כמה עלה הנדל"ן?

יוקר המחיה בדגש על מחירי (יוקר) הנדל"ן ממשיך להעסיק את הציבור הרחב ולא יורד מסדר היום. מחיר ממוצע של דירה בישראל עלה מתחילת 2008 בשיעור של כ-65%. אולם, מה שידוע פחות, אולי גם למומחים, היא העובדה כי קיים פער די גדול בין התייקרות הדירות הזולות לבין היקרות.

מחיר ממוצע של דירה בתחילת שנת 2008 עמד על כ-750 אלף שקל. בדיקה של שיעור עליית מחירי הדירות שעלותן הייתה נמוכה מהמחיר הממוצע, לעומת הדירות היקרות יותר (על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), מראה שהדירות הזולות התייקרו בשיעור של כ-75%, בשעה שהדירות היקרות עלו בכ-50% בלבד - נוצר פער מאוד גדול של כ-25% בין עלייה במחירי הדירות הזולות לעומת היקרות.

בשנים 2008-2010 הדירות הזולות והיקרות התייקרו בערך באותו שיעור. רק מ-2011 התחילה התפצלות במגמת המחירים, כאשר הדירות הזולות התחילו לעלות הרבה יותר מהר.

עובדה מעניינת נוספת הינה ששיעור העלייה בשכר דירה של הדירות הזולות היה דווקא נמוך במקצת מאשר בדירות היקרות.

מדוע עובדות אלה מעניינות? ראשית, מכיוון שהן משקפות מציאות מסוימת שנוצרה גם בהשפעה של הנסיבות האובייקטיביות וגם בהשפעת הצעדים בהם נקט הרגולטור. שנית, כי צריך לקחת בחשבון את תמונת המצב האמורה כששוקלים פתרונות לבעיית הדיור.

ההסבר להתפתחות המתוארת הוא שככל שהדירות התייקרו, היכולת הכלכלית של הרוכשים הפוטנציאליים פחתה - שכן העלייה בשכר לא התקרבה לעלייה במחירי הדירות. הרוכשים עברו לחפש דירות זולות יותר שמתאימות ליכולת הכלכלית שלהם, וכתוצאה הביקוש לדירות אלה עלה, ואתו גם המחירים. ברקע עומדת המציאות, שבה מרבית הביקושים של המשקיעים מתרכזים בפלח שוק של דירות יחסית לא יקרות.

במקביל, הצעדים שבהם נקט בנק ישראל יכלו גם הם לחזק את המגמה המתוארת. המגבלות על המשכנתאות שהוטלו לפני שבוע היו בעצם סיבוב שלישי של מגבלות שהטיל המפקח על הבנקים בשנתיים האחרונות - מגבלות שבינתיים לא הצליחו להקטין את היקפי המשכנתאות. ועדיין, הגבלת גודל המשכנתא כאחוז משווי הדירה, או שיעור החזר חודשי מהכנסה, מאלצות את מרבית הרוכשים לצמצם את תאבונם ולהסתפק בדירה קטנה וזולה יותר.

נדל"ן | צילום: עמית שעל

מהן המסקנות?

ראשית, הממצאים מראים שקיים מחסור הרבה יותר משמעותי בפלח של הדירות הזולות יחסית, שבו מתרכזים מרבית הרוכשים הפוטנציאליים. לכן, המדינה צריכה לעודד בניית דירות זולות (באופן יחסי). ואולם, בפועל, מרבית הדירות שנבנות הן דווקא יקרות יותר. על פי נתוני משרד השיכון, מחיר ממוצע של דירה חדשה עבר את רף ה- 1.4 מיליון שקל, והוא גבוה בכ-20% לעומת המחיר הממוצע של כלל הדירות.

מעבר לצעדים של שיווק קרקעות ופתיחת חסמים ביורוקראטיים, המדינה צריכה למצוא דרך לעודד בניית דירות קטנות יותר ואולי גם בעלות סטנדרטים צנועים יותר. לא בכל בית צריכים להיות שלושה חדרי שירותים, מרפסת שמש ומחסן פרטי.

גם צעדי בנק ישראל צריכים להתחשב במציאות של שוק הדיור. המגבלות בשוק המשכנתאות צריכות להתחשב לא רק בשיעור המימון או בשיעור ההחזר מהכנסה, אלא גם במחיר האבסולוטי של הדירה הנרכשת.

ככל שדירה יקרה יותר, המגבלות צריכות להיות חמורות יותר. אחרת, המפקח על הבנקים דוחק את הרוכשים הפוטנציאלים לקנות דירות זולות יותר שההיצע שלהן ממילא קטן. בכך, הוא גורם לעלייה עוד יותר חדה במחירי הדירות הזולות, ובסוף נאלץ להטיל מגבלות חדשות אשר פותחות סבב חדש של עליות מחירים.

אלכס זבז'ינסקי הוא הכלכלן הראשי במיטב דש