עונת הדו"חות: דמרי עקף את שיכון ובינוי, אזורים בפסגה

חברות הנדל"ן למגורים בישראל נהנו מפריחה ברבעון השני של השנה, שאופיין בבהלת קניות של דירות חדשות באפריל ובמאי - החודשים שקדמו לעליית שיעור המע"מ. חמש היזמיות הגדולות ביותר למגורים (על פי שווי השוק שלהן), מלבד אפריקה מגורים, הציגו עלייה כמעט בכל הפרמטרים ברבעון השני, בדגש על מכירת דירות ובהיקפים הכספיים של המכירות.

את המספר הגדול ביותר של דירות - 333 - מכרה חברת אזורים שבשליטת הרשי פרידמן. אחריה ובפער גדול, החברות י.ח. דמרי ושיכון ובינוי נדל"ן, עם 210 יח"ד ו־208 יח"ד, בהתאמה. אשדר, במקום הרביעי, מכרה 200 דירות ורשמה זינוק מרשים של 300% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. לעומתן, אפריקה מגורים היא היחידה שרשמה ירידה במכירות - 98 דירות - ירידה של 17% לעומת הרבעון המקביל.

על פי כללי החשבונאות, חברות נדל"ן למגורים מכירות בהכנסות ממכירת דירות ברבעון שבו מסרו את הדירות ללקוחות, כלומר ברבעון שבו אוכלסו יחידות הדיור. לרוב האכלוס מתבצע כשנתיים לאחר המכירה "על הנייר". לכן, דווקא חוזי המכר שנחתמו ברבעון השני וההיקפים הכספיים שלהם מספקים הצצה אל המתרחש בשוק הדיור בתקופה הנוכחית.

שיכון ובינוי: המכירות עלו, המחיר ירד

חברת שיכון ובינוי שבשליטת שרי אריסון יוזמת פרויקטים למגורים באמצעות שיכון ובינוי נדל"ן, זרוע הדיור שלה. ברבעון השני דיווחה שיכון ובינוי כי מסרה בארץ, כלומר אכלסה, 232 יחידות דיור, לעומת מסירת 211 יחידות דיור ללקוחות ברבעון השני אשתקד.

הכנסותיה של שיכון ובינוי מיזמות נדל"ן בישראל (מגורים ומסחר) הסתכמו ב־518 מיליון שקל ברבעון השני, לעומת 361 מיליון שקל ברבעון השני אשתקד. העלייה מוסברת בעיקרה על ידי מכירת מחצית מזכויות החברה בקניון השדרה השביעית בבאר שבע, בתמורה לכ־89 מיליון שקל.

בנוגע לחוזי מכר שנחתמו ברבעון, מדו"חות החברה עולה כי נמכרו 208 יחידות דיור במחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקל ללא מע"מ (בהיקף כולל של 272 מיליון שקל), ואילו ברבעון השני אשתקד נמכרו 184 יח"ד במחיר ממוצע של 1.4 מיליון שקל (בהיקף כולל של 256 מיליון שקל). הפערים נובעים מתמהיל שונה של דירות ושכונות בין הרבעונים. "שיכון ובינוי נדל"ן פועלת בעיקר באזורי הביקוש, ובתקופה האחרונה הסיטה החברה חלק מהפעילות גם לאזורים כדוגמת אשקלון, יקנעם וטירת כרמל", כך עולה מדו"ח הדירקטוריון.

אזורים: שמרו על אותו מספר דירות

הכנסות החברה ממכירת בניינים וקרקעות בתקופת הדיווח הגיעו להיקף של 567 מיליון שקל, וזאת לעומת 274 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. בתקופת הדו"ח ביצעה החברה התקשרויות למכירת 333 יחידות דיור בישראל (כולל שותפים) בהיקף כספי כולל של כ־494 מיליון שקל (חלקה של החברה), לעומת 333 יחידות דיור בהיקף כספי של 443 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. המחיר הממוצע לדירה עלה מ־1.3 מיליון שקל ל־1.48 מיליון שקל כתוצאה מתמהיל דירות ושכונות שונה.

מנכ"ל אזורים דרור נגל אמר ל"כלכליסט" כי מכירת בדיוק 333 דירות הן ברבעון השני ב־2013 והן ברבעון השני ב־2012 היא "מקרית לחלוטין". ההכרה בהכנסות בגין דירות שנמסרו ברבעון השני של השנה הסתכמה ב־109 מיליון שקל. בחציון האחרון אוכלסו דירות בעיקר בפרויקטים ברחובות, אשקלון, מגדלי נאמן בתל אביב, יבנה ונתניה. הרווח הגולמי ממכירת דירות וקרקעות הסתכם ב־112 מיליון שקל ברבעון, לעומת 67 מיליון ברבעון המקביל.

 

אפריקה מגורים: ירידה חדה במכירת דירות

חברת אפריקה ישראל מגורים שבשליטת לב לבייב סיימה את הרבעון השני של 2013 עם הכנסות ממכירת דירות בהיקף של 157 מיליון שקל, לעומת הכנסות בהיקף של 159.1 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. החברה גם רשמה כאמור ירידה של 17% במכירת דירות ברבעון השני. לאפריקה 1,229 יח"ד בביצוע, שמתוכן נמכרו עד כה 728 יח"ד. לחברה נותרו דירות שלא נמכרו בעיקר בפרויקטים הבאים: סביוני רמת אביב (46 יח"ד), סביוני ארנונה בירושלים (78 יח"ד), חצר הנביאים בירושלים (101 יח"ד) ועיר ימים בנתניה (36 יח"ד). מרבית הפרויקטים של החברה (8 מתוך 15) צפויים להתאכלס על פי התחזיות בשנת 2014.

כמו כן, לחברה שני פרויקטים (סביון במשתלה ושער הים 6) אשר החלו בשיווקם אך לא בביצוע. פרויקטים אלה כוללים יחד 195 יח"ד, ועד כה שווקו בשניהם 30 יח"ד בשווי של 43.9 מיליון שקל. באפריקה הסבירו את הירידה בהיקף המכירות בין הרבעון הראשון של השנה לשני בכך שקשה למדוד נתונים על סמך רבעון יחיד, מכיוון שהם מקיימים בממוצע כשני מבצעי מכירה כלל־ארציים בשנה כך שבכל שנה יש כמה "פיקים" במכירות.

י.ח. דמרי: עלייה של 40% בתמורה הכספית

ברבעון השני הסתכמו הכנסות דמרי ממכירה והשכרה של דירות ומבנים מסחריים ב־158.3 מיליון שקל, לעומת 115.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הסכום כולל הכרה מהכנסות בעת מסירת דירות. החברה מכרה 210 יחידות דיור בסכום של 216.7 מיליון שקל, לעומת 134 יח"ד בסכום של 154 מיליון שקל ברבעון המקביל. מדובר בעלייה של כ־40% בתמורה הכספית, שנבעה בעיקר ממכירה של יותר דירות. המחיר הממוצע לדירה עלה בכ־11%, מ־1.03 מיליון שקל ל־1.15 מיליון שקל. לדברי יגאל דמרי, מנכ"ל ובעל השליטה בי.ח. דמרי, העלייה במכירות נובעת הן מביקושים גבוהים לדיור באזורי הפעילות של החברה, והן מרכישות של לקוחות שכבר רכשו בעבר דירות מהחברה.

אשדר: זינוק מרשים במכירות

הכנסותיה של חברת אשדר ממכירת דירות וקרקעות עמדו על 157.9 מיליון שקל לעומת 64.6 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. לפי דו"חות אשדר, חלקה בפרויקטים של בנייה הנמצאים בשלבים שונים עומד על כ־6,380 יח"ד, זאת מתוך פרויקטים בהיקף של כ־10,000 יח"ד הכוללים שיתופי פעולה עם חברות שונות. ברבעון השני אכלסה אשדר 114 יח"ד לעומת 113 יח"ד ברבעון הקודם, ולחברה נותרו לאכלס בפרויקטים שבבנייה כ־119 יח"ד נוספות. ברבעון השני נמכרו 200 יח"ד בתמורה של כ־258 מיליון שקל (חלק החברה). מדובר בזינוק מרשים של 300%, בהשוואה ל־50 יח"ד בהיקף של כ־73 מיליון שקל ברבעון המקביל. בחברה ייחסו זאת להגדלת היצע הפרויקטים ולעלייה במכירות בפרויקט בביתר עילית.