אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
חולם להיות טייקון נדל"ן? מדריך למשקיע המתחיל בדירות צילום: אוראל כהן

חולם להיות טייקון נדל"ן? מדריך למשקיע המתחיל בדירות

אנגלו-סכסון פרויקטים מסבירים מה היתרונות והחסרונות ברכישת דירה להשקעה, האם כדאי לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד שניה ואיך בוחרים מיקום

16.07.2013, 12:16 | מעין מנלה

דירה להשקעה יכולה להוות אלטרנטיבה לאפיקים השקעה אחרים כגון שוק ההון, מט"ח, תוכניות חיסכון ופקדונות בעיקר בתקופות בהן הריבית שמקבלים על פיקדונות היא נמוכה. "השקעה בנדל"ן היא אמנם השקעה מעט מורכבת יותר המצריכה כיתות רגליים אחר הנכס הנכסף, מציאת שוכרים, התעסקת עם עורכי דין, אך הניסיון והעובדות מלמדים כי היא השקעה המשלבת סיכון נמוך ותשואה גבוהה ביחס להון העצמי ולהשקעה הראשונית", אומר רפי ולנסי מנכ"ל אנגלו-סכסון פרויקטים.

קראו עוד בכלכליסט

בעשור האחרון עלו מחירי הדירות בכל האיזורים בארץ. אחד השיקולים בעת רכישת דירה להשקעה הוא האם המחירים צפויים לרדת או לעלות בטווח הארוך. ולנסי לא מאמין בשנים הקרובות תהיה ירידת מחירים מכיוון שהצעדים הדרושים מהממשלה להגדלת ההיצע לא נעשים. בנוסף, רכישת דירה נעשית לרוב באמצעות משכנתא. כיום הריבית על המשכנתאות מאוד נמוכה אך זו עשוייה לעלות. ולנסי מאמין שבשנים הקרובות לא תהיה עליית ריבית אך גם כאשר תעלה הריבית ניתן למחזר משכנתא ולקחת אותה בתנאים טובים יותר, הוא אומר.

להשקעה בנדל"ן למגורים יתרונות וחסרונות ויש לשקול את שניהם טרם הכניסה להשקעה. אנגלו-סכסון פרויקטים פירטו את הייתרונות והחסרונות בהשקעה בדירה:

היתרונות בהשקעה בנדל"ן למגורים

1. השקעה "מוחשית"

מעבר להיבט הכלכלי, רכישת דירה להשקעה נובעת גם ממניע פסיכולוגי: בעיני רבים נכס נדל"ן נתפס כדבר מוחשי והינו גורם ישיר להעלאת תחושת הביטחון והשקט הנפשי.

2. רווח הון

דירה להשקעה שתימכר ברווח (למשל בעקבות עליית מחירים) תגדיל את ההון העצמי. בשנים האחרונות, כאמור מחירי הדירות עלו.

3. נכס להשקעה כאפיק להכנסה נוספת

כאשר מדובר ברכישת דירה להשקעה בנוסף על דירת מגורים. בנוסף לערך ההוני של הנכס, השקעה בדירה נושאת תשואה מידית ומייצרת הכנסה קבועה ושוטפת (דמי שכירות) אשר יכולה להבטיח הכנסה נוספת לפנסיה.

 

דירה למכירה, צילום: דוד הכהן דירה למכירה | צילום: דוד הכהן דירה למכירה, צילום: דוד הכהן
 

4. נכס להשקעה כאפיק חיסכון לילדים

רכישת דירה להשקעה תשמש כלי ליצירת הכנסה נוספת עבור ההורים, ובעתיד אף תוכל לעבור לרשות הילדים - לצורך מגורים, מכירה לצורך יצירת הון עצמי ראשוני או כהכנסה שוטפת.

5. נכס המהווה מינוף להשקעות נוספות

דירה מהווה נכס אליו מתייחסים הבנקים כבטוח, אותו ניתן למשכן ולקבל חלק משוויו כהלוואה לרכישת נכס נוסף, ובכך להגדיל את הנכסים שבבעלותכם. את התשלום בגין ההלוואה ניתן לממן מהכנסות השכירות ובכך ליצור מערכת כלכלית גדלה בסיכון נמוך.

החסרונות בהשקעה בנדל"ן למגורים

1. תכנון פיננסי והוצאות לא צפויות

רכישת דירה דורשת הערכות פיננסית מקדימה וגיבוש תקציב חודשי חדש הכולל שינוי בסדרי העדיפויות. יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות מעבר למחיר הדירה, כמו למשל: מיסים ושכר טרחה של אנשי מקצוע - עורך דין, רואה חשבון או יועץ מס, ולעיתים קיים פרק הזמן ללא הכנסה מקבלת הדירה ועד מועד השכרתה.

רפי ולנסי רפי ולנסי רפי ולנסי

2. סיכונים

כמו בכל השקעה, קיים סיכוי לירידת ערך הכסף, הוצאות שאינן מתוכננות (שיפוצים, חודשים בהם אין שוכר), לכן, יש צורך להיות ערני לשוק הנדל"ן על מנת לצמצם סיכונים אלו.

3. ניהול שוטף

ניהול עצמאי של דירה להשקעה דורש זמן ואנרגיה, ניהול באמצעות חברת ניהול כרוך בתשלום עמלה. נכס המיועד להשכרה ואינו מושכר מאבד את ההכנסה, פוגם בתשואה השנתית והעלויות עליו מוטלות על בעליו.

4. הוצאות אחזקה

האחזקה השוטפת של דירה להשקעה כרוכה בהוצאות. ככל שההוצאות יהיו גבוהות יותר - התשואה תרד. כאשר מדובר בדירה חדשה עם סטנדרט בניה גבוה ותשתיות חדשות ההוצאות נמוכות יותר.

יש לקחת בחשבון שיפוצים ועלויות אחזקה, צילום: shutterstock יש לקחת בחשבון שיפוצים ועלויות אחזקה | צילום: shutterstock יש לקחת בחשבון שיפוצים ועלויות אחזקה, צילום: shutterstock

"אחרי שהחלטתם על רכישת דירה כהשקעה עתידית, כדאי להקדיש זמן ומחשבה על מטרת ההשקעה ומה רוצים להשיג. יש לזכור כי לרווח הגלום בהשקעה יש קשר ישיר לאזור בו הדירה נמצאת ומאפייני הדירה ישתנו בהתאם לקהל היעד", אומר ולנסי.

קיימים 3 סוגים של דירות להשקעה:

1. דירות המיועדות לסטודנטים

דירות בנות 2-3 חדרים במרכז העיר, באזורי אוניברסיטאות או מכללות שונות שבסביבתן יש דרישה תמידית לדירות שכורות וטווח ההשכרה נע בין שנה בודדת לבין מספר שנות הלימוד של המשכיר.

2. דירות לבעלי משפחה

רכישת דירות גדולות ומרווחות הממוקמות בשכונה טובה אשר בה יש שירותים קהילתיים, גני ילדים, בתי ספר וגני משחקים. בדירות אלו על פי רוב תקופת ההשכרה ארוכה.

3. דירות בדיור מוגן

דירות המיועדות לגיל השלישי אשר מספקות צרכים מותאמים תמורת עלות מסוימת. זאת מתוך כוונה שיוכלו ליהנות מחיי חברה ותרבות פעילים בפרויקט הדירות עצמו. חברת הניהול של הפרויקט משכירה את הדירה בעבור הרוכש, הנהנה מהכנסה מובטחת וקבועה המועברת בכל חודש ישירות לחשבון הבנק, כך שהרוכש נהנה מרכישה בבעלות מלאה, הכנסה מובטחת ונכס שערכו צפוי לעלות עם השנים.

 

דירה קיימת או דירה חדשה מקבלן

 

דירה יד שניה תהיה לרוב זולה יותר מדירה חדשה מקבלן אך יש לשקול את הייתרונות והחסרונות של רכישת דירה חדשה מול דירה קיימת. כאשר רוכשים דירה חדשה נהנים מתקופת אחריות והתשתיות חדשות, החשמל והצנרת ולכן אין צורך להשקיע בשיפוץ. לעומת זאת, בדירה ישנה יש לרוב צורך בשיפוץ מסויים של הנכס וכן הוצאות האחזקה עשויות להיות גבוהות יותר. יתרון שקיים בהשקעה בדירה יד שניה הוא שהסביבה כבר בנויה וניתן לדעת מה אופיה וכן התשתיות קיימות.

דירה חדשה, "על הנייר", או דירה יד שניה?, צילום: shuterstock דירה חדשה, "על הנייר", או דירה יד שניה? | צילום: shuterstock דירה חדשה, "על הנייר", או דירה יד שניה?, צילום: shuterstock

ולנסי מסביר שבדירה חדשה מקבלן "על הנייר" אפשר ליהנות ממחירים נמוכים משמעותית בהשוואה לנכס חדש קיים, שכן, בדרך כלל, ערך הנכס עולה ככל שהבנייה מתקדמת ובפרט כשמתקבלת החזקה בדירה. לדבריו, ההבדל במחיר בין דירה שנמכרת "על הנייר" לבין דירה גמורה יכול להגיע גם ל25%-30%. זאת הודות לעליית המחירים שנובעת לרוב מעליה טבעית של הנכסים באזור, ושל עליית ערך האזור כולו בשל פיתוח התשתיות והמבנים הציבוריים והקהילתיים. בהקשר זה ולנסי מציין כי במעמד הרכישה של דירה "על הנייר" נדרש לרוב הון עצמי למימוש הרכישה בערך של 15%-25% ממחיר הדירה. שאר התשלום יתבצע בעת מסירת הדירה.

בנוסף, במסגרת מבצעי "מכירה מוקדמת" (Pre-Sale) יזמים וקבלנים זקוקים למזומנים ביד במטרה לקבל ליווי בנקאי לפרויקט, ועל כן הם מוכנים להוזיל את מחירן של 10% מהדירות בצורה משמעותית במטרה להגיע ליעד המכירה שלהם (10% מהדירות) כמה שיותר מהר.

יתרונות נוספים ברכישת דירה חדשה, אומר ולנסי, הם שדירות חדשות מקבלן נמצאות בדרך כלל בשכונות חדשות ואזורים מתפתחים אליהם יש נהירה של אוכלוסייה צעירה. מה גם שהיום יזמים רבים מציעים לרוכשים אפשרות לעיצוב ותכנון הדירה לפי טעמם האישי.

בחירת מיקום

 

נושא נוסף שיש לשים עליו את הדעת בבחירת דירה להשקעה הוא המיקום. "בחירת דירה להשקעה עשויה להיות תלויה בגורמים שאינם תמיד תלויים בכם באופן מלא, אך כדאי תמיד לשאוף לביצוע הבחירה שתניב את התשואה הגבוהה ביותר", אומר ולנסי.

בחירת המקום תלויה בפרמטרים רבים, כמו: סכום הכסף להשקעה העומד ברשותכם, סכום המשכנתא אותו מסכים הבנק להעניק לכם (במידה ותצטרכו כזו), ויכולת החזר חודשית שתוכלו לעמוד בה. אולם, כדאי לקחת בחשבון שיקולים נוספים שיכולים לשפר את הרווח הפוטנציאלי שתוכלו להפיק מההשקעה, בנוסף לנוחות הנדרשת עבורכם בכל הקשור בטיפול בנכס.
שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות