מחיר מפוקח או מחיר לא מפוכח: "תוכנית שר השיכון תתקע פרויקטים"

"אם יזמים יתחרו על המכרזים בשיטת כל המרבה במחיר זוכה, ויצטרכו למכור דירות במחיר מפוקח ולא במחיר שהם קובעים, הם לא יעמדו בזה ופרויקטים ייתקעו", כך אומר יזם הנדל"ן עו"ד אלדד פרי, בעלי קבוצת אלדד פרי, בעקבות תוכנית שר השיכון שנחשפה אתמול ב"כלכליסט".

"לא ייתנו ליווי בנקאי"

לפי התוכנית של השר אורי אריאל, כמה עשרות אלפי דירות ייבנו ויימכרו במחיר מפוקח, הנמוך בכ־15%–17% ממחירי השוק. בעוד כחודש צפויים לצאת המכרזים הראשונים להחכרת קרקעות המיועדות לבניית דירות במסגרת תוכנית מחיר מטרה, שבהם ייקבע מחירה הסופי של דירה על־ידי המדינה. אם תושג הסכמה של משרד האוצר, הכוונה היא שמעתה רוב הקרקעות לבנייה למגורים יוחכרו בדרך זו. השר אריאל מעוניין לחייב את היזמים למחיר סופי קבוע מראש עבור 80% מהדירות בכל פרויקט שיוקם על קרקע ששיווקה המדינה (בעיקר רשות מקרקעי ישראל).

אלא שבינתיים יזמים חוששים שמכיוון שבמכרזי מחיר מטרה מחיר הדירה קבוע וידוע מראש, אבל התחרות על הקרקע היא לכל המרבה במחיר, יתכווצו שולי הרווח שלהם, מה שיקשה עליהם לקבל מימון בנקאי. מנגד, גורמים בממשלה אומרים שמכיוון שלא יהיה מחיר מינימום לקרקע במכרזים אלה, יוכלו היזמים להציע מחירים נמוכים על הקרקע, ולהישאר עם רווח של 13%–15%. הביקורת על הקבלנים היא שגם באזורים בהם קנו לאחרונה קרקע במחירים נמוכים – כמו למשל בראש העין – הם עדיין משווקים דירות במחירים גבוהים שמותירים בידיהם רווחים של 20%–30%. עו"ד פרי הוסיף כי "כשיזמים מבקשים אשראי מהבנקים, הם בדרך כלל מתבקשים להציג רווחיות של 20%. בפחות מכך, הם לא ייתנו ליווי בנקאי". פרי מתריע כי מכרזי מחיר מטרה "ישמידו סופית" את קבוצות הרכישה והעמותות, שכן מדובר בקבוצות המתאגדות לקנות את הקרקע ולבנות לבד, ו"לעתים אינן מסוגלות לנקוב במחיר דירה סופי".

עו"ד אלדד פרי, יזם: "מכרזי מחיר מטרה ישמידו סופית את קבוצות הרכישה שלא מסוגלות לנקוב במחיר דירה סופי" | צילם: רונן פדידה

אלפרד אקירוב, בעל השליטה בקבוצת הנדל"ן המניב אלרוב, אמר ל"כלכליסט" כי הוא תומך בתוכנית שר השיכון אך אינו מאמין כי היא תצא לפועל.

לדבריו, קביעת מחירי מטרה לכ־80% מהפרויקט היא רעיון מצוין, ואפילו אם יהיה מדובר ב־60% מהפרויקט. "זה מאוד דומה למה שקיים במדינות מאוד עשירות כמו שוויץ", הוא אומר. "שם מתירים למכור 10% מהפרויקט לזרים מחו"ל במחיר שהוא כפול מהמחירים למקומיים שישלמו הרבה פחות, רק שפה אני לא חושב שמישהו יאשר את זה כי המדינה רוצה את הכסף ממסים ואת הכסף של הקרקע לתקציב". אקירוב הוסיף כי "אם קובעים מחיר מטרה צריך להגדיר אותו – לומר 1–1.1 מיליון שקל ולא לדבר באחוזים של הוזלת המחירים ב־15% כי אין דבר כזה מחירי שוק. ברגע שיאמרו לקבלנים 'המחיר שאתם צריכים לקבוע הוא מחיר קבוע' הוא יידע כמה להציע לקרקע ואז מחירי הקרקע יהיו זולים – כי אף אחד לא ירצה להפסיד".

אלפרד אקירוב, בעל השליטה באלרוב: "אני לא חושב שמישהו יאשר את זה, כי המדינה רוצה את הכסף ממסים ואת הכסף של הקרקע" | צילום: ישראל מלובני

"כמו המחיר למשתכן"

אורי דורי, יו"ר אורתם סהר, אומר כי "אין בתוכנית הזו שום דבר חדש, זה כמו המחיר למשתכן רק בדרך אחרת. גם שיטת המחיר למשתכן היתה טובה אבל זה נכשל כי רק סקטור אחד נהנה ממנו והם החרדים. אם ייתנו את זה לכולם זה יכול לעזור. בכלל, חייבים לעשות משהו כי חברתית זה חשוב, אי אפשר להמשיך כך עם מחירי הדיור ויוקר המחיה. זה משהו ריאלי וישים, השאלה היא אם יוציאו את זה לדרך ואיך זה ייצא בסוף. המדינה מקבלת הרבה מאוד כסף דרך הקרקעות, השאלה היא איך היא הולכת ליישם הורדה במחירי הקרקעות".

אורי דורי | צילום: עמית שעל

חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה צמח המרמן, לא מאמין שלתוכנית יש בסיס עסקי. "לדעתי אף גוף עסקי כמוני לא יוכל להשתתף בתקלה כזו. מבחינתי זו תקלה חמורה משום שתוחמים לך את המחיר על 80% מהפרויקט. אז מה קורה עכשיו? הממשלה באמצעות הגופים שלה מאמצת תוך כדי רגולציות שמעלות לנו את תשומות הבנייה. עכשיו נניח שמחיר המטרה הוא מיליון שקל. נוריד את המע"מ זה 850 אלף שקל, עכשיו אני צריך לשלם על הקרקע כמה שזה לא יהיה, אחר כך עוד מסים, הוצאות פיתוח ואגרות בנייה. אני צריך לתכנן, להתקשר לבנק מלווה ולעמוד בעמלות ובריביות וגם להקים את הפרויקט, לשווק ולפרסם אותו. עכשיו אי אפשר גם ליצור קיטוב כזה שנניח 80% מהבניין מכרת במיליון ואז לדרוש על ה־20% הנותרים 2 מיליון שקל – זה לא יקרה. אני לא רואה איזו תבונה עסקית יש בתוכנית הזו".

חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן: "אף גוף עסקי כמוני לא יוכל להשתתף בתוכנית הזו, שהיא מבחינתי תקלה חמורה" | צילום: אוראל כהן