אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
אין כמו אג"ח של אחרים כדי לממן חלום צילום: עמית שעל

ראיון כלכליסט

אין כמו אג"ח של אחרים כדי לממן חלום

רות שפייזר מנסה כבר 22 שנה להרים את פרויקט חייה: להפוך את מדרחוב נחלת בנימין לפיסת נדל"ן למגורים ומסחר של הקרם דה לה קרם. כיום היא פונה לרכישת השלד הבורסאי של כלל פיננסים הכולל 200 מיליון שקל שגויסו באג"ח ומקווה בעזרתם להגשים את החלום. מעיריית ת"א נמסר כי היתר בנייה למתחם לא הוגש כבר 15 שנה

28.01.2014, 08:18 | רחלי בינדמן ועינת פז־פרנקל

מעל שני עשורים שנה חולמת רות שפייזר להפוך את מדרחוב נחלת בנימין המוזנח ל"גאלרי ויויאן" הפריזאי (פסאז' חנויות יוקרתי בפריז). כעת, לאחר רצף כישלונות שאותו היא תולה בגורמים חיצוניים, היא מבקשת להגשים את הפנטזיה שלה יחד עם 200 מיליון שקל של כספי מחזיקי האג"ח של מה שנותר מבית ההשקעות כלל פיננסים.

בשבוע שעבר דיווחה חברת הביטוח כלל כי מכרה את השלד הבורסאי שהיה בעבר בין בתי ההשקעות הגדולים בישראל לשפייזר יחד עם כחצי מיליארד השקלים השוכבים בקופתו, מתוכם 200 מיליון שקל שייכים למחזיקי האג"ח.

המחזיקים לא אהבו את המהלך והאג"ח איבדו 6% ביום המסחר העוקב. זאת אף שכלל מציעה למחזיקים שתי חלופות - להישאר עם שפייזר והחלום החמקמק או למכור את האג"ח לכלל ביטוח בערכי פארי. מכיוון שהאג"ח נסחרות היום מעל ערך הפארי, מדובר בהפסד של כ־10% על מחיר האיגרת, אך ל"כלכליסט" נודע כי המחזיקים עומדים להשתמש בשמה הטוב ובמוניטין של כלל ביטוח כדי לשפר עמדות ותנאים, ובינתיים תנסה שפייזר לשכנע אותם להשאיר את כספם בתנאים משופרים בידיה לצורך הקמת פרויקט חייה.

קראו עוד בכלכליסט

ביתה הצעירה של רות – לי שפייזר־רומם (מימין) ורות שפייזר , צילום: עמית שעל ביתה הצעירה של רות – לי שפייזר־רומם (מימין) ורות שפייזר | צילום: עמית שעל ביתה הצעירה של רות – לי שפייזר־רומם (מימין) ורות שפייזר , צילום: עמית שעל

בשוק ההון חלוקות הדעות לגבי שפייזר. אנשי עסקים שנתקלו בה מתארים אשה נחושה "משוגעת" לפרויקט , ושבניגוד ליזמים אחרים מאמינה בכל מאודה בפרויקט ולא תוותר עד שיקרום עור וגידים. אחרים טוענים כי החזון שלה מנותק מהמציאות וכי היו חוששים להפקיד בידיה את כספם. בראיון ל"כלכליסט" מנסה שפייזר, החולקת את חייה בין ישראל לפריז, שם היא מתגוררת עם בן זוגה איש ההייטק שלמה לחי, לחשוף טפח מאישיותה הססגונית שרתמה גם את בתה לי שפייזר־רומם לעבוד איתה על הפרויקט.

המקום שבו חלומות נוצרים

"נולדתי בשנת 1951 בבית העמודים בנחלת בנימין. ההורים שלי היו דיירים מוגנים, בדמי מפתח. אבא שלי הקים שם מפעל לשעונים בשנות הארבעים, אחרי שעלה ארצה מבודפשט, הונגריה, אחרי המלחמה. הוא ואמא שלי שניהלה את הפן העסקי, רכשו עוד ועוד דיירות מוגנת בבניין כדי להרחיב את המפעל עד שהוא השתרע על כל הקומה הראשונה והעסיק 170 עובדים".

שפייזר מתכננת בשלב הראשון לבנות אזור מסחר ומגורים בהיקף כולל של 26 אלף מ"ר ברחוב רמב"ם 12–16 (בית העמודים, ושני מגרשים ריקים שצמודים אליו) ובנחלת בנימין 7 (בית גולדין). בשלב השני תקדם את שדרוגם של חמישה בניינים נוספים. לדבריה, נכון להיום, משלמים בתי העסק דמי שכירות של כ־150 שקל למ"ר לחודש, והיא שואפת לאחר השדרוג לשלש את המחיר. המחיר למ"ר לדירה באזור נחלת בנימין נע סביב 50 אלף שקל למ"ר, וגם במקרה הזה, שפייזר טוענת שהמחיר יכול לקפוץ ל־150 אלף מ"ר בדירות האולטרה־יוקרתיות שתקים.

בית העמודים בנחלת בינימין , צילום: אוראל כהן בית העמודים בנחלת בינימין | צילום: אוראל כהן בית העמודים בנחלת בינימין , צילום: אוראל כהן

אך כיצד נולד החזון לפרויקט? "זה קרה בשנות השמונים. במקום למלא אחר שאיפות הוריי לנהל את מפעל השעונים ואף שלא למדתי יום בחיי, נהייתי מעצבת פנים. התחלתי ליזום בתחום העיצוב והקמתי את המרכז לעיצוב פנים בנמל יפו. מהרגע שהבת שלי הגיעה לבגרות, התחלנו לעבוד על הפרויקט. אני קיבלתי בירושה את הדיירות המוגנת ואחותי קיבלה את עסק השעונים. בשלב מסוים העסק נמכר, והתחלתי תהליך של רכישת הזכויות של הדיירים המוגנים בבניין. פיתחתי ממש שיטה לקנות זכויות של דיירים מוגנים במתחם, ואחרי 14 שנה הצלחתי לקנות את כולן".

בשלב מסוים, לאחר שהתגרשה מבעלה, היא הכירה את לחי שנהיה בן זוגה ושותפה העסקי. "ב־1995 הוא השקיע את כל כספי האקזיט שלו מחברת סאפיינס (לחי היה מראשי חברת סאפיינס). הוא רצה לשים חצי מיליון דולר ובסוף שם 32 מיליון יורו. הוא צחק עליי שאני האשה היחידה שרוצה דייר מוגן ליום ההולדת". השניים הקימו חברת אחזקות ואליהם חבר גם הרש קופר, נציג משפחת ליברמן שגם יושב בדירקטוריון ומחזיק בכ־20% מהחברה המחזיקה בנכסים.

משנת 1992 עסוקים היא, בן זוגה ובתה לי שפייזר־רומם בהוצאת פרויקט שדרוג מתחם מדרחוב נחלת בנימין לפועל. "יש לנו זכויות בעוד נכסים במדרחוב, אבל החזון הוא כללי שמדבר על שימור ושדרוג נרחב של המדרחוב כולו — עם עסקים מפנקים, שימור מבנים, מלונאות, מגורים וחניון ציבורי. עכשו אנחנו בשלב ההנעה — פרויקט הדגל של בית העמודים ובית גולדין שהזכויות בהם בידיי. השלב הבא יהיה רכישת זכויות במבנים נוספים". כשנשאלת שפייזר מדוע היא מתעקשת להוציא את הפרויקט לפועל, היא משיבה "זו הזהות שלי. נולדתי שם. אני זוכרת את המדרכה מעץ שעליה שיחקתי עם הבובות. יש לי חלום, משהו שמדביק אותי".

בשנת 2000, לאחר שרכשה את זכויות כל הדיירים המוגנים, היתה שפייזר מוכנה לצאת לדרך. תחילה היא ביקשה להנפיק את החלום בבורסה דרך חברת הנדל"ן דיגל שהיתה אז בשליטת מאיר שמיר ויהודה לוי. לטענתה, התוכנית לא התממשה בגלל שהשוק לא היה מתאים להנפקה של חברה המציעה פרויקטים נדל"ניים ייחודיים. בדיגל, מנגד, טוענים כי העסקה לא יצאה מסיבות אחרות, שפחות תלויות במצב השוק ויותר במערכת היחסים עמה.

שנים של חיפוש מימון

לאחר הכישלון הראשון פנתה שפייזר לבנק לפיתוח התעשייה שהעניק לה מסגרת אשראי של 200 מיליון שקל, אך זמן לא רב מאוחר יותר נקלע הבנק לקשיים. "הוא דרש לפתע שנחזיר את הכסף. הוא קרא לי שקרנית וטען שאי אפשר באמת להוציא היתרים לבניינים לשימור. אז הלכתי והוצאתי היתר לבית התמר כדי לספק הוכחה שזה לא נכון. בסוף הגענו עם הבנק להסדר בבית משפט, ואחרי ארבע שנים של מאבק הוא מחק לנו חוב של 47 מיליון דולר ל־13 מיליון דולר שהיינו צריכים לשלם לו ב־2007 כדי שישחרר את הנכסים משעבוד".

כדי לשלם את הסכום לבנק נאלצה שפייזר להתקשר עם חברת ברגרואין הציבורית שבשליטת ניקולס ברגרואין ועד היום הנכסים רשומים על שם ברגרואין. במסגרת העסקה הוערכו הנכסים שברשותה של שפייזר בשווי 70 מיליון דולר, וברגרואין קיבלה מחצית מהם על בסיס מודל חלוקה שווה ברווחים. "היתה לנו מערכת יחסים מורכבת אך טובה", טוענת שפייזר. "בסוף הבנו שצריך להיפרד כידידים". אף שברגרואין התחייבו להשקיע בפרויקט העתידי עוד 60 מיליון דולר, נפרדו הצדדים בעקבות משבר 2008 שטרף את הקלפים, לטענתה. "סיכמנו שנקנה את חלקם כשההסכם כלל שתי תקופות למימוש אופציית הרכישה החוזרת".

תחילה תכננה שפייזר לגייס אג"ח לצורך התשלום לברגרואין, אך בגלל מצב השווקים היא בחרה בסוף לקחת הלוואה מחברת הנדל"ן הציבורית דמרי כדי לאפשר לה זמן להאריך את תקופת האופציה לרכישת חלקו של ברגרואין. מי שהפגיש אותה עם דמרי היה עו"ד דוד חודק שהיה אמור לבצע עבורה את גיוס האג"ח. "לדמרי היה כסף מזומן והיה לנו ברור שנקנה את זה ממנו חזרה, פשוט הייתי צריכה לשלם לברגרואין. האפסייד של דמרי סוכם מראש - יקבל יותר כסף ממה שישלם לברגרואין". בשלב זה נדרשה שפייזר למצוא דרך לקנות את חלקו של דמרי. "חשבתי שזה יהיה דרך קבוצת רכישה שצירפתי ומשקיע בשם ז'ראר בוקובזה היה צריך להרים. הגעתי אליו דרך מתווך כדי לסייע לי לשחרר את הבניין מדמרי. בוקובזה לא עמד בהסכם ותבענו אותו", מתארת שפייזר בקצרה. טרם ניתנה הכרעת בית המשפט בתיק.

העסקה הממש אחרונה

אחרי כל זה היה נדמה כי שפייזר היתה צריכה להרים ידיים, אך היא משוכנעת שדווקא הפעם היא תצליח וגם תרוויח כסף. "זה פרויקט חיי, אבל ברור שאני עושה את זה גם בשביל כסף כי אני חייבת לשלמה שהאמין בי. גם הנסיבות עשו את שלהן וכבר הצלחתי. הנכסים היום שווים כבר 341 מיליון שקל לפי הערכת שמאי שקיבלתי, והחוב לשלם לדמרי הוא 142 מיליון שקל. לפרויקט יש כבר כוח משלו".

כעת מתפנה שפייזר לתאר את העסקה שעומדת על הפרק "אחרי שהגענו להסכמה לרכוש את החלק של דמרי, גייסנו כסף בחו"ל. התקשרתי עם חברת שמאות בינלאומית בשם DTZ שקישרה אותי עם קרן השקעות של 50 מיליארד דולר שעשתה עלינו בדיקת נאותות מקיפה דרך DTZ והסכימה להשקיע בנו 53 מיליון דולר. הכסף הזה ישמש לתשלום החוב לדמרי ולהתחלת ההקמה. המטרה שלנו היא לא ללכת מהר ולשווק דירות ולמכור אלא לשדרג את המתחם ורק אז להתחיל במכירות", היא מתארת בלהט. כרגע, לטענת שפייזר, יש הסכם עקרונות חתום מול הקרן הזרה שאת שמה היא מסרבת לחשוף עד להשלמת העסקה. הנכסים שעליהם אמור הפרויקט לקום עוד רשומים על שם ברגרואין. שפייזר מסבירה כי עם ההחזר לדמרי הוא יסיר את הערת האזהרה הרשומה לטובתו. "אנחנו בכלל לא צריכים את הכסף של מחזיקי האג"ח ויכולים לממן הכל עם הכסף של הקרן הזרה. הסיבה שרצינו לקנות את כלל פיננסים היא כדי שתהיה לנו פלטפורמה לגיוס אג"ח בעתיד כדי לממן את הנכסים המניבים.

מחזיקי האג"ח יכולים לצאת בערכי פארי", מנסה שפייזר להציג חזית שלפיה היא כלל לא זקוקה למחזיקי האג"ח ולכסף שלהם. "אבל יש לנו על השולחן הצעה עבורם שאף מחזיק אג"ח לא קיבל עד היום", היא אומרת מבעד למעטה האדישות לכאורה באשר לכספי המחזיקים. "נציע להעלות להם את הריבית ב־.025%, נשפר את תנאי שטר הנאמנות וכשליש מהכספים יופקד בנאמנות". שפייזר אגב מתעקשת כי "אני קונה את כלל פיננסים עם מחזיקי האג"ח או בלעדיהם. אבי גפן (פעיל בשוק ההון ולשעבר מנכ"ל ישראמקו - ר"ב וע"פ), הוא האיש שהביא לנו את העסקה. מאז דיגל אני מחפשת שלד בורסאי".

שפייזר מודה כי כרגע אין לה עוד כסף לשלב ב' - שהוא רכישת יתר המבנים בנחלת בנימין, "אבל בית העמודים ובית גולדין יכולים לחיות בפני עצמם כלכלית ופיזית גם אם לא אצליח לרכוש את כל יתר המבנים. הקרן הזרה מוכנה לתת עוד 100 מיליון דולר בשלב ב'". בידיה של שפייזר גם הערכת שווי שקיבלה מחברת זרניצקי לשווי שלב א' של הפרויקט עם השלמתו - 600 מיליון שקל. שפייזר משוכנעת שעשירי ישראל ימהרו לרכוש דירות בפרויקט "זה הולך להיות תמהיל מדויק של פינוק, ייחוד, איכות ואסתטיקה, לא פלצנות. אני כבר יודעת אילו אריחים יהיו. יש לי רשימת ממתינים לרכוש דירות, לא שרי אריסון אבל שווי ערך.

בבית העמודים נעשה דירות ענק של 200 מ"ר. תהיה מעלית שמגיעה לכל דירה ומתחת יהיה מרכז מסחרי וחניון עם 300 חניות בשלב הראשון", היא מתארת. שפייזר משוכנעת ששלב א' של הפרויקט יהיה מוכן בתוך שלוש שנים. "כלל פיננסים תהיה חברה עם נכסים מניבים במרכז ת"א עם תשואה שלא נשמעה כמותה", היא מכריזה בלי למצמץ כאילו 22 השנים האחרונות היו כלא היו. מי שאמור לשמש כמנכ"ל החברה הוא עמיר אוהד והיו"ר יהיה רפי אלול, לשעבר ח"כ מטעם מפלגת העבודה ויו"ר מועצת מזכרת בתיה. עוד דמויות מוכרות שאמורות לקחת חלק בפרויקט הם מיקי בר חיים, שכיהן בעבר כמנכ"ל גזית גלוב, ואבי גפן, לשעבר מנכ"ל ישראמקו. "אני יודעת שהפעם זה יצליח. אנחנו קפיץ דרוך להתחיל לעבוד", היא מסכמת. השאלה כעת היא אם מחזיקי האג"ח יסברו כך גם הם.

עדיין לא ברור מתי תוכל להתחיל פעילות בנייה במקום, שכן קבלת היתר בנייה אורכת שנה וחצי בממוצע. מעיריית ת"א נמסר בתגובה כי לבית העמודים הוצא היתר בנייה שלא מומש ולכן התיק נסגר בשנות התשעים. ב־1995 הוגשה בקשה חדשה למלון דירות ובניית אגף חדש במקום, שגם היא לא מומשה, והתיק נסגר ב־1999. מאז, לא הוגשה בקשה חדשה לקבלת היתר בנייה, גם לא במגרשים הסמוכים. גם היתר הבנייה לבית גולדין פג לפני שמומש.

עוף החול מנחלת בנימין: העקשנות לא תמיד משתלמת

לפני 3.5 שנים, בביקורו בישראל, הודה המיליארדר האמריקני ניקולאס ברגרואין, שהבניינים לשימור בנחלת בנימין בתל אביב, על עבודת השימור והשחזור שהם דורשים - הם "כאב ראש" המצריך עבודה קשה מול ועדות התכנון. הוא אף אמר בראיונות לתקשורת כי העדיף שלא להשקיע הרבה זמן ומשאבים בפרויקט שמבחינה כלכלית קרוב לוודאי שלא היה מחולל שינוי לחברת ברגרואין רזידנשיאל, אבל כן היה גורם לה להרבה בלבול מוח.

משיחות עם מי שעבדו עם רות שפייזר בעבר, ועם גורמים שאליהם פנתה בבקשה להשקיע במיזם, עולה כי חלומה של אשת העסקים להחיות את שכונת ילדותה ("יש לי 'מחלת בנימין', זו הזהות שלי, שם שיחקתי בבובות על המדרכה", אמרה שפייזר אתמול) לא תמיד מתיישב עם המציאות המורכבת בשטח. ולראיה: במהלך השנים הבינו כמה גופים עסקיים שישתלם להם יותר "לעשות סיבוב" ולמכור את זכויותיהם בבניינים במצבם המתפורר הקיים, מאשר לפתח, לשפץ, לשמר ולבנות במתחם נחלת בנימין, שמרבית בנייניו הוקמו בשנות השלושים של המאה הקודמת.

"היא מאוד מקושרת והיא מנסה כל הזמן לעניין אנשי עסקים להשקיע במיזם שלה", אמר גורם שאליו פנתה שפייזר. ואחר הזהיר: "זה ריטואל שחוזר על עצמו. היא מוכרת וקונה את הבניינים כל כמה שנים". לדברי גורם עסקי המכיר את שפייזר, "היא כמו עוף החול - מנסה, נופלת, וחוזר חלילה. יש לה אמונה גדולה במתחם".

ואילו יזמים שמכירים מקרוב את מקבץ הבניינים לשימור של שפייזר, מסבירים כי פיתוח, שיפוץ, שימור ובנייה במתחם היסטורי הם אתגר גדול לכל יזם, וכי לא כל אחד היה נכנס להרפתקה. "בפיתוח מתחם מגורים ומסחר תמיד קל יותר ועדיף להקים בניין אחד גדול מאשר שבעה קטנים", אמר יזם בכיר ל"כלכליסט".

השאלה הגדולה היא האם הפעם יעלה מתחם נחלת בנימין על המסלול הנכון לשימור, וכמה זמן עוד ימתינו המבנים הייחודיים לגאולה, לאחר שני עשורים שבהם עברו מיד ליד כמו נייר ערך, תוך שהמוכרים נהנים מרווחים נאים.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות



19 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

19.
אחרי כל כך הרבה שנות הזנחה והתפוררות מגיע לרחוב הזה שיפוץ ושימור כמו שרות שפייזר
מתכננת לו. עד היום הכניסו את הצבע לרחוב (למתחם) הזה רק האנשים במדרחוב. הגיע הזמן שמיהו יכניס גם צבע לבניינים ולתשתיות ברחוב המקסים הזה. ממני יש לך את כל הקרדיט לפרוייקט. אם הייתי יכול הייתי משקיע בזה גם קצת כסף.
עפרוני  |  29.01.14
18.
ל-14 בעל האג"ח: עזוב כלל ביטוח. זה היסטוריה. עכשיו באה הגברת הזו ומנסה להרים
כאן משהו אדיר, נראה לי, אז צריך לתת לזה צ'אנס בעידוד. גם הבטוחות שהיא מציעה לבעלי האג"ח הם מצויינים ושווים מחשבה חיובית. הייתי קונה אפילו ת'אג"ח שלך. בבור כבר היית, עכשיו תנסה לטפס ממנו החוצה. בהצלחה.
יערוני ג.  |  29.01.14
15.
לפי התיאור כאן היא הולכת לעשות טוב להרבה אנשים.
תושבי האזור, ת"א, מחזיקי האג"ח ומשקיעים. כולם יהנו. דווקא זה שהמאבק שלה והנחישות שלה נמשכים כל כך הרבה שנים זה מעורר כבוד. אין הרבה יזמים כאלה. גם אקירוב נלחם על ממילא במשך שנים ארוכות. זה ההבדל בין אופורטוניסטים ליזמים אמיתיים עם חזון, כל הכבוד לה! והלוואי שזה יצליח הפעם ושהמקום מקסים הזה סוף סוף ישופץ.
איש חז\ון  |  29.01.14
לכל התגובות