חושבים לרכוש בית בארה"ב? כך תעשו את זה נכון

רכישת נכסים למגורים או להשקעה במדינות זרות הפכה שכיחה יותר ויותר. אנשים מרחבי העולם בוחרים לרכוש נדל"ן למגורים במדינות אחרות בשל סיבות שונות, כמו השקעה, בתי נופש, ביתי לילדים שלומדים בחו"ל וכו'.

המדריך להגשמת החלום: מה צריך לדעת לפני שרוכשים בית בארה"ב

אחד מיעדי הרכישה העיקריים הוא ארה"ב. אתר הנדל"ן Zillow אסף מספר שאלות שכיחות לגבי רכישת נכס למגורים בארה"ב וגם השיב עליהן. 

האם יש להיות אזרח אמריקאי כדי לרכוש בית בארה"ב?

לא. אין חובה להיות אזרח המדינה ואף לא להחזיק ב"גרין קארד". עם זאת, עליכם להחזיק במספר נישום אישי (Individual Tax Payer Number) המוענק לבעלי אזרחות זרה הנדרשים להחזיק במספר זיהוי למטרות תשלום מס בארה"ב, אף שאינם זכאים למספר בביטוח הלאומי האמריקאי (Social Security Number).

את מספר הנישום האישי ניתן לקבל באמצעות פנייה לרשות המס האמריקאית (IRS) או באמצעות רואה חשבון מורשה מטעם הרשות. להגשת הבקשה למספר נישום אישי עליכם למלא טופס W-7 (באנגלית) ובו תתבקשו לציין סיבה מוצדקת להגשת הבקשה.

לבסוף, בהתאם לאזרחות שבידכם ייתכן שתתבקשו להציג דרכון זר בתוקף, אשרת שהייה ולפחות שני אמצעי זיהוי תקפים בעלי תמונה כגון רישיון נהיגה.

במה להצטייד למפגש הראשון עם סוכן הנדל"ן?

הפגישה הראשונה עם סוכן הנדל"ן היא ההזדמנות המתאימה לתאר בפניו את סוג הנכס שאתם מבקשים לרכוש וציין את התקציב העומד לרשותכם. תוכלו גם לבקש מהסוכן שיסביר לכם על תהליך הרכישה בארה"ב, להבדיל מזה שבישראל. חשוב לברר זאת לקראת המו"מ.

האם לשכור עורך דין לענייני נדל"ן?

למרות שזו אינה חובה, הרי שהדבר יסייע לכם בכל הסוגיות והשאלות המשפטיות הנוגעות לתהליך הרכישה. הוא יוכל לעבור על חוזה הרכישה ולבדוק את מסמכי הבעלות ומסמכים משפטיים אחרים הנוגעים לנכס ולייעץ לכם בעניינים משפטיים ובענייני מס הנוגעים לנכס.

מהם סוגי הנכסים שאותם מותר לקונים זרים לרכוש?

 

לקונים זרים מותר לרכוש בארה"ב בתים פרטיים, דירות בבתים משותפים, דופלקס, טריפלקס וקוטג' טורי. עם זאת, ישנם לא מעט ועדי בית שאינם מאפשרים לאזרחים זרים לרכוש נכס שתחת ניהולם וזאת משום שעל פי רוב הן דורשים שמקור ההכנסה של הרוכש יהיה מארה"ב ושרוב נכסיו יוחזקו בארה"ב.

האם רצוי לרשום את הנכס תחת שמו של הקונה?

 

למשקיעים זרים מותר לרכוש נכס בשמם או דרך ישות עסקית כגון חברה הרשומה בארה"ב, חברה זרה, שותפות מוגבלת, עסקה משותפת, קרן נדל"ן או חברה בעירבון מוגבל.

רצוי להביא בחשבון את מטרת הנכס בעת ההחלטה על הגוף שהנכס יהיה רשום על שמו. בנוסף, להחלטה זו השלכות משמעותיות על המס שתצטרכו לשלם. תוכלו לקבל מידע וייעוץ בנושא מעורך דין לענייני נדל"ן או מרואה החשבון שלכם.

האם ניתן לבצע את הרכישה במזומן?

 

כן. רוכשים זרים יכולים לבצע עסקאות מזומן אך על פי החוק האמריקאי, יש לדווח על כל עסקת מזומן בהיקף העולה על 10,000 דולר לרשות הפדראלית. דרישה זו נוגעת לכל הגורמים במעורבים בעסקה – רוכשים, סוכני נדל"ן, עורכי דין ועוד. הממשלה האמריקאית רוצה לדעת כיצד הרווחתם את הכסף ואם הוא ממקור חוקי.

עסקת מזומן אף עשויה לחסוך את דמי ההרשמה לבקשת משכנתא, פתיחת חשבון הלוואות, תשלומי שמאות ועוד.

יש מדינות בארה"ב שעדיף לרכוש בהן נכסים?

קונים מחוץ לארה"ב מבקשים לרכוש נכסים באזורים שונים בארה"ב מסיבות שונות, כמו קרבה למרכזים עסקיים או קרבה לאזורי נופש.

כך למשל, בשנת 2012 הובילה פלורידה ברשימת המדינות שבהם בצעו זרים רכישות נדל"ן עם 23% מכלל הרכישות הזרות לאותה השנה; קליפורניה הייתה במקום השני עם 17% מהרכישות ואילו אריזונה וטקסס היו במקום השלישי עם 9%. בניו יורק בוצעו 3% בלבד מהרכישות.

על פי איגוד סוכני הנדל"ן האמריקאי (National Association of Realtors), כמחצית מרכישות הנדל"ן שנעשו בידי זרים ב-2012, היו בתים באזורים פרבריים ו-25% באזורים עירוניים.

האם על הרוכש להיות נוכח בעת החתימה הסכם הרכישה?

הדבר אינו הכרחי. אם אינם יכולים להיות נוכחים במעמד החתימה או אינכם רוצים לעשות כן, יהיה עליכם למנות בא כוח מטעמכם באמצעות מסמך הכתוב בכתב ידכם ובו אתם מסמיכם אדם אחר לייצג אתכם ולחתום על ההסכם בשמכם.

ישנם תשלומים נוספים בעת החתימה על ההסכם?

 

כן. על פי רוב, הקונה ישלם עבור אימות בעלות, ביטוח שטר קניין, הוצאות משפטיות והוצאות מרשם, שיחד עשויים להסתכם ב-1%-2.25% משוויה הכולל של העסקה. כך שברכישת בית ב-של 300 אלף דולר, יכולים ההוצאות הנלוות להסתכם ב-6,750-3,000 דולר.

איזו השפעה תהיה לרכישה על תשלומי המס השוטפים של הרוכש?

 

השפעותיה של רכישת נדל"ן בארה"ב על התחייבויותיו של נישום לרשויות המס בארצו משתנות ממדינה למדינה ותלויות בקיומו של הסכם מס עם ארה"ב. מומלץ להיוועץ בעורך דין לענייני מס.

ממשלת ארה"ב מחייבת רוכשים זרים לשלם מס הכנסה (מקומי ופדראלי) בארה"ב על הכנסותיהם נטו מהנכס, כגון דמי שכירות בניכוי הוצאות. אם בעל הנכס לא מגיש את דו"חות המס במועד הדרוש, ייתכן שרשויות המס יבצעו הערכת מס בשיעור של 30% מההכנסות ברוטו מהנכס. גם אם רשמתם הפסדים בשנים הראשונות לבעלות על הנכס, ואינם חייבים כסף לרשויות המס, הרי שבכל זאת עליכם להגיש בקשה להחזרי מס באופן מסודר. חשוב לציין כי אי הגשת הדו"חות גוררת קנס.

מהו חוק FIRPTA?

FIRPTA הוא חוק הנוגע להשקעה זרה בנדל"ן אמריקאי (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980). החוק מקנה לממשלה את הסמכות לגבות מס הכנסה כאשר מתבצעים מכירה, החלפה, החלפת בעלות, העברה כמתנה או מכירה של נדל"ן בידי משקיע זר. רשות המס גובה 10% מההכנסות ואילו הממשלה גובה גם כן חלק מההכנסות.