 1,360 דונם, כפר סבא- 1,000 דונם, אביחיל ונתניה – 560 דונם, כפר גבירול ורחובות – 256 דונם.

הירוקים: התוכנית החדשה תסב נזק בלתי הפיך

מי שמתנגדים לכל אורך הדרך לאישור תוכנית המתאר הארצית החדשה הם הגופים הירוקים אשר חוששים מנזק סביבתי שיהיה קשה להתמודד עם השלכותיו בעתיד. בעקבות גיבוש התוכנית העבירו החברה להגנת הטבע ואדם טבע ודין מכתב אל יגאל צרפתי, יו"ר הוועדה הארצית ומנכ"ל משרד הפנים, וליועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין ובו הם מבקשים לדאוג לתקינותה של התוכנית.

במכתב ביקשו הארגונים שלא להיחפז באישור התוכנית החדשה ולאפשר מספיק זמן לגופים המאשרים ללמוד את ההצעות שעלו ולהציע להן חלופות מתאימות. לטענתם, מסוף שנת 2012 הליך אישור התוכנית היה חפוז ונעשה באופן שעורר חשש למחטף. לטענתם, בשל רגישות הדברים, גם שינוי של מילה אחת בנוסח הוראה הנו עקרוני.

"אלו נתונים שדורשים בדיקה מעמיקה, אימות ואיסוף נתונים", נאמר במכתב. "ההתנהלות הבעייתית הקודמת של מינהל התכנון בהבאת השינוי לתמ"א בסוף 2012 מחייבת כשלעצמה מתן הזדמנות הוגנת לבדיקות מאמתות (או מפריכות) ביחס לנתונים שהובאו – בדיקות שייתכן כי מסקנתן תהיה שלפחות בחלק מהשינויים המוצעים אין צורך", לשון המכתב. עוד ביקשו הארגונים לאפשר מספיק זמן לחברי המועצה כדי לדון בהוראות ובנוסח שלהן.

המכתב מתייחס גם להתנגדותה של המשנה ליועמ"ש שרית דנה לשינוי התמ"א ולחשש שהעלתה לגבי תקינות ההליכים. הם מזכירים את דבריה כי יש להימנע מהפעלת לחץ על חברי המועצה כדי לאשר את התוכנית. "כאשר על הפרק עומד הדיון בשינוי תמ"א 35 מתעורר חשש מיוחד מהפעלת לחצים", נכתב.