הפטור שינסה לצנן את הבהלה

אחרי דיונים ארוכים אושרה במסגרת חוק ההסדרים הצעת הממשלה לשינויים מרחיקי לכת בפטורים הניתנים בעת מכירת דירת מגורים מזכה. אם עיקר חוק ההסדרים נכנס לתוקף במיידי, כלומר ב־1 באוגוסט 2013, השינויים בפטורים ממס לדירות מגורים ייכנסו לתוקף רק ב־1 בינואר 2014, דבר המותיר פרק זמן נכבד להתארגנות לקראתו. כמו כן, החוק קובע תקופת מעבר בין 2014 ל־2017 שלגביה יחולו הכללים החדשים בהתאמות מסוימות.

שכונה חדשה בכפר סבא | צילום: אוראל כהן

אחד השינויים העיקריים הוא הגבלת הפטור ממס לפי פרק חמישי 1 לחוק לתושב ישראל, וכן לתושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב (בכפוף לקבלת אישור על כך משלטונות המס במדינת תושבותו). כלומר, אם תושב החוץ ידאג למכור את דירת מגוריו במדינת תושבותו טרם מכירת הדירה בישראל, הוא יוכל ליהנות מהפטור, כמו כל תושב ישראל. זאת ועוד, אם תושב החוץ יחזיק דירת מגורים במדינה אחרת שאינה מדינת תושבותו, לא תיפגע זכותו לפטור. שינוי נוסף נוגע לדירות יוקרה - בהתאם לכללים החדשים, דירות ששווי מכירתן עולה על 4.5 מיליון שקל, ייהנו מפטור חלקי בלבד. כמו כן, נשלל הפטור הרגיל שניתן אחת לארבע שנים גם למי שמחזיק ביותר מדירה אחת.

אולם, לצד החמרה זו ישנה בשורה: בסעיף החבות במס נקבע כי המס שיוטל בגין שבח ריאלי במכירת דירת מגורים מזכה יחול רק בשל השבח שנצבר מיום 1 בינואר 2014 ואילך (בחלוקה ליניארית בין התקופות). כלומר, יינתן פטור מוחלט על כל השבח שנצבר בדירת מגורים מזכה עד 31 בדצמבר 2013. הוראה זו היא הוראה מיטיבה שיכולה להרחיב לאין שיעור את היקף הפטורים ממס שלהם זכאים מי שמחזיקים במספר רב של דירות מגורים.

לפני התיקון הם יכלו למכור דירה אחת לארבע שנים, ואילו בנוסח החדש (בכפוף להסתייגות להלן) יתאפשר להם למכור מספר רב של דירות תוך הנאה מפטור נדיב על כל השבח הריאלי שנצבר ממועד הרכישה ועד 31 בדצמבר 2013. מנוסח החוק עולה כי הפטור בגין השבח שנצבר עד 31 בדצמבר 2013 (בכפוף להוראת המעבר) יחול גם על דירות יוקרה (ששוויין

יותר מ־4.5 מיליון שקל), דבר שימנע ככל הנראה את הבהלה למימוש מהיר בשוק דירות היוקרה.

ככל הנראה ובשל הטבה משמעותית זו (לדירות רגילות ולדירות יוקרה), ביקש המחוקק להגביל את ניצולה בשנים 2014–2017 וקבע כי היא תחול אך ורק במכירת שתי דירות מגורים מזכות, ובלבד שהמוכר היה זכאי לפטור הרגיל (אחת לארבע שנים) אילו היה בתוקף, בשל אחת לפחות משתי דירות המגורים. על דירות אחרות יחול מיסוי מלא. כמו כן, מי שהחזיק יותר מדירה אחת ב־1 בינואר 2014, לא יוכל בתקופת המעבר ליהנות מהפטור שניתן לדירת מגורים יחידה כאמור בחוק החדש, לאחר מכירת דירותיו האחרות.

הכותב הוא שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בפירמת BDO זיו האפט